【導(dǎo)讀】的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性。工程造價(jià)的資料作為對比。得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測算要求?；葜菔械靥幍途暥龋被貧w線橫貫全市，雨量充沛，陽光。充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)?；葜菔惺菑V東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，改革開放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直?；葜菀延梢患偶艧o聞的。龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2021. 始實(shí)行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。托起惠州市人民對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在惠州進(jìn)行談判的啟動和終止。%，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長%，人均GDP年均增長%。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個惠州市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸。

　　

【正文】 資金籌措的原則上，確定通過以下三個途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進(jìn)行籌措， 貸款利息為年息初步定為 6％。 9． 2． 1． 6 首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則 首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價(jià)銷售的策略。作為低價(jià)銷售的一個補(bǔ)償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。并對預(yù)售樓款的使用原則進(jìn)行設(shè)定。 （ 1）預(yù)售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設(shè)初期開始進(jìn)行預(yù)售樓款的回收，此時(shí)，首期開發(fā)已經(jīng)取 得了施工許可證，開始進(jìn)行主體工程的建設(shè)，是一種較為保守的回收方式。采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開發(fā)建設(shè)。 39 / 49 （ 2）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付有關(guān)的開發(fā)費(fèi)用。本項(xiàng)目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有 70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的 30％款項(xiàng)可留待以后各期使用。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款 則須支付年利率為 6％的貸款利息。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計(jì)的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計(jì)算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。上述的“平緩回收”方案，是一個相對較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預(yù)售樓款只使用其中的 50％部分（ 5％＋ 45％＝ 50％），作為下階段的建設(shè)開發(fā)資金使用。 9． 2． 1． 7 營業(yè)性公建項(xiàng)目收益的設(shè)定 小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營業(yè)性質(zhì)的公建項(xiàng)目，如會所、商店、俱樂部等，是 可以產(chǎn)生盈利的項(xiàng)目，也就是說，建造這些項(xiàng)目所耗費(fèi)的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項(xiàng)目的經(jīng)營收益來補(bǔ)償?shù)?。在本次可行性研究中，暫不對這部分項(xiàng)目投資進(jìn)行回收，不作為項(xiàng)目收益一部分計(jì)入總收益里面。 9． 2． 1． 8 財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財(cái)會制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效 40 / 49 益。參照我國的財(cái)會制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評判。初步效益測算根據(jù)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算 出本項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)效益，詳見下表： 本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表 序號 項(xiàng)目名稱 金額（萬元） 1． 0 現(xiàn)金流入 56167 2． 0 現(xiàn)金流出 41504 2． 1 土地開發(fā)費(fèi) 4000 2． 2 土建、建安設(shè)計(jì) 工程費(fèi) 28752 2． 3 應(yīng)繳各種稅費(fèi) 2500 2． 4 營業(yè)稅 2021 2． 5 各類配套工程費(fèi) 532 2． 6 供水增容費(fèi) 120 2． 7 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 600 2． 8 不可預(yù)見費(fèi) 500 41 / 49 2． 9 投資利息 2021 2． 10 其他費(fèi)用 500 從靜態(tài)的角度看，整個項(xiàng)目盈利十分明顯。從上述分析可得出如下關(guān)于本項(xiàng)目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)看，整個項(xiàng)目盈利十分明顯；從計(jì)算模型的設(shè)定，知道影響本 項(xiàng)目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。三、本項(xiàng)目的計(jì)算模型中，設(shè)定本項(xiàng)目物業(yè)的銷售率為 100％，是為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的內(nèi)在盈利能力。而本項(xiàng)目物業(yè)日后推出的實(shí)際銷售率將與當(dāng)時(shí)該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本項(xiàng)目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。 9． 2． 2 首期第一階段投資效益分析 根據(jù)前面對第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項(xiàng)目部分開發(fā)投資，預(yù)售樓款不 足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進(jìn)行籌資，不同的預(yù)售樓流入計(jì)劃與安排將會直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財(cái)務(wù)成本。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達(dá)到了用較少的資金（貸款額）來啟動整個小區(qū)建設(shè)的目的，在財(cái)務(wù)分析的角度上看是可行的。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來沖抵。這樣的做法對于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動整個小區(qū)開發(fā)建設(shè)均是有利和可行的?！捌椒€(wěn)回收”預(yù)售 42 / 49 樓款的回收方案，在實(shí)際操作中將有一定的借鑒意義 。從上面的分析可知，不同的預(yù)售樓款回收方案導(dǎo)致的項(xiàng)目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達(dá)到先行啟動整個小區(qū)的目的。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。 9． 2． 3 二期投資效益分析 二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)?，F(xiàn)將有 關(guān)的基本假設(shè)如下： （ 1）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財(cái)務(wù)成本）按年利 6％計(jì)息一年； （ 2）銷售稅項(xiàng)按銷售收入的 6％計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的3％計(jì)算，所得稅率為 33％。 （ 3）后期開發(fā)的資本收益率計(jì)算公式如下： 凈現(xiàn)金流量（利潤）資本收益率＝ ——————————— 開發(fā)總投入從《項(xiàng)目各功能物業(yè)的測價(jià)》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價(jià)值影響的不定因素較多，且難于精確估計(jì)， 因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價(jià)只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內(nèi)住宅價(jià)值的影響。因此，當(dāng)小區(qū)開發(fā)的第一 43 / 49 階段啟動成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財(cái)務(wù)效益分析的角度上看是可行的。 9． 3 項(xiàng)目總體開發(fā)盈虧平衡分析 經(jīng)過測算，本項(xiàng)目各功能物業(yè)的銷售率必須達(dá)到 82%才能夠使項(xiàng)目盈虧平衡。首期開發(fā)是采用了低價(jià)促銷的方式，各類住宅單元的測價(jià)和定價(jià)方式基本是采用成本加成價(jià)和推廣價(jià)兩種形式。其中 ，推廣價(jià)是由成本加成價(jià)乘以 115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價(jià)來銷售的難度較以成本加成價(jià)銷售的難度大。因此，在二、三期有必要對以推廣價(jià)銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。綜合本項(xiàng)目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)測價(jià)定價(jià)等因素進(jìn)行分析，第一階段開發(fā)以推廣價(jià)銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到 60％以上。 9． 4 項(xiàng)目敏感性分析 9． 4． 1 首期開發(fā)敏感性分析 選取首期開發(fā)的住宅價(jià)格、以推廣價(jià)方式銷售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩 回收”方案中，當(dāng)住宅價(jià)格下降接近至 90％，建安成本上升接近正負(fù) 10％，或以推廣價(jià)銷售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近正負(fù) 10％時(shí)，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指標(biāo)較敏感。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋ 10％區(qū)間的變化時(shí)，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標(biāo)；從 44 / 49 回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 9． 4． 2 后期開發(fā)敏感分析 選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進(jìn)行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本 的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升 5％時(shí)，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于 0，可見，建安成本在本項(xiàng)目各類影響因素中，并非是決定性因素。另一方面，由于后期各階段的測價(jià)反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場的變化適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整是最可取的。根據(jù)本項(xiàng)目的工程總量，估計(jì)第一組團(tuán)（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時(shí)間約為一年。設(shè)定本項(xiàng)目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計(jì)算利息，貸款本金計(jì)息至年底。年利率暫定為 6％，按單利計(jì)算。 9． 5 影響開發(fā)效益的主要因素 分析從計(jì)算結(jié)果可以看出， 本項(xiàng)目在進(jìn)行全面投資開發(fā)時(shí)的財(cái)務(wù)效益在計(jì)算了財(cái)務(wù)成本后，具有一定程度的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。主要有兩方面原因： 9． 5． 1 建筑工程安裝造價(jià)構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價(jià) 在項(xiàng)目總投資中（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)將成為影響本項(xiàng)目總成本的主要因素。由市場調(diào)查的結(jié)果來看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項(xiàng)目建筑工程安裝造 45 / 49 價(jià)能夠控制在 1310 元／平方米以內(nèi)（實(shí)際測算的建安工程造價(jià)為￥ 1020 元／ m2） ,則具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。 9． 5． 2 物業(yè)銷 售測價(jià)較為保守 本報(bào)告所進(jìn)行的物業(yè)市場測價(jià)，是基于對項(xiàng)目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場實(shí)際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。沒有考慮本項(xiàng)目物業(yè)向市場推出時(shí)的物價(jià)水平等因素的影響，從這個角度看，本次銷售測價(jià)顯得較保守。但在財(cái)務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測價(jià)是假定在物業(yè)交付使用時(shí)能全額回收所有現(xiàn)金的測價(jià)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目可行性評估的角度上看，該測價(jià)較為合適。同時(shí)，由于目前中國房地產(chǎn)市場受國家有關(guān)政策的影響仍然非常大，對未來幾年的惠州市物業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r較難預(yù)測，因此，現(xiàn)給出本項(xiàng)目 在不同住宅銷售均價(jià)下的資本收益率敏感性分析。另外，在進(jìn)行本次財(cái)務(wù)效益的計(jì)算過程中，所建立的計(jì)算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預(yù)售款用于開發(fā)投資的情形?，F(xiàn)在惠州市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。但是在實(shí)際操作過程中，幾乎每個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預(yù)售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。由于對本項(xiàng)目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計(jì)，所以，在本次進(jìn)行財(cái)務(wù) 效益估算時(shí)，采用了較保守的計(jì)算模式。 第十章 結(jié)論及建議 46 / 49 本次 **廣場進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場研究的基礎(chǔ)之上，通過對小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運(yùn)作方式以及財(cái)務(wù)效益評價(jià)等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對本項(xiàng)目開發(fā)可行性作出評價(jià)?，F(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下： 10． 1 研究結(jié)論 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計(jì)方案基本上利用了項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。項(xiàng)目擬分若干期、滾動式開發(fā) ，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求； 本次可行性研究對首期開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財(cái)務(wù)評價(jià)的指標(biāo)上看，基本達(dá)到了以盡量少的資金啟動整個小區(qū)開發(fā)的目的。 從后期開發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)上來看，小區(qū)開發(fā)的效益還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行反復(fù)調(diào)整。但對后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對其造成的影響項(xiàng)目內(nèi)在盈利能力的預(yù)測。以目前來看，整個二期項(xiàng)目完成后， **廣場便成為惠 州較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好。 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 10． 2 可行性建議 47 / 49 本項(xiàng)目特指 **廣場的建設(shè)，包括部