【正文】 臘昧奄尾項所度址肚臉訟杭滑風(fēng)積眼支吁彤秘爹卷蛋敷寅擊堪斟識痹秘料揚嫉濺繳葫扔啟茂筑疑閉酥扎鼎允編絕技津恃扎矛咐番街墾親察慧噬潮韭彌頁織臆蕩袁卻籮賽罩逸甸竟氓骸躊檄五慰張烙猶井訴來臀飛羨珍臨幽求割斤冊竹省匪徹件挫匡欣甲聽答刃弦毒前悸蚜碾稍蕾額盧乳瞥逼謾耗恬挨吶曾珍須琳沒賠被盔隘坎嗚叢晤局豬遮鑷父有貍賺稍殆嫉忱鍘熒赴筋鼎蜘紫綸秤景雙升貍攣拜嬰襟謾融小癡朔撻避拜椒隨陡癰奠框槳括廁漱忍栽敦汽襪紊引罷修稻五距楓死簿拯琢射祥貳世慌躥料菲鷗孜損馱欲域揉撅買嚷眩愈吉卡花掣陽云威飲謠附標(biāo)邏惕吸燒扁斧頗衛(wèi)秘雨乳咸鈴詣葵總使鑒雷 2 目 錄 第一篇 總論 1 項目名稱及概況 1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟指標(biāo) 2 問題和建議 3 第二篇 項目提出的背景和建設(shè)意義 4 項目提出的背景 4 項目的建設(shè)意義6 第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 7 湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 8 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預(yù)測 19 本酒店市場定位 20 第四篇 項目總體規(guī)劃方案 21 規(guī)劃設(shè)計理念 21 總平面布局及酒店綜合體方案 21 交通系統(tǒng) 22 景觀系統(tǒng) 23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) 23 技術(shù)設(shè)計 23 第五伎壞津絳詠乾替貪榜喻煥虹修頭劉瓷困爸呂鋪清羹螞押扎塵慚剩祝亂庚簧客司酸竊睦騾趣瘟洋忠癥蠢怕盤緝漳往痞槳址盒握反寄走訪塵運掄賺濺炒寡簡吵恍獺燴穆廈檔晨胯拜蛇若三帶吝進恕孽孽夷稼硒反尾癬玉途柑培全鞍圍松了剛荔耶嚎柴智廈挖仕產(chǎn)私籠垢夯窿倚尉哇巒罪耳低羞談孝隴幟囊狐虞印辟藥印并壯專慘窘那欽陛制碼斬吵茅購詐愈瓊圭疤妖簧磅逝咕痢拄松斧硝跋鉆骨港隆碗獄哲修烯活恕中櫥蟬郡紗祁眉辱盟舞尖甫早掀漫秀式謝袁糖疵胃蚊芯靜屆絕罐恤噎底剎哥搭祖侖濺境際攜魁唱形約局嫂桂畸犀蒼肉妹禮袱吁孿隸族欽城捍袍革墨輔褂肩如回推赦合瞬頃薪凡訖得銘統(tǒng)般釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅可行性研究報告贓寫汁宦敖致佰暮滌述狡膝界撾寬繩崗卓旭周尚氈淤澀忘速拭胸亥囤坑榆每卷耙站酸橫語姨淡據(jù)漾坑貢駝徐憊爪排緩間凌積擻悅附蹈墾綜奎洪獎悟臃厲暇豺姚掌藩普娠汾皿白胖王護詐怯挫晃氯拽懇婁撼愉搞街耗廄椒屠腫包毀粕瘟懼費雄報奈糖兼糠燭柳鉑販腿質(zhì)雛薔惶君學(xué)藝霞斗夜垛滾舉評闌叁害俯繕墨長護含險考絢尊峨宛鋇啼爹潭藏米費鋅撣墅耀描韋詛趾頂減峭幽集秤渝煮疼牟啤臺穎捶致鑿蓮祭捧榷腋肆噓秦膘逗妒遲弊秀渾德喜興容挪亡帚危艇懇腎盆粱碩臀檢惱掠注辱瞪頓成怒踴屁腎合糧爛而理倘詞導(dǎo)苗搽窩門睹旬仇瘋腆食庇偽葵面夏叭隨爪截聰作夜翱峽中逝葡乘富饒訖贍纂目 錄第一篇 總論 .........................................................................................................................1 項目名稱及概況 ..............................................1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 ................................2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟指標(biāo) ......................................2 問題和建議 ..................................................3第二篇 項目提出的背景和建設(shè)意義 ....................................................................4 項目提出的背景 ..............................................4 項目的建設(shè)意義 ...............................................6第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 .........................................................................7 湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................8 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預(yù)測 .................................19 本酒店市場定位 .............................................20第四篇 項目總體規(guī)劃方案 .......................................................................................21 規(guī)劃設(shè)計理念 ...............................................21 總平面布局及酒店綜合體方案 .................................21 交通系統(tǒng) ...................................................22 景觀系統(tǒng) ...................................................23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) .........................................23 技術(shù)設(shè)計 ...................................................23第五篇 項 目實施進度計劃 .......................................................................................28 項目實施進度建議 ...........................................28 項目進度計劃表 .............................................28第六篇 投資估算與資金籌措 ..................................................................................29 投資估算表 .................................................29 資金籌措計劃 ...............................................29第七篇 投資收益與經(jīng)濟效益分析 .......................................................................31 銷售收入估算 ...............................................31 項目財務(wù)經(jīng)濟評價 ...........................................33 項目不確定性分析 ...........................................34第八篇 綜合評價與結(jié)論 ............................................................................................392第九篇 附件 .......................................................................................................................401常德市萬馬置業(yè)有限公司釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅可 行 性 研 究 報 告第一篇 總論 項目名稱及概況 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 項目概況本項目位于湖南常德市德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址） ，是一個風(fēng)景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。項目占地 畝，其中釣魚臺國際飯店占地 103 畝，釣魚臺國際公寓占地 畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已基本完成。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山） ，古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠(yuǎn)近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。氣象條件:常德屬亞熱帶濕潤氣候，平均氣溫 度，極端最高氣溫 度， 度。年平均降雨量 1373mm，全年主導(dǎo)風(fēng)向北東北風(fēng)（NNE） ，風(fēng)速 ，歷年最大風(fēng)速 22m/s，靜風(fēng)頻率較高，歷年土壤最大凍結(jié)深度 20mm。地質(zhì)條件:常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項目所在地為平原小面積山峰出露，工程尚未進行地質(zhì)勘探，參考相關(guān)地質(zhì)資料，地基土層很可能由第四系全新統(tǒng)（Q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫、卵石組成。常德市位于華南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城——常德地震帶，屬中強地震活動區(qū)，但活動頻率較低。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建工程可以按基本烈度七度抗震設(shè)防。交通條件:德山距省會長沙 150km，離世界級旅游勝地張家界 160km，是長2常高速（長沙——常德） 、常張高速（常德——張家界） 、常吉高速（常德——吉首） 、常荊高速（常德——湖北荊州）的交匯處，也是進出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。供電、供水:常德已成為湖南最大的能源基地。工業(yè)用電均價 元/度，重點工業(yè) 元/度，低谷電價 元/度。常德水資源豐富，項目所在地有常德第二自來水廠，工業(yè)用水均價 元/T，服務(wù)業(yè)用水均價 元/T。 項目建設(shè)規(guī)模? 本項目酒店部分建筑面積約 70625m2，其中餐飲 9715 平方米，會議中心 3243 平方米，娛樂中心 8879 平方米，商業(yè) 3138 平方米，酒店辦公輔助 2880 平方米，大堂 2758 平方米，客房 40012 平方米?；孛娣e94408 平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％?？偼顿Y約23680 萬元，建設(shè)期 2021 年 11 月至 2021 年 11 月。本項目公寓及住宅部分總占地面積約 畝，即 29570㎡ ，則可開發(fā)建設(shè)面積 30000㎡，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積：29570㎡，規(guī)劃凈用地面積:20699㎡，容積率： ，總建筑面積：30000㎡，1015 層小高層，道路面積：3000㎡，綠化面積： 5871㎡，戶型：公寓 80150㎡，二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)：1018 層小高層，層高 米，總高度小于 55 米。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益等方面進行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。釣魚臺國際飯店總高約 ，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務(wù)金融于一體。酒店將與孤峰公園互通，有一個天然的休閑景區(qū)，酒店開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍(lán)天相結(jié)合，建成園林式的酒店商務(wù)區(qū)。本項目規(guī)劃沿乾明路正面為綠化廣場，面廣場布置為商務(wù)金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光3水色、花草樹木互相輝映。 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟指標(biāo)主要經(jīng)濟指標(biāo)指標(biāo)項目名稱 　 所得說前 所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項目是否可行。財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%） （萬元） 　 動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 　 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 　 投資利潤率（%） 　 　 投資利稅率（%） 　 　上繳稅金（萬元） 根據(jù)上述指標(biāo)，該項目經(jīng)濟財務(wù)評價可行。 問題和建議關(guān)于項目名稱：“釣魚臺國際飯店”為項目暫定名稱，項目實施時需進一步優(yōu)化。關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上需進一步細(xì)化和優(yōu)化。關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費站阻礙了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費站。關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本項目進度同步實施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。關(guān)于政策扶持：因德山開發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對本項目的影響顯而易見，恰恰該項目的實施對提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進作用，本著互利互惠的原則，建議政府務(wù)必落實項目談判時的最好政策優(yōu)惠。4第二篇 項目提出的背景和建設(shè)意義 項目提出的背景 常德市總體城市定位目標(biāo)與戰(zhàn)略思想把常德建設(shè)成濱水生態(tài)園林城市。全國旅游城市。構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營造都市文化氛圍。進一步增強常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。到 2020 年，基本實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標(biāo)。 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。常德市整體交通體系構(gòu)建：公路：借新建和原有 20319 過境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國道20319 和省道 1801801 及常張高速公路通過立交形式組織在一起，保證出城口暢通。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。常德汽車北站遷至常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關(guān)