【正文】 顧問公司、英國阿特金斯國際有限公司、深圳激流策劃公司、清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院、浙江大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)計研究所等多家國內(nèi)外權(quán)威設(shè)計公司進(jìn)行精心規(guī)劃設(shè)計。 —— 項目組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢。 旅游、民辦教育和房地產(chǎn)三大塊共同開發(fā)，使天都城項目形成了互補互促的組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，綜合開發(fā)優(yōu)勢十分明顯。 二、天都城試點的必要性 （一）天都城項目試點有利于積極探索中國城市化的新動力和新模式。 從理論上講，中國目前正處在加速城市化階段。但是，不容忽 視的一個現(xiàn)實問題是，在沿海城市群密集地帶，通過農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革和發(fā)展城鎮(zhèn)工業(yè)、傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村人口的城市化推動力明顯減弱。中國城市化需要尋找新的動力源。在這種背景下，許多城市都通過購房入戶制度，以求在新一輪爭奪人口大戰(zhàn)中贏得主動。但是，外來人口的大規(guī)模流入，必然加劇由于城區(qū)人口過于密集所帶來的擁擠、基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)、用地緊張、房產(chǎn)價格過高等一系列問題。而如果在城市邊緣地帶進(jìn)行分散的、小規(guī)模樓盤開發(fā)來集聚人口，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后而缺乏市場需求支持。 因此，從國際經(jīng)驗來看，當(dāng)一個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā) 展到一定階段，往往會出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，即 城市市區(qū)人口尤專業(yè)好文檔 5 其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向運動，而是城市化發(fā)展的一個新階段，是更高層次的城市化。以一個特大型、大型城市為中心，以一群分散型、獨立型的中小規(guī)模的衛(wèi)星城市為依托的城市群也有可能成為我國沿海發(fā)達(dá)地區(qū)21 世紀(jì)城市發(fā)展的主要模式。 我國現(xiàn)階段在特大型、大型城市周圍也出現(xiàn)了一大批衛(wèi)星城，但是，這些衛(wèi)星城的建設(shè)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)府，這種傳統(tǒng)型衛(wèi)星城建設(shè)，由于缺乏大規(guī)模資金支持和高檔次的規(guī)劃能力，無法構(gòu)造 足以大規(guī)模吸引人口集聚的環(huán)境條件。因此，充分利用大房地產(chǎn)開發(fā)商的資金優(yōu)勢和規(guī)劃設(shè)計實力，通過在城郊進(jìn)行集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)，充分利用環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，開發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動，快速集聚人口，實現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴張，是現(xiàn)階段沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市化可選擇的一條新路子。這一城市化模式不僅可以有效地解決城市化的市場需求動力不足問題，而且可以解決依靠政府力量推動城市化的資金、土地要素供應(yīng)能力有限等問題。這是繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動城市化 進(jìn)程，工業(yè)化帶動城市化進(jìn)程之后的新一輪城市化的新途徑。天都城建設(shè)項目正是在這以城市化新背景下推出的，具有重大的試點價值。 專業(yè)好文檔 6 （二）天都城試點有利于積極探索超大樓盤開發(fā)和居住郊區(qū)化大背景下的房地產(chǎn)開發(fā)新思路和新模式。 天都城項目的推出，對整個杭州乃至整個中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都具有積極的探索意義和重大的創(chuàng)新效應(yīng)。 —— 綜觀西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程，我們可以看到，在本世紀(jì)五、六十年代，由于汽車工業(yè)的興起而帶來的交通便利，使得人們能夠在城市工作而居住卻在郊區(qū)，由此給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的商機和利潤。人們 的工作、生活方式一定程度上改變了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)行業(yè)正是在充分利用這一新出現(xiàn)的現(xiàn)象后，才有了新的突破與更廣闊的發(fā)展空間。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)的這一歷史過程對我們國家自己的房地產(chǎn)業(yè)，毋庸置疑，也具有相當(dāng)重要的借鑒作用。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展程度的提高而帶來的交通行業(yè)的振興勢必也會引起我們普通居民居住“郊區(qū)化”的現(xiàn)象，因為郊區(qū)相對廉價的房產(chǎn)價格及較少受污染的空間、較安靜的居住條件會越來越吸引更多的人們選擇郊區(qū)作為自己的安家之地。另外，我國的大、中型城市經(jīng)歷了人口、產(chǎn)業(yè)、資源等大量向中心聚集的過程之后，城市內(nèi)部出 現(xiàn)了承載過度的現(xiàn)象，中心區(qū)交通擁擠、市政設(shè)施陳舊、城市規(guī)劃不合理、舊城區(qū)急待改造等問題，以及住房制度改革后，每個人都必須面對自購房的現(xiàn)實。因此，在市區(qū)土地有限且價格過高的情況下，中心城市通過進(jìn)一步的向外擴張，重新調(diào)整和規(guī)劃城市的布專業(yè)好文檔 7 局，進(jìn)而實現(xiàn)從遠(yuǎn)郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過程。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)也肯定會產(chǎn)生“郊區(qū)化”的現(xiàn)象。目前我國城市化水平為 30％，城鎮(zhèn)人口 億。預(yù)計 2020 年城市化水平達(dá)到 45％，全國人口 14 億，城鎮(zhèn)人口增至 億；預(yù)計 2050 年城市化水平達(dá)到 60％，全國人口 16 億，全國城鎮(zhèn)人 口增至 億。前 20 年城鎮(zhèn)人口增加 億，按人均居住面積 10 平方米，即建筑面積 20 平方米計算，共需為新增人口建設(shè)住房 52 億平方米，平均每年需建設(shè)住房 億平方米。后 30 年城鎮(zhèn)人口增加 億，仍按人均建筑面積 20 平方米計算，共需為新增人口建設(shè)住房 66 億平方米，平均每年需建設(shè)住宅 億平方米。有關(guān)專家指出，在我國的城市化進(jìn)程中，多數(shù)農(nóng)民將住在就地發(fā)展起來的小城鎮(zhèn)中，不會較多增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量。由此可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的“郊區(qū)化”蘊含著巨大的商機，有著廣闊的發(fā)展前景和誘人的發(fā)展空間。面對“郊區(qū)化”這個大趨勢 ，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該主動出擊，因勢利導(dǎo)，而不應(yīng)被動等待。二十一世紀(jì)衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點工程房地產(chǎn)項目有一點正是基于這樣的考慮，未雨綢繆，預(yù)先進(jìn)行嘗試，努力塑造二十一世紀(jì)城郊房地產(chǎn)開發(fā)成功典范，為房地產(chǎn)業(yè)積累更多的經(jīng)驗。 —— 我國居民的生活正穩(wěn)步向小康階段邁進(jìn)，居民在選擇住房時，已不僅僅滿足于居住面積的多少，還要考慮居住環(huán)境的好壞及配套設(shè)施的完善程度。房產(chǎn)市場的實踐已經(jīng)證專業(yè)好文檔 8 明，綠化是否 “到家 ”，將直接影響房子銷售。有些居民在購買住房時， 不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設(shè)計是否到位。為了迎合市場的需求，許多發(fā) 展商請了國外的園林設(shè)計師，許多房地產(chǎn)項目的廣告上，除了設(shè)計單位、建設(shè)單位、發(fā)展商及銷售代理商以外，園林設(shè)計單位也登堂入室了 。人們?nèi)缃衿毡樽⒅氐氖且环N有著良好的人文景觀和回歸大自然情結(jié)的品質(zhì)生活。2021年北京國際房地產(chǎn)交易會的新盤之中，公園借景的手法被大量運用，出現(xiàn)了大量的“雙景住宅”， “雙景住宅 ”指 “公園借景 ”和 “小區(qū)內(nèi)景 ”的融合，屬于全新類型的景觀住宅，它改變了以往 “在建筑中堆砌綠化 ”的觀點，提出 “在綠化中放置建筑 ”的口號。同時通過形態(tài)與空間的合理布局所形成的景象通視，實現(xiàn)社區(qū)景象共享，營造出一個帶風(fēng)景 的社區(qū)和看得見風(fēng)景的房間。 我們可以看到，隨著樓市競爭的加劇，開發(fā)商對環(huán)境越來越重視，環(huán)境的優(yōu)越程度將是房產(chǎn)受歡迎與否的一個極其重要、無可代替的指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的泛房地產(chǎn)時代 —追求住房硬件條件與居住環(huán)境（生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境）相互配合、相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)的時代正向我們走來 。隨著居民生活水平及文明程度的提高，營造綠色生態(tài)住宅，注重環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)相互間的揉合和互補，是大眾的要求，也是房地產(chǎn)開發(fā)商要做的事情。我們這個試點工程的“先旅游，后房產(chǎn)”正是體現(xiàn)了這個思路：旅游可以改善房產(chǎn)的環(huán)境，房產(chǎn)借助專業(yè)好文檔 9 于旅游的 生態(tài)支持。以旅游帶房產(chǎn)，以房產(chǎn)助旅游。兩者相互適應(yīng)，相互促進(jìn)，共同發(fā)展。 —— 我國的住宅建設(shè)在現(xiàn)在和未來都面臨來很大的發(fā)展。預(yù)計 2020 年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提高到 12 平方米，即建筑面積 24 平方米；預(yù)計 2050 年人均居住面積提高到 16 平方米，即建筑面積 32 平方米。按 2020 年城鎮(zhèn)人口達(dá)到 億人，每人增加 4 平方米計算，前 20 年為提高居住水平需要新建住房 億平方米，平均每年 民平方米。后 30 年按 億人口計算，則需在 2020 年基礎(chǔ)上再新建住房 億平方米，平均每年 億平方 米。在如此大的需求中，肯定會有一些通過“住宅群”的方式予以消化解決。我們的房產(chǎn)項目中，在某些地方，也需要進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)。大規(guī)模與超大規(guī)模的建設(shè)能夠體現(xiàn)一定的經(jīng)濟效益，因為過小的規(guī)模往往引起一系列的問題，如無法保證環(huán)境與配套設(shè)施的質(zhì)量，配套設(shè)施的共享性差等。我們需要房產(chǎn)的戶型創(chuàng)新與環(huán)境創(chuàng)新，同樣也需要開發(fā)模式的創(chuàng)新。住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，住宅建設(shè)的投資一般占國民生產(chǎn)總值的 3%8%，占固定資產(chǎn)總值的 15%30%。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅建設(shè)投資增長 10%，將直接拉動 國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 個百分點。但住宅建設(shè)必須達(dá)到產(chǎn)業(yè)化、科技化，才能真正起到改善人民生活、拉動經(jīng)濟增長的作用。住宅的科技化要求我們用高新專業(yè)好文檔 10 技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如把智能化技術(shù)、計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于住宅產(chǎn)業(yè)，但是這種應(yīng)用顯然在大規(guī)模的開發(fā)中才更具價值。大規(guī)模與超大規(guī)模的開發(fā)可以使居民享受到規(guī)模優(yōu)勢所帶來的完善的配套設(shè)施和較低廉的住房價格，以及大規(guī)模開發(fā)時一般位于城郊所擁有的較高質(zhì)量的空氣。我們的試點工程籍此超大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，為住戶提供更高品質(zhì)的服務(wù)并為房地產(chǎn)市場注入新的活力。 —— 房地 產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對一個國家經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的作用，據(jù)日本統(tǒng)計，從 1970 年到 1990 年的 20 年里，日本的住宅每年建設(shè)面積沒有什么增加，但通過對傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的革新，住宅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值增加了 16 倍。估計我國在不增加住宅建設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增長投資額的速度將會低于日本，因而預(yù)計用 50 年的時間，把住宅投資額增加 16 倍。按此計算，今后 50 年的住宅投資每年將遞增 7％，每年對國民經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率為 個百分點。這樣持續(xù) 50 年連年增長，對國家的貢獻(xiàn)仍是很巨大的。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個金融行業(yè)，如果發(fā)展好了，又可以帶動其他行 業(yè)的發(fā)展。如果它發(fā)展不好，那么對國家的金融業(yè)，進(jìn)而對整個經(jīng)濟的發(fā)展，都是一個巨大的損失。我們不久后將加入WTO，房地產(chǎn)業(yè)和其它行業(yè)一樣，也面臨著機遇和挑戰(zhàn)。而且我國本身經(jīng)濟的發(fā)展也要求在全國范圍內(nèi)建立一個統(tǒng)一、開放、競爭、有序的房地產(chǎn)市場。近來杭州市政府提出了“住專業(yè)好文檔 11 在杭州”的口號，要實現(xiàn)這個口號，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善當(dāng)然具有舉足輕重的地位。雖然一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目（包括我們的試點工程）從籌集資金，到人才的到位，再到具體的房產(chǎn)的銷售，都是本地化的事情，但一個成功的、具有獨創(chuàng)性代和表性的項目無疑也具地區(qū)的、甚至 全國性的意義。我們的項目正是一個開放性、開拓性的項目，而且雖然杭州的房地產(chǎn)市場從整體發(fā)育水平上看，并不是全國最好的，但在很多方面，如主題、文化、環(huán)境等的探索，已具相當(dāng)水準(zhǔn)。我們的這個項目也正是想在處在以生活方式為主題的概念市場階段的杭州房地產(chǎn)行業(yè)中作出自己的理解，并使之超出地方的意義，為建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場和使中國的房地產(chǎn)市場真正走向市場作出有益的，先驅(qū)性的探索。 （三）天都城項對推動區(qū)域經(jīng)濟增長和結(jié)構(gòu)優(yōu)化具有重大的戰(zhàn)略意義 —— 天都城開發(fā)有利于杭州市通過實施“東進(jìn)戰(zhàn)略”而啟動新一輪城區(qū)規(guī)模擴 張，實現(xiàn)杭州市區(qū)五年擴大一倍的戰(zhàn)略目標(biāo)。 經(jīng)濟的高速發(fā)展，使杭州市取得了非常輝煌的成績。有關(guān)數(shù)顯示，杭州每平方公里創(chuàng)造的生產(chǎn)總值在全國省會城市中名列第一，人口密度第二，而市區(qū)的面積卻為倒數(shù)第四，城區(qū)面積更是倒數(shù)地二，城市人口和經(jīng)濟的增長同活動空間狹小的矛盾日益尖銳。杭州市行政范圍狹小，西部北部地區(qū)的限制，已有不少項目因找不到合適的用地而無法安排；用專業(yè)好文檔 12 地結(jié)構(gòu)的不合理，工業(yè)用地比重偏高（占 %，接近國標(biāo)上限 25%），道路廣場用地、公共綠地和市政公用設(shè)施用地偏低，均接近甚至低于國標(biāo)下限；地域結(jié)構(gòu) 和城市等級不成比例，南北長東西短，用地條件受到極大的制約；經(jīng)濟發(fā)展階段同城市空間組織不相適應(yīng)，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難以實現(xiàn)；城市主導(dǎo)功能項目布局缺乏空間等經(jīng)濟條件的制約，嚴(yán)重阻礙了杭州市的發(fā)展步伐，到了非改不可的地步。 —— 天都城開發(fā)有利于優(yōu)化杭州市的旅游經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和空間布局。 在杭州東部搞一個大型的集旅游、休閑、度假、居住于一體的旅游項目，有利于改變杭州目前旅游格局西重東輕的狀況。由于旅游資源分布的原因，杭州的旅游業(yè)一直以西湖和兩江一湖為中心，在旅游內(nèi)容上以山水觀光為主 ,在地域分布上主 要集中于城西西湖一帶，杭州西南部的富陽、桐廬、臨安、建德、淳安等縣市，而最靠近上海的杭州東部和北部在旅游開發(fā)方面比較薄弱，這樣的布局不利于大杭州旅游經(jīng)濟圈的形成，也不利于接受區(qū)域經(jīng)濟中心上海的經(jīng)濟輻射。通過在杭州東部建一個華東地區(qū)規(guī)模最大的集旅游、休閑、度假、居住于一體的項目，有利于使杭州的旅游格局更加合理，促進(jìn)大杭州旅游經(jīng)濟圈的形成和發(fā)展。 （ 3）天都城開發(fā)有利于積極呼應(yīng)杭州市政府“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，提升杭州房地產(chǎn)開發(fā)的檔次，開創(chuàng)泛房地專業(yè)好文檔 13 產(chǎn)開發(fā)的新時代。 在杭州東部搞一個超大規(guī)模的房 地產(chǎn)項目，使開發(fā)商更注重對居住環(huán)境的建設(shè)，使房地產(chǎn)的競爭從比戶型、比設(shè)計、比配套變成不但比戶型、比設(shè)計、比配套，還要比環(huán)境、比社區(qū)規(guī)劃，比開發(fā)商的實力，從而提升房地產(chǎn)開發(fā)的檔次。此外，搞這樣一個超大型的集旅游和郊區(qū)房地產(chǎn)于一體的項目，不但要進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，還要進(jìn)行旅游、教育、健康、文化傳播等與人們的根本需求密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營與開發(fā)，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)模式在杭州目前普遍以中小樓盤開發(fā)為主的房地產(chǎn)市場是首次出現(xiàn)。隨著杭州市區(qū)可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地的逐漸減少，必將進(jìn)入郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的新時代，而郊區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)模式 和市區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)模式是兩種差異性很大的模式。作為杭州郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)先行者的天都成項目，無疑將開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時代。這樣的項目對政府提出的“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措將是一個非常有力的支撐。 —— 天都城開發(fā)有利于呼應(yīng)杭州市政府提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略舉措，憑借其優(yōu)美、舒適、價廉的居住環(huán)境優(yōu)勢，加快杭州市高新技術(shù)人才和創(chuàng)業(yè)人才集聚。 隨著“住在杭州”戰(zhàn)略的逐步實施，杭州將是全國最社合居住的城市，而天都城將成為杭州市最適合高新技術(shù)人