【正文】 爭優(yōu)勢。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上，頗具一定特色，具有中國傳統(tǒng)茶藝文化的特點(diǎn)，但也僅僅如此。B、特色不鮮明、缺乏文化品位常德市現(xiàn)有的康體娛樂項(xiàng)目，在經(jīng)營上均沒有形成自身的特色。休閑類：17場所名稱 項(xiàng)目名稱 價位（最低消費(fèi)）規(guī)模（座位）紅珊瑚茶館 茶藝 10 元/人 200熱帶雨林茶館 茶藝 10 元/人 200米蘿咖啡 茶藝 25 元/人 150娛樂類：場所名稱 項(xiàng)目名稱 價位（最低消費(fèi)）規(guī)模（座位）九重天歌廳 KTV 68—98 元/小時 36金碧輝煌歌廳 KTV 68—98 元/小時 40天上人間歌廳 KTV 68—98 元/小時 43金色年華歌廳 KTV 68—98 元/小時 60百家劇場 演藝歌舞 40 元/人 近 1000芙蓉劇場 演藝歌舞 40 元/人 近 1000健身類：場所名稱 項(xiàng)目名稱 價位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（人）芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴300—450 元/2 小時24華天桑拿中心 桑拿、足浴350—500 元/2 小時30陽光臺球俱樂部 臺球 15 元/小時 15金太陽保齡球館 保齡球 20—60 元/小時 24 經(jīng)營現(xiàn)狀分析A、消費(fèi)潛力巨大從各項(xiàng)資料分析可看出，常德市休閑娛樂業(yè)總體；肖費(fèi)偏高，即便在這種情況下，娛樂行業(yè)的上座率依然保持在 80%至 90%以上，這足以證明常德市民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，目前休閑娛樂市場的消費(fèi)能力有市場溢出。但是，隨著收入的提高和娛樂市場不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進(jìn)來，定會給娛樂市場帶來一個更大的客源空間。在調(diào)查的過程中，了解到現(xiàn)在康體娛樂業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務(wù)與旅游客人為輔：從經(jīng)濟(jì)角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項(xiàng)目非常火爆。（3）第三類（健身類）目前健身類項(xiàng)目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時下流行的鹽浴和鹽水足浴。（2）第二類（休閑類）以上列表中所述幾家茶藝場所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對這些項(xiàng)目比較熱愛。有時還需要提前預(yù)訂。普遍的上座率均在 50%—60%。B、行業(yè)容量與經(jīng)營概況:從統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)字 2021 年游客帶來的消費(fèi)收入為 21 億元。15第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。另據(jù)調(diào)查 2021—2021 年之間常德市保齡球運(yùn)動、健身房、臺球等娛樂項(xiàng)目開始時均有眾多場所，但市民對這一項(xiàng)目的熱情不大，至使這些娛樂項(xiàng)目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營較好，生意紅火的場所，如 KTV 就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場有百家劇場、芙蓉劇場，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽光臺球俱樂部。何況，常德市本身就沒有一家五星級旅游住宿接待設(shè)施。這恰恰證明了社會在進(jìn)步，需求在提高。反之經(jīng)營狀況就差一些。從常德旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢，關(guān)鍵是發(fā)展的速度。而這恰恰是目前中國旅游發(fā)展的重要趨勢。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級階段?，F(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基，本上是一個類型的。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供了空間。常德是個旅游資源極為豐富的城市。2）自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)大，繁華區(qū)也會擴(kuò)充。1）旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看發(fā)展。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點(diǎn)：一個是量的增加：另一個是質(zhì)的提高。 未來旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況今年常德市教委有一家“教育賓館”——凱悅賓館于 2021 年 5 月試營業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無限期停建階段或法律糾紛時期，未來兩年內(nèi)不會有所舉動。常德市星級旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表人均消費(fèi)(元)酒店名稱星級大廳(個)包房(個)餐位(個)日均營業(yè)額(萬元)大廳 包房華天 四 3 13 1000 8 5060 150200芙蓉 四 2 13 600 6 5060 150200華都 三 2 23 800 5 4050 120150金海 三 2 12 500 4 3545 120150八百里 三 2 15 700 3545 100120宏大 三 2 10 600 /常德市星級旅游住宿接待設(shè)施娛樂項(xiàng)目一覽表酒店名稱星級 娛樂 健身 休閑華天 四 卡拉 OK 電游 / 臺球乒乓球健身 桑拿美容美發(fā)芙蓉 四 大劇場 電游 臺球保齡球游泳館健身 桑拿美容美發(fā)華都 三 卡拉 OK 電游 /保齡球游泳館健身 桑拿美容美發(fā)金海 三 卡拉 OK 歌舞 / / / / 桑拿 美容美13廳 發(fā)八百里三 演藝廳 / / / / / 桑拿美容美發(fā)宏大 三 卡拉 OK / / / / / 桑拿美容美發(fā)從以上六家星級旅游住宿接待設(shè)施的營業(yè)構(gòu)成來看，他們各具特色。這一方面由于常德市五星級旅游住宿接待設(shè)施市場空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級旅游住宿接待設(shè)施。 （如圖所示）價格酒店名稱 星級客房數(shù) 標(biāo)價 優(yōu)惠 協(xié)議出租率備注華天大酒店 四 218 358+15% 328 25885%以上旺季時滿員芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時滿員華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時滿員金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時滿員八百里酒店 三 95 308 228 200 70%宏大賓館 三 110 298 238 200 50%12從以上星級旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來看，在常德市高星級的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。較高級別的房間 343 間（套） ，僅占星級酒店房間的 22%左右；舒適型房間（指三星級酒店）計(jì) 413 間（套）僅占星級酒店房間總數(shù)的 27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá) 800 余間（套） ，竟占星級酒店客房總數(shù)的一半還要多。就這兩點(diǎn)而言，常德建設(shè)高星級旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。而屬于高級別的五星級酒店，在整個常德市來講，仍然是個空白。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量常德市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（包括星級酒店、賓館）共十五家。上述情況還表明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項(xiàng)目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實(shí)需要。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個比例達(dá)到了 35%。同時，常德市的旅游市場有以下發(fā)展趨勢：A、旅游休閑度假者增多常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度10的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假，這是常德市旅游人口的一個重大轉(zhuǎn)變。常德市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施：飯店：300 家客房：3000 間床位：10000 個常德市旅游飯店客房的平均出租率：2021 年：75%。旅游的發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。隨著常德市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費(fèi)時尚，60 萬常德市民具有龐大的旅游市場消費(fèi)力。 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析多年來常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第二、第三位。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達(dá)長江。31207 國道連接 8 條省道輻射周邊，長（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預(yù)計(jì)今年開通） 。常德是一個歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國優(yōu)秀旅游城市” 、 “全國衛(wèi)生先進(jìn)城市”的稱號，還是湖南省9唯一的“省級園林城市”和省 “文明城市” ，現(xiàn)在正爭創(chuàng)“國家園林城市”和“國家交通管理模范城市” ，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢。 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市旅游市場分析 地理位置與環(huán)境分析常德市全市總面積 萬平方公里，占湖南省總面積的 %。2021 年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費(fèi)性 總支出為 元， 購商品房人平支出占總?cè)似街С龅?22%。但是家庭月收入在20216000 的也占了 23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力。常德人均可支配收入為 元。2021 年國民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱 計(jì)量單位 2021 年 比上年增長%人口和居民生活年底總?cè)丝?萬人 其中:市鎮(zhèn)人口 萬人 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 農(nóng)村居民人均收入 元 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出元 2139 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) % 8居民消費(fèi)價格總指數(shù) 上年為 100 經(jīng)濟(jì)的增長為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件,據(jù)統(tǒng)計(jì)湖南省 2021 年旅游收入已超過 250 億元人民幣,年增長 20%左右,潛在市場非常巨大。在追求 GDP 增長的過程中，粗放型的增長方式還沒有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟(jì)在高速增長的同時，資源的消耗也在高速增長。項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè)、提升城市品位。本項(xiàng)目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。 項(xiàng)目的建設(shè)意義 滿足城市消費(fèi)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長近年來，常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有長足提高，酒店業(yè)的消費(fèi)不斷增長，而常德市至今無一家五星級規(guī)模酒店，雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。因此，從整體市政施工時間進(jìn)度分析，常德五星級大酒店項(xiàng)目正處于整個市政交通施工期，雖然在常德五星級大酒店項(xiàng)目交盤期，市政項(xiàng)目未完全竣工，但6至少常德五星級大酒店項(xiàng)目的地理優(yōu)勢已完全凸顯，其潛在消費(fèi)者對常德五星級大酒店項(xiàng)目的心理信心指數(shù)將同步提升。近期建設(shè)重點(diǎn)：主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含 500 噸級集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項(xiàng)目如德山火車站、汽車客運(yùn)站、德山物流中心、機(jī)電汽車貿(mào)易城、會展中心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦等近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 德山城市發(fā)展對酒店服務(wù)的要求德山開發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 常德市近期城建方向:A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時加快朝陽路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)；B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)；C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 市區(qū)人口規(guī)劃根據(jù)〈常德市城市總體規(guī)劃 19992020〉和湖南省人民政府對該規(guī)劃的批5準(zhǔn)，至 2021 年，都市人口擴(kuò)容增量為 66 萬，2020 年為 85100 萬。（3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位 11 個，規(guī)劃建設(shè) 1 個集裝箱專用碼頭和一個有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力 200 萬噸，是常德港重點(diǎn)發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進(jìn)出。水路：（1）通行 500 噸級的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級航道。常德汽車北站遷至常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。常德市整體交通體系構(gòu)建：公路：借新建和原有 20319 過境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國道20319 和省道 1801801 及常張高速公路通過立交形式組織在一起，保證出城口暢通。 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。進(jìn)一步增強(qiáng)常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。全國旅游城市。關(guān)于政策扶持：因德山開發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對本項(xiàng)目的影響顯而易見，恰恰該項(xiàng)目的實(shí)施對提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進(jìn)作用，本著互利互惠的原則，建議政府務(wù)必落實(shí)項(xiàng)目談判時的最好政策優(yōu)惠。關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費(fèi)站阻礙了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費(fèi)站。 問題和建議關(guān)于項(xiàng)目名稱：“釣魚臺國際飯店”為項(xiàng)目暫定名稱，項(xiàng)目實(shí)施時需進(jìn)一步優(yōu)化。 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)項(xiàng)目名稱 　 所得說前 所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項(xiàng)目是否可行。酒店將與孤峰公園互通，有一個天然的休閑景區(qū)，酒店開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍(lán)天相結(jié)合，建成園林式的酒店商務(wù)區(qū)。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考?？偼顿Y約23680 萬元，建設(shè)期 2021 年 11 月至 2021 年 11 月。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模? 本項(xiàng)目