【正文】 5%,計 85175 元 /月 14） 、折舊費計 : 萬元 /月 ①預備費： 500萬元，折舊期 50年，折舊費計 /月。 ②土建費 : 3000萬元 ,折舊期 50年 .折舊費計 5萬元 /月。 麗景假日大酒店 第 45 頁 共 57 頁 ③裝修費 :900 萬元 ,折舊期 10 年 .折舊費計 萬元 /月。 ④設備費 :600 萬元 ,折舊期 10 年 .折舊費計 5 萬元 /月。 利潤核算 毛利潤 =月營業(yè)總收入 營業(yè)成本 營業(yè)費用 毛利潤 =170352017035230663675663=826842 元 /月 年毛利潤 =826842 12=9922104 五 、餐飲收入預測 根據林芝四星級酒店的餐飲的一般狀況和麗景 假日大酒店餐飲的定位，預計平均每日餐飲收入可達 14360元，在按 80%的下限，全年餐飲收入可達 420 萬元。 詳見下 表 每日餐飲收入估算表 序號 項目 數量 每桌人數 人均消費 上座率 每日收入 1 包廂 總收入 10400 午餐 20 10 50 40% 4000 晚餐 20 10 40 80% 6400 2 散臺 麗景假日大酒店 第 46 頁 共 57 頁 因酒店餐飲業(yè)成本費用構成龐雜，詳細分項計算反而容易出現比較大的偏差，故根據國內酒店行業(yè)通常的成本費用結構進行測算，預計項目總成本費用詳見詳見表。 餐飲成本費用估算表（單位：萬元） 成本項目 第一年 估算依據 成本 147 收入的 30% 管理行政費用 收入的 % 時常推廣費用（含工資） 收入的 4% 能源消耗（水電暖消耗） 25 每平方米 55元 物業(yè)保養(yǎng) 每平方米每年 30元 餐飲（含人工） 30 餐飲（不含酒水）的 25%\酒水收入的 其他支出 收入的 3% 總收入 3960 午餐 12 10 30 30% 1080 晚餐 12 10 40 60% 2880 3 酒水收入 麗景假日大酒店 第 47 頁 共 57 頁 總計 餐飲預計年收入： 毛利潤 =月營業(yè)總收入 營業(yè)成本 = 萬元 六 、物業(yè)租賃收入預測 為將酒店業(yè)務集中于客房、餐飲主業(yè)，計劃將：醫(yī)務室，美容美發(fā)、精品區(qū)、門面房 (六間 )等輔助設備通過出租方式承包經營，預計年租賃費分別為 12萬元、 20萬元、 20萬元 、 大的三間( 方 )4 萬元 /間 、 小的三間 /間（ 平方）：年總租賃收入可達 。 七 、酒店一年總毛利潤： 總毛利潤 =客 房 收入 +餐飲收入 +物業(yè)租憑收入 9922104+1347800+736000=12021904 元 麗景假日大酒店 第 48 頁 共 57 頁 八 、機構設置 麗景假日大酒店計劃的機構設置如圖 。 計劃組織機構圖 九 、人員配備 按照四星級 酒店 配備比例， 旺季約需要 140名服務人員，平季、淡季將適當減少人員。 其他銷售、職能部門根據職責和需要配備人員。 十 、管理團隊 酒店的 管理團隊部分來自于 林芝麗景經貿有限公司 ，大部分總經理副總經理副總經理人力資源部行政部財務部客房部餐飲部商務中心康樂中心會務部工程部保安部采購部公關銷售部財務總監(jiān)董 事 會前廳部總經理副總經理副總經理人力資源部行政部財務部客房部餐飲部商務中心康樂中心會務部工程部保安部采購部公關銷售部財務總監(jiān)董 事 會前廳部麗景假日大酒店 第 49 頁 共 57 頁 外聘具有豐富酒店管理經驗的人員。 十一 、遵循的標準 ⑴ 將 按 照 《 旅 游 涉 外 飯 店 星 級 的 劃 分 及 評 定 》(GB/T143082021)及《飯店星級的劃分與評定》按照 四 星級酒店的要求進行酒店各項服務設備（硬件）的配備，并提供 四 星級標準的服務。 ⑵ 將 按 照 《 旅 游 涉 外 飯 店 星 級 的 劃 分 及 評 定 》（ GB/T143082021）的要求建立 四 星級酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊、層級管理制度、質量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度 ，并嚴格遵照執(zhí)行。 麗景假日大酒店 第 50 頁 共 57 頁 第七章 、借資計劃和還款方案 一、 概述 項目投資概算為 5500萬元人民幣，其中 %的資金由項目公司自籌（公司前期已完成投資 2500多萬元：包括土地款 660多萬元和已修建建筑等相關前期費用 1840多萬元），剩余 %資金由項目公司向自治區(qū)工信廳借貸。 二、 借資額度 依據投資概算，項目 借 資額度為 3000萬元人民幣。 三、 建設期限 根據項目建設期計劃，建設期為 6 個月； 四、 借資期限 借 資期限為 4 年。 五、 還款方案 年度經營結余可用于償還利息、本金。根據營運收支預估數據，預計該項目營 運 4 年，才可還清本息。 第一年還款： 500 萬；第二年還款： 800萬；第三年： 850萬；第四年： 850 萬和利息。 考慮項目的營運預算及還本付息年期，建議項目建設期免息。 麗景假日大酒店 第 51 頁 共 57 頁 第八章： 風險 控制 分析與防范 根據 西藏 林芝 旅游業(yè)基礎環(huán)境現狀做出以下風險分析 : 一、目前還必須承受淡季帶來的不利因素 ，酒店經營主要依賴于510月份。 冬季，歷來都被看作是西藏旅游的淡季。西藏旅游業(yè)?夏旺冬淡?一直以來都反差巨大，旺季接待進藏旅客占全年 80%以上，而淡季接待進藏旅客不足 20%。這種情況，造成旅游接待設施在冬季的大量閑置與浪費 ，嚴重影響了旅館、酒店等旅游產業(yè)的進一步發(fā)展。應當看到，西藏旅游資源極其豐富，而只有將資源優(yōu)勢轉化為產品優(yōu)勢、經濟優(yōu)勢才是旅游業(yè)發(fā)展的關鍵 。 很多人認為西藏冬季天氣酷寒，空氣中氧氣含量低、氣候惡劣，不適宜進行旅游、探險等活動；另外許多人覺得冬季西藏景色單調，與旅游相關的文化、節(jié)慶等活動較少。這些其實都是誤區(qū)，卻導致了許多游客將冬季到西藏旅游視為畏途。實際上，西藏地處低緯度地區(qū)，冬日暖陽遍及每年 11 月至來年 3 月，主要城鎮(zhèn)白天平均溫度高于北京 3至 5攝氏度，可謂冬無嚴寒。同時 很多地方的平均氣溫也高過我國北方地區(qū)不少 城市的冬季平均氣溫，有時甚至麗景假日大酒店 第 52 頁 共 57 頁 高于全國的平均氣溫； 林芝 冬季的含氧量與夏季相比，也幾乎沒有差別，不存在冬季更加缺氧的問題。主要是認識上的誤區(qū)，造成?淡?、?旺?季區(qū)分明顯的局面。 林芝 等地一般在 11 月迎來入秋第一場雪， 林芝 旅游也隨之進入 看雪的季節(jié)。從十一月到來年的四月，都是 林芝 真正最好的旅游季節(jié)。冬季的 林芝 ，別樣的 林芝 ， 曬著高原上溫暖的陽光，懶洋洋地走在 林芝 街頭，相對于夏季在 林芝 旅游的擁擠，可是別具風情，格外浪漫。冬日的西藏，天高日暖，雪峰晶瑩，大地從容沉靜，多彩神奇的民風 民俗 ，豐富獨特的節(jié)慶，處處皆有可觀，西藏 冬季旅游，帶給游客的，是世界至高之處的醉美體驗。歲末年初，西藏各地的節(jié)日、節(jié)慶延續(xù)不斷，特別是藏歷新年期間，西藏人民身著節(jié)日的盛裝，載歌載舞，每天都是飽覽藏民族民俗、服飾的節(jié)日，令人目不暇接，各具特色的各地藏民族服飾是高原冬季的一道亮麗風景線，裝點著圣域高原的藍天碧水，別具一番風韻。西藏冬季旅游價格，是全年最低的。拉薩市、 日喀則市及林芝、山南、昌都地區(qū)主要旅游地都是著名的高原陽光地帶。 ?雪季?里游客在 林芝 就能觀賞到藍天白云映襯下的?雪山?壯美景觀。酒店 客房、旅游車輛，是全年最便宜的。 大型購物店的休業(yè)，讓旅游 過程中游客最為頭麗景假日大酒店 第 53 頁 共 57 頁 痛的進店多成為不可能。再加 上飛機票 難 買 ，青藏線火車票難買等不利因素，去西藏旅游的那份難得的輕閑與從容，更是不言而喻。今年 12 月，?榜樣?的?神山圣湖?項目組從 林芝 回到深圳后，首席旅游專家蘇洪宇總結了這樣一句話：?現在我確定，冬季才真正是西藏旅游、 林芝 旅游的最佳時節(jié)！? 西藏自今年起已開始大力推廣冬季旅游，冬季旅游的‘淡季過淡’局面開始改變，為吸引游客，拉薩旅游業(yè)今年冬季開始實行淡季價格，飯店賓館、航空和多個景區(qū)景點的價格都將下降，旅游平均價格將比去年同期下降 50％。據統(tǒng)計，今年 11月，西藏共 接待區(qū)內外旅游者近 17 萬人次，實現旅游總收入逾 2 億元，分別比去年同月增長 ％和 17％。其入境游客達１萬人次，同比增長５０％以上。冬季去西藏，將深度體驗到西藏的冬日暖陽、五彩層林、皚皚雪山、神奇民風的獨特魅力，在心中留下的是必將是一段永恒的圣潔高原珍貴記憶。 二、由于當地的經濟增長乏力，當地居民的消費觀念相對滯后，消費觀念和消費能力有待引導和提高。 麗景假日大酒店 第 54 頁 共 57 頁 三、機會 ： 酒店的主題定位及經營策略會提高酒店的核心競爭力，將酒店的經營引入良性的差異化競爭；拉薩同類主題酒店入住率較高，而且房價在平均水平以上 （包括當地裝修具有濃郁藏式風格的酒店也非常受歡迎）說明市場需求情況良好 。 根據酒店的策劃和設計，在未來的 35年中，本地酒店無法復制和超越 (即使有國際酒店集團進入西藏二線城市，根據全球其化民族文化和風情為旅游目的地，國際酒店集團也無法與當地有文化特色的酒店抗衡 )； 林芝機場的開通及新川藏國道 和鐵路 的建設會推動林芝的旅游經濟發(fā)展和其它相關消費。 西藏政府為了改變旅游淡旺節(jié)差異過大，正在花大力氣推動西藏冬季旅游，這樣會直接改變酒店業(yè)的經營狀態(tài)。 當地缺少夠規(guī)格上檔次的接待及消費場所。 麗景假日大酒店 第 55 頁 共 57 頁 第 九 章 ： 研究結論與建議 針對高檔旅游團隊建設的規(guī)模為 209間客房的四星級藏文化 綠色環(huán)保 酒店，從投資回報的情況看來是樂觀的，開業(yè) 4年后（扣除利息和稅錢的包括折舊）回報率為 68%— 72%； 由于鎖定的消費人群是高端的旅游者，酒店設施 是四星級的檔次； 由于業(yè)主在當地的人脈和政府資源很好，會得到當地政府的支持； 酒店的主題定位，經營理念和發(fā)展戰(zhàn)略具有很強的實操性和前瞻性，市場營銷度較高，市場資源很好，酒店的盈利空間和升值空間很大； 綜合考慮 到 市場營銷、法律、設計和財務等 方面的建議，酒店籌備公司正在努 力推薦此項目并投入裝修籌備和組建管理班子 ，并擬定前期設計施工及開業(yè)籌備計劃流程。 麗景假日大酒店 第 56 頁 共 57 頁 研究結論 項目建設符合國家產業(yè)政策，能有效地促進 林芝 建設 優(yōu)秀旅游城市的步伐，開發(fā) 林芝 旅游資源，提高旅客接待能力，更好地滿足游客餐飲、住宿、娛樂、購物的需求。 項目建設是以旅游帶動產業(yè)結構調整，能有效地促進 林芝 的經濟發(fā)展， 改善當地人就業(yè)問題，解決民生問題， 改善投資環(huán)境，促進地區(qū)經濟振興。 本項目建設條件成熟，客源市場充足，從財務分析結果看，項目具有良好的經濟效益和抗風險能力。 麗景假日大 酒店依 托 林芝 豐富的旅游資源，結合自身獨特優(yōu)勢，推出一系列的優(yōu)惠政策，在原 基礎之上，又前進了一大步 。 建議 從建設項目的諸多方面的研究情況表明，本項目的投資開發(fā)切實可行，建議 工信部 對該項目的建設給予大力支持，為該項目的建設營造一個寬松的外部環(huán)境，以吸引更多的 投資者來 林芝 投資興業(yè)。 麗景假日大酒店 第 57 頁 共 57 頁 第 十 章 ：附件