【正文】 置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計不低于 80 萬平方米，專家預言，至少需要 5 年的消化時間。 西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計 2021 余家，旅游旺季入住率為 85%,淡季為 40%左右。由于西安市的旅 游城市優(yōu)勢，經(jīng)營相對較好，但淡季的競爭激烈。 西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢預測 黨的 “十六大 ”提出了全面建設(shè)小康社會的戰(zhàn)略目標。根據(jù) “十六大 ”精神，西安市提出到 2020年全面實現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標。其中，實現(xiàn)小康的一個重要指標是，到 2020 年人均住房面積達到 2025 ㎡。按此計算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有 8500 萬㎡ 12500萬㎡，平均每年有 450 萬㎡ 650 萬㎡的住房需求，市場潛力巨大。 專業(yè)好文檔 據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢： ⊙市場還將有 23 年的快速增長期。這一時期，市場需求旺盛，開 發(fā)商利潤豐厚。之后將進入 10 至 20 年的穩(wěn)定增長期。 ⊙各區(qū)域板塊之間的差距將會進一步縮小。 ⊙宏觀調(diào)控力度將會加強，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范。 ⊙住宅開發(fā)將向 “郊區(qū)城市化 ”方向發(fā)展。 ⊙概念炒作日益缺乏市場，消費者對開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。 ⊙房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高。 ⊙開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。 ⊙房地產(chǎn)行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有 開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產(chǎn)市場的格局。同時也將影響房地產(chǎn)價格穩(wěn)中趨降。 ⊙差異化競爭、個性化經(jīng)營、產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為 房地產(chǎn)開發(fā) 新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場必由之路。 ⊙消費者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟實用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢所趨。 ⊙多個大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變 西安房地產(chǎn) 市場格局，市場競爭也將空前激烈。 19902021 年西安 市房地產(chǎn)市場各項指標比較 指標 1990 年 2021 年 2021 年 人均居住面積 專業(yè)好文檔 房地產(chǎn)投資 億元 億元 180 億元 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 數(shù)量 省市兩級共 200 家市注冊企業(yè) 600 余家 700 余家 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)性質(zhì)國營占絕對主導地位 %為國營 70%以上為民營 商品房開發(fā)面積 10 萬 m2 銷售面積 萬 m2 銷售面積 500 萬 m2 個人購房所占比例不足 10%93%95% 以上是我們對于本項目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀，對于本項目的規(guī)劃、市場定位、營銷建議等在此背景下展開。 第二章項目規(guī)劃概況 基本情況 項目名稱：西寶花園 通宇大廈 建設(shè)基址：西安市碑林區(qū)振興路中段 土地性質(zhì)：居住用地。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)） 占地面積： ㎡（ 畝） 總建筑面積： 36264 ㎡（方案 1） 39864 ㎡ (方案 2) 住宅面積： 7200 ㎡（方案 1） 10800（方案 2） 綜合樓面積： 21776 ㎡（不含地下室）層高： 22 層 寫字間面積： 12096 ㎡層高： 314 層共 12 層 酒店套房面積： 8064 ㎡層高： 1522 層共 8 層 附樓面積： 960 ㎡層高： 4 層 寫字間酒店配套功能面積： 2175 ㎡ 公建面積： 1608 ㎡ (綜合樓地下二層設(shè)備 間及住宅樓地下室 ) 專業(yè)好文檔 地下停車場面積： 4320 ㎡（地下停車場的設(shè)計依據(jù)在第四章詳述） 總戶數(shù)： 406（方案 1） 430（方案 2） 容積率： （方案 1） （方案 2） 綠地率： 30% 規(guī)劃建筑物：框剪結(jié)構(gòu) 方案 1 序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注 1 綜合樓 2177622 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 720212 不含地下部分 3 地下停車場 43201 地下一層 4 綜合樓附樓 9604 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計 36264 方案 2 序 號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注 1 綜合樓 2177622 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 1080018 不含地下部分 3 地下停車場 43201 地下一層 4 綜合樓附樓 9604 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計 39864 專業(yè)好文檔 第三章項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析 本屆主要對本項目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。 項目地塊價值分析 概況 本項目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。作為寫字間、酒店、高層住宅，區(qū)域開發(fā)成熟，住宅與寫字樓 人氣僅次于西南板塊（西高新）。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價值，可以說是利弊參半。 商務(wù)用房價值與競爭狀況 從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要 5 年時間消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看，電視塔 CBD 和西高新 CBD 的規(guī)劃對本項目的長期經(jīng)營效益會有一定影響，短期內(nèi)尚不會 形成壓力。 周邊寫字樓調(diào)查表 項目名稱地址層數(shù)總面積（㎡）售價（元 /㎡）租價（元 /㎡）售租率備注 海聯(lián)大廈振興路北口西 9500055005050%地下車位租金 300 元 /月 精英大廈振興路中段 830005590% 泛美大廈南稍門什字 294000050003595%租價不含各種服務(wù)費 偉業(yè)佳大廈南關(guān)正街 213650055005590%車位租金 100 元 /月 調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己茫枨笸?；售價普遍在 50005500元 /㎡，租價（均價）為 5055 元 /㎡ 月。 專業(yè)好文檔 西安市部分三星級酒店調(diào)查表 酒店名稱標準 間折扣價（元 /㎡ 天）套房數(shù)地址 隴海大酒店 220308 解放路 建苑大廈 260177 五味什字 鐘鼓樓大酒店 268130 社會路 延煉大廈 268192 南二環(huán) 東方大酒店 298286 小寨西路 城市酒店 208138 南大街 鴻業(yè)大酒店 198258 含光北路 民航大廈 230 勞動南路 金海大廈 210 蓮湖路 文商酒店 218 騾馬市 解放飯店 160363 火車站 萬達圣和酒店 150 友誼東路 民生大酒店 258143 南大街 房地大廈 188 東五路 鐘樓飯店 340321 鐘樓 從上表可見，大部分三星級酒店標準間價格在 200300 之間，客房 數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在 40%60%。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營風險較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營成本攤銷大，客房數(shù)多了，空置率風險較大，因此建議本項目酒店客房數(shù)控制在250280 之間，基準價格為 200 元 /㎡ 天。本方案經(jīng)濟核算的住房率基數(shù)為 50%。 本項目的長期經(jīng)營效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營情況專業(yè)好文檔 較好的三星級酒店，如鐘樓飯店具備獨特的地理位置和老字號品牌效應(yīng)；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營 管理水平較好，以會議接待為主。 另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房 數(shù)量 、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。但相應(yīng)的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高，較高的上座率對利潤的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標重點。 因此我們建議，本項目經(jīng)營以會議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營管理為重點。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營管理能力和資源，建議引進專業(yè)酒店管理公司進行經(jīng)營管理。 住宅價值與競爭狀況 此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可 比性不強，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個明顯的價格空檔（高檔樓盤價格在 4500 元 /㎡以上，名為住宅，實為商住；低端普通住宅為 25002600 元 /㎡）。這也是本項目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機會。 從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。寫字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場。 第四章產(chǎn)品設(shè)計建議 綜合樓 寫字間 目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在西安市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字 樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑專業(yè)好文檔 材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 綜合樓外觀風格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 樓層： 318 層 面積： 12096 ㎡ 戶數(shù)： 12096247。（ 10020%+15030%+22040%+30010%） =66 戶型配比： 面積（㎡）比例（按戶數(shù) %）備注 10011020%各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 15016030% 20022040% 30032021% 酒店：按三星級標準設(shè)計 樓層： 1522 層，共 8 層 客房總面積： 8064 ㎡ 戶數(shù)： 270 戶型： 戶型（㎡）功能套數(shù)樓層備注 22262 單人床標準間 241 套 1521 層 均為使用面積； 公攤比按 75%計算。 2425 層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標準間。 雙人床標準間設(shè)在 15 層不透光部分。 專業(yè)好文檔 20221 雙人床標準間 12 套 15 層 4050 豪華標準間 17 套 22 層 小計 270 套 1522 層 配套功能： 功能面積（㎡）樓層計算依據(jù)備注 會議室大（ 1 個） 360 附樓 3 層及主樓 3 層局部 ㎡ /人可同時容納 200 人 中（ 2 個） 200 附樓 4 層 2 ㎡ /人 100 人 宴會廳（中餐廳） 360 附樓 2 層及主樓 2 層局部可同時容納 200 人以上 廚房 160 附樓 4 層 大堂 4001 商務(wù)中心 501 酒吧（咖啡廳、茶秀） 2021 歌舞廳 2021 美容美發(fā) 1001 桑那按摩 2021 健身房 1501 洗衣房 200 院中另建 合計 2176 主體 12 層，裙樓 23 層，不含洗衣房 住宅 方案 1 總面積： 7200 ㎡ 層高： 12 層 專業(yè)好文檔 戶數(shù)： 48 戶型： 2 梯 4 戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4 種戶型： 120140 ㎡兩種 160180 ㎡兩種 頂層 4 套復式 依據(jù)：從市場的角度， 140160 ㎡的戶型是最不好銷的。 方案 2 總面積： 10800 ㎡ 層高： 18 層 戶數(shù)： 72 戶型： 1 梯 4 戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4 種戶型： 120140 ㎡兩種 160180 ㎡兩種 頂層 4 套復式 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須 設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12 層的單位建安成本約為 1300 元， 18 層的為 1500 元左右。 1 梯 4 戶和 2 梯 4 戶的區(qū)別：按 12 層，前者需一個消防通道， 1 部電梯，后者需 2 個消防通道， 2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。 18 層差別不大。 因此建議：若建 12 層，應(yīng)為 1梯 4 戶；若建 18 層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。 戶型設(shè)計建議： 專業(yè)好文檔 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3 室 2廳 2 衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4 室 2廳 2 衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式 23衛(wèi)，復式考慮露 臺和跳空層，盡量避免 “黑屋 ”，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 停車場 ⑴ 需求：住宅戶均 ，需 36 個（按方案 2）；寫字間戶均 個停車位，需 99個；酒店戶均 個， 50%的住房率，需 57 個；共計需 192 個停車位。 ⑵ 地下停車場的設(shè)計依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場的立面示意圖 方案 ① 方案 ② 方案 ① 的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標額度計算依據(jù) 面積 4320 ㎡停車場為地下 1 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123 個 35 ㎡ /個 造價 693 萬元 1600 元 /㎡ 出租效益 44 萬元 /年租價 300 元 /個 月 回收期 年 693247。44 出售效益 738 萬元 6 萬元 /個 利潤 45 萬元 738693 專業(yè)好文檔 方案 ② 的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標額度計算依據(jù) 面積 7630 ㎡停車場為地下 2 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191 個 40 ㎡ /個 造價 1378 萬