【導(dǎo)讀】市居民一樣，能夠住上“像神仙住居境地”似的住房。地塊開發(fā)環(huán)境優(yōu)雅、休閑、度假的新型公寓小區(qū)“花園式城仙居”。行發(fā)展種、養(yǎng)殖、度假等一條龍經(jīng)營(yíng)服務(wù)行業(yè)開發(fā)的可能性。經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。司的狀況和項(xiàng)目特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。4．國(guó)家建設(shè)部及安康市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策。5．安康市二零一一年房地產(chǎn)年鑒。6．現(xiàn)場(chǎng)勘查和實(shí)際調(diào)研所得資料。根據(jù)安康市城鎮(zhèn)規(guī)劃要求來看，我公司結(jié)合本地塊的。實(shí)際自然環(huán)境及自然條件來對(duì)此進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。并確定該地建筑住房。容積率不超過，建筑密度%，綠化率不低于40%。檔內(nèi)裝修或中上等檔次的現(xiàn)代化新型居住新區(qū)。中檔低層住宅：m²因此對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策。者所關(guān)注的首要問題。經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資、消費(fèi)和出口增

　　

【正文】 階層，他們要求的不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有 環(huán)境條件 較 好的為 住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住 群體 。這就給 本 項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面 38 的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。 目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查， 做 出應(yīng)變。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用 于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中， 園 區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，本 項(xiàng)目公司 要 對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各 個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要 ，必須加以高度 重 視，把風(fēng)險(xiǎn)降到及低值限。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工 39 作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 第十章 結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，安康市 有 良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)開發(fā) 商 項(xiàng)目 開發(fā)有 鼎力支持， 陜南地區(qū)移民搬遷安置 對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè) 較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積： 平方米 項(xiàng)目總投資： 萬元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 : % 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?“花園式城仙居”項(xiàng)目 的潛在需求量大。 ?住宅 公寓式“花園式城仙居” 的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 40 ?項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較 好。 四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬大面積、 中 大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)： 項(xiàng)目規(guī)模 雖是中等 大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作經(jīng)完成 后 ，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 房產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 本 項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中 介代理銷售的方式。 六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 41 2 、 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。 第十一章 結(jié)束語 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房產(chǎn) 業(yè) 投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與 我市 房產(chǎn)業(yè) 有關(guān)的政策和法規(guī) ， 有利于 陜南地區(qū)移民搬遷安置 的政策 進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說 “ 花園式 城 地 仙 居 ” 項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 對(duì)今后五里鎮(zhèn)和周邊區(qū)域的開發(fā)、 新農(nóng)村建設(shè) 、 陜南地區(qū)移民搬遷安置 的政策步伐 打好了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 注：編制依據(jù)；本人在現(xiàn)場(chǎng)察看后，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況來構(gòu)思，網(wǎng)上查詢安康市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及五里鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、周邊環(huán)境情況，陜南移民和陜南市民房產(chǎn)消費(fèi)水評(píng)，并參照南方城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范疇等思路而進(jìn)行的策略編寫。上述帶紅字的數(shù)字請(qǐng)另作調(diào)整，下劃線的為需經(jīng)計(jì)算后填寫數(shù)字及內(nèi)容，計(jì)算表 類需經(jīng)項(xiàng)目法人根據(jù)經(jīng)濟(jì)投入情況決策和專業(yè)人員計(jì)算后插入詳細(xì)結(jié)果。因本人編寫水評(píng)有限，此初設(shè)報(bào)告僅供參考，敬請(qǐng)認(rèn)真修改后使用。 編寫人：徐鈞華 2020 年 4 月 12 日 42 43 44 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告大綱范本 一、項(xiàng)目的基本情況 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目主辦單位簡(jiǎn)介 主辦單位之合作意想 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 XX 市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況 XX 市房地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)的基本情況 A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 B、房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況 C、商品房的銷售概況 D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益概況 F、對(duì) XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望 三、利用外資開發(fā)的法律依據(jù) 四、 XX 市 XX 區(qū)一帶高層、多層住宅、商場(chǎng)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況 供應(yīng)情況 需求情況 物業(yè)出租情況 對(duì) XX 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷的建議 項(xiàng)目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 45 五、地塊及周圍環(huán)境、建筑開發(fā)條件 地理位置及道路交通 地形、地質(zhì) 附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 綜合評(píng)述 六、地 塊撤遷安置情況 七、地場(chǎng)三通一平的安排 八、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃 九、項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計(jì)劃 基本參數(shù) 土地成本 建安工程成本 前期費(fèi)用 紅線內(nèi)外工程及公建配套 不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi) 資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用 A、資金籌措 B、財(cái)務(wù)費(fèi)用 十、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè) （一）售樓收入的測(cè)定 住宅銷售單價(jià)的測(cè)定 商鋪銷售單價(jià)的測(cè)定 單位銷售單價(jià)的測(cè)定 建議銷售價(jià) 實(shí)際銷售總收入 （二）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出 （三）經(jīng)營(yíng)稅 費(fèi)及所得稅的繳交 （四）土地增值稅 （五）所得稅 十一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 46 十二、項(xiàng)目盈虧能力分析 內(nèi)部收益率（ IRR） 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值率（ NPVR） 十三、項(xiàng)目的不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目敏感性分析 概念分析 十四、可行性研究結(jié)論與建議 十五、項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 十六、有關(guān)說明及建議 十七、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合付表、付圖 項(xiàng)目綜合效益表 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、綜合表 項(xiàng)目投資利息估算表 土地增值稅計(jì)算表 項(xiàng)目敏感性分析表 概率分析表 項(xiàng)目盈虧平 衡分析曲線圖 項(xiàng)目敏感性分析圖 47 48 49 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告大綱范本 一、項(xiàng)目的基本情況 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目主辦單位簡(jiǎn)介 主辦單位之合作意想 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 XX 市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況 XX 市房地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)的基本情況 A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 B、房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況 C、商品房的銷售概況 D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益概況 F、對(duì) XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望 三、利用外資開 發(fā)的法律依據(jù) 四、 XX 市 XX 區(qū)一帶高層、多層住宅、商場(chǎng)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況 供應(yīng)情況 需求情況 物業(yè)出租情況 對(duì) XX 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷的建議 項(xiàng)目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 五、地塊及周圍環(huán)境、建筑開發(fā)條件 地理位置及道路交通 地形、地質(zhì) 附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 綜合評(píng)述 六、地塊撤遷安置情況 七、地場(chǎng)三通一平的安排 50 八、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃 九、項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計(jì)劃 基本參數(shù) 土地成本 建安工程成本 前期費(fèi)用 紅線內(nèi)外工程及公建配套 不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi) 資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用 A、資金籌措 B、財(cái)務(wù)費(fèi)用 十、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè) （一）售樓收入的測(cè)定 住宅銷售單價(jià)的測(cè)定 商鋪銷售單價(jià)的測(cè)定 單位銷售單價(jià)的測(cè)定 建議銷售價(jià) 實(shí)際銷售總收入 （二）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出 （三）經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的繳交 （四）土地增值稅 （五）所得稅 十一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 十二、項(xiàng)目盈虧能力分析 內(nèi)部收益率（ IRR） 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值率（ NPVR） 十三、項(xiàng)目的不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目敏感性分析 概念分析 51 十四、可行性研究結(jié)論與建議 十五、項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 十六、有關(guān)說明及建議 十七、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合付表、付圖 項(xiàng)目綜合效益表 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、綜合表 項(xiàng)目投資利息估算表 土地增值稅計(jì)算表 項(xiàng)目敏感性分析表 概率分析表 項(xiàng)目盈虧平衡分析曲線圖 項(xiàng)目敏感性分析圖