【正文】 根據(jù)經(jīng)濟(jì)因子變化，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，故從敏感性分析項(xiàng)目是可行的。（5） 經(jīng)營費(fèi)用按經(jīng)營收入的 5%計(jì)算。包括餐飲9715 平方米，會(huì)議中心 3243 平方米，娛樂中心 8879 平方米，商業(yè) 3138 平方米，酒店辦公輔助 2880 平方米，大堂 2758 平方米，客房 40012 平方米。 （略）滅火器設(shè)置。另本機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)還起到防排煙系統(tǒng)的作用。照明系統(tǒng)。地下室至三層為低壓由市政管網(wǎng)直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設(shè)置地下水泵房的中壓變頻給水設(shè)備供水，十九層以上為高壓由設(shè)置地下水泵房的高壓變頻給水設(shè)備供水。酒店主體采用獨(dú)特的風(fēng)帆狀造型，運(yùn)用表皮“編織” 的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強(qiáng)化了現(xiàn)代性，呼應(yīng)了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時(shí)也使得自己成為整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。建筑定位：建成為常德標(biāo)志性建筑，打造成綜合型服務(wù)酒店品牌。年齡在 30—55 歲的這一階層是主要的消費(fèi)群體，其中公務(wù)員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費(fèi)的中堅(jiān)力量。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識(shí)不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動(dòng)與連帶效應(yīng)有關(guān)。像提供這樣項(xiàng)目的桑拿、足浴場(chǎng)所雖然很多，但規(guī)模較小的場(chǎng)所終未受到大眾的青睞。A、常德市的康體娛樂項(xiàng)目的構(gòu)成可分為三大類：第一類 娛樂類，其中包括 KTV 包房和演藝劇場(chǎng)。常德市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒有風(fēng)景如畫的康體、娛樂型度假村。 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。 中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占 40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級(jí)別的旅游住宿接待設(shè)施（四星級(jí)） ，僅僅只有兩家。2021 年城市人均收入 1078 元/月，旅游收入 21 億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。根據(jù)常德統(tǒng)計(jì)局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為,平均每戶就業(yè)人數(shù)為 ，就業(yè)負(fù)擔(dān)系數(shù)為 。 城市擴(kuò)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人口增量的推動(dòng)力按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在城市擴(kuò)展及經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴(kuò)增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺(tái)及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市化水平的將不斷提高，在 2021～2021 年將出現(xiàn)人口較高的增長期，戶籍人口年增長量達(dá) 15000 人,到 2021 年，中心區(qū)人口達(dá)到 66 萬，2020 年，達(dá)到 85100 萬。構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營造都市文化氛圍?；孛娣e94408 平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山） ，古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠(yuǎn)近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。酒店將與孤峰公園互通，有一個(gè)天然的休閑景區(qū)，酒店開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍(lán)天相結(jié)合，建成園林式的酒店商務(wù)區(qū)。常德市整體交通體系構(gòu)建：公路：借新建和原有 20319 過境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國道20319 和省道 1801801 及常張高速公路通過立交形式組織在一起，保證出城口暢通。因此，從整體市政施工時(shí)間進(jìn)度分析，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目正處于整個(gè)市政交通施工期，雖然在常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目交盤期，市政項(xiàng)目未完全竣工，但6至少常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)已完全凸顯，其潛在消費(fèi)者對(duì)常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的心理信心指數(shù)將同步提升。2021 年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費(fèi)性 總支出為 元， 購商品房人平支出占總?cè)似街С龅?22%。常德市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施：飯店：300 家客房：3000 間床位：10000 個(gè)常德市旅游飯店客房的平均出租率：2021 年：75%。就這兩點(diǎn)而言，常德建設(shè)高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)大，繁華區(qū)也會(huì)擴(kuò)充。從常德旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展。普遍的上座率均在 50%—60%。但是，隨著收入的提高和娛樂市場(chǎng)不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進(jìn)來，定會(huì)給娛樂市場(chǎng)帶來一個(gè)更大的客源空間。隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)娛樂生活將會(huì)呈現(xiàn)多元化的需求，對(duì)健康、運(yùn)動(dòng)等保健性項(xiàng)目，將會(huì)逐步增強(qiáng)。本穩(wěn)定.常德市民除了“愛消費(fèi)” 、 “敢消費(fèi)”外，還“想消費(fèi)” ， “愛熱鬧” ，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費(fèi)。用地中部地勢(shì)較緩，建設(shè)及景觀條件最佳。 24區(qū)域內(nèi)利用地形將大多數(shù)停車設(shè)置在地下，大量引入步行交通，除保證了商業(yè)娛樂必要的人氣，同時(shí)也使得人們有更多的視角觀賞江景，有更多的機(jī)會(huì)親近自然。 排水系統(tǒng)排水體制，采用雨水、污水分流制。亮泛照明系統(tǒng)用電容量考慮為 1000KW，保障節(jié)假日及重大商務(wù)活動(dòng)本酒店的亮泛照明。消防用水量：室外消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：40L/S自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：30L/S消防給水及儲(chǔ)水量：從市政給水管網(wǎng)不同管段上引入兩根 DN200 給水管，開成環(huán)網(wǎng)，供應(yīng)酒店的生活及消防用水。 環(huán)保及節(jié)能措施從節(jié)約型社會(huì)理念考慮，本酒店盡量采用環(huán)保、節(jié)能的設(shè)備和器具。租賃價(jià)約為 25 元/ 平方米；F 區(qū)二至六層總計(jì)面積約 17000 平方米，目前已全部租賃做家具博覽中心，年租金為 450 萬。各年收入見35附表 1。公司單擊此處輸入文字。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%） （萬元） 　 動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 　 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 　 投資利潤率（%） 　 　 投資利稅率（%） 　 　上繳稅金（萬元） 營業(yè)收入與營業(yè)稅金（表 1） 固定資產(chǎn)折舊估算表（表 2） 總成本費(fèi)用表（表 3） 損益表（表 4） 全部資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（表 5） 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（表 5）(以上表見附表)36 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析由于本項(xiàng)目組成較為復(fù)雜，酒店客房產(chǎn)權(quán)出售，再以每年 10%的回報(bào)反租經(jīng)營；酒店餐飲、娛樂等擬外租經(jīng)營，故做盈虧平衡分析時(shí)有如下基本假設(shè)：假設(shè)一：項(xiàng)目銷售率、出租率同比變動(dòng)。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 基本前提與說明（1） 水、電及各項(xiàng)物料消耗參照類似旅游區(qū)消耗指標(biāo)及常德市現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。2021 年 110 月完成全部裝飾裝修及附屬設(shè)施。室內(nèi)消火栓，采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)，在地下水泵房內(nèi)設(shè)消火栓泵兩臺(tái)（一用一備） 。 暖通系統(tǒng)及通風(fēng)系統(tǒng)從節(jié)約能源考慮，采用循環(huán)水及補(bǔ)充水系統(tǒng)，保障冷、暖空調(diào)系統(tǒng)的正常工作。酒店地下一層設(shè)立一座高低壓變配電室，電源由市區(qū)兩座變電站分別引來二路10KV 的電源，一用一備。設(shè)立 600M179。 整個(gè)地段順地勢(shì)被分為 、 三個(gè)不同高度的平臺(tái)，分別設(shè)置了高級(jí)住宅區(qū)、酒店綜合體、超豪華客房等不同的功能，形成了三個(gè)形態(tài)各異，功能不同的院落，并用一條景觀軸線將其聯(lián)結(jié)。一般來講，一個(gè)地區(qū)較富裕的人群站當(dāng)?shù)乇壤?22%，假如其中 30%入住五星級(jí)酒店 次，常德市約每年有 10 萬人入住,加上外來入住者,每年約有 16萬人入住。以常德市與常德市的體育休閑場(chǎng)所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設(shè)施種類、服務(wù)質(zhì)量等等方面，常德市的體育休閑場(chǎng)所都有很大的不足，同時(shí)配套設(shè)施差，沒有規(guī)模。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上，頗具一定特色，具有中國傳統(tǒng)茶藝文化的特點(diǎn)，但也僅僅如此。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。何況，常德市本身就沒有一家五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價(jià)值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供了空間。這一方面由于常德市五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施市場(chǎng)空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。上述情況還表明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項(xiàng)目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場(chǎng)空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個(gè)優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實(shí)需要。31207 國道連接 8 條省道輻射周邊，長（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預(yù)計(jì)今年開通） 。項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè)、提升城市品位。（3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位 11 個(gè)，規(guī)劃建設(shè) 1 個(gè)集裝箱專用碼頭和一個(gè)有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力 200 萬噸，是常德港重點(diǎn)發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進(jìn)出。關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費(fèi)站阻礙了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費(fèi)站。交通條件:德山距省會(huì)長沙 150km，離世界級(jí)旅游勝地張家界 160km，是長2常高速（長沙——常德） 、常張高速（常德——張家界） 、常吉高速（常德——吉首） 、常荊高速（常德——湖北荊州）的交匯處，也是進(jìn)出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建工程可以按基本烈度七度抗震設(shè)防。關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時(shí)，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上需進(jìn)一步細(xì)化和優(yōu)化。（2）港口布局:取消大西門碼頭，重點(diǎn)發(fā)展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭。 促進(jìn)城市建設(shè)、提高城市品位隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、集市必將形成，交通、購物、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也將更為方便。常德市以石長鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運(yùn)輸體系。C、商務(wù)和會(huì)議客源增大隨著常德成功舉辦了一系列的展覽會(huì)和交易會(huì)，為常德市帶來了大量的商務(wù)客源，在展銷會(huì)期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了 90%的入住率。尤其是常德的四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施平均開房率達(dá) 80%以上，旺季更是供不應(yīng)求。有桃花源、壺瓶山、—柳葉湖等。只有發(fā)展高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。他們對(duì)文藝表演形式的喜愛，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒有形成自己的風(fēng)格。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休閑市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。長沙市人口 170 萬人，擁有日營業(yè)額過 5 萬的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華天酒店外無一家酒樓日營業(yè)收入過 5 萬，由此可見，常德市民消費(fèi)能力還有很20大的增長空間。 總平面布局及酒店綜合體方案 總平面布局設(shè)計(jì)方案用一條強(qiáng)有力的景觀軸線及視覺通廊將用地劃分為兩塊，西側(cè)作23為向自然山體過渡的緩沖帶，東側(cè)臨江面為主要的建設(shè)用地，獲得了較為規(guī)整的建設(shè)地塊的同時(shí)也為建筑獲得了最好的江景觀賞面。 技術(shù)設(shè)計(jì) 給水系統(tǒng)（包括室內(nèi)外給水系統(tǒng)）1) 水源：從市政給水管網(wǎng)管段上引入兩路 DN200 給水水管，在紅線以內(nèi)開成環(huán)網(wǎng)，供酒店的生活和消防用水，環(huán)狀管網(wǎng)上按規(guī)范要求布置室外消防栓和消防接合器以確保本酒店的室外消防用水。高低壓供配電系統(tǒng)。本工程采用 TNS 系統(tǒng)，設(shè)置總等位聯(lián)接，在衛(wèi)生間某處設(shè)置局部等電位聯(lián)接。至內(nèi)消火栓系統(tǒng)賓館、商場(chǎng)、公共場(chǎng)所及車庫均設(shè)置室內(nèi)消火栓，消火栓的布置保證同層的兩支水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。2021 年 112 月建筑主體工程完工。試營業(yè)按 60%計(jì)算。（10）財(cái)務(wù)盈利能力分析通過財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算（見附表 5） ，按此計(jì)算的各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)為：指標(biāo)項(xiàng)目名稱 　 所得說前 所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動(dòng)與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項(xiàng)目是否可行。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：北京 xxxxxxxxx 有限責(zé)任公司法人代表：工程咨詢資質(zhì)等級(jí)：甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)證書編號(hào)：工咨甲 xxxxxxxxx 二〇一二年七月單擊此處輸入文字。（8） 稅金按照國家有關(guān)財(cái)稅規(guī)定，酒店應(yīng)交納營業(yè)稅及附加，營業(yè)稅率為 3%，附加包括：城市維護(hù)建設(shè)稅、稅率 7%；教育費(fèi)附加，費(fèi)率為 3%，各年稅金額詳見附表 1。主要酒店客房價(jià)格酒店名稱 星級(jí) 客房 價(jià)格 出租 備注33數(shù) 標(biāo)價(jià) 優(yōu)惠 協(xié)議 率華天大酒店 四 218 358+15% 328 25885%以上旺季時(shí)滿員芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時(shí)滿員華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時(shí)滿員金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時(shí)滿員八百里酒店 三 95 308 228 200 70%考慮地段因素、人文環(huán)境、自然環(huán)境故本項(xiàng)目客房出售價(jià)格均價(jià)定為 4000元/m2；客房經(jīng)營價(jià)格均價(jià)定為 350 元/套；租賃價(jià)格均價(jià)定為 20 元/。如，1）設(shè)計(jì)上各系統(tǒng)的優(yōu)化組合；2）采用節(jié)水型衛(wèi)生器具；3）采用高效節(jié)能式光源；4）充分利用市政給水管道的壓力；5）采用變頻供水技術(shù)；6）空調(diào)機(jī)房送風(fēng)主管上均設(shè)有消聲器等；7）制冷機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、平時(shí)使用的風(fēng)機(jī)房等采用吸間及隔音措施；8）熱水鍋爐煙氣由土建風(fēng)道從裙樓屋頂排放。在建筑地下室設(shè)消防儲(chǔ)水池，儲(chǔ)存室內(nèi)消防用水 600M179。防雷接地系統(tǒng)本系統(tǒng)按二類防雷建筑物進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。污水系統(tǒng)生活污水量按生活給水量的 90%計(jì)。 景觀系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)采用三個(gè)各具特點(diǎn)，不同標(biāo)高的景觀院落與一條景觀軸線構(gòu)成了整個(gè)區(qū)域的景觀體系核心，加以大量不同高度上的休閑娛樂廣場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)了參與性與娛樂性，保證了整體區(qū)域令人激動(dòng)人心的景觀效果與充滿生機(jī)活力的氣氛。 基地南面有兩條城市道路交匯，為該地段陸上主要交通依托，東南面臨江有舊的挖砂碼頭，為水上交通主要來源，有改造利用價(jià)值。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的