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精品可行性研究報(bào)告-釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店及酒店式公寓、住宅可行性研究報(bào)告word文檔下載(編輯修改稿)

2025-01-07 03:28 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 金海 三 卡拉 OK 歌舞 / / / / 桑拿 美容美13廳 發(fā)八百里三 演藝廳 / / / / / 桑拿美容美發(fā)宏大 三 卡拉 OK / / / / / 桑拿美容美發(fā)從以上六家星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的營(yíng)業(yè)構(gòu)成來(lái)看,他們各具特色。但有一個(gè)情況不容忽視,旅游住宿接待設(shè)施項(xiàng)目比較完善,或某一個(gè)部分比較完善的,他們的經(jīng)營(yíng)狀況就要好一些,客房出租率或那一個(gè)部分的經(jīng)營(yíng)效果就要強(qiáng)一些。 未來(lái)旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況今年常德市教委有一家“教育賓館”——?jiǎng)P悅賓館于 2021 年 5 月試營(yíng)業(yè);其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無(wú)限期停建階段或法律糾紛時(shí)期,未來(lái)兩年內(nèi)不會(huì)有所舉動(dòng)。 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快,并已具有一定數(shù)量。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點(diǎn):一個(gè)是量的增加:另一個(gè)是質(zhì)的提高??梢詮囊韵聨讉€(gè)方面去看常德旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展。1)旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看發(fā)展。目前,常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)大,繁華區(qū)也會(huì)擴(kuò)充。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多,郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū),因此將來(lái)的常德繁華區(qū)域也會(huì)增多,旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)遇也隨之到來(lái)。2)自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合,度假酒店、特色酒店異軍突起。從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。常德是個(gè)旅游資源極為豐富的城市。有桃花源、壺瓶山、—柳葉湖等。如何充分發(fā)掘這些旅游資源,充分利用這些旅游資源,發(fā)揮他們的綜合價(jià)值,這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供了空間。143)多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢(shì)從旅游住宿接待設(shè)施類(lèi)型上看發(fā)展?,F(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基,本上是一個(gè)類(lèi)型的。即商務(wù)、會(huì)議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看,這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級(jí)階段。常德市還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施,更沒(méi)有風(fēng)景如畫(huà)的康體、娛樂(lè)型度假村。而這恰恰是目前中國(guó)旅游發(fā)展的重要趨勢(shì)。專(zhuān)家們?cè)缫杨A(yù)測(cè)到,觀(guān)光性度假將讓位于保健、娛樂(lè)型度假;周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢(shì)。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢(shì),關(guān)鍵是發(fā)展的速度。常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀況,從某種程度上已指出了發(fā)展方向。從常德旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展。旅游住宿接待設(shè)施星級(jí)高的,設(shè)施完善,項(xiàng)目齊全,服務(wù)優(yōu)秀,經(jīng)營(yíng)就好,出租率就高。反之經(jīng)營(yíng)狀況就差一些。它充分說(shuō)明了社會(huì)需要高質(zhì)量的生活。這恰恰證明了社會(huì)在進(jìn)步,需求在提高。只有發(fā)展高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施才能滿(mǎn)足人們的需求。何況,常德市本身就沒(méi)有一家五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。 常德市康體娛樂(lè)分析 行業(yè)現(xiàn)狀在各娛樂(lè)項(xiàng)目當(dāng)中較為市民喜愛(ài)的有 KTV 包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營(yíng)較好,生意紅火的場(chǎng)所,如 KTV 就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳,茶藝有紅珊瑚茶藝廣場(chǎng)、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡,劇場(chǎng)有百家劇場(chǎng)、芙蓉劇場(chǎng),桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心,陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部。同時(shí)值得注意的問(wèn)題如:臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街,個(gè)體經(jīng)營(yíng)者已組建一個(gè)初具規(guī)模的桑拿足浴街,但因?yàn)槠鋫€(gè)別規(guī)模小,形式單一,服務(wù)等各種原因、生意清淡,消費(fèi)這些項(xiàng)目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費(fèi)這些項(xiàng)目。另?yè)?jù)調(diào)查 2021—2021 年之間常德市保齡球運(yùn)動(dòng)、健身房、臺(tái)球等娛樂(lè)項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)均有眾多場(chǎng)所,但市民對(duì)這一項(xiàng)目的熱情不大,至使這些娛樂(lè)項(xiàng)目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。A、常德市的康體娛樂(lè)項(xiàng)目的構(gòu)成可分為三大類(lèi):第一類(lèi) 娛樂(lè)類(lèi),其中包括 KTV 包房和演藝劇場(chǎng)。15第二類(lèi) 休閑類(lèi),其中包括茶藝與美容按摩。第三類(lèi) 健身類(lèi),其中包括桑拿足浴、臺(tái)球、保齡球。B、行業(yè)容量與經(jīng)營(yíng)概況:從統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)字 2021 年游客帶來(lái)的消費(fèi)收入為 21 億元。經(jīng)營(yíng)規(guī)模及上座率分析第一類(lèi) 娛樂(lè)類(lèi)場(chǎng)所名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 上座率九重天歌廳 KTV 36 間 95%金碧輝煌歌廳 KTV 40 間 90%天上人間歌廳 KTV 43 間 90%金色年華歌廳 KTV 60 間 95%百家劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 86%芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 72%第二類(lèi) 休閑類(lèi)場(chǎng)所名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模(茶位數(shù))上座率紅珊瑚茶館 茶藝 200 85%熱帶雨林茶館 茶藝 200 95%米蘿咖啡 茶藝 150 90%第三類(lèi) 健身類(lèi)場(chǎng)所名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 上座率芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98%華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96%陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部 臺(tái)球 15 95%金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 24 55%(1)第一類(lèi)(娛樂(lè)類(lèi))常德市 KTV 大多分布在武陵大道一帶,它們具有不同規(guī)模、不同檔次,共計(jì)數(shù)十家。普遍的上座率均在 50%—60%。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次16較高的場(chǎng)所,一般上座率均在 90%以上,甚至經(jīng)常爆滿(mǎn)。有時(shí)還需要提前預(yù)訂。兩家劇場(chǎng)的規(guī)模也都在千人左右,上座率竟達(dá)到了 70%—80%。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對(duì)這些項(xiàng)目比較熱愛(ài)。他們對(duì)文藝表演形式的喜愛(ài),有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。另外,對(duì)那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂(lè)場(chǎng)所有所偏好。(2)第二類(lèi)(休閑類(lèi))以上列表中所述幾家茶藝場(chǎng)所,也是眾多茶藝廳中的佼佼者。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛(ài),從上座率的數(shù)字中可以看出,均達(dá)到80%—85%以上甚至更高。(3)第三類(lèi)(健身類(lèi))目前健身類(lèi)項(xiàng)目主要是桑拿和足浴,市民則比較偏好時(shí)下流行的鹽浴和鹽水足浴。像提供這樣項(xiàng)目的桑拿、足浴場(chǎng)所雖然很多,但規(guī)模較小的場(chǎng)所終未受到大眾的青睞。客源基本上集中到規(guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心,以至一些賓館,酒店的桑拿足浴項(xiàng)目非常火爆。通過(guò)對(duì)以上項(xiàng)目列表說(shuō)明之后,總的來(lái)說(shuō)常德市的 KTV 包房、茶藝、劇場(chǎng)和桑拿、足浴這些項(xiàng)目,都普遍受到了市民的喜愛(ài)。在調(diào)查的過(guò)程中,了解到現(xiàn)在康體娛樂(lè)業(yè)的客源,是以本地客人為主、商務(wù)與旅游客人為輔:從經(jīng)濟(jì)角度上看,以中等以上收入的人群為主,工薪階層為輔。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展,商務(wù)與旅游客人將會(huì)逐漸增加;隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,工薪階層的收入逐漸增多,目前,以工薪階層的收入來(lái)看,康體娛樂(lè)項(xiàng)目難以參與過(guò)多,故大多工薪階層人士對(duì)娛樂(lè)市場(chǎng)在持觀(guān)望態(tài)度。但是,隨著收入的提高和娛樂(lè)市場(chǎng)不斷的完善,工薪階層人士將不斷卷入進(jìn)來(lái),定會(huì)給娛樂(lè)市場(chǎng)帶來(lái)一個(gè)更大的客源空間。C、消費(fèi)狀況現(xiàn)將幾類(lèi)娛樂(lè)項(xiàng)目消費(fèi)情況進(jìn)行列表說(shuō)明,下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家。休閑類(lèi):17場(chǎng)所名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 價(jià)位(最低消費(fèi))規(guī)模(座位)紅珊瑚茶館 茶藝 10 元/人 200熱帶雨林茶館 茶藝 10 元/人 200米蘿咖啡 茶藝 25 元/人 150娛樂(lè)類(lèi):場(chǎng)所名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 價(jià)位(最低消費(fèi))規(guī)模(座位)九重天歌廳 KTV 68—98 元/小時(shí) 36金碧輝煌歌廳 KTV 68—98 元/小時(shí) 40天上人間歌廳 KTV 68—98 元/小時(shí) 43金色年華歌廳 KTV 68—98 元/小時(shí) 60百家劇場(chǎng) 演藝歌舞 40 元/人 近 1000芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 40 元/人 近 1000健身類(lèi):場(chǎng)所名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 價(jià)位(最低消費(fèi)) 規(guī)模(人)芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴300—450 元/2 小時(shí)24華天桑拿中心 桑拿、足浴350—500 元/2 小時(shí)30陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部 臺(tái)球 15 元/小時(shí) 15金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 20—60 元/小時(shí) 24 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析A、消費(fèi)潛力巨大從各項(xiàng)資料分析可看出,常德市休閑娛樂(lè)業(yè)總體;肖費(fèi)偏高,即便在這種情況下,娛樂(lè)行業(yè)的上座率依然保持在 80%至 90%以上,這足以證明常德市民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力,目前休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的消費(fèi)能力有市場(chǎng)溢出。同時(shí)目前常德市休閑娛樂(lè)場(chǎng)所不論從硬件還是從軟件上來(lái)看,都有明顯提高的空間,常德市的18休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的潛力巨大。B、特色不鮮明、缺乏文化品位常德市現(xiàn)有的康體娛樂(lè)項(xiàng)目,在經(jīng)營(yíng)上均沒(méi)有形成自身的特色。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒(méi)有形成自己的風(fēng)格。以紅珊瑚茶藝館為例,在裝修上,頗具一定特色,具有中國(guó)傳統(tǒng)茶藝文化的特點(diǎn),但也僅僅如此。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上,卻再也沒(méi)有體現(xiàn)自己的獨(dú)特風(fēng)格。如果市場(chǎng)上能夠出現(xiàn)重特色、有獨(dú)特文化品位的休閑場(chǎng)所,在市場(chǎng)上必將異軍突起,形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。C、品牌效應(yīng)沒(méi)能充分發(fā)揮目前常德市的休閑娛樂(lè)市場(chǎng)內(nèi)的品牌缺乏長(zhǎng)久的生命力。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識(shí)不足有關(guān),另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色,很難產(chǎn)生品牌轟動(dòng)與連帶效應(yīng)有關(guān)。再者與管理與服務(wù)水平也有關(guān)系。在充分考慮到消費(fèi)者的消費(fèi)需求的前提下,創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的,注重服務(wù)質(zhì)量與個(gè)性服務(wù)的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所,就必定能顯現(xiàn)整體效應(yīng),樹(shù)立企業(yè)品牌。D、項(xiàng)目單一,未能整合從現(xiàn)狀上看,常德市各種娛樂(lè)場(chǎng)所(除酒店外)都只經(jīng)營(yíng)單一的項(xiàng)目。缺乏集多種娛樂(lè)項(xiàng)目為一體的綜合性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所。隨著時(shí)間的推移,人們對(duì)娛樂(lè)生活將會(huì)呈現(xiàn)多元化的需求,對(duì)健康、運(yùn)動(dòng)等保健性項(xiàng)目,將會(huì)逐步增強(qiáng)。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。這樣既滿(mǎn)足了人們對(duì)休閑娛樂(lè)的多元化需求,又促進(jìn)社會(huì)的消費(fèi)刺激地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。多種項(xiàng)目于一身的娛樂(lè)場(chǎng)所,這樣既增加了客源的覆蓋面,又可大大提高經(jīng)濟(jì)效益。E、運(yùn)動(dòng)休閑初露苗頭,但缺乏設(shè)施配套,條件有限常德市休閑娛樂(lè)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場(chǎng)所,這證明常德市市場(chǎng)有體育休閑的需求。同樣以常德市為例,幾年前體育休閑暫露頭角;經(jīng)過(guò)這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休閑市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。以常德市與常德市的體育休閑場(chǎng)所做比較,發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設(shè)施種類(lèi)、服務(wù)質(zhì)量等等方面,常德市的體育休閑場(chǎng)所都有很大的不足,同時(shí)配套設(shè)施差,沒(méi)有規(guī)模。雖然價(jià)格便宜,但缺乏核心的競(jìng)爭(zhēng)力。加之,健康與自然的概念逐漸深入19人心,非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運(yùn)動(dòng)的生活方式,體育休閑必將成為廣大消費(fèi)者休閑娛樂(lè)的重要組成部分。從常德市體育健身休閑市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā),以消費(fèi)者調(diào)查作為基礎(chǔ),建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ),各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場(chǎng)所無(wú)疑將吸引大量的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。 客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 客源分析常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū),主要針對(duì)比較富裕的消費(fèi)者。年齡在 30—55 歲的這一階層是主要的消費(fèi)群體,其中公務(wù)員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費(fèi)的中堅(jiān)力量。各家酒店將消費(fèi)水平確定地 200—350(元/人次)的范圍內(nèi)也主要是針對(duì)這部分消費(fèi)群體。另外根據(jù)前面對(duì)常德是旅游市場(chǎng)分析:常德市本地客源的增加和臨近地市(主要是常德)游客較前些年有大幅度的增加,更多的游客來(lái)常德并不是來(lái)旅游觀(guān)光而是來(lái)休閑度假;常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來(lái)接待外地游客(包括團(tuán)體和散客)的數(shù)量逐漸增大,占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開(kāi)房數(shù)的30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施,這個(gè)比例達(dá)到了 35%;商務(wù)和會(huì)議客源增大。 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)假設(shè):1. 釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店為現(xiàn)實(shí)五星級(jí)酒店。本穩(wěn)定.常德市民除了“愛(ài)消費(fèi)” 、 “敢消費(fèi)”外,還“想消費(fèi)” , “愛(ài)熱鬧” ,市民想去有新意、有特色,人氣旺的地方去消費(fèi)。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞,這就是市民在消費(fèi)方面一個(gè)對(duì)求變、求新的心理表現(xiàn)。大酒店在常德之所以紅火,除了創(chuàng)新以外,龐大的規(guī)模所帶來(lái)的火旺人氣也更體現(xiàn)出了民眾對(duì)于愛(ài)熱鬧的消費(fèi)心理體現(xiàn)。規(guī)模預(yù)測(cè)。常德市區(qū)的年人均收入 萬(wàn)元/年左右,人口 60 多萬(wàn)。長(zhǎng)沙市人口 170 萬(wàn)人,擁有日營(yíng)業(yè)額過(guò) 5 萬(wàn)的餐飲企業(yè)十多家,而常德餐飲除了華天酒店外無(wú)一家酒樓日營(yíng)業(yè)收入過(guò) 5 萬(wàn),由此可見(jiàn),常德市民消費(fèi)能力還有很20大的增長(zhǎng)空間。一般來(lái)講,一個(gè)地區(qū)較富裕的人群站當(dāng)?shù)乇壤?22%,假如其中 30%入住五星級(jí)酒店 次,常德市約每年有 10 萬(wàn)人入住,加上外來(lái)入住者,每年約有 16萬(wàn)人入住。按預(yù)測(cè)模型:Y=N*(1+r) t Y:旅客規(guī)模,N:基數(shù),r 為增長(zhǎng)率,t:時(shí)間21本項(xiàng)目旅客規(guī)模預(yù)測(cè)表Y(萬(wàn)人)序號(hào) r2021 年 2021 年 2021 年1 5% 16 19.4 24.82 10% 16 23.4 37.7根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn),從高速增長(zhǎng),然后增長(zhǎng)趨于緩慢,故項(xiàng)目建成時(shí),市場(chǎng)總量約 16 萬(wàn)人/年,然后基本穩(wěn)定在 2325 萬(wàn)人/年。從客房入住率考慮,假設(shè)本酒店為 500 間,故每年需 12 萬(wàn)人左右即能滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求。 本酒店市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶(hù)定位:考慮到常德市經(jīng)濟(jì)情況和收入水平,本項(xiàng)目應(yīng)已面向本地區(qū)較富裕階層為主,立足常德本地市場(chǎng),努力開(kāi)拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng),全力爭(zhēng)取外來(lái)游客。功能定位:建成常德市乃至湖南省最出名的高級(jí)酒店,滿(mǎn)足高級(jí)別客人的服務(wù)需求,引領(lǐng)常德的酒店、休閑以及健康娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)。建筑定位:建成為常德標(biāo)志性建筑,打造成綜合型服務(wù)酒店品牌。22第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃原則尊重現(xiàn)狀: 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀(guān)資源的留存與利用,盡力避免對(duì)原有山體與自然景觀(guān)的大面積毀滅性破壞。土地的混合使用: 充分利用地形,形成各種功能網(wǎng)狀交叉,相互滲透, 資源共享,相互依存的整體結(jié)構(gòu)。 可
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