【正文】 5%,計 85175 元 /月 14） 、折舊費(fèi)計 : 萬元 /月 ①預(yù)備費(fèi)： 500萬元，折舊期 50年，折舊費(fèi)計 /月。 ②土建費(fèi) : 3000萬元 ,折舊期 50年 .折舊費(fèi)計 5萬元 /月。 麗景假日大酒店 第 45 頁 共 57 頁 ③裝修費(fèi) :900 萬元 ,折舊期 10 年 .折舊費(fèi)計 萬元 /月。 ④設(shè)備費(fèi) :600 萬元 ,折舊期 10 年 .折舊費(fèi)計 5 萬元 /月。 利潤核算 毛利潤 =月營業(yè)總收入 營業(yè)成本 營業(yè)費(fèi)用 毛利潤 =170352017035230663675663=826842 元 /月 年毛利潤 =826842 12=9922104 五 、餐飲收入預(yù)測 根據(jù)林芝四星級酒店的餐飲的一般狀況和麗景 假日大酒店餐飲的定位，預(yù)計平均每日餐飲收入可達(dá) 14360元，在按 80%的下限，全年餐飲收入可達(dá) 420 萬元。 詳見下 表 每日餐飲收入估算表 序號 項目 數(shù)量 每桌人數(shù) 人均消費(fèi) 上座率 每日收入 1 包廂 總收入 10400 午餐 20 10 50 40% 4000 晚餐 20 10 40 80% 6400 2 散臺 麗景假日大酒店 第 46 頁 共 57 頁 因酒店餐飲業(yè)成本費(fèi)用構(gòu)成龐雜，詳細(xì)分項計算反而容易出現(xiàn)比較大的偏差，故根據(jù)國內(nèi)酒店行業(yè)通常的成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)進(jìn)行測算，預(yù)計項目總成本費(fèi)用詳見詳見表。 餐飲成本費(fèi)用估算表（單位：萬元） 成本項目 第一年 估算依據(jù) 成本 147 收入的 30% 管理行政費(fèi)用 收入的 % 時常推廣費(fèi)用（含工資） 收入的 4% 能源消耗（水電暖消耗） 25 每平方米 55元 物業(yè)保養(yǎng) 每平方米每年 30元 餐飲（含人工） 30 餐飲（不含酒水）的 25%\酒水收入的 其他支出 收入的 3% 總收入 3960 午餐 12 10 30 30% 1080 晚餐 12 10 40 60% 2880 3 酒水收入 麗景假日大酒店 第 47 頁 共 57 頁 總計 餐飲預(yù)計年收入： 毛利潤 =月營業(yè)總收入 營業(yè)成本 = 萬元 六 、物業(yè)租賃收入預(yù)測 為將酒店業(yè)務(wù)集中于客房、餐飲主業(yè)，計劃將：醫(yī)務(wù)室，美容美發(fā)、精品區(qū)、門面房 (六間 )等輔助設(shè)備通過出租方式承包經(jīng)營，預(yù)計年租賃費(fèi)分別為 12萬元、 20萬元、 20萬元 、 大的三間( 方 )4 萬元 /間 、 小的三間 /間（ 平方）：年總租賃收入可達(dá) 。 七 、酒店一年總毛利潤： 總毛利潤 =客 房 收入 +餐飲收入 +物業(yè)租憑收入 9922104+1347800+736000=12021904 元 麗景假日大酒店 第 48 頁 共 57 頁 八 、機(jī)構(gòu)設(shè)置 麗景假日大酒店計劃的機(jī)構(gòu)設(shè)置如圖 。 計劃組織機(jī)構(gòu)圖 九 、人員配備 按照四星級 酒店 配備比例， 旺季約需要 140名服務(wù)人員，平季、淡季將適當(dāng)減少人員。 其他銷售、職能部門根據(jù)職責(zé)和需要配備人員。 十 、管理團(tuán)隊 酒店的 管理團(tuán)隊部分來自于 林芝麗景經(jīng)貿(mào)有限公司 ，大部分總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理人力資源部行政部財務(wù)部客房部餐飲部商務(wù)中心康樂中心會務(wù)部工程部保安部采購部公關(guān)銷售部財務(wù)總監(jiān)董 事 會前廳部總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理人力資源部行政部財務(wù)部客房部餐飲部商務(wù)中心康樂中心會務(wù)部工程部保安部采購部公關(guān)銷售部財務(wù)總監(jiān)董 事 會前廳部麗景假日大酒店 第 49 頁 共 57 頁 外聘具有豐富酒店管理經(jīng)驗的人員。 十一 、遵循的標(biāo)準(zhǔn) ⑴ 將 按 照 《 旅 游 涉 外 飯 店 星 級 的 劃 分 及 評 定 》(GB/T143082021)及《飯店星級的劃分與評定》按照 四 星級酒店的要求進(jìn)行酒店各項服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供 四 星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。 ⑵ 將 按 照 《 旅 游 涉 外 飯 店 星 級 的 劃 分 及 評 定 》（ GB/T143082021）的要求建立 四 星級酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊、層級管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度 ，并嚴(yán)格遵照執(zhí)行。 麗景假日大酒店 第 50 頁 共 57 頁 第七章 、借資計劃和還款方案 一、 概述 項目投資概算為 5500萬元人民幣，其中 %的資金由項目公司自籌（公司前期已完成投資 2500多萬元：包括土地款 660多萬元和已修建建筑等相關(guān)前期費(fèi)用 1840多萬元），剩余 %資金由項目公司向自治區(qū)工信廳借貸。 二、 借資額度 依據(jù)投資概算，項目 借 資額度為 3000萬元人民幣。 三、 建設(shè)期限 根據(jù)項目建設(shè)期計劃，建設(shè)期為 6 個月； 四、 借資期限 借 資期限為 4 年。 五、 還款方案 年度經(jīng)營結(jié)余可用于償還利息、本金。根據(jù)營運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計該項目營 運(yùn) 4 年，才可還清本息。 第一年還款： 500 萬；第二年還款： 800萬；第三年： 850萬；第四年： 850 萬和利息。 考慮項目的營運(yùn)預(yù)算及還本付息年期，建議項目建設(shè)期免息。 麗景假日大酒店 第 51 頁 共 57 頁 第八章： 風(fēng)險 控制 分析與防范 根據(jù) 西藏 林芝 旅游業(yè)基礎(chǔ)環(huán)境現(xiàn)狀做出以下風(fēng)險分析 : 一、目前還必須承受淡季帶來的不利因素 ，酒店經(jīng)營主要依賴于510月份。 冬季，歷來都被看作是西藏旅游的淡季。西藏旅游業(yè)?夏旺冬淡?一直以來都反差巨大，旺季接待進(jìn)藏旅客占全年 80%以上，而淡季接待進(jìn)藏旅客不足 20%。這種情況，造成旅游接待設(shè)施在冬季的大量閑置與浪費(fèi) ，嚴(yán)重影響了旅館、酒店等旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。應(yīng)當(dāng)看到，西藏旅游資源極其豐富，而只有將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢才是旅游業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵 。 很多人認(rèn)為西藏冬季天氣酷寒，空氣中氧氣含量低、氣候惡劣，不適宜進(jìn)行旅游、探險等活動；另外許多人覺得冬季西藏景色單調(diào)，與旅游相關(guān)的文化、節(jié)慶等活動較少。這些其實都是誤區(qū)，卻導(dǎo)致了許多游客將冬季到西藏旅游視為畏途。實際上，西藏地處低緯度地區(qū)，冬日暖陽遍及每年 11 月至來年 3 月，主要城鎮(zhèn)白天平均溫度高于北京 3至 5攝氏度，可謂冬無嚴(yán)寒。同時 很多地方的平均氣溫也高過我國北方地區(qū)不少 城市的冬季平均氣溫，有時甚至麗景假日大酒店 第 52 頁 共 57 頁 高于全國的平均氣溫； 林芝 冬季的含氧量與夏季相比，也幾乎沒有差別，不存在冬季更加缺氧的問題。主要是認(rèn)識上的誤區(qū)，造成?淡?、?旺?季區(qū)分明顯的局面。 林芝 等地一般在 11 月迎來入秋第一場雪， 林芝 旅游也隨之進(jìn)入 看雪的季節(jié)。從十一月到來年的四月，都是 林芝 真正最好的旅游季節(jié)。冬季的 林芝 ，別樣的 林芝 ， 曬著高原上溫暖的陽光，懶洋洋地走在 林芝 街頭，相對于夏季在 林芝 旅游的擁擠，可是別具風(fēng)情，格外浪漫。冬日的西藏，天高日暖，雪峰晶瑩，大地從容沉靜，多彩神奇的民風(fēng) 民俗 ，豐富獨(dú)特的節(jié)慶，處處皆有可觀，西藏 冬季旅游，帶給游客的，是世界至高之處的醉美體驗。歲末年初，西藏各地的節(jié)日、節(jié)慶延續(xù)不斷，特別是藏歷新年期間，西藏人民身著節(jié)日的盛裝，載歌載舞，每天都是飽覽藏民族民俗、服飾的節(jié)日，令人目不暇接，各具特色的各地藏民族服飾是高原冬季的一道亮麗風(fēng)景線，裝點(diǎn)著圣域高原的藍(lán)天碧水，別具一番風(fēng)韻。西藏冬季旅游價格，是全年最低的。拉薩市、 日喀則市及林芝、山南、昌都地區(qū)主要旅游地都是著名的高原陽光地帶。 ?雪季?里游客在 林芝 就能觀賞到藍(lán)天白云映襯下的?雪山?壯美景觀。酒店 客房、旅游車輛，是全年最便宜的。 大型購物店的休業(yè)，讓旅游 過程中游客最為頭麗景假日大酒店 第 53 頁 共 57 頁 痛的進(jìn)店多成為不可能。再加 上飛機(jī)票 難 買 ，青藏線火車票難買等不利因素，去西藏旅游的那份難得的輕閑與從容，更是不言而喻。今年 12 月，?榜樣?的?神山圣湖?項目組從 林芝 回到深圳后，首席旅游專家蘇洪宇總結(jié)了這樣一句話：?現(xiàn)在我確定，冬季才真正是西藏旅游、 林芝 旅游的最佳時節(jié)！? 西藏自今年起已開始大力推廣冬季旅游，冬季旅游的‘淡季過淡’局面開始改變，為吸引游客，拉薩旅游業(yè)今年冬季開始實行淡季價格，飯店賓館、航空和多個景區(qū)景點(diǎn)的價格都將下降，旅游平均價格將比去年同期下降 50％。據(jù)統(tǒng)計，今年 11月，西藏共 接待區(qū)內(nèi)外旅游者近 17 萬人次，實現(xiàn)旅游總收入逾 2 億元，分別比去年同月增長 ％和 17％。其入境游客達(dá)１萬人次，同比增長５０％以上。冬季去西藏，將深度體驗到西藏的冬日暖陽、五彩層林、皚皚雪山、神奇民風(fēng)的獨(dú)特魅力，在心中留下的是必將是一段永恒的圣潔高原珍貴記憶。 二、由于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長乏力，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀念相對滯后，消費(fèi)觀念和消費(fèi)能力有待引導(dǎo)和提高。 麗景假日大酒店 第 54 頁 共 57 頁 三、機(jī)會 ： 酒店的主題定位及經(jīng)營策略會提高酒店的核心競爭力，將酒店的經(jīng)營引入良性的差異化競爭；拉薩同類主題酒店入住率較高，而且房價在平均水平以上 （包括當(dāng)?shù)匮b修具有濃郁藏式風(fēng)格的酒店也非常受歡迎）說明市場需求情況良好 。 根據(jù)酒店的策劃和設(shè)計，在未來的 35年中，本地酒店無法復(fù)制和超越 (即使有國際酒店集團(tuán)進(jìn)入西藏二線城市，根據(jù)全球其化民族文化和風(fēng)情為旅游目的地，國際酒店集團(tuán)也無法與當(dāng)?shù)赜形幕厣木频昕购?)； 林芝機(jī)場的開通及新川藏國道 和鐵路 的建設(shè)會推動林芝的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其它相關(guān)消費(fèi)。 西藏政府為了改變旅游淡旺節(jié)差異過大，正在花大力氣推動西藏冬季旅游，這樣會直接改變酒店業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)。 當(dāng)?shù)厝鄙賶蛞?guī)格上檔次的接待及消費(fèi)場所。 麗景假日大酒店 第 55 頁 共 57 頁 第 九 章 ： 研究結(jié)論與建議 針對高檔旅游團(tuán)隊建設(shè)的規(guī)模為 209間客房的四星級藏文化 綠色環(huán)保 酒店，從投資回報的情況看來是樂觀的，開業(yè) 4年后（扣除利息和稅錢的包括折舊）回報率為 68%— 72%； 由于鎖定的消費(fèi)人群是高端的旅游者，酒店設(shè)施 是四星級的檔次； 由于業(yè)主在當(dāng)?shù)氐娜嗣}和政府資源很好，會得到當(dāng)?shù)卣闹С郑? 酒店的主題定位，經(jīng)營理念和發(fā)展戰(zhàn)略具有很強(qiáng)的實操性和前瞻性，市場營銷度較高，市場資源很好，酒店的盈利空間和升值空間很大； 綜合考慮 到 市場營銷、法律、設(shè)計和財務(wù)等 方面的建議，酒店籌備公司正在努 力推薦此項目并投入裝修籌備和組建管理班子 ，并擬定前期設(shè)計施工及開業(yè)籌備計劃流程。 麗景假日大酒店 第 56 頁 共 57 頁 研究結(jié)論 項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，能有效地促進(jìn) 林芝 建設(shè) 優(yōu)秀旅游城市的步伐，開發(fā) 林芝 旅游資源，提高旅客接待能力，更好地滿足游客餐飲、住宿、娛樂、購物的需求。 項目建設(shè)是以旅游帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，能有效地促進(jìn) 林芝 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 改善當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)問題，解決民生問題， 改善投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)振興。 本項目建設(shè)條件成熟，客源市場充足，從財務(wù)分析結(jié)果看，項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險能力。 麗景假日大 酒店依 托 林芝 豐富的旅游資源，結(jié)合自身獨(dú)特優(yōu)勢，推出一系列的優(yōu)惠政策，在原 基礎(chǔ)之上，又前進(jìn)了一大步 。 建議 從建設(shè)項目的諸多方面的研究情況表明，本項目的投資開發(fā)切實可行，建議 工信部 對該項目的建設(shè)給予大力支持，為該項目的建設(shè)營造一個寬松的外部環(huán)境，以吸引更多的 投資者來 林芝 投資興業(yè)。 麗景假日大酒店 第 57 頁 共 57 頁 第 十 章 ：附件