【正文】 模（座位）紅珊瑚茶館 茶藝 10元/人 200熱帶雨林茶館 茶藝 10元/人 200米蘿咖啡 茶藝 25元/人 150娛樂(lè)類(lèi)：場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)）規(guī)模（座位）九重天歌廳 KTV 68—98元/小時(shí) 36金碧輝煌歌廳 KTV 68—98元/小時(shí) 40天上人間歌廳 KTV 68—98元/小時(shí) 43金色年華歌廳 KTV 68—98元/小時(shí) 60百家劇場(chǎng) 演藝歌舞 40元/人 近 1000芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 40元/人 近 1000健身類(lèi)：場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（人）芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴300—450元/2 小時(shí)24華天桑拿中心 桑拿、足浴350—500元/2 小時(shí)30陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部 臺(tái)球 15元/小時(shí) 15金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 20—60元/小時(shí) 24 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析A、消費(fèi)潛力巨大從各項(xiàng)資料分析可看出，常德市休閑娛樂(lè)業(yè)總體；肖費(fèi)偏高，即便在這種情況下，娛樂(lè)行業(yè)的上座率依然保持在 80%至 90%以上，這足以證明常德市民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，目前休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的消費(fèi)能力有市場(chǎng)溢出。但是，隨著收入的提高和娛樂(lè)市場(chǎng)不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進(jìn)來(lái)，定會(huì)給娛樂(lè)市場(chǎng)帶來(lái)一個(gè)更大的客源空間。在調(diào)查的過(guò)程中，了解到現(xiàn)在康體娛樂(lè)業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務(wù)與旅游客人為輔：從經(jīng)濟(jì)角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項(xiàng)目非?；鸨?。（3）第三類(lèi)（健身類(lèi)）目前健身類(lèi)項(xiàng)目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時(shí)下流行的鹽浴和鹽水足浴。（2）第二類(lèi)（休閑類(lèi)）以上列表中所述幾家茶藝場(chǎng)所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對(duì)這些項(xiàng)目比較熱愛(ài)。有時(shí)還需要提前預(yù)訂。普遍的上座率均在 50%—60%。B、行業(yè)容量與經(jīng)營(yíng)概況:從統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)字 2022年游客帶來(lái)的消費(fèi)收入為 21億元。第二類(lèi) 休閑類(lèi)，其中包括茶藝與美容按摩。另?yè)?jù)調(diào)查 2022—2022年之間常德市保齡球運(yùn)動(dòng)、健身房、臺(tái)球等娛樂(lè)項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)均有眾多場(chǎng)所，但市民對(duì)這一項(xiàng)目的熱情不大，至使這些娛樂(lè)項(xiàng)目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營(yíng)較好，生意紅火的場(chǎng)所，如 KTV就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場(chǎng)、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場(chǎng)有百家劇場(chǎng)、芙蓉劇場(chǎng)，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部。何況，常德市本身就沒(méi)有一家五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。這恰恰證明了社會(huì)在進(jìn)步，需求在提高。反之經(jīng)營(yíng)狀況就差一些。從常德旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是發(fā)展的速度。而這恰恰是目前中國(guó)旅游發(fā)展的重要趨勢(shì)。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級(jí)階段?，F(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基，本上是一個(gè)類(lèi)型的。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價(jià)值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供了空間。常德是個(gè)旅游資源極為豐富的城市。2）自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)大，繁華區(qū)也會(huì)擴(kuò)充。1）旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看發(fā)展。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點(diǎn)：一個(gè)是量的增加：另一個(gè)是質(zhì)的提高。 未來(lái)旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況今年常德市教委有一家“教育賓館”——?jiǎng)P悅賓館于 2022年 5月試營(yíng)業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無(wú)限期停建階段或法律糾紛時(shí)期，未來(lái)兩年內(nèi)不會(huì)有所舉動(dòng)。常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表人均消費(fèi)(元)酒店名稱星級(jí)大廳(個(gè))包房(個(gè))餐位(個(gè))日均營(yíng)業(yè)額(萬(wàn)元)大廳 包房華天 四 3 13 1000 8 5060 150200芙蓉 四 2 13 600 6 5060 150200華都 三 2 23 800 5 4050 120150金海 三 2 12 500 4 3545 120150八百里 三 2 15 700 3545 100120宏大 三 2 10 600 /常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施娛樂(lè)項(xiàng)目一覽表酒店名稱星級(jí) 娛樂(lè) 健身 休閑華天 四 卡拉 OK 電游 / 臺(tái)球乒乓球健身 桑拿美容美發(fā)芙蓉 四 大劇場(chǎng) 電游 臺(tái)球保齡球游泳館健身 桑拿美容美發(fā)華都 三 卡拉 OK 電游 /保齡球游泳館健身 桑拿美容美發(fā)金海 三 卡拉 OK 歌舞 / / / / 桑拿 美容美廳 發(fā)八百里三 演藝廳 / / / / / 桑拿美容美發(fā)宏大 三 卡拉 OK / / / / / 桑拿美容美發(fā)從以上六家星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的營(yíng)業(yè)構(gòu)成來(lái)看，他們各具特色。這一方面由于常德市五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施市場(chǎng)空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。 （如圖所示）價(jià)格酒店名稱 星級(jí)客房數(shù) 標(biāo)價(jià) 優(yōu)惠 協(xié)議出租率備注華天大酒店 四 218 358+15% 328 25885%以上旺季時(shí)滿員芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時(shí)滿員華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時(shí)滿員金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時(shí)滿員八百里酒店 三 95 308 228 200 70%宏大賓館 三 110 298 238 200 50%從以上星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來(lái)看，在常德市高星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。較高級(jí)別的房間 343間（套） ，僅占星級(jí)酒店房間的 22%左右；舒適型房間（指三星級(jí)酒店）計(jì) 413間（套）僅占星級(jí)酒店房間總數(shù)的 27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá) 800余間（套） ，竟占星級(jí)酒店客房總數(shù)的一半還要多。就這兩點(diǎn)而言，常德建設(shè)高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。而屬于高級(jí)別的五星級(jí)酒店，在整個(gè)常德市來(lái)講，仍然是個(gè)空白。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量常德市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（包括星級(jí)酒店、賓館）共十五家。上述情況還表明，開(kāi)發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項(xiàng)目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場(chǎng)空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個(gè)優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實(shí)需要。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%。同時(shí)，常德市的旅游市場(chǎng)有以下發(fā)展趨勢(shì)：A、旅游休閑度假者增多常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來(lái)常德并不是來(lái)旅游觀光而是來(lái)休閑度假，這是常德市旅游人口的一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。常德市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施：飯店：300 家客房：3000 間床位：10000 個(gè)常德市旅游飯店客房的平均出租率：2022 年：75%。旅游的發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。隨著常德市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費(fèi)時(shí)尚，60 萬(wàn)常德市民具有龐大的旅游市場(chǎng)消費(fèi)力。 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析多年來(lái)常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第二、第三位。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達(dá)長(zhǎng)江。31207 國(guó)道連接 8條省道輻射周邊，長(zhǎng)（沙）常（德）高速公路全線通車(chē)，常（德）張（家界）高速公路正式開(kāi)工（預(yù)計(jì)今年開(kāi)通） 。常德是一個(gè)歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市” 、 “全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市”的稱號(hào)，還是湖南省唯一的“省級(jí)園林城市”和省 “文明城市” ，現(xiàn)在正爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家園林城市”和“國(guó)家交通管理模范城市” ，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢(shì)。 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市旅游市場(chǎng)分析 地理位置與環(huán)境分析常德市全市總面積 ，占湖南省總面積的 %。2022年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費(fèi)性 總支出為 元， 購(gòu)商品房人平支出占總?cè)似街С龅?22%。但是家庭月收入在20226000的也占了 23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力。常德人均可支配收入為 元。2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱 計(jì)量單位 2022年 比上年增長(zhǎng)%人口和居民生活年底總?cè)丝?萬(wàn)人 其中:市鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 農(nóng)村居民人均收入 元 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出元 2139 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) % 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 上年為 100 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件,據(jù)統(tǒng)計(jì)湖南省 2022年旅游收入已超過(guò) 250億元人民幣,年增長(zhǎng) 20%左右,潛在市場(chǎng)非常巨大。在追求 GDP增長(zhǎng)的過(guò)程中，粗放型的增長(zhǎng)方式還沒(méi)有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟(jì)在高速增長(zhǎng)的同時(shí)，資源的消耗也在高速增長(zhǎng)。項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)該地段的綜合開(kāi)發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè)、提升城市品位。本項(xiàng)目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。 滿足城市消費(fèi)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)近年來(lái)，常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有長(zhǎng)足提高，酒店業(yè)的消費(fèi)不斷增長(zhǎng)，而常德市至今無(wú)一家五星級(jí)規(guī)模酒店，雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。因此，從整體市政施工時(shí)間進(jìn)度分析，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目正處于整個(gè)市政交通施工期，雖然在常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目交盤(pán)期，市政項(xiàng)目未完全竣工，但至少常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)已完全凸顯，其潛在消費(fèi)者對(duì)常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的心理信心指數(shù)將同步提升。近期建設(shè)重點(diǎn)：主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含 500噸級(jí)集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場(chǎng)、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項(xiàng)目如德山火車(chē)站、汽車(chē)客運(yùn)站、德山物流中心、機(jī)電汽車(chē)貿(mào)易城、會(huì)展中心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤(pán)建設(shè)亦等近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 德山城市發(fā)展對(duì)酒店服務(wù)的要求德山開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 常德市近期城建方向:A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時(shí)加快朝陽(yáng)路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)；B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)；C、德山開(kāi)發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 市區(qū)人口規(guī)劃根據(jù)〈常德市城市總體規(guī)劃 19992020〉和湖南省人民政府對(duì)該規(guī)劃的批準(zhǔn)，至 2022年，都市人口擴(kuò)容增量為 66萬(wàn)，2020 年為 85100萬(wàn)。（3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位 11個(gè)，規(guī)劃建設(shè) 1個(gè)集裝箱專(zhuān)用碼頭和一個(gè)有害物資專(zhuān)用碼頭，貨物吞吐能力 200萬(wàn)噸，是常德港重點(diǎn)發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進(jìn)出。水路：（1）通行 500噸級(jí)的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級(jí)航道。常德汽車(chē)北站遷至常德火車(chē)站西側(cè)，常德汽車(chē)南站遷至金霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車(chē)站。常德市整體交通體系構(gòu)建：公路：借新建和原有 20319 過(guò)境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國(guó)道20319 和省道 1801801 及常張高速公路通過(guò)立交形式組織在一起，保證出城口暢通。 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。進(jìn)一步增強(qiáng)常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。全國(guó)旅游城市。關(guān)于政策扶持：因德山開(kāi)發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對(duì)本項(xiàng)目的影響顯而易見(jiàn)，恰恰該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進(jìn)作用，本著互利互惠的原則，建議政府務(wù)必落實(shí)項(xiàng)目談判時(shí)的最好政策優(yōu)惠。關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費(fèi)站阻礙了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費(fèi)站。 問(wèn)題和建議關(guān)于項(xiàng)目名稱：“釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店”為項(xiàng)目暫定名稱，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)需進(jìn)一步優(yōu)化。 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)項(xiàng)目名稱 　 所得說(shuō)前 所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，資金流動(dòng)與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來(lái)判斷項(xiàng)目是否可行。酒店將與孤峰公園互通，有一個(gè)天然的休閑景區(qū)，酒店開(kāi)發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍(lán)天相結(jié)合，建成園林式的酒店商務(wù)區(qū)。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門(mén)作投資決策參考?？偼顿Y約23680萬(wàn)元，建設(shè)期 2022年 11月至 2022年 11月。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模? 本項(xiàng)目酒店部分建筑面積約 70625m2，其中餐飲 9715平方米，會(huì)議中心 3243平方米，娛樂(lè)中心 8879平方米，商業(yè) 3138平方米，酒店辦公輔助 2880平方米，大堂 2758平方米，客房 40012平方米。工業(yè)用電均價(jià) ，重點(diǎn)工業(yè) ，低谷電價(jià) 。交通條件:德山距省會(huì)長(zhǎng)沙 150km，離世界級(jí)旅游勝地張家界 160km，是長(zhǎng)常高速（長(zhǎng)沙——常德） 、常張高速（常德——張家界） 、常吉高速（常德——