【導(dǎo)讀】第五章建設(shè)方案-----------------------------------------14. 資金使用和管理-----------------------------------------30. 第十章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)-----------------------------------------30

　　

【正文】 行市場價(jià)格為依據(jù)， 并 根據(jù)近幾年市場價(jià)格變動(dòng)趨勢進(jìn)行預(yù)測并作了適當(dāng)調(diào)整。 根據(jù) 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨 物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知 》 （ 財(cái)稅 [2020] 9） 號(hào) 規(guī)定， 產(chǎn)品第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第 31 頁 增值稅稅率 6%。 城市建設(shè)維護(hù)稅稅率及教育附加費(fèi)分別按增值稅的 5%和 3%計(jì)取。 所得稅 稅率： 25%。 固定資產(chǎn)凈殘值率取 5%，設(shè)備按 10年進(jìn)行折舊，房屋按 20年進(jìn)行折舊；維修費(fèi)按 固定資產(chǎn)原值 的 3%計(jì)；無形資產(chǎn) （采砂經(jīng)營權(quán)按） 、 其他 資產(chǎn)分別按 5 年進(jìn)行攤銷； 其他 管理費(fèi)用按 工資總額 的 10%計(jì)； 其他營業(yè) 費(fèi)用按銷售收入的 5%計(jì)。 項(xiàng)目按 11年計(jì)算（含建設(shè)期 1 年）。 貼現(xiàn)率 12%。 福利費(fèi)：按工資總額的 14%計(jì)算 營業(yè)收入、 營業(yè)稅金和附加估算 收入 項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)年 可新增 砂石產(chǎn)量 5 萬立方米，年 新增 收入 萬元。 其中： 細(xì)砂 3 萬 立方米 51 元 /立方米 =153萬元； 混合砂 萬 立方米 39元 /立方米 = 萬元； 礫石 立方米 48 元 /立方米 =； 碎石 萬 立方米 70元 /立方米 =； 其他 收入 （ 運(yùn)輸 等） 12萬元。 各年銷售情況詳見附表 61。 稅金及附加 正常經(jīng)營年份 稅金及附加總額 萬元，其中： 增值稅 萬元，城 建 稅 ，教育費(fèi)附加 。 詳見 附表 61。 第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第 32 頁 總成本及經(jīng)營成本估算 項(xiàng)目 達(dá)產(chǎn)期 經(jīng)營成本為 萬元， 總成本 為 萬元 。其中：固定成本 ， 可變成本 萬元 。 外購燃料及動(dòng)力費(fèi)用 萬元，其中 燃料費(fèi) 萬元，水 電 費(fèi) 萬元。 項(xiàng)目 新增 定員 17人，年工資及福利費(fèi) 總額 為 。 年 修理費(fèi)為 。 其他管理費(fèi)用及 營業(yè) 費(fèi)用 等 萬元。 年折舊費(fèi) 。 詳 見 附表 4 總成本費(fèi)用估算表 。 財(cái)務(wù)效益分析 （增量） 經(jīng)測算，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn) 利潤總額為 ， 凈利潤為 元 。 總投資收益率： %（年平均）； 資本金凈利潤率： %（年平均）； 所得稅前投資回收期： 年（含建設(shè)期 1 年）； 所得稅后投資回收期： （含建設(shè)期 1 年）； 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %。 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %。 所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（當(dāng)基準(zhǔn)收益率為 12%時(shí)）： 萬元。 所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（當(dāng)基準(zhǔn)收益率為 12%時(shí)）： 萬元。 第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第 33 頁 銀行借款清償能 力分析 項(xiàng)目計(jì)劃使用銀行借款 10 萬元， 采用 無息 創(chuàng)業(yè)貸款 的方式于貸款，到 期 償清全部借款。 項(xiàng)目還款資金來源主要為營業(yè)利潤 。 以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（以達(dá)產(chǎn)后計(jì)）為： BEP=固定成本 /（營業(yè)收入 稅金及附加 可變成本） =%，即年銷售收入達(dá)到 萬元即可保持盈虧平衡，說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 本項(xiàng)目就 建設(shè)投資、銷售 收入 、經(jīng)營成本等主要影響因素進(jìn)行了單因素不 確定因素分析，敏感性分析結(jié)果見下表 、圖 。 表 102：敏感性分析表 變化率 變化因素 % % 基本方案 % % 建設(shè)投資 % % % % % 銷售收入 % % % % % 經(jīng)營成本 % % % % % 基準(zhǔn)折現(xiàn)率 12% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 達(dá)產(chǎn)比率 圖 101：盈虧平衡分析圖 金額（萬元） 營業(yè)收入 扣 稅金及附加 總成本費(fèi)用 固定成本 第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第 34 頁 由敏感性分析表和分析圖可知： 當(dāng)建 設(shè)投資下降 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %，當(dāng)投資上升 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %； 當(dāng)銷售收入下降 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %，當(dāng)銷售收入上升 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %；當(dāng)經(jīng)營成本下降 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %，當(dāng)經(jīng)營成本上升 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %，可見 本項(xiàng)目最 為 敏感的因素為銷售收入，其次為 建設(shè)投資和 經(jīng)營成本 。因此，在生產(chǎn)經(jīng)營中要 努力拓寬銷售渠道 ， 確保銷售收入穩(wěn)定 ；同時(shí)， 要加 強(qiáng) 項(xiàng)目建設(shè)和 生產(chǎn)經(jīng)營管理工作， 盡可能降低成本，可以有效降低 投資風(fēng)險(xiǎn)和 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 價(jià)結(jié)論 通過 對(duì)該 項(xiàng)目財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià)分析可知：本項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收 益率為 ％（ 所得 稅后）， 高于基準(zhǔn)收益率 12%； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（ 所得 稅后） ﹥ 0； 含建設(shè)期的靜態(tài)投資回收期為 年（ 所圖 102：敏感性分析圖 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 變 化 率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 基準(zhǔn)折現(xiàn)率 建設(shè)投資 銷售收入 經(jīng)營成本 第十一章 生態(tài)和社會(huì)效益分析 第 35 頁 得 稅后） ，低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期。除此之外，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為%， 還款期內(nèi) 備付率、償債備付率分別在 — 、 — 之間，項(xiàng)目借款償還能力指標(biāo)高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)， 還 可以在 到期 內(nèi)還清銀行借款 。 說明 項(xiàng)目具有較 強(qiáng) 的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力 以及借款償還能力 。 綜上所述，該 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益較好，各項(xiàng)指標(biāo)符合 要求， 可以接受 。 第十 一 章 生態(tài)和 社會(huì)效益分析 由于砂石料市場需求量大， 合法開采的砂石料數(shù)量 不足， 年 缺口 量達(dá) 6 萬立方米以上 ，一些人受利益驅(qū)使而紛紛加入，致使私采亂挖、濫采濫挖 、 零星散亂采砂 等違規(guī)開采行為 時(shí)有 發(fā)生，導(dǎo)致 山體滑坡 、河流改向、水土流失、草地遭受破壞及廢料亂棄等危害生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)象頻現(xiàn)。而作為三江源生態(tài)自然保護(hù)區(qū)腹地之一的 烏蘭縣 ，受高寒氣候等因素影響，生態(tài)環(huán)境遭到破壞后，極難重建和恢復(fù) 。 生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)在 青海省 乃至全國都具有重要影響，地位突出。 因此，通過 項(xiàng)目建 設(shè)， 規(guī)范采砂行為， 杜絕私采亂挖、濫采濫挖、零星散亂采砂等行為導(dǎo)致的河床嚴(yán)重下降、河流改向、水土流失、草地遭受破壞及廢料亂棄等危害生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)象 ，通過科學(xué)的勘察采挖和采挖后的環(huán)境治理， 對(duì) 保護(hù) 自然 生態(tài)環(huán)境 具有積極意義 。 第十二章 結(jié)論和建議 第 36 頁 項(xiàng)目建設(shè)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公開、公正、公平的取得采砂權(quán)， 通過加大投入進(jìn)行科學(xué)開采，在 提高生產(chǎn)能力滿足市場需求 的同時(shí) ，吸納合并小規(guī)模個(gè)人采砂，安置閑散勞力就業(yè)， 有效遏止 了 砂石資源私自買賣、私挖盜采現(xiàn)象， 為建設(shè)單位提供穩(wěn)定的砂石料供應(yīng)和服務(wù)，從而 促進(jìn) 建筑建材 等相關(guān) 行業(yè)健康有序發(fā)展， 推動(dòng) 地方小城鎮(zhèn)建設(shè) 和農(nóng) 牧民定居工程 建設(shè) ，也有利于采砂行業(yè)社會(huì)穩(wěn)定 。 同時(shí)， 項(xiàng)目建成后 ，年增加產(chǎn)值 260 萬元，各種稅費(fèi) 萬元，能有效增加地方財(cái)政收入，從而帶動(dòng)社會(huì)各項(xiàng)目事業(yè)發(fā)展。 項(xiàng)目 建設(shè) 還 將增加固定就業(yè)崗位 17個(gè)， 年人均工資 元 以上 ， 能有效促進(jìn)地方各 類 人員就業(yè) 和增收，有利于 社會(huì)穩(wěn)定。 綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)效益顯著。 第十 二 章 結(jié)論 和建議 結(jié)論 該項(xiàng)目建設(shè)符合國家和地方產(chǎn)業(yè)政策及規(guī)劃，項(xiàng)目的 建設(shè)內(nèi)容、投資規(guī)模適宜， 建設(shè)方案合理，各項(xiàng)基礎(chǔ)條件基本具備，參與市場競爭有優(yōu)勢， 管理措施得力， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，其發(fā)展前 景良好。同時(shí)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)后具有明顯的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，有利于環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè) 。 項(xiàng)目建設(shè)十分必要而且可行。 本項(xiàng)目的建成將對(duì) 烏蘭縣 城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、各種工業(yè)、民第十二章 結(jié)論和建議 第 37 頁 用設(shè)施建設(shè)奠定物質(zhì)基礎(chǔ)，建議項(xiàng)目單位及相關(guān)部門盡快落實(shí)項(xiàng)目資金，以促使項(xiàng)目早日建成投產(chǎn)見效。 該 項(xiàng)目建設(shè)將對(duì)進(jìn)一步規(guī)范 烏蘭縣 采砂行為產(chǎn)生積極影響，其社會(huì)效益和環(huán)境效益不言而喻 ， 因此建議當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門制定鼓勵(lì)性政策，以促使其能夠良性發(fā)展。 項(xiàng)目在實(shí)施的過程中應(yīng)嚴(yán)格按照環(huán)保 “ 三同時(shí) ” 政策，確保將好事辦好。附 錄 第 38 頁 附 錄 一、附表 附表 1：建設(shè)投資估算表 附表 2：流動(dòng)資金估算表 附表 3：資金籌措與使用計(jì)劃表 附表 4：總成本費(fèi)用估算表 附表 5：固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷估算表 附表 6：利潤及利潤分配表 附表 61：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表 附表 7：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 附表 8： 借款還本付息計(jì)劃表 二 、附件 附件 1: 烏蘭縣海平砂石場 采砂許可證 附件 2: 烏蘭縣海平砂場 砂礫石礦檢測計(jì)算礦產(chǎn)儲(chǔ)量說明書審查意見（黃國土資審字 [2020] 01 號(hào)） 附件 3： 烏蘭縣海平砂場 采砂權(quán)經(jīng)營協(xié)議 附件 4： 烏蘭縣 發(fā)展和改革局關(guān)于 烏蘭縣海平砂石 廠立項(xiàng)報(bào)告的批復(fù) 三 、附圖 1： 地理位置圖 2：采砂區(qū)示意圖 附 錄 第 39 頁 附 錄 第 40 頁 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告大綱范本 一、項(xiàng)目的基本情況 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目主辦單位簡介 主辦單位之合作意想 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 XX 市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況 XX 市房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本情況 A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 B、房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況 附 錄 第 41 頁 C、商品房的銷售概況 D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì) 收益概況 F、對(duì) XX 市房地產(chǎn)市場的展望 三、利用外資開發(fā)的法律依據(jù) 四、 XX 市 XX 區(qū)一帶高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 供應(yīng)情況 需求情況 物業(yè)出租情況 對(duì) XX 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 項(xiàng)目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 五、地塊及周圍環(huán)境、建筑開發(fā)條件 地理位置及道路交通 地形、地質(zhì) 附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 綜合評(píng)述 六、地塊撤遷安置情況 七、地場三通一平的安排 八、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí) 施計(jì)劃 九、項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計(jì)劃 基本參數(shù) 土地成本 建安工程成本 前期費(fèi)用 紅線內(nèi)外工程及公建配套 不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi) 資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用 A、資金籌措 B、財(cái)務(wù)費(fèi)用 附 錄 第 42 頁 十、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測 （一）售樓收入的測定 住宅銷售單價(jià)的測定 商鋪銷售單價(jià)的測定 單位銷售單價(jià)的測定 建議銷售價(jià) 實(shí)際銷售總收入 （二）項(xiàng)目經(jīng)營管理費(fèi)用收入與支出 （三）經(jīng)營稅費(fèi)及所得稅的繳交 （四）土地增值稅 （五）所得稅 十一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 十二、項(xiàng)目盈虧能力分析 內(nèi)部收益率（ IRR） 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值率（ NPVR） 十三、項(xiàng)目的不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目敏感性分析 概念分析 十四、可行性研究結(jié)論與建議 十五、項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 十六、有關(guān)說明及建議 十七、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合付表、付圖 項(xiàng)目綜合效益表 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、綜合表 項(xiàng)目投資利息估算表 土地增值稅計(jì)算表 項(xiàng)目敏感性分析表 概率分析表 附 錄 第 43 頁 項(xiàng)目盈虧平衡分析曲線圖 項(xiàng)目敏感性分析圖