【文章內容簡介】 金海 三 卡拉 OK 歌舞 / / / / 桑拿 美容美13廳 發(fā)八百里三 演藝廳 / / / / / 桑拿美容美發(fā)宏大 三 卡拉 OK / / / / / 桑拿美容美發(fā)從以上六家星級旅游住宿接待設施的營業(yè)構成來看，他們各具特色。但有一個情況不容忽視，旅游住宿接待設施項目比較完善，或某一個部分比較完善的，他們的經(jīng)營狀況就要好一些，客房出租率或那一個部分的經(jīng)營效果就要強一些。 未來旅游住宿接待設施建設情況今年常德市教委有一家“教育賓館”——凱悅賓館于 2021 年 5 月試營業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無限期停建階段或法律糾紛時期，未來兩年內不會有所舉動。 旅游住宿接待設施業(yè)發(fā)展趨勢分析常德市的旅游旅游住宿接待設施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。我們認為常德市今后旅游住宿接待設施業(yè)的發(fā)展主要是兩點：一個是量的增加：另一個是質的提高?？梢詮囊韵聨讉€方面去看常德旅游住宿接待設施的發(fā)展。1）旅游住宿接待設施布局超越繁華區(qū)域從旅游住宿接待設施的布局上看發(fā)展。目前，常德市的旅游住宿接待設施主要分布在城區(qū)的中心地帶。隨著城市的發(fā)展和擴大，繁華區(qū)也會擴充。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來的常德繁華區(qū)域也會增多，旅游住宿接待設施業(yè)的發(fā)展空間和機遇也隨之到來。2）自然旅游資源與旅游住宿接待設施相結合，度假酒店、特色酒店異軍突起。從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。常德是個旅游資源極為豐富的城市。有桃花源、壺瓶山、—柳葉湖等。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價值，這些都給旅游住宿接待設施的發(fā)展提供了空間。143）多功能綜合性旅游住宿接待設施成為趨勢從旅游住宿接待設施類型上看發(fā)展?，F(xiàn)在的旅游住宿接待設施基，本上是一個類型的。即商務、會議兼旅游綜合性住宿接待設施。從旅游住宿接待設施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設施發(fā)展的初級階段。常德市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設施，更沒有風景如畫的康體、娛樂型度假村。而這恰恰是目前中國旅游發(fā)展的重要趨勢。專家們早已預測到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢，關鍵是發(fā)展的速度。常德市旅游住宿接待設施的經(jīng)營狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。從常德旅游住宿接待設施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設施業(yè)的發(fā)展。旅游住宿接待設施星級高的，設施完善，項目齊全，服務優(yōu)秀，經(jīng)營就好，出租率就高。反之經(jīng)營狀況就差一些。它充分說明了社會需要高質量的生活。這恰恰證明了社會在進步，需求在提高。只有發(fā)展高星級旅游住宿接待設施才能滿足人們的需求。何況，常德市本身就沒有一家五星級旅游住宿接待設施。 常德市康體娛樂分析 行業(yè)現(xiàn)狀在各娛樂項目當中較為市民喜愛的有 KTV 包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。在市區(qū)內不乏一些經(jīng)營較好，生意紅火的場所，如 KTV 就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場有百家劇場、芙蓉劇場，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽光臺球俱樂部。同時值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個體經(jīng)營者已組建一個初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因為其個別規(guī)模小，形式單一，服務等各種原因、生意清淡，消費這些項目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費這些項目。另據(jù)調查 2021—2021 年之間常德市保齡球運動、健身房、臺球等娛樂項目開始時均有眾多場所，但市民對這一項目的熱情不大，至使這些娛樂項目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。A、常德市的康體娛樂項目的構成可分為三大類：第一類 娛樂類，其中包括 KTV 包房和演藝劇場。15第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺球、保齡球。B、行業(yè)容量與經(jīng)營概況:從統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計數(shù)字 2021 年游客帶來的消費收入為 21 億元。經(jīng)營規(guī)模及上座率分析第一類 娛樂類場所名稱 項目名稱 規(guī)模 上座率九重天歌廳 KTV 36 間 95%金碧輝煌歌廳 KTV 40 間 90%天上人間歌廳 KTV 43 間 90%金色年華歌廳 KTV 60 間 95%百家劇場 演藝歌舞 近 1000/座位 86%芙蓉劇場 演藝歌舞 近 1000/座位 72%第二類 休閑類場所名稱 項目名稱規(guī)模（茶位數(shù)）上座率紅珊瑚茶館 茶藝 200 85%熱帶雨林茶館 茶藝 200 95%米蘿咖啡 茶藝 150 90%第三類 健身類場所名稱 項目名稱 規(guī)模 上座率芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98%華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96%陽光臺球俱樂部 臺球 15 95%金太陽保齡球館 保齡球 24 55%（1）第一類（娛樂類）常德市 KTV 大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計數(shù)十家。普遍的上座率均在 50%—60%。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次16較高的場所，一般上座率均在 90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。有時還需要提前預訂。兩家劇場的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達到了 70%—80%。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對這些項目比較熱愛。他們對文藝表演形式的喜愛，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。另外，對那結規(guī)模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好。（2）第二類（休閑類）以上列表中所述幾家茶藝場所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達到80％—85％以上甚至更高。（3）第三類（健身類）目前健身類項目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時下流行的鹽浴和鹽水足浴。像提供這樣項目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規(guī)模較小的場所終未受到大眾的青睞?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項目非?；鸨?。通過對以上項目列表說明之后，總的來說常德市的 KTV 包房、茶藝、劇場和桑拿、足浴這些項目，都普遍受到了市民的喜愛。在調查的過程中，了解到現(xiàn)在康體娛樂業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務與旅游客人為輔：從經(jīng)濟角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務與旅游客人將會逐漸增加；隨著經(jīng)濟的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂項目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態(tài)度。但是，隨著收入的提高和娛樂市場不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進來，定會給娛樂市場帶來一個更大的客源空間。C、消費狀況現(xiàn)將幾類娛樂項目消費情況進行列表說明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內做得較好的幾家。休閑類：17場所名稱 項目名稱 價位（最低消費）規(guī)模（座位）紅珊瑚茶館 茶藝 10 元/人 200熱帶雨林茶館 茶藝 10 元/人 200米蘿咖啡 茶藝 25 元/人 150娛樂類：場所名稱 項目名稱 價位（最低消費）規(guī)模（座位）九重天歌廳 KTV 68—98 元/小時 36金碧輝煌歌廳 KTV 68—98 元/小時 40天上人間歌廳 KTV 68—98 元/小時 43金色年華歌廳 KTV 68—98 元/小時 60百家劇場 演藝歌舞 40 元/人 近 1000芙蓉劇場 演藝歌舞 40 元/人 近 1000健身類：場所名稱 項目名稱 價位（最低消費） 規(guī)模（人）芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴300—450 元/2 小時24華天桑拿中心 桑拿、足浴350—500 元/2 小時30陽光臺球俱樂部 臺球 15 元/小時 15金太陽保齡球館 保齡球 20—60 元/小時 24 經(jīng)營現(xiàn)狀分析A、消費潛力巨大從各項資料分析可看出，常德市休閑娛樂業(yè)總體；肖費偏高，即便在這種情況下，娛樂行業(yè)的上座率依然保持在 80%至 90%以上，這足以證明常德市民有較強的消費能力，目前休閑娛樂市場的消費能力有市場溢出。同時目前常德市休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的18休閑娛樂市場的潛力巨大。B、特色不鮮明、缺乏文化品位常德市現(xiàn)有的康體娛樂項目，在經(jīng)營上均沒有形成自身的特色。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務上都沒有形成自己的風格。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上，頗具一定特色，具有中國傳統(tǒng)茶藝文化的特點，但也僅僅如此。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現(xiàn)自己的獨特風格。如果市場上能夠出現(xiàn)重特色、有獨特文化品位的休閑場所，在市場上必將異軍突起，形成強大的競爭優(yōu)勢。C、品牌效應沒能充分發(fā)揮目前常德市的休閑娛樂市場內的品牌缺乏長久的生命力。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識不足有關，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動與連帶效應有關。再者與管理與服務水平也有關系。在充分考慮到消費者的消費需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務質量與個性服務的休閑娛樂場所，就必定能顯現(xiàn)整體效應，樹立企業(yè)品牌。D、項目單一，未能整合從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂場所（除酒店外）都只經(jīng)營單一的項目。缺乏集多種娛樂項目為一體的綜合性娛樂場所。隨著時間的推移，人們對娛樂生活將會呈現(xiàn)多元化的需求，對健康、運動等保健性項目，將會逐步增強。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。這樣既滿足了人們對休閑娛樂的多元化需求，又促進社會的消費刺激地方經(jīng)濟增長。多種項目于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟效益。E、運動休閑初露苗頭，但缺乏設施配套，條件有限常德市休閑娛樂市場已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場所，這證明常德市市場有體育休閑的需求。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休閑市場的一個新熱點。以常德市與常德市的體育休閑場所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設施種類、服務質量等等方面，常德市的體育休閑場所都有很大的不足，同時配套設施差，沒有規(guī)模。雖然價格便宜，但缺乏核心的競爭力。加之，健康與自然的概念逐漸深入19人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運動的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費者休閑娛樂的重要組成部分。從常德市體育健身休閑市場現(xiàn)狀出發(fā)，以消費者調查作為基礎，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎，各種配套設施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量的消費者前來消費。 客源調查分析與市場規(guī)模預測 客源分析常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對比較富裕的消費者。年齡在 30—55 歲的這一階層是主要的消費群體，其中公務員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費的中堅力量。各家酒店將消費水平確定地 200—350(元/人次)的范圍內也主要是針對這部分消費群體。另外根據(jù)前面對常德是旅游市場分析:常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假；常德市旅游住宿接待設施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設施開房數(shù)的30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設施，這個比例達到了 35%；商務和會議客源增大。 市場規(guī)模預測預測假設:1. 釣魚臺國際飯店為現(xiàn)實五星級酒店。本穩(wěn)定.常德市民除了“愛消費” 、 “敢消費”外，還“想消費” ， “愛熱鬧” ，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞，這就是市民在消費方面一個對求變、求新的心理表現(xiàn)。大酒店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī)模所帶來的火旺人氣也更體現(xiàn)出了民眾對于愛熱鬧的消費心理體現(xiàn)。規(guī)模預測。常德市區(qū)的年人均收入 萬元/年左右，人口 60 多萬。長沙市人口 170 萬人，擁有日營業(yè)額過 5 萬的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華天酒店外無一家酒樓日營業(yè)收入過 5 萬，由此可見，常德市民消費能力還有很20大的增長空間。一般來講，一個地區(qū)較富裕的人群站當?shù)乇壤?22%，假如其中 30%入住五星級酒店 次，常德市約每年有 10 萬人入住,加上外來入住者,每年約有 16萬人入住。按預測模型：Y=N*（1+r） t Y：旅客規(guī)模，N：基數(shù)，r 為增長率，t：時間21本項目旅客規(guī)模預測表Y（萬人）序號 r2021 年 2021 年 2021 年1 5% 16 19．4 24．82 10% 16 23．4 37．7根據(jù)項目的特點，從高速增長，然后增長趨于緩慢，故項目建成時，市場總量約 16 萬人/年，然后基本穩(wěn)定在 2325 萬人/年。從客房入住率考慮，假設本酒店為 500 間，故每年需 12 萬人左右即能滿足設計要求。 本酒店市場定位目標客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟情況和收入水平，本項目應已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場，努力開拓國內市場，全力爭取外來游客。功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級酒店，滿足高級別客人的服務需求，引領常德的酒店、休閑以及健康娛樂消費市場。建筑定位：建成為常德標志性建筑，打造成綜合型服務酒店品牌。22第四篇 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設計理念 規(guī)劃原則尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。土地的混合使用： 充分利用地形，形成各種功能網(wǎng)狀交叉，相互滲透, 資源共享，相互依存的整體結構。 可