【導讀】第五章建設方案-----------------------------------------14. 資金使用和管理-----------------------------------------30. 第十章財務評價-----------------------------------------30

　　

【正文】 行市場價格為依據， 并 根據近幾年市場價格變動趨勢進行預測并作了適當調整。 根據 《財政部 國家稅務總局關于部分貨 物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知 》 （ 財稅 [2020] 9） 號 規(guī)定， 產品第十章 財務評價 第 31 頁 增值稅稅率 6%。 城市建設維護稅稅率及教育附加費分別按增值稅的 5%和 3%計取。 所得稅 稅率： 25%。 固定資產凈殘值率取 5%，設備按 10年進行折舊，房屋按 20年進行折舊；維修費按 固定資產原值 的 3%計；無形資產 （采砂經營權按） 、 其他 資產分別按 5 年進行攤銷； 其他 管理費用按 工資總額 的 10%計； 其他營業(yè) 費用按銷售收入的 5%計。 項目按 11年計算（含建設期 1 年）。 貼現率 12%。 福利費：按工資總額的 14%計算 營業(yè)收入、 營業(yè)稅金和附加估算 收入 項目建成達產年 可新增 砂石產量 5 萬立方米，年 新增 收入 萬元。 其中： 細砂 3 萬 立方米 51 元 /立方米 =153萬元； 混合砂 萬 立方米 39元 /立方米 = 萬元； 礫石 立方米 48 元 /立方米 =； 碎石 萬 立方米 70元 /立方米 =； 其他 收入 （ 運輸 等） 12萬元。 各年銷售情況詳見附表 61。 稅金及附加 正常經營年份 稅金及附加總額 萬元，其中： 增值稅 萬元，城 建 稅 ，教育費附加 。 詳見 附表 61。 第十章 財務評價 第 32 頁 總成本及經營成本估算 項目 達產期 經營成本為 萬元， 總成本 為 萬元 。其中：固定成本 ， 可變成本 萬元 。 外購燃料及動力費用 萬元，其中 燃料費 萬元，水 電 費 萬元。 項目 新增 定員 17人，年工資及福利費 總額 為 。 年 修理費為 。 其他管理費用及 營業(yè) 費用 等 萬元。 年折舊費 。 詳 見 附表 4 總成本費用估算表 。 財務效益分析 （增量） 經測算，項目達產 利潤總額為 ， 凈利潤為 元 。 總投資收益率： %（年平均）； 資本金凈利潤率： %（年平均）； 所得稅前投資回收期： 年（含建設期 1 年）； 所得稅后投資回收期： （含建設期 1 年）； 所得稅前財務內部收益率： %。 所得稅后財務內部收益率： %。 所得稅前財務凈現值（當基準收益率為 12%時）： 萬元。 所得稅后財務凈現值（當基準收益率為 12%時）： 萬元。 第十章 財務評價 第 33 頁 銀行借款清償能 力分析 項目計劃使用銀行借款 10 萬元， 采用 無息 創(chuàng)業(yè)貸款 的方式于貸款，到 期 償清全部借款。 項目還款資金來源主要為營業(yè)利潤 。 以生產能力利用率表示的盈虧平衡點（以達產后計）為： BEP=固定成本 /（營業(yè)收入 稅金及附加 可變成本） =%，即年銷售收入達到 萬元即可保持盈虧平衡，說明項目具有較強的抗風險能力。 本項目就 建設投資、銷售 收入 、經營成本等主要影響因素進行了單因素不 確定因素分析，敏感性分析結果見下表 、圖 。 表 102：敏感性分析表 變化率 變化因素 % % 基本方案 % % 建設投資 % % % % % 銷售收入 % % % % % 經營成本 % % % % % 基準折現率 12% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 達產比率 圖 101：盈虧平衡分析圖 金額（萬元） 營業(yè)收入 扣 稅金及附加 總成本費用 固定成本 第十章 財務評價 第 34 頁 由敏感性分析表和分析圖可知： 當建 設投資下降 10%時，內部收益率為 %，當投資上升 10%時，內部收益率為 %； 當銷售收入下降 10%時，內部收益率為 %，當銷售收入上升 10%時，內部收益率為 %；當經營成本下降 10%時，內部收益率為 %，當經營成本上升 10%時，內部收益率為 %，可見 本項目最 為 敏感的因素為銷售收入，其次為 建設投資和 經營成本 。因此，在生產經營中要 努力拓寬銷售渠道 ， 確保銷售收入穩(wěn)定 ；同時， 要加 強 項目建設和 生產經營管理工作， 盡可能降低成本，可以有效降低 投資風險和 經營風險。 價結論 通過 對該 項目財務 評價分析可知：本項目全部投資內部收 益率為 ％（ 所得 稅后）， 高于基準收益率 12%； 財務凈現值為 萬元（ 所得 稅后） ﹥ 0； 含建設期的靜態(tài)投資回收期為 年（ 所圖 102：敏感性分析圖 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 變 化 率 財務內部收益率 基準折現率 建設投資 銷售收入 經營成本 第十一章 生態(tài)和社會效益分析 第 35 頁 得 稅后） ，低于行業(yè)基準投資回收期。除此之外，項目盈虧平衡點為%， 還款期內 備付率、償債備付率分別在 — 、 — 之間，項目借款償還能力指標高于行業(yè)標準， 還 可以在 到期 內還清銀行借款 。 說明 項目具有較 強 的盈利能力和抗風險能力 以及借款償還能力 。 綜上所述，該 項目財務經濟效益較好，各項指標符合 要求， 可以接受 。 第十 一 章 生態(tài)和 社會效益分析 由于砂石料市場需求量大， 合法開采的砂石料數量 不足， 年 缺口 量達 6 萬立方米以上 ，一些人受利益驅使而紛紛加入，致使私采亂挖、濫采濫挖 、 零星散亂采砂 等違規(guī)開采行為 時有 發(fā)生，導致 山體滑坡 、河流改向、水土流失、草地遭受破壞及廢料亂棄等危害生態(tài)環(huán)境的現象頻現。而作為三江源生態(tài)自然保護區(qū)腹地之一的 烏蘭縣 ，受高寒氣候等因素影響，生態(tài)環(huán)境遭到破壞后，極難重建和恢復 。 生態(tài)環(huán)境保護與建設在 青海省 乃至全國都具有重要影響，地位突出。 因此，通過 項目建 設， 規(guī)范采砂行為， 杜絕私采亂挖、濫采濫挖、零星散亂采砂等行為導致的河床嚴重下降、河流改向、水土流失、草地遭受破壞及廢料亂棄等危害生態(tài)環(huán)境的現象 ，通過科學的勘察采挖和采挖后的環(huán)境治理， 對 保護 自然 生態(tài)環(huán)境 具有積極意義 。 第十二章 結論和建議 第 36 頁 項目建設根據有關規(guī)定，公開、公正、公平的取得采砂權， 通過加大投入進行科學開采，在 提高生產能力滿足市場需求 的同時 ，吸納合并小規(guī)模個人采砂，安置閑散勞力就業(yè)， 有效遏止 了 砂石資源私自買賣、私挖盜采現象， 為建設單位提供穩(wěn)定的砂石料供應和服務，從而 促進 建筑建材 等相關 行業(yè)健康有序發(fā)展， 推動 地方小城鎮(zhèn)建設 和農 牧民定居工程 建設 ，也有利于采砂行業(yè)社會穩(wěn)定 。 同時， 項目建成后 ，年增加產值 260 萬元，各種稅費 萬元，能有效增加地方財政收入，從而帶動社會各項目事業(yè)發(fā)展。 項目 建設 還 將增加固定就業(yè)崗位 17個， 年人均工資 元 以上 ， 能有效促進地方各 類 人員就業(yè) 和增收，有利于 社會穩(wěn)定。 綜上所述，項目建設社會效益顯著。 第十 二 章 結論 和建議 結論 該項目建設符合國家和地方產業(yè)政策及規(guī)劃，項目的 建設內容、投資規(guī)模適宜， 建設方案合理，各項基礎條件基本具備，參與市場競爭有優(yōu)勢， 管理措施得力， 抗風險能力較強，其發(fā)展前 景良好。同時，項目建成投產后具有明顯的經濟和社會效益，有利于環(huán)境保護和生態(tài)建設 。 項目建設十分必要而且可行。 本項目的建成將對 烏蘭縣 城鄉(xiāng)基礎設施建設、各種工業(yè)、民第十二章 結論和建議 第 37 頁 用設施建設奠定物質基礎，建議項目單位及相關部門盡快落實項目資金，以促使項目早日建成投產見效。 該 項目建設將對進一步規(guī)范 烏蘭縣 采砂行為產生積極影響，其社會效益和環(huán)境效益不言而喻 ， 因此建議當地有關政府部門制定鼓勵性政策，以促使其能夠良性發(fā)展。 項目在實施的過程中應嚴格按照環(huán)保 “ 三同時 ” 政策，確保將好事辦好。附 錄 第 38 頁 附 錄 一、附表 附表 1：建設投資估算表 附表 2：流動資金估算表 附表 3：資金籌措與使用計劃表 附表 4：總成本費用估算表 附表 5：固定資產折舊、無形資產和其他資產攤銷估算表 附表 6：利潤及利潤分配表 附表 61：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表 附表 7：項目投資現金流量表 附表 8： 借款還本付息計劃表 二 、附件 附件 1: 烏蘭縣海平砂石場 采砂許可證 附件 2: 烏蘭縣海平砂場 砂礫石礦檢測計算礦產儲量說明書審查意見（黃國土資審字 [2020] 01 號） 附件 3： 烏蘭縣海平砂場 采砂權經營協(xié)議 附件 4： 烏蘭縣 發(fā)展和改革局關于 烏蘭縣海平砂石 廠立項報告的批復 三 、附圖 1： 地理位置圖 2：采砂區(qū)示意圖 附 錄 第 39 頁 附 錄 第 40 頁 房地產項目可行性研究報告大綱范本 一、項目的基本情況 項目背景 項目主辦單位簡介 主辦單位之合作意想 可行性研究的主要技術經濟指標 二、項目投資環(huán)境和市場研究 XX 市概況及經濟發(fā)展基本情況 XX 市房地產發(fā)展及市場的基本情況 A、房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 B、房地產開發(fā)工作量增加概況 附 錄 第 41 頁 C、商品房的銷售概況 D、房地產開發(fā)企業(yè)經濟 收益概況 F、對 XX 市房地產市場的展望 三、利用外資開發(fā)的法律依據 四、 XX 市 XX 區(qū)一帶高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經營情況 供應情況 需求情況 物業(yè)出租情況 對 XX 區(qū)房地產開發(fā)的總體評價 對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標準及營銷的建議 項目開發(fā)及技術設計方案的分析 五、地塊及周圍環(huán)境、建筑開發(fā)條件 地理位置及道路交通 地形、地質 附近商業(yè)及生活配套；市政基礎及公建配套設施 綜合評述 六、地塊撤遷安置情況 七、地場三通一平的安排 八、項目開發(fā)建設及經營的組織與實 施計劃 九、項目投資構成、總投資估算、資金籌措計劃 基本參數 土地成本 建安工程成本 前期費用 紅線內外工程及公建配套 不可預見費 開發(fā)期稅費 資金籌措計劃及財務費用 A、資金籌措 B、財務費用 附 錄 第 42 頁 十、可行性研究財務數據的選定和預測 （一）售樓收入的測定 住宅銷售單價的測定 商鋪銷售單價的測定 單位銷售單價的測定 建議銷售價 實際銷售總收入 （二）項目經營管理費用收入與支出 （三）經營稅費及所得稅的繳交 （四）土地增值稅 （五）所得稅 十一、項目經濟效益分析 十二、項目盈虧能力分析 內部收益率（ IRR） 凈現值（ NPV） 凈現值率（ NPVR） 十三、項目的不確定性分析 項目盈虧平衡分析 項目敏感性分析 概念分析 十四、可行性研究結論與建議 十五、項目綜合經濟評價 十六、有關說明及建議 十七、項目主要經濟數據、指標綜合付表、付圖 項目綜合效益表 項目動態(tài)、綜合表 項目投資利息估算表 土地增值稅計算表 項目敏感性分析表 概率分析表 附 錄 第 43 頁 項目盈虧平衡分析曲線圖 項目敏感性分析圖