【導讀】地畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已基本完成。舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。度，極端最低氣溫度。年平均降雨量1373mm，全年主導風向北東北風。四系全新統(tǒng)雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫、卵石組成。南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城——常德地震帶，屬中強地震活動區(qū)，但活動頻率較低。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建工程可以按基本烈度七度抗震設(shè)防。地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。常德水資源豐富，項目所在地有。常德第二自來水廠，工業(yè)用水均價元/T，服務(wù)業(yè)用水均價元/T。本項目酒店部分建筑

　　

【正文】 星級 客房數(shù) 價格 出租率 備注 標價 優(yōu)惠 協(xié)議 33 華天大酒店 四 218 358+15% 328 258 85%以上 旺季時滿員 芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時滿員 華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時滿員 金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時滿員 八百里酒店 三 95 308 228 200 70% 考慮地段因素、人文環(huán)境、自然環(huán)境故本項目客房出售價格均價定為 4000元 /m2；客房經(jīng)營價格均價定為 350 元 /套；租賃價格均價定為 20 元 /月 .m2。 銷售收入 按以上原則估算各期收入，從 2020 年開始預(yù)售，至 2020 年底銷售完畢，并按第一年 50%，第二年 30%，第三年銷售完畢估算，預(yù)計項目完成后總銷售收入為 萬元。詳見下表： 銷售收入年估算： 2020 年： 160048000*50%=80， 024， 000 元 2020 年 ： 160048000*30%=48， 014， 400 元 2020 年： 160048000*20%=32， 009， 600 元 正常年出租收入?yún)R總表（試營業(yè)按 60%計算。） 序號 分項名稱 面積（ m2） 價格（元 /月） 年租收入（元） 1 餐飲 9715 15 1748700 2 會議中心 3243 3 娛樂中心 8879 30 3196440 4 商業(yè) 3138 20 753120 5 酒店辦公輔助 2880 6 大堂 2758 7 合計 5698260 序號 分項名稱 面積（ m2） 價格（元） 銷售收入（元） 1 客房 40012 4000 160， 048， 000 34 經(jīng)營期年客房營業(yè)收入 假設(shè)客房入住率年均為 70%，年經(jīng)營日為 360 天計算，得 350 500 70% 360 天 =44， 100， 000 元。試營業(yè)按 60%計算。 項目財務(wù)經(jīng)濟評價 基本前提與說明 （ 1） 水、電及各項物料消耗參照類似旅游區(qū)消耗指標及常德市現(xiàn)行價格計算。 （ 2） 固定資產(chǎn)采用平均年限法分類進行折舊，預(yù)備費按比 例分攤到各折舊類別中。（見附表 2） （ 3） 職工年平均工資按人，年 9600 元計算，包括各種工資性補貼。職工福利基金按 14%計取，定員編制案 280 人計算。 （ 4） 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按 15 年進行攤銷，每年攤銷額為 萬元。 （ 5） 經(jīng)營費用按經(jīng)營收入的 5%計算。 （ 6） 成本估算 由于折舊費是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計算，并且利息支出列入費用，故總成本費用各年度不是一個常數(shù)，平均年總本費用見附表，年經(jīng)營成本平均為 萬元左右。（見附表 3） 從成本構(gòu)成來看按平均年總成本費用計算，水、電及物料消耗費用所占比例為 20%，因此在生 產(chǎn)中，加強科學管理，節(jié)約物料消耗是降低成本的重要途徑。 （ 7） 經(jīng)營收入及稅金 經(jīng)營收入項目包括產(chǎn)權(quán)酒店銷售收入、反租房營業(yè)收入、餐飲娛樂商業(yè)設(shè)施的租賃收入。按照項目變化，試營業(yè)年按正常收入的 60%計算。各年收入見附表 1。 （ 8） 稅金 按照國家有關(guān)財稅規(guī)定，酒店應(yīng)交納營業(yè)稅及附加，營業(yè)稅率為 3%，附加包括：城市維護建設(shè)稅、稅率 7%；教育費附加，費率為 3%，各年稅金額詳見附表 1。 35 企業(yè)所得稅率按 33%計算。 （ 9） 利潤 在經(jīng)營期內(nèi)，各年度利潤總額也不是一個常數(shù)，利潤總額為 萬元，按此計算的投資利潤率為 %，投 資利稅率 %。 企業(yè)每年從所得稅后利潤是提 10%盈余公積金，各年度未分配利潤見附表4。 （ 10） 財務(wù)盈利能力分析 通過財務(wù)現(xiàn)金流量計算（見附表 5），按此計算的各項評價指標為： 指標項目名稱 所得說前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ %） 因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項目是否可行。 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=12%）（萬元） 動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 投資利潤 率（ %） 投資利稅率（ %） 上繳稅金（萬元） 營業(yè)收入與營業(yè)稅金（表 1） 固定資產(chǎn)折舊估算表（表 2） 總成本費用表（表 3） 損益表（表 4） 全部資金財務(wù)現(xiàn)金流量表（表 5） 財務(wù)經(jīng)濟評價指標（表 5） (以上表見附表 ) 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析 由于本項目組成較為復雜，酒店客房產(chǎn)權(quán)出售，再以每年 10%的回報反租 36 經(jīng)營；酒店餐飲、娛樂等擬外租經(jīng)營，故做盈 虧平衡分析時有如下基本假設(shè)： 假設(shè)一：項目銷售率、出租率同比變動。 假設(shè)二：交易價格，交易價格為研究期內(nèi)總收入 /租售面積之和。 根據(jù)《總成本費用表》（表 3），本方案基準投資回收期內(nèi) (10 年 )固定成本總數(shù)為 萬元，可變成本總額為 萬元，預(yù)計營業(yè)總收入為 63811萬元?？勺馐勖娣e為： 61744m2，故 10 年內(nèi)： 研究期內(nèi)單位平均可變成本總額： 1888 元 /m2 研究期內(nèi)單位平均價格總額 10335 元 /m2 產(chǎn)品促本銷售、出租數(shù)量： 317863000/（ 103351888） =37630m2 產(chǎn)品促本收入總量： 37630*10335=38890 萬元 產(chǎn)品促本交易率： 37630/61744==61% 結(jié)論：項目促本交易率 61%，小于行業(yè)基準促銷率 70%，因此項目抗風險能力較強。盈虧平衡圖如下： 37 （千萬元） 銷 售 60 收 入 50 40 BEP 30 20 10 1 2 3 5 6 銷 售量（萬平方米） 盈虧平衡圖 38 敏感性分析 本項目敏感性分析按單一因素變化進行分析，影響因素主要 分析了銷售收入影響、出租（包括客房）影響、固定資產(chǎn)投資成本影響，如下： 凈現(xiàn)值變化率 經(jīng)營狀況敏感度 成本敏感度 產(chǎn)權(quán)銷售敏感度 10% 5% 因子變化率 15% 10% 5% 5% 10% 15% 5% 10% 15% 20% 敏感性分析示意圖 影響因素 因素異動 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 變動后 /變動前 凈現(xiàn)值異動 % 銷售收入 5 10 出租收入 （經(jīng)營狀況） 5 10 固定投資成本 5 3209． 2/ 10 3051/ 39 棕上，銷售收入、經(jīng)營狀況（出租 收入）、固定資產(chǎn)投資成本對本項目經(jīng)濟效益影響的大小順序依次是： 經(jīng)營狀況（出租收入）； 銷售收入； 固定資產(chǎn)投資成本。 根據(jù)經(jīng)濟因子變化，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，故從敏感性分析項目是可行的。 40 第八篇 綜合評價與結(jié)論 通過以上對本項目技術(shù)及國民經(jīng)濟和財務(wù)效益計算分析結(jié)論表明，投資開發(fā)釣魚臺國際飯店（暫定名）項目，經(jīng)濟技術(shù)上是可行的，各項經(jīng)濟財務(wù)指標也均符合國家酒店旅游業(yè)項目建設(shè)的有關(guān)標準。 可以預(yù)計，本項目的實施，將為常德市的酒店服務(wù)業(yè)起到很好的領(lǐng)路作用，并為常德市的城市品位和城市綜合競爭 力將有大大的提升作用。建議本項目盡快立項實施。 41 目 錄 總 論 1 一、 河北省宏觀概況 4 河北省經(jīng)濟概況 ............................................... 4 河北省“十一五”經(jīng)濟發(fā)展目標 ................................. 4 二、定州市宏觀概況（定州市詳細宏觀概況詳見附件 1） 5 三、 項目基本情況 6 項目的區(qū)位及用地 ............................................. 6 宗地現(xiàn)狀 ..................................................... 7 項目周邊的社區(qū)配套 ........................................... 7 項目市政配套分析 ............................................. 8 土地價格 ..................................................... 9 基礎(chǔ)工作情況 ................................................. 9 項目進展情況 ................................................ 10 四、公司簡介 （一）、歷史沿革及發(fā)展 11 （二）、“河北新華”公司定位與發(fā)展愿景 12 （三）、“河北新華 ”核心管理團隊 12 五、風險分析 14 合作方式及條件 .............................................. 14 項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 .................... 14 取得土地使用權(quán)的風險及控制 .................................. 17 六、市場分析（詳見附件 2） 18 定州市房地產(chǎn)市場概況 ........................................ 18 項目自身分析 ................................................ 18 項目分析結(jié)論 ................................................ 21 七、項目規(guī)劃情況 21 八、項目開發(fā) 21 土地升值潛力初步評估 ........................................ 21 楊莊子社區(qū)改造項目一期總體計劃（見附件 5） ................... 22 啟動資金用量和計劃 .......................................... 23 定州楊莊子改造分塊工作示意 .................................. 24 融資工作計劃（一期項目） .................................... 25 項 目建設(shè)計劃 ................................................ 25 九、項目運作分析及投資收益分析 26 項目改造整體思路 ............................................ 26 42 投資收益分析 ................................................ 27 稅務(wù)分析 .................................................... 28 結(jié)論 1 定 州 楊 莊 子 社 區(qū) 改 造 建 設(shè) 可 行 性 研 究 報 告 總 論 ●