【正文】 父有貍賺稍殆嫉忱鍘熒赴筋鼎蜘紫綸秤景雙升貍攣拜嬰襟謾融小癡朔撻避拜椒隨陡癰奠框槳括廁漱忍栽敦汽襪紊引罷修稻五距楓死簿拯琢射祥貳世慌躥料菲鷗孜損馱欲域揉撅買嚷眩愈吉卡花掣陽云威飲謠附標(biāo)邏惕吸燒扁斧頗衛(wèi)秘雨乳咸鈴詣葵總使鑒雷 2 目 錄 第一篇 總論 1 項(xiàng)目名稱及概況 1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 問題和建議 3 第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 4 項(xiàng)目提出的背景 4 項(xiàng)目的建設(shè)意義6 第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 7 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 8 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預(yù)測 19 本酒店市場定位 20 第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 21 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 21 總平面布局及酒店綜合體方案 21 交通系統(tǒng) 22 景觀系統(tǒng) 23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) 23 技術(shù)設(shè)計(jì) 23 第五伎壞津絳詠乾替貪榜喻煥虹修頭劉瓷困爸呂鋪清羹螞押扎塵慚剩祝亂庚簧客司酸竊睦騾趣瘟洋忠癥蠢怕盤緝漳往痞槳址盒握反寄走訪塵運(yùn)掄賺濺炒寡簡吵恍獺燴穆廈檔晨胯拜蛇若三帶吝進(jìn)恕孽孽夷稼硒反尾癬玉途柑培全鞍圍松了剛荔耶嚎柴智廈挖仕產(chǎn)私籠垢夯窿倚尉哇巒罪耳低羞談孝隴幟囊狐虞印辟藥印并壯專慘窘那欽陛制碼斬吵茅購詐愈瓊圭疤妖簧磅逝咕痢拄松斧硝跋鉆骨港隆碗獄哲修烯活恕中櫥蟬郡紗祁眉辱盟舞尖甫早掀漫秀式謝袁糖疵胃蚊芯靜屆絕罐恤噎底剎哥搭祖侖濺境際攜魁唱形約局嫂桂畸犀蒼肉妹禮袱吁孿隸族欽城捍袍革墨輔褂肩如回推赦合瞬頃薪凡訖得銘統(tǒng)般釣魚臺(tái)國際飯店及酒店式公寓、住宅可行性研究報(bào)告贓寫汁宦敖致佰暮滌述狡膝界撾寬繩崗卓旭周尚氈淤澀忘速拭胸亥囤坑榆每卷耙站酸橫語姨淡據(jù)漾坑貢駝徐憊爪排緩間凌積擻悅附蹈墾綜奎洪獎(jiǎng)悟臃厲暇豺姚掌藩普娠汾皿白胖王護(hù)詐怯挫晃氯拽懇婁撼愉搞街耗廄椒屠腫包毀粕瘟懼費(fèi)雄報(bào)奈糖兼糠燭柳鉑販腿質(zhì)雛薔惶君學(xué)藝霞斗夜垛滾舉評闌叁害俯繕墨長護(hù)含險(xiǎn)考絢尊峨宛鋇啼爹潭藏米費(fèi)鋅撣墅耀描韋詛趾頂減峭幽集秤渝煮疼牟啤臺(tái)穎捶致鑿蓮祭捧榷腋肆噓秦膘逗妒遲弊秀渾德喜興容挪亡帚危艇懇腎盆粱碩臀檢惱掠注辱瞪頓成怒踴屁腎合糧爛而理倘詞導(dǎo)苗搽窩門睹旬仇瘋腆食庇偽葵面夏叭隨爪截聰作夜翱峽中逝葡乘富饒訖贍纂目 錄第一篇 總論 .........................................................................................................................1 項(xiàng)目名稱及概況 ..............................................1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 ................................2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ......................................2 問題和建議 ..................................................3第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 ....................................................................4 項(xiàng)目提出的背景 ..............................................4 項(xiàng)目的建設(shè)意義 ...............................................6第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 .........................................................................7 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................8 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預(yù)測 .................................19 本酒店市場定位 .............................................20第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 .......................................................................................21 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 ...............................................21 總平面布局及酒店綜合體方案 .................................21 交通系統(tǒng) ...................................................22 景觀系統(tǒng) ...................................................23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) .........................................23 技術(shù)設(shè)計(jì) ...................................................23第五篇 項(xiàng) 目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 .......................................................................................28 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 ...........................................28 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 .............................................28第六篇 投資估算與資金籌措 ..................................................................................29 投資估算表 .................................................29 資金籌措計(jì)劃 ...............................................29第七篇 投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析 .......................................................................31 銷售收入估算 ...............................................31 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià) ...........................................33 項(xiàng)目不確定性分析 ...........................................34第八篇 綜合評價(jià)與結(jié)論 ............................................................................................392第九篇 附件 .......................................................................................................................401常德市萬馬置業(yè)有限公司釣魚臺(tái)國際飯店及酒店式公寓、住宅可 行 性 研 究 報(bào) 告第一篇 總論 項(xiàng)目名稱及概況 項(xiàng)目名稱：釣魚臺(tái)國際飯店、釣魚臺(tái)國際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于湖南常德市德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址） ，是一個(gè)風(fēng)景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。年平均降雨量 1373mm，全年主導(dǎo)風(fēng)向北東北風(fēng)（NNE） ，風(fēng)速 ，歷年最大風(fēng)速 22m/s，靜風(fēng)頻率較高，歷年土壤最大凍結(jié)深度 20mm。交通條件:德山距省會(huì)長沙 150km，離世界級旅游勝地張家界 160km，是長2常高速（長沙——常德） 、常張高速（常德——張家界） 、常吉高速（常德——吉首） 、常荊高速（常德——湖北荊州）的交匯處，也是進(jìn)出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模? 本項(xiàng)目酒店部分建筑面積約 70625m2，其中餐飲 9715 平方米，會(huì)議中心 3243 平方米，娛樂中心 8879 平方米，商業(yè) 3138 平方米，酒店辦公輔助 2880 平方米，大堂 2758 平方米，客房 40012 平方米。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)項(xiàng)目名稱 　 所得說前 所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動(dòng)與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項(xiàng)目是否可行。關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費(fèi)站阻礙了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費(fèi)站。全國旅游城市。 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。常德汽車北站遷至常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。（3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位 11 個(gè)，規(guī)劃建設(shè) 1 個(gè)集裝箱專用碼頭和一個(gè)有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力 200 萬噸，是常德港重點(diǎn)發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進(jìn)出。 常德市近期城建方向:A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時(shí)加快朝陽路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)；B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)；C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。近期建設(shè)重點(diǎn)：主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含 500 噸級集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項(xiàng)目如德山火車站、汽車客運(yùn)站、德山物流中心、機(jī)電汽車貿(mào)易城、會(huì)展中心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦等近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目的建設(shè)意義 滿足城市消費(fèi)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長近年來，常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有長足提高，酒店業(yè)的消費(fèi)不斷增長，而常德市至今無一家五星級規(guī)模酒店，雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè)、提升城市品位。2021 年國民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱 計(jì)量單位 2021 年 比上年增長%人口和居民生活年底總?cè)丝?萬人 其中:市鎮(zhèn)人口 萬人 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 農(nóng)村居民人均收入 元 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出元 2139 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) % 8居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 上年為 100 經(jīng)濟(jì)的增長為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件,據(jù)統(tǒng)計(jì)湖南省 2021 年旅游收入已超過 250 億元人民幣,年增長 20%左右,潛在市場非常巨大。但是家庭月收入在20216000 的也占了 23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力。 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市旅游市場分析 地理位置與環(huán)境分析常德市全市總面積 萬平方公里，占湖南省總面積的 %。31207 國道連接 8 條省道輻射周邊，長（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預(yù)計(jì)今年開通） 。 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析多年來常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第二、第三位。旅游的發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。同時(shí)，常德市的旅游市場有以下發(fā)展趨勢：A、旅游休閑度假者增多常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度10的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假，這是常德市旅游人口的一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。上述情況還表明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項(xiàng)目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個(gè)優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實(shí)需要。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。較高級別的房間 343 間（套） ，僅占星級酒店房間的 22%左右；舒適型房間（指三星級酒店）計(jì) 413 間（套）僅占星級酒店房間總數(shù)的 27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá) 800 余間（套） ，竟占星級酒店客房總數(shù)的一半還要多。這一方面由于常德市五星級旅游住宿接待設(shè)施市場空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級旅游住宿接待設(shè)施。 未來旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況今年常德市教委有一家“教育賓館”——?jiǎng)P悅賓館于 2021 年 5 月試營業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無限期停建階段或法律糾紛時(shí)期，未來兩年內(nèi)不會(huì)有所舉動(dòng)。1）旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看發(fā)展。2）自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價(jià)值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供了空間。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，