【導讀】核準通過，歸檔資料。未經允許，請勿外傳！得酒店贈送的一定期限的免費入住權。是一種投資與休閑度假相結合。的旅游房產新模式。

　　

【正文】 酒店是否已具備了成熟的發(fā)展條件呢？ 發(fā)展條件 產權式酒店起源于 20 世紀 60 年代的法國阿爾卑斯地區(qū)，后來風行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。產權式酒店的經營方式是開發(fā)專業(yè)好文檔 鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案 4 商在旅游度假地投資建設星級酒店或度假村，然后將房間或度假屋的產權分散出售給客戶，客戶每年來消費一定時間，其他時間則將房間或度假屋委托給酒店經營管理。西方產權式酒店的成熟發(fā)展基于以下條件：其一是西方國家中產階級的崛起，形成了龐大的客 戶群。其二是產權式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國外的產權式酒店多建在具備 3S（陽光、海灘、海水）條件的地區(qū)，或者是自然風光獨特、運動健身設施齊全的地區(qū)。其三，一個重要因素就是國外分時度假消費的配套。分時度假指消費者每年都有一個固定的度假計劃，因而度假酒店或度假村能把房間或別墅的使用權以周為單位分時段賣給多個客人，使用權的期限可以是 20年、30 年甚至更長的時間。顧客購買了一個時段（即一周）的使用權后即可每年在此享受一周的度假，與此同時還享有該時段權益的轉讓、饋贈、繼承等系列權益 及公共配套設施的優(yōu)惠使用權。后來經過發(fā)展，又形成了分時度假交換體系，該體系提供一種分時度假權的交換服務，當顧客某一年決定不在自己購買了分時度假權的酒店居住休閑時，他可以通過交換公司，交換各地隸屬于該服務網絡的任何一家酒店的等值使用權。這種分時度假交換制度同產權式酒店相結合后，無疑使產權式酒店有了更大的誘惑力，可以實現(xiàn)一地投資異地享受。 目前世界上已有超過 100 個國家的 5000 余家酒店（度假村）加入了分時度假交換聯(lián)盟 。實際上，西方產權式酒店經營模式的發(fā)展，已經使分時度假消費的魅力盡顯其中了。 現(xiàn)狀分析 專業(yè)好文檔 鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案 5 幾年前，以海南為代表的產權式酒店遭遇敗績，究其原因有三：一是當初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是海南當時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受?；剡^頭來分析時下中國產權式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到：首先，原來制約產權式酒店發(fā)展的條件 — 旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內旅游度假的市場氣候已經形成；其次，近年來國內經濟發(fā)展迅速，白領階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消 費觀念為分時度假消費帶來了商機；再次，旅游產業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內新興旅游資源越來越豐富；最后，國際分時度假公司進入中國，使分時度假和產權式酒店的概念得以在國內業(yè)界、消費圈中逐漸得到認同?？梢哉f，產權式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經基本成熟，但如何有效地經營產權式酒店項目，還需要業(yè)界審慎思考。 產權式酒店有旅游業(yè)和房地產業(yè)的雙重屬性，作為面向消費者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目；而作為面向投資者的產權開發(fā)商，又具有房地產商的眾多個性，提供產權服務、物業(yè)管理、委托經營等。因此， 從產權式酒店的開發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產業(yè)和房地產業(yè)兩條思路運作。目前國內的產權式酒店開發(fā)商較之七八年前有所改變，開發(fā)商不再把迅速回籠資金作為開展產權式酒店業(yè)務的終極目標，而是把其作為培養(yǎng)企業(yè)競爭力、發(fā)展穩(wěn)定的客源關系的重要手段，而且經過前幾年大浪淘沙般專業(yè)好文檔 鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案 6 的洗禮，現(xiàn)在的產權式酒店開發(fā)商多是有良好的經營業(yè)績、成熟的酒店經營管理經驗和良好形象及較強實力的企業(yè)，因此短期行為的痕跡少得多。從開發(fā)商的屬性看，目前產權式酒店開發(fā)商是以旅游服務業(yè)為主體，輔以房地產的一些運作思路和模式來運行的，這種方式契合了產權式酒店的 本質，又迎合了消費者的投資利益。 對產權式酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經營利益。具體分析，產權式酒店的客戶無外乎三類消費群體：其一是有一定經濟實力的個人，他們的角色介于投資者和消費者之間；其二是一些公司或事業(yè)機構，其購買動機是用于員工福利或會議，以往一些單位在風景區(qū)設有招待所、療養(yǎng)院等福利設施，而這些設施的日常管理逐漸成 為單位的負擔，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機純粹是業(yè)務需要。這三類群體所關注的利益各不相同，分時度假公司最關注的是產權式酒店可供休閑度假的利益點，側重于酒店消費功能的體現(xiàn)；個人消費者關注的重點在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風光差異、可交換性等；而機構投資者關注酒店的服務和管理能力、財務監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性指標是決定性的 影響因素，而且中國目前有能力投資購買產權式酒店的消費者多是具有較專業(yè)好文檔 鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案 7 高素質的白領人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經營管理經驗，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發(fā)商很難取得他們的信任。 分析目前國內產權式酒店業(yè)的市場環(huán)境：其一，市場消費潛力開始釋放，這來源于近幾年對外開放和國內經濟發(fā)展的結果，一方面造就了一批具有消費能力的白領階層，另一方面培育了這批白領階層的超前消費觀念；其二，市場氛圍已經形成，一方面旅游度假區(qū)隨著國內旅 游消費能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時度假概念逐步被人們接受；其三，國內產權式酒店的市場雖已形成，但市場的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產權式酒店的信心和安全感也來源于此；其四，國外分時度假體系比較完善，分時度假酒店聯(lián)盟可以為產權式酒店的客戶提供極具吸引力的度假交換，而我國產權式酒店、分時度假消費均不同于國外的先有需求后有市場，在國內酒店客房平均出租率僅 50%出頭、閑置客房很多的背景下，要由賣方推動市場需求；而且國內分時度假體系還很不成熟，即便 全球最大的分時度假交換公司RCI 在中國的成員酒店也不足 20 家。此外，我國目前分時度假消費中存在的最大問題恐怕就是強迫性銷售和欺騙性銷售了，這使得分時度假交換體系賦予產權式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)。 發(fā)展出路 要使國內產權式酒店的再次起步走得更穩(wěn)、更遠，需要開發(fā)商、專業(yè)好文檔 鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案 8 客戶和市場環(huán)境三方面共同努力。 從開發(fā)商角度看，由于這一市場是靠賣方推動而非市場需求拉動的，因此首要的一點是切忌一哄而上，不能只看中產權式酒店項目資金回籠快、收益穩(wěn)定的好處，更要認清這一項目存在需求有待引導、消費觀念有待 激發(fā)的問題。開發(fā)商要下大力氣培育市場、培育消費者，要運用好的促銷手段、示范方式，通過有切身體會的消費先行者口碑傳播吸引大批的跟進消費者。第二，酒店一方面要積極加入分時度假交換體系，另一方面應與同業(yè)進行廣泛的橫向聯(lián)合，以增強產權式酒店的連鎖優(yōu)勢。第三，開發(fā)商應建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度，加強企業(yè)的經營獲利能力，同時增強企業(yè)運作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，增強其投資的信心。第四，開發(fā)商應綜合自身和社會各種資源優(yōu)勢，為消費者提供額外的利益和優(yōu)惠。如海航集團康樂園大酒店推出其產權概念時， 實行規(guī)?；洜I，結合空中優(yōu)勢（飛機航線）與地面優(yōu)勢（海南的景點、酒店），并在其國內通航城市建立全國性的連鎖酒店，形成整合優(yōu)勢，為客戶提供機票 5折、連鎖店使用權交換、康樂設施優(yōu)惠等多種附加價值，加之海航的強勢品牌、康樂園大酒店 10余年的良好經營業(yè)績、“旅游度假投資”的概念以及上市公司的透明操作模式，使投資者對其產生了很高的信任度。第五，開發(fā)商應積極運用房地產業(yè)的一些運作模式，為消費者提供銀行按揭投資計劃。近期較成功的產權式酒店項目多采用此方式，消費者只需支付較低的首付款，余款分期償還，這樣消費者通過委托酒店經 營，每年在償還銀行貸款之外還可獲得一定的收益。專業(yè)好文檔 鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案 9 一些開發(fā)商還推出了保底回報的政策，這些對消費者的投資購買行為可以起到很大的促進作用。 產權酒店案例 近兩年，伴隨著一系列宏觀調控對投資、投機型購房的抑制和打壓，市場上部分投資類物業(yè)的問題開始日益顯現(xiàn)。產權式酒店作為投資類物業(yè)的主要產品形式之一，近期由于頻頻出現(xiàn)問題，而引起社會各界的廣泛關注。為了使廣大投資人士日后在選擇投資此類物業(yè)時能做到心中有數(shù)，本文將結合一正一反兩個案例，給出相應的風險提示與投資建議。 反面案例： 金色假日酒店位于北京延慶，于 2021年 7 月封頂，2021 年 1 月開始試營業(yè)。占地 16 畝，高 15 層。當時在很多媒體上大打廣告，廣告語這樣寫道，“金色假日酒店位于八達嶺國際旅游會展經濟區(qū)，是延慶縣重點工程，也是北京市首家產權式酒店，酒店正在熱賣中?！? 廣告介紹，產權酒店是一種新型的房產投資和消費模式，其特征是，業(yè)主投資買房，統(tǒng)一由酒店管理公司來經營，業(yè)主購買后即可坐收利潤。金色假日酒店因其種種資源優(yōu)勢，投資回報豐厚，除了 100%的物業(yè)產權外，還有 10%～ 30%的純利回報給業(yè)主。買 了這種產權式酒店的房子，“就像搬回家一臺提款機”，“安全可靠”，可以“邊玩邊賺”。 專業(yè)好文檔 鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案 10 2021 年 1月， 300多名業(yè)主接到酒店物業(yè)管理有限責任公司的“通知函”，公司欲支付業(yè)主 2021年 1月 1日～ 12 月 31日的房產經營收益。然而，一套 30 多萬元的客房，一年投資回報只有數(shù)百元。而按照物業(yè)管理公司的承諾，投資回報應該是上萬元。由于無法兌現(xiàn)當初的承諾，很多業(yè)主停止了銀行還貸，并且，不斷有業(yè)主申請仲裁或向法院提起訴訟。 截至目前，金色假日 300 多名業(yè)主被套牢的問題仍然沒有得到解決。 正面案例： 由“中信國 安集團”投資 30億歷時 13年建造的“第一城”位于河北省香河，占地 3600畝，總建筑面積 40多萬平方米。始建于 1992 年，于 2021年全面投入使用。包括旅游、商業(yè)、酒店、餐飲、會議、娛樂、休閑等。其建筑以明清兩代北京城為藍本，將老北京的城廊微縮過來，內九外七的城樓、城墻均按明代京城 1： 1 修建，設有建國門、安定門、永定門、正安門等城樓，只是將城墻長度縮短，并改為內部兩層的空腹長廊，作為客房、餐廳、辦公場所，其設計由當初的老一輩建筑大師為其擔綱。整個建筑外觀古樸典雅、氣勢恢宏。截至目前，“第一城”的商業(yè)、餐飲、能 容納 3000人的大型會議中心、影視拍攝以及娛樂休閑設施已全部投入使用，在售的只是部分產權式酒店。 據(jù)了解，“第一城”的產權式酒店于 2021 年開始銷售，并提出了一種個人投資理財模式。即每份投資 10 萬元，投資期限最低 3 年，最長 8 年，在投期限內，投資者每年可獲得 6%的現(xiàn)金回報和 %的消費代金卡，現(xiàn)金回報每半年一返。投資期滿，投資者如不選擇繼續(xù)專業(yè)好文檔 鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案 11 投資，即可以與當初購買時同等的價比同時轉售給經營公司。 由于“第一城”的擔保機制相對健全，所以，自 2021 年銷售以來，取得了不俗的銷售業(yè)績，并如約兌現(xiàn)了兩次返租 — — 2021 年 7月，“第一城” 1521 位業(yè)主收到 1020 萬元投資收益； 2021 年 1 月，“第一城” 2250 位業(yè)主收到 1659萬元投資收益。 2021年 7月即將如約兌現(xiàn)第三次返租。 專家講評 委托經營、收益穩(wěn)定 —— 產權式酒店兩大優(yōu)勢 產權式酒店，作為投資類物業(yè)的重要形式之一，近年來越來越受到廣大投資人士的青睞。當然，除了與股市的低迷，人們對基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負利率等客。 觀因素有關外，與產品本身的優(yōu)勢也是分不開的。那么，在了解產權式酒店投資的優(yōu)勢之前，首先 應了解一下什么是 “產權式酒店”？ 業(yè)界普遍認為，所謂的“產權式酒店”，是由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權。產權式酒店是買斷產權而不僅僅是買斷時段，即將酒店每間客房分割成獨立產權出售給投資者，這種酒店的每一個客房都各有獨立的產權，投資者一般不在酒店居住，而大多是用來投資，將客房委托給酒店經營獲取投資回報，從經營利潤中分紅。有的還可獲得酒店贈送的一定期限的免費居住權。 在了解了“產權式酒店”的概念之后，下面就要看其具有哪些專業(yè)好文檔 鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案 12 方面的優(yōu)勢。北京經緯時代房地產經紀有限公司副總 經理蘇文認為，產權式酒店之所以受到人們的追捧，無外乎以下兩個原因：其一，委托經營，省去麻煩。產權式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產權之后，再委托開發(fā)商或專門的酒店經營公司出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩。 其二，提供包租，收益穩(wěn)定 。不少“產權式酒店”都提供相當誘人的包租服務，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有 3 年、 5 年，甚至 10 年不等。以“第一城”為例，其承諾的年投資回報率為 6%，投資期限為 3 年至 8 年，以每份投資額 15萬元計 算，投資者每年可獲得的現(xiàn)金回報為 9000元?；诖?，業(yè)界普遍認為，“產權式酒店”的投資回報相對于其他類型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風險相對也小一些。另外，很多“產權式酒店”的開發(fā)商每年都會提供給業(yè)主一定時間的免費入住權， 10～ 30天不