【正文】 港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場(chǎng)鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫(kù)鐵路專用線。水路：（1）通行 500 噸級(jí)的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級(jí)航道。（2）港口布局:取消大西門碼頭，重點(diǎn)發(fā)展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭。（3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位 11 個(gè)，規(guī)劃建設(shè) 1 個(gè)集裝箱專用碼頭和一個(gè)有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力 200 萬(wàn)噸，是常德港重點(diǎn)發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進(jìn)出。航空：桃花源機(jī)場(chǎng)配套設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)機(jī)場(chǎng)周圍環(huán)境的保護(hù)。 市區(qū)人口規(guī)劃根據(jù)〈常德市城市總體規(guī)劃 19992020〉和湖南省人民政府對(duì)該規(guī)劃的批5準(zhǔn)，至 2021 年，都市人口擴(kuò)容增量為 66 萬(wàn)，2020 年為 85100 萬(wàn)。其中江北城區(qū) 55 萬(wàn)，江南城區(qū) 15 萬(wàn)，德山開(kāi)發(fā)區(qū) 15 萬(wàn)。 常德市近期城建方向:A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時(shí)加快朝陽(yáng)路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)；B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)；C、德山開(kāi)發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 城市擴(kuò)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人口增量的推動(dòng)力按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在城市擴(kuò)展及經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴(kuò)增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺(tái)及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市化水平的將不斷提高，在 2021～2021 年將出現(xiàn)人口較高的增長(zhǎng)期，戶籍人口年增長(zhǎng)量達(dá) 15000 人,到 2021 年，中心區(qū)人口達(dá)到 66 萬(wàn)，2020 年，達(dá)到 85100 萬(wàn)。 德山城市發(fā)展對(duì)酒店服務(wù)的要求德山開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級(jí)城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與鼎城的對(duì)接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。近期建設(shè)重點(diǎn)：主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含 500 噸級(jí)集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場(chǎng)、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項(xiàng)目如德山火車站、汽車客運(yùn)站、德山物流中心、機(jī)電汽車貿(mào)易城、會(huì)展中心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦等近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。由此可知，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目既處于一級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點(diǎn)，又位于南北向主干道和沅江的交匯點(diǎn)，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。因此，從整體市政施工時(shí)間進(jìn)度分析，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目正處于整個(gè)市政交通施工期，雖然在常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目交盤期，市政項(xiàng)目未完全竣工，但6至少常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)已完全凸顯，其潛在消費(fèi)者對(duì)常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的心理信心指數(shù)將同步提升。因此，整體市政配套施工進(jìn)度，將有利于常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與附加值的提高。 項(xiàng)目的建設(shè)意義 滿足城市消費(fèi)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)近年來(lái)，常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有長(zhǎng)足提高，酒店業(yè)的消費(fèi)不斷增長(zhǎng)，而常德市至今無(wú)一家五星級(jí)規(guī)模酒店，雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。以滿足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高消費(fèi)要求的客人，因此本項(xiàng)目的建設(shè)很有必要。本項(xiàng)目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。 促進(jìn)城市建設(shè)、提高城市品位隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、集市必將形成，交通、購(gòu)物、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也將更為方便。項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)該地段的綜合開(kāi)發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè)、提升城市品位。7第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀20 世紀(jì) 90 年代以來(lái)，湖南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，取得了令人注目的經(jīng)濟(jì)成就， “八五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá) %“九五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá)%,2021—2021 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度分別為 %、%、%，到 2021 年湖南經(jīng)濟(jì)總量已達(dá) 億元。在追求 GDP 增長(zhǎng)的過(guò)程中，粗放型的增長(zhǎng)方式還沒(méi)有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟(jì)在高速增長(zhǎng)的同時(shí)，資源的消耗也在高速增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)在很大的程度上是靠資源的高消費(fèi)實(shí)現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測(cè)算分析，1997—2021 年間，GDP 總量由 億元上升到 億元，增長(zhǎng) 倍，而同期各產(chǎn)品部門對(duì)能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)） 、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)） 、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)） 、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)） 、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）的消耗分別增長(zhǎng)了 倍、 倍、 倍、 倍、 倍，各部門對(duì)資歷源消耗的增長(zhǎng)大都快于經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)。2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱 計(jì)量單位 2021 年 比上年增長(zhǎng)%人口和居民生活年底總?cè)丝?萬(wàn)人 其中:市鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 農(nóng)村居民人均收入 元 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出元 2139 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) % 8居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 上年為 100 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件,據(jù)統(tǒng)計(jì)湖南省 2021 年旅游收入已超過(guò) 250 億元人民幣,年增長(zhǎng) 20%左右,潛在市場(chǎng)非常巨大。根據(jù)常德統(tǒng)計(jì)局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為,平均每戶就業(yè)人數(shù)為 ，就業(yè)負(fù)擔(dān)系數(shù)為 。常德人均可支配收入為 元。從我們對(duì)常德居民的隨機(jī)取樣看，家庭月收入在 8002021 元的占了 68%，超過(guò)三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。但是家庭月收入在20216000 的也占了 23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力。家庭收入在 6000 元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級(jí)公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)目標(biāo)。2021 年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費(fèi)性 總支出為 元， 購(gòu)商品房人平支出占總?cè)似街С龅?22%。另從食品支出分析,2021 年人平食品支出為 元,占人平消費(fèi)性支出的 %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù) 3040％為寬裕,由此說(shuō)明常德城鎮(zhèn)居民于 2021 年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對(duì)富裕方向發(fā)展。 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市旅游市場(chǎng)分析 地理位置與環(huán)境分析常德市全市總面積 萬(wàn)平方公里，占湖南省總面積的 %。其中山區(qū)(山地、丘陵、崗地)面積 9879．82 平方公里，占全市總面積的 %；平原面積 平方公里，占全市總面積的 %；水面面積 平方公里，占全市總面積的 %。常德是一個(gè)歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市” 、 “全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市”的稱號(hào)，還是湖南省9唯一的“省級(jí)園林城市”和省 “文明城市” ，現(xiàn)在正爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家園林城市”和“國(guó)家交通管理模范城市” ，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢(shì)。常德市以石長(zhǎng)鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運(yùn)輸體系。31207 國(guó)道連接 8 條省道輻射周邊，長(zhǎng)（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開(kāi)工（預(yù)計(jì)今年開(kāi)通） 。枝柳鐵路縱跨 3 縣，石長(zhǎng)鐵路橫連枝柳線，對(duì)接京廣線路。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達(dá)長(zhǎng)江。桃花源機(jī)場(chǎng)距市區(qū) 13 公里，為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 4C 級(jí)機(jī)場(chǎng)，可泊波音 737 等大型飛機(jī)，相繼開(kāi)通廣州、深圳、?？凇⒈本┑群骄€。 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析多年來(lái)常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第二、第三位。2021 年城市人均收入 1078 元/月，旅游收入 21 億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。隨著常德市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費(fèi)時(shí)尚，60 萬(wàn)常德市民具有龐大的旅游市場(chǎng)消費(fèi)力。 常德市旅游對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率低于全國(guó) 6%的水平，也低于湖南全省 %的水平，旅游收入的增長(zhǎng)速度也低于全國(guó) %，湖南省 %的水平。旅游的發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。2021 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長(zhǎng) 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對(duì)入境旅游者欠缺吸引力。常德市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施：飯店：300 家客房：3000 間床位：10000 個(gè)常德市旅游飯店客房的平均出租率：2021 年：75%。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。同時(shí)，常德市的旅游市場(chǎng)有以下發(fā)展趨勢(shì)：A、旅游休閑度假者增多常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度10的增加，更多的游客來(lái)常德并不是來(lái)旅游觀光而是來(lái)休閑度假，這是常德市旅游人口的一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。B、對(duì)高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大通過(guò)對(duì)常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個(gè)調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來(lái)接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開(kāi)房數(shù)的 30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%。C、商務(wù)和會(huì)議客源增大隨著常德成功舉辦了一系列的展覽會(huì)和交易會(huì)，為常德市帶來(lái)了大量的商務(wù)客源，在展銷會(huì)期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了 90%的入住率。上述情況還表明，開(kāi)發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項(xiàng)目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場(chǎng)空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個(gè)優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實(shí)需要。 常德市主要酒店調(diào)查分析我們首先對(duì)常德市旅游住宿市場(chǎng)狀況進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的分析。 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量常德市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（包括星級(jí)酒店、賓館）共十五家。酒店檔次 四星級(jí)酒店 三星級(jí)酒店 二星級(jí)酒店數(shù)量 2 4 9華天大酒店芙蓉大酒店華都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大賓館桃林迎賓館芷園賓館華云賓館金葉賓館凱利大酒店星宇大酒店金宇宙大酒店交通賓館朗州賓館11 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。 中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占 40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級(jí)別的旅游住宿接待設(shè)施（四星級(jí)） ，僅僅只有兩家。而屬于高級(jí)別的五星級(jí)酒店，在整個(gè)常德市來(lái)講，仍然是個(gè)空白。近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。就這兩點(diǎn)而言，常德建設(shè)高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。 旅游住宿接待設(shè)施客房累計(jì)在常德市區(qū)的十五家高級(jí)別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計(jì)約有 1500 間（套） 。較高級(jí)別的房間 343 間（套） ，僅占星級(jí)酒店房間的 22%左右；舒適型房間（指三星級(jí)酒店）計(jì) 413 間（套）僅占星級(jí)酒店房間總數(shù)的 27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá) 800 余間（套） ，竟占星級(jí)酒店客房總數(shù)的一半還要多。 出租情況常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在 80%以上。 （如圖所示）價(jià)格酒店名稱 星級(jí)客房數(shù) 標(biāo)價(jià) 優(yōu)惠 協(xié)議出租率備注華天大酒店 四 218 358+15% 328 25885%以上旺季時(shí)滿員芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時(shí)滿員華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時(shí)滿員金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時(shí)滿員八百里酒店 三 95 308 228 200 70%宏大賓館 三 110 298 238 200 50%12從以上星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來(lái)看，在常德市高星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。尤其是常德的四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施平均開(kāi)房率達(dá) 80%以上，旺季更是供不應(yīng)求。這一方面由于常德市五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施市場(chǎng)空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。 營(yíng)業(yè)構(gòu)成縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級(jí)酒店的營(yíng)業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表人均消費(fèi)(元)酒店名稱星級(jí)大廳(個(gè))包房(個(gè))餐位(個(gè))日均營(yíng)業(yè)額(萬(wàn)元)大廳 包房華天 四 3 13 1000 8 5060 150200芙蓉 四 2 13 600 6 5060 150200華都 三 2 23 800 5 4050 120150金海 三 2 12 500 4 3545 120150八百里 三 2 15 700 3545 100120宏大 三 2 10 600 /常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施娛樂(lè)項(xiàng)目一覽表酒店名稱星級(jí) 娛樂(lè) 健身 休閑華天 四 卡拉 OK 電游 / 臺(tái)球乒乓球健身 桑拿美容美發(fā)芙蓉 四 大劇場(chǎng) 電游 臺(tái)球保齡球游泳館健身 桑拿美容美發(fā)華都 三 卡拉 OK 電游 /保齡球游泳館健身 桑拿美容美發(fā)