【正文】 萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 第一年 第二年 第三年 1 銷售收入 440000 1760000 1760000 880000 2 銷售稅金 88000 35200 35200 17600 3 總成本費(fèi)用 4 售房利潤(rùn) 136269 5 所得稅 44968 6 稅后利潤(rùn) 91301 22 第十 節(jié) 財(cái)務(wù)分析 一、 評(píng)價(jià)參數(shù)及有關(guān)說明 評(píng)價(jià)依據(jù) 1）國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； 2）中國(guó)國(guó)際咨詢公司 1997 年編寫的《新建項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 3）中國(guó)人民建設(shè)銀行《基本建設(shè)貸款項(xiàng)目評(píng)估實(shí)施辦法》 評(píng)價(jià)參數(shù)： 折現(xiàn)率為 10% 評(píng)價(jià)年限： 本項(xiàng)目建設(shè)期 36 個(gè)月，項(xiàng)目建成后壹年房產(chǎn)銷售工作結(jié)束。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)年限為 2 年。 物業(yè)管理 本項(xiàng)目建成后由專業(yè)的酒店管理公司 租賃經(jīng)營(yíng) ，經(jīng)營(yíng)管理所發(fā)生的收益和費(fèi) 用未列入經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)。 二、 財(cái)務(wù)盈利能力分析 損益表與靜態(tài)盈利分析 1）損益表詳見 附表 根據(jù)損益表的分析計(jì)算可得本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： ① 全部 投 資 的投 資 利 潤(rùn)率 =（ 利 潤(rùn) 總額 /投 資 總 額） 100%=136269/210000100%= % ② 全部 投 資 的投 資 利 稅率 =（ 利 稅 總額 /總 投 資 額） 100%=132968/210000*100%=% 23 本項(xiàng)目以上兩個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受，故項(xiàng)目可行。 2) 還貸計(jì)劃 該項(xiàng)目于開工 后共需要 申請(qǐng)銀行貸款 10 億元 ，計(jì)劃于工程完工開業(yè)時(shí) 歸還 6 億元，銷售完畢后歸還貸款 4 億元。 3）可運(yùn)行資金估算表 本項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 第一年 第二年 第三年 1 銷售收入 440000 1760000 1760000 880000 2 銷售稅金 88000 35200 35200 17600 3 所得稅 44968 4 歸還銀行貸款 100000 60000 40000 5 項(xiàng)目累計(jì)可用資金 207032 24 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 1）全部投資現(xiàn)金流量 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 現(xiàn)金流入 650000 2 現(xiàn)金流出 470272 建設(shè)投資 215731 流動(dòng)資金 21573 銷售稅金 88000 所得稅 44968 其 他 （貸款利息等） 10000 3 凈現(xiàn)金流量 179728 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 179728 5 所得稅前凈現(xiàn)金流量 267728 6 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流 量 312696 根據(jù) 上表 計(jì)算得本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV（ 1=10%）萬元 = 稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn) 值得 FNPV（ I=10%）萬元 = 投資回收期 年 稅前、稅后全部投資的 FNPV 均大于 0；靜態(tài)投資回收期少于 3 年；說明本項(xiàng)目可行。 2）動(dòng)態(tài)盈利分析 ①凈現(xiàn)值（ FNPV）。開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn) 25 金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（ 10%）折算為項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是項(xiàng)目的凈 現(xiàn)值。 凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上述 計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的 FNPV 大于 0，說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值貼現(xiàn)時(shí)，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)的利率。本項(xiàng)目取 10%為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。 三 、 不確定性分析 考慮到本項(xiàng)目效益、費(fèi)用、收入的不利因素，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析： 項(xiàng)目投資額增加 10%的敏感性分析 假設(shè)該項(xiàng)目投資額增加 10%，即增加 萬元。由于該項(xiàng)目的建設(shè)期為三年，假設(shè)增加的 萬元按原投資比例增 加到各年份。計(jì)算該項(xiàng)目的損益表、現(xiàn)金流量表。 分析計(jì)算得該項(xiàng)目投資額增加 10%時(shí)的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV（ I=10%） =29112 萬元 稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV（ I=10%） = 萬元 項(xiàng)目收入減少 10%的敏感性分析 假設(shè)該項(xiàng)目收入減少 10%，計(jì)算該項(xiàng)目的損益表和現(xiàn)金流量，從上表分析計(jì)算得該項(xiàng)目的收入減少 10%時(shí)的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV（ I=10%）萬元 = 萬元 26 稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV（ I=10%） = 萬元 各個(gè)因素的變動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目收益的影響是不同的，即敏感程度不同，收入下降 10%、投資額增加 10%時(shí)或者收入下降 10％同時(shí)投資額增加10％時(shí)該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值都大于 0，反映該項(xiàng)目仍然盈利，說明了該項(xiàng)目在收入下降 10%、投資額增加 10%或者收入下降 10％同時(shí)投資額增加10％時(shí)都是可行的。 27 第 十一 節(jié) 項(xiàng)目的社會(huì)效益 一、 酒店建設(shè)有利于 三亞市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 三亞 XX產(chǎn)權(quán)式度假 酒店是一家集娛樂、休閑于一體的高級(jí)大酒店。有利于改善我市投資環(huán)境，吸引外來客商，推動(dòng) 三亞市旅游 經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 二、 酒店建設(shè)有利于 三亞市 城市化建設(shè) 近幾年來， 三亞市 全力推進(jìn)城市建設(shè)。小街小巷改造全面動(dòng)工，中心城區(qū)的服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)。園林創(chuàng)建取得明顯成效， 三、 酒店建設(shè)有利于 三亞 酒店旅游業(yè)的發(fā)展 近幾年來， 近幾年來，蓬勃發(fā)展的國(guó)際旅游島對(duì)三亞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了巨大的推動(dòng)作用。 旅游業(yè)開始步上發(fā)展的快車道。旅游景點(diǎn)得到了有效開發(fā)，游人漸增。 該項(xiàng)目的建設(shè)可有效促進(jìn)三亞 市酒店與旅游業(yè)的發(fā)展。