【導讀】酒店式公寓自九十年代初從港、臺傳入上海以來，目前正處于穩(wěn)定上升的階段。由于具備“酒店式。來滬人員及高級白領人士的青睞，同時，酒店式公寓又以其出色的市場表現(xiàn)，可觀的回報，成為廣大投資者的新寵。研究酒店式公寓分類、區(qū)域分布特點、供需狀況以及價格走勢。在我國大陸，酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，隨后在上海、北京等中心城市陸續(xù)出現(xiàn)。2020年，上海共有酒店式公寓75家，對于當時尚處于起步階段的上海房地產(chǎn)市場而言，酒。1993年開始，上海房地產(chǎn)市場場逐漸走向低迷，新建的商品房銷售情況不佳。近幾年上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了向客戶分散出售的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓作為風靡全球發(fā)達地區(qū)的一種投資類型引進上海，不僅是上海與國際鏈接的發(fā)端，根據(jù)目標客戶和物業(yè)特征，上海的酒店式公寓大致可以分為兩類：一類是“小戶型酒店式公寓”，這類物業(yè)主要為在上海從事商務活動的外籍人士提供國際化的居。形成了上海房地產(chǎn)市場獨具特色的物業(yè)類型。

　　

【正文】 影響逐漸低落，目前的租金和入住率相對都比較低。 就九大板塊來說，南京西路板塊憑借活躍的商務活動，平均租金和出租率在市場上都處于比較高的水平；衡山路板塊依托周邊眾多的領館區(qū)優(yōu)勢，和衡山路濃郁的文化沉淀，無不同板塊租金和出租率相關(guān)性分析051015202530新華路板塊 鎮(zhèn)寧路板塊其他華山路板塊虹橋板塊 外灘板塊衡山路板塊小陸家嘴板塊新天地板塊南京西路板塊0%20%40%60%80%100%平均租金 平均出租率美元 /平方米 /月 （％） 論是頂級的衡山路 41 號，還是中檔品質(zhì)的愛儷軒，都擁有比較穩(wěn)定的高出租率，約 86％。 華山路和鎮(zhèn)寧路板塊，近兩年的市場供應比較集中，以較低的租金水平（ 18 美元 /平方米 /月左右），使出租率保持在 ％。 酒店式公寓區(qū)域分布特點匯總表 區(qū)域 主要分布地 區(qū)域特點 基本價格范圍（美元/M/M2） 代表樓盤： 靜安 鎮(zhèn)寧路、華山路地區(qū) 高尚居住區(qū)，人文氛圍濃郁 1326 華山公寓、靜安廣場 南京西路板塊 商業(yè)繁華，交通便利 2440 嘉里中心、上海商城 徐匯 徐家匯附近 商業(yè)繁華，交通便利 2530 匯金廣場 衡山路安福路等地段 高尚居住區(qū) 1725 徐匯盛捷、東亞公寓 盧灣 新天地板塊 商業(yè)繁華，交通便利 2030 麗晶苑、時代廣場、香港廣場 長寧 新華路、華山路地區(qū) 高尚居住區(qū)，人文氛圍濃郁 1020 麗景、新華嘉利公寓 古北新區(qū)附近 經(jīng)貿(mào)中心 1419 溫莎公 寓、君悅花園 浦東 小陸家嘴金融區(qū) CBD，交通便利 1825 名城花苑、東瀛花苑 黃浦 人民廣場四周 CBD，交通便利 1620 新黃浦酒店、威斯汀 [四 ] 未來市場走勢 相比其他物業(yè)，酒店式公寓提供更多的客戶服務，更高水平的物業(yè)管理，加上其合理的租金價格，所以越來越受到上海外籍公司及外籍人士的喜愛。盡管現(xiàn)在尚處于全球經(jīng)濟好轉(zhuǎn)的初始階段，但隨著經(jīng)濟不斷復蘇，上海酒店式公寓在未來幾年中將保持強勁需求。目前滬上酒店式公寓為數(shù)不多，求大于供的市場狀況注定了酒店式公寓未來可觀的發(fā)展前景。 市場供需 增長預測 由于酒店式公寓的開發(fā)成本較高，風險較大，今后幾年酒店式公寓的年供應量趨于平穩(wěn)，每年大約在 1000 套。預計 35 年后市場需求和供給逐漸達到相對平衡，但隨著世博會的召開，又會應來一個供應高峰。 從酒店式公寓的需求來看，未來幾年內(nèi)將保持穩(wěn)定增長，上海酒店式公寓空置率也將隨之逐步下降。但值得注意的是，作為高消費物業(yè)的酒店式公寓，其特定的消費形式、高昂的物業(yè)租金決定了它的客源數(shù)量受到一定的限制。在這里進行一下預測：以上海租用賓館作公寓之用的最高峰時期 1994 年為例，個人租用作公寓之用僅 618間，占賓館總客房 數(shù)的 ％；到 2020 年，即使租用公寓客戶達到 1 萬套，每套平均按 60 平方米計算，總需求量也只有 60 萬平方米。 因此，雖然上海酒店式公寓市場潛力較大，市場供應不足，但在市場總量上看不宜一哄而上，否則，盲目開發(fā)可能造成過量供應。 市場潛在增長點 根據(jù)前面的分析，我們對酒店式公寓的發(fā)展基調(diào)定位于“穩(wěn)步發(fā)展”，但在某些細分市場，還是有一些亮點的。 從地域看，目前長寧、徐匯的酒店式公寓保有量占全市的 33％和 22％，其他的份額也都集中在盧灣、靜安、浦東、黃浦等中心區(qū)域。從酒店式公寓的分布走向看，其發(fā)展與整體城市發(fā)展戰(zhàn) 略息息相關(guān)，而根據(jù)上海市的城市 CBD 規(guī)劃以及近幾年各區(qū)的酒店式公寓市場增長率、占有率變化，可以預測未來市場的增長點很可能集中在 浦東陸家嘴區(qū)域。 市場機會分析圖 類別 長寧 徐匯 盧灣 靜安 浦東 黃浦 1 中低檔市場 A 2 中檔市場 B D 3 中高檔市場 C 4 高檔市場 E 分析： 根據(jù)市場機會分析圖和波士頓矩陣圖來看，位于第一象限的為市場占有率高，市場增長率低的類型。位于此象限的是長寧區(qū)和徐匯區(qū)各檔次的酒店式公寓，這說明眼下長寧區(qū)及徐匯區(qū)酒店式公寓 市場已接近飽和； 第二象限為市場占有率高，市場增長率高的類型。位于此象限的是盧灣、靜安的中高檔、高檔市場和浦東、黃浦的中低檔、中檔、中高檔市場。這種類型的市場發(fā)展比較穩(wěn)定，但由于競爭較多，也存在較大的風險性。 第三象限為市場占有率比較低，但增長率比較高。這種類型是最具發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)。位于此象限的為盧灣、靜安的中低檔、中檔市場以及浦東的中高檔市場。 第四象限的物業(yè)市場占有率和市場增長率都比較低。浦東、黃浦的高檔市場就屬于此種類型，說明該區(qū)域不適合發(fā)展此類物業(yè)。 結(jié)論： 隨著新的“泛 CBD 區(qū)”中心在南京西路形成可 能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式公 一 A 二 C 三 E 四 D B 市場占有率 市 場 增 長 率 波士頓矩陣 高 高 寓的黃金地塊；浦東新區(qū)由于“國際航班東移”以及“成功申博”的利好頻傳，大量的外資客源也將帶動區(qū)域內(nèi)酒店式公寓需求；作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時尚圈所依托，短期內(nèi)可以成為酒店式公寓的機會點，其南區(qū)由于距離未來世博會的影響，長期來看，必將成為酒點式服務公寓的機會區(qū)域；黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強勢的商業(yè)氛圍，也將成為酒店式公寓的機會區(qū)域。 綜上所述，盧灣和靜安區(qū)是未來的高 檔市場集中地；浦東、黃浦將著重發(fā)展中檔市場和中低檔市場；中高檔市場將主要在盧灣、靜安、浦東和黃浦四區(qū)內(nèi)發(fā)展。 酒店式公寓市場區(qū)位分析表 市場特點 價格 發(fā)展?jié)摿? 代表樓盤 徐匯 作為傳統(tǒng)的高級聚居地，目前市場比較成熟，供需平衡，依托徐家匯等商業(yè)中心以及衡山路，檔次較高。 2030 接近飽和 徐匯盛捷、東亞公寓 長寧 作為外籍人士最為喜愛的居住區(qū)，市場起步早，目前市場較平穩(wěn)，與高檔公寓之間競爭激烈 1020 接近飽和 溫莎公寓、君悅花園 靜安 隨著泛 CBD 區(qū)中心在南京西路的建成 ，依托該區(qū)優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，將成為酒店式公寓發(fā)展的黃金地塊 2440 巨大 嘉里中心、上海商城 浦東新區(qū) 由于“國際航班東移”，陸家嘴的崛起，申博成功，大量的外資客源將帶動該區(qū)域的需求 1620 很大 明城花苑、東櫻花苑 盧灣 該區(qū)北塊受淮海路商圈和新天地時尚圈的影響短期內(nèi)成為市場明星，南塊受世博會的影響，長期看，有發(fā)展支持力 2030 巨大 時代豪庭、香港廣場 黃浦 地處城市中心，依托黃浦江兩岸開發(fā)，以及豫園的商業(yè)氛圍，為酒店式公寓的發(fā)展提供了保證 1630 較大 新黃浦酒店式公寓 威斯汀公寓 未來價格走勢 影響未來價格走勢主要又兩大因素，一是中國入世，將帶來大量的外籍客源，總體上對酒店式公寓的需求起到促進作用。而另一方面，目前又處于全球經(jīng)濟回落階段，許多跨國公司降低住宅預算之際，這在目前對酒店式公寓的影響還為正。因為許多外籍人士從租金較高的高檔別墅搬至酒店式公寓，促進了酒店式公寓的吸納。然而若經(jīng)濟低迷時間過長，預算的進一步降低，必將對酒店式公寓市場，特別是高檔、中高檔市場產(chǎn)生壓力。其實目前已有了端倪， 2020 年 1 季度，租金價格較低的高檔公寓租金和入住率增長率都 大于酒店式公寓。 由于以上原因，預計近期酒店式公寓的租金將保持穩(wěn)定狀態(tài)，而入住率將會逐漸提高。就長遠來看，受經(jīng)濟形勢的影響，走勢不明。 作為酒店式公寓，地段、產(chǎn)品、營運管理是其最重要的三大因素。首先在地段上要有交通便捷、商業(yè)服務配置齊全、客流密集的優(yōu)勢，這是投資這類產(chǎn)品的前提。其次，產(chǎn)品定位要由特色，表現(xiàn)在裝修標準、功能配置、輔助設施的安排要有針對性，看酒店式公寓是否按照酒店模式進行配置，這是基礎；再次，營運上要選擇管理經(jīng)驗成熟、管理水平高、客源多、營銷能力強的專業(yè)酒店管理機構(gòu)擔綱，提供酒店化專業(yè)服務，這 是保障。 作為酒店式公寓，只有對選址、產(chǎn)品和營運管理三個要素實行最優(yōu)組合，才能具有強大的生命力。 本文在前面已經(jīng)對區(qū)域分布進行了探討，下面就從產(chǎn)品和營運管理兩個方面對現(xiàn)有酒店式公寓進行分析。