【正文】 ，人口 60 多萬。大酒店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī) 模所帶來的火旺人氣也更體現(xiàn)出了民眾對(duì)于愛熱鬧的消費(fèi)心理體現(xiàn)?；痉€(wěn)定 . 常德市民除了“愛消費(fèi)”、“敢消費(fèi)”外，還“想消費(fèi)”，“愛熱鬧”，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費(fèi)。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%； 商務(wù)和會(huì)議客源增大。各家酒店將消費(fèi)水平確定地 200— 350(元 /人次 )的范圍內(nèi)也主要是針對(duì)這部分消費(fèi)群體。 客源調(diào)查分析 與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 客源分析 常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對(duì)比較富裕的消費(fèi)者。加之，健康與自然的概念逐漸深入人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運(yùn)動(dòng)的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費(fèi)者休閑娛樂的重要組成部分。以常德市與常德市的體育休閑場(chǎng)所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設(shè)施種類、服務(wù)質(zhì)量等等方面，常德市的體育休閑場(chǎng)所都有很大的不足，同時(shí)配套設(shè)施差，沒有規(guī)模。 E、運(yùn)動(dòng)休閑初露苗頭，但缺乏設(shè)施配套，條件有限 常德市休閑娛樂市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場(chǎng)所，這證明常德市市場(chǎng)有體育休閑的需求。這樣既滿足了人們對(duì)休閑娛樂的多元化需求，又促進(jìn)社會(huì)的消費(fèi)刺激地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)娛樂生活將會(huì)呈現(xiàn)多元化的需求，對(duì)健康、運(yùn)動(dòng)等保健性項(xiàng)目，將會(huì)逐步增強(qiáng)。 D、項(xiàng)目單一，未能整合 從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂場(chǎng)所（除酒店外）都只經(jīng)營(yíng)單一的項(xiàng)目。再者與管理與服務(wù)水平也有關(guān)系。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。如果市場(chǎng)上能夠出現(xiàn)重特色、有獨(dú)特文化品位的休閑場(chǎng)所，在市場(chǎng)上必將異軍突起，形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上， 18 頗具一定特色，具有中國(guó)傳統(tǒng)茶藝文化的特點(diǎn)，但也僅僅如此。 B、特色不鮮明、缺乏文化品位 常德市現(xiàn)有的康體娛樂項(xiàng)目，在經(jīng)營(yíng)上均沒有形成自身的特色。 休閑類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（座位） 紅珊瑚茶館 茶藝 10元 /人 200 17 熱帶雨林茶館 茶藝 10元 /人 200 米蘿咖啡 茶藝 25元 /人 150 娛樂類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（座位） 九重天歌廳 KTV 68— 98元 /小時(shí) 36 金碧輝煌歌廳 KTV 68— 98元 /小時(shí) 40 天上人間歌廳 KTV 68— 98元 /小時(shí) 43 金色年華歌廳 KTV 68— 98元 /小時(shí) 60 百家劇場(chǎng) 演藝歌舞 40元 /人 近 1000 芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌 舞 40元 /人 近 1000 健身類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（人） 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 300— 450 元 /2 小時(shí) 24 華天桑拿中心 桑拿、足浴 350— 500 元 /2 小時(shí) 30 陽(yáng)光臺(tái)球俱樂部 臺(tái)球 15元 /小時(shí) 15 金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 20— 60元 /小時(shí) 24 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析 A、消費(fèi)潛力巨大 從各項(xiàng)資料分析可看出，常德市休閑娛樂業(yè)總體；肖費(fèi)偏高，即便在這種情況下，娛樂行業(yè)的上座率依然保持在 80%至 90%以上，這足以證明常德市民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，目 前休閑娛樂市場(chǎng)的消費(fèi)能力有市場(chǎng)溢出。但是，隨著收入的提高和娛樂市場(chǎng)不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進(jìn)來，定會(huì)給娛樂市場(chǎng)帶來一個(gè)更大的客源空間。 在調(diào)查的過程中，了解到現(xiàn)在 康體娛樂業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務(wù)與旅游客人為輔：從經(jīng)濟(jì)角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項(xiàng)目非常火爆。 （ 3）第三類（健身類） 目前健身類項(xiàng)目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時(shí)下流行的鹽浴和鹽水足浴。 （ 2）第二類（休閑類） 以上列表中所述幾家茶藝場(chǎng)所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對(duì)這些項(xiàng)目比較熱愛。有時(shí)還需要提前預(yù)訂。普遍的上座率均在 50%— 60%。 B、行業(yè)容量與經(jīng)營(yíng)概況 : 從統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)字 2020 年游客帶來的消費(fèi)收入為 21億元。 15 第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。另?yè)?jù)調(diào)查 2020— 2020 年之間常德市保齡球運(yùn)動(dòng)、健身房、臺(tái)球等娛樂項(xiàng)目開始時(shí)均有眾多場(chǎng)所，但市民對(duì)這一項(xiàng)目的熱情不大，至使這些娛樂項(xiàng)目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營(yíng)較好，生意紅火的場(chǎng)所，如 KTV 就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝 廣場(chǎng)、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場(chǎng)有百家劇場(chǎng)、芙蓉劇場(chǎng)，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽(yáng)光臺(tái)球俱樂部。何況，常德市本身就沒有一家五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。這恰恰證明了社會(huì)在進(jìn)步，需求在提高。反之經(jīng)營(yíng)狀況就差一些。從常德旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是發(fā)展的速度。而這恰恰是目前中國(guó)旅游發(fā)展的重要趨勢(shì)。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級(jí)階段?，F(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基，本上是一個(gè)類型的。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價(jià)值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供了空間。常德是個(gè)旅游資源極為豐富的城市。 2）自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)大，繁華區(qū)也會(huì)擴(kuò)充。 1）旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域 從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看發(fā)展。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點(diǎn)：一個(gè)是量的增加：另一個(gè)是質(zhì)的提高。 未來旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況 今年常德市教委有一家“教育賓館” —— 凱悅賓館于 2020 年 5月試營(yíng)業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無限期停建階段或法 律糾紛時(shí)期，未來兩年內(nèi)不會(huì)有所舉動(dòng)。 常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表 酒店名稱 星級(jí) 大廳(個(gè) ) 包房(個(gè) ) 餐位(個(gè) ) 日均營(yíng)業(yè)額(萬元 ) 人均消費(fèi) (元 ) 大廳 包房 華天 四 3 13 1000 8 5060 150200 芙蓉 四 2 13 600 6 5060 150200 華都 三 2 23 800 5 4050 120150 金海 三 2 12 500 4 3545 120150 八百里 三 2 15 700 3545 100120 宏大 三 2 10 600 / 常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施娛樂項(xiàng)目一覽表 酒店名稱 星級(jí) 娛樂 健身 休閑 華天 四 卡拉 OK 電游 / 臺(tái)球 乒乓球 健身 桑拿 美容美發(fā) 芙蓉 四 大劇場(chǎng) 電游 臺(tái)球 保齡球 游泳館 健身 桑拿 美容美發(fā) 華都 三 卡拉 OK 電游 / 保齡球 游泳館 健身 桑拿 美容美發(fā) 金海 三 卡拉 OK 歌舞 / / / / 桑 拿 美容美 13 廳 發(fā) 八百里 三 演藝廳 / / / / / 桑拿 美容美發(fā) 宏大 三 卡拉 OK / / / / / 桑拿 美容美發(fā) 從以上六家星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的營(yíng)業(yè)構(gòu)成來看，他們各具特色。這一方 面由于常德市五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施市場(chǎng)空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。（如圖所示） 酒店名稱 星級(jí) 客房數(shù) 價(jià)格 出租率 備注 標(biāo)價(jià) 優(yōu)惠 協(xié)議 華天大酒店 四 218 358+15% 328 258 85%以上 旺季時(shí)滿員 芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時(shí)滿員 華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時(shí)滿員 金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時(shí)滿員 八百里酒店 三 95 308 228 200 70% 宏大賓館 三 110 298 238 200 50% 12 從以上星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來看，在常德市高星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。較高級(jí)別 的房間 343 間（套），僅占星級(jí)酒店房間的 22%左右；舒適型房間（指三星級(jí)酒店）計(jì) 413 間（套）僅占星級(jí)酒店房間總數(shù)的 27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá) 800 余間（套），竟占星級(jí)酒店客房總數(shù)的一半還要多。就這兩點(diǎn)而言，常德建設(shè)高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。而屬于高級(jí)別的五星級(jí)酒店，在整個(gè)常德市來講，仍然是個(gè)空白。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量 常德市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（包括星級(jí)酒店、賓館）共十五家。 上述情況還表明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項(xiàng)目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場(chǎng)空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個(gè)優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實(shí)需要。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%。 同時(shí)，常德市 的旅游市場(chǎng)有以下發(fā)展趨勢(shì)： A、旅游休閑度假者增多 常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度 10 的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假，這是常德市旅游人口的一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。 常德市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施： 飯店： 300 家 客房： 3000 間 床位： 10000 個(gè) 常德市旅游飯店客房的平均出租率： 2020 年： 75%。旅游的 發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。隨著常德市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費(fèi)時(shí)尚， 60 萬常德市民具有龐大的旅游市場(chǎng)消費(fèi)力。 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 多年來常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第二、第三位。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達(dá)長(zhǎng)江。 31 207 國(guó)道連接 8條省道輻射周邊，長(zhǎng)（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預(yù)計(jì) 今 年開通）。常德是一個(gè)歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、 “全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市”的稱號(hào)，還是 湖南省唯 9 一的“省級(jí)園林城市”和省 “文明城市”，現(xiàn)在正爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家園林城市”和“國(guó)家交通管理模范城市”，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢(shì)。 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市旅游市場(chǎng)分析 地理位置與環(huán)境分析 常德市全市總面積 ，占湖南省總面積的 %。 2020 年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費(fèi)性 總支出為 元， 購(gòu)商品房人平支出占總?cè)似街С龅? 22%。但是家庭月收入在20206000 的也占了 23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力。常德人均可支配收入為 元。 2020年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 計(jì)量單位 2020年 比上年增長(zhǎng) % 人口和居民生活 年底總?cè)丝? 萬人 其中 :市鎮(zhèn)人口 萬人 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 農(nóng)村居民人均收入 元 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出 元 2139 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) % 8 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 上年 為 100 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件 ,據(jù)統(tǒng)計(jì)湖南省 2020 年旅游收入已超過 250 億元人民幣 ,年增長(zhǎng) 20%左右 ,潛在市場(chǎng)非常巨大。在追求 GDP 增長(zhǎng)的過程中，粗放型的增長(zhǎng)方式還沒有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟(jì)在高速增 長(zhǎng)的同時(shí)，資源的消耗也在高速增長(zhǎng)。項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè) 、提升城市品位。 本項(xiàng)目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展 ， 必將促進(jìn)區(qū)域的 經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。 6 項(xiàng)目的建設(shè)意義 滿足城市 消費(fèi)和 促進(jìn) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 近年來， 常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有長(zhǎng)足提高 ， 酒店業(yè)的消費(fèi)不斷增長(zhǎng)，而常德市至今無一家五星級(jí)規(guī)模酒店， 雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。 因此，從整體市政施工時(shí)間進(jìn)度分析，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目正處于整個(gè)市政交通施工期，雖然在常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目交盤期，市政項(xiàng)目未完全竣工，但至少常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)已完全凸顯，其潛在消費(fèi)者對(duì)常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的心理信心指數(shù)將同步提升。 近期建設(shè)重點(diǎn)： 主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含 500 噸級(jí)集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場(chǎng)、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項(xiàng)目如德山火車站、汽車客運(yùn)站、德山物流中心、機(jī)電汽車貿(mào)易城、會(huì)展中 心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦等近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 德山城市發(fā)展對(duì)酒店服務(wù)的要求 德 山開發(fā)區(qū)發(fā)展主