【正文】 這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級階段。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢，關(guān)鍵是發(fā)展的速度。反之經(jīng)營狀況就差一些。何況，常德市本身就沒有一家五星級旅游住宿接待設(shè)施。另據(jù)調(diào)查 2021—2021 年之間常德市保齡球運(yùn)動(dòng)、健身房、臺球等娛樂項(xiàng)目開始時(shí)均有眾多場所，但市民對這一項(xiàng)目的熱情不大，至使這些娛樂項(xiàng)目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。B、行業(yè)容量與經(jīng)營概況:從統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)字 2021 年游客帶來的消費(fèi)收入為 21 億元。有時(shí)還需要提前預(yù)訂。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。（3）第三類（健身類）目前健身類項(xiàng)目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時(shí)下流行的鹽浴和鹽水足浴。在調(diào)查的過程中，了解到現(xiàn)在康體娛樂業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務(wù)與旅游客人為輔：從經(jīng)濟(jì)角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。休閑類：17場所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)）規(guī)模（座位）紅珊瑚茶館 茶藝 10 元/人 200熱帶雨林茶館 茶藝 10 元/人 200米蘿咖啡 茶藝 25 元/人 150娛樂類：場所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)）規(guī)模（座位）九重天歌廳 KTV 68—98 元/小時(shí) 36金碧輝煌歌廳 KTV 68—98 元/小時(shí) 40天上人間歌廳 KTV 68—98 元/小時(shí) 43金色年華歌廳 KTV 68—98 元/小時(shí) 60百家劇場 演藝歌舞 40 元/人 近 1000芙蓉劇場 演藝歌舞 40 元/人 近 1000健身類：場所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（人）芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴300—450 元/2 小時(shí)24華天桑拿中心 桑拿、足浴350—500 元/2 小時(shí)30陽光臺球俱樂部 臺球 15 元/小時(shí) 15金太陽保齡球館 保齡球 20—60 元/小時(shí) 24 經(jīng)營現(xiàn)狀分析A、消費(fèi)潛力巨大從各項(xiàng)資料分析可看出，常德市休閑娛樂業(yè)總體；肖費(fèi)偏高，即便在這種情況下，娛樂行業(yè)的上座率依然保持在 80%至 90%以上，這足以證明常德市民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，目前休閑娛樂市場的消費(fèi)能力有市場溢出。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上，頗具一定特色，具有中國傳統(tǒng)茶藝文化的特點(diǎn)，但也僅僅如此。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。D、項(xiàng)目單一，未能整合從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂場所（除酒店外）都只經(jīng)營單一的項(xiàng)目。這樣既滿足了人們對休閑娛樂的多元化需求，又促進(jìn)社會的消費(fèi)刺激地方經(jīng)濟(jì)增長。以常德市與常德市的體育休閑場所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設(shè)施種類、服務(wù)質(zhì)量等等方面，常德市的體育休閑場所都有很大的不足，同時(shí)配套設(shè)施差，沒有規(guī)模。 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預(yù)測 客源分析常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對比較富裕的消費(fèi)者。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%；商務(wù)和會議客源增大。大酒店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī)模所帶來的火旺人氣也更體現(xiàn)出了民眾對于愛熱鬧的消費(fèi)心理體現(xiàn)。一般來講，一個(gè)地區(qū)較富裕的人群站當(dāng)?shù)乇壤?22%，假如其中 30%入住五星級酒店 次，常德市約每年有 10 萬人入住,加上外來入住者,每年約有 16萬人入住。功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級酒店，滿足高級別客人的服務(wù)需求，引領(lǐng)常德的酒店、休閑以及健康娛樂消費(fèi)市場。 可持續(xù)發(fā)展： 充分考慮不同建設(shè)時(shí)期的用地價(jià)值變化和建設(shè)的規(guī)模效應(yīng)，對分期開發(fā)計(jì)劃的實(shí)施次序給予科學(xué)的安排。 用地西北為常德十景之一“德山古韻” ，應(yīng)考慮建筑與其的關(guān)系以及借景作用。 整個(gè)地段順地勢被分為 、 三個(gè)不同高度的平臺，分別設(shè)置了高級住宅區(qū)、酒店綜合體、超豪華客房等不同的功能，形成了三個(gè)形態(tài)各異，功能不同的院落，并用一條景觀軸線將其聯(lián)結(jié)。 酒店綜合體方案酒店主體高 米，地下兩層，地上 27 層，建筑面積 70625 平米，共500 套客房，配置有餐飲中心、會議中心、娛樂中心、商業(yè)、及酒店辦公輔助設(shè)施。 交通系統(tǒng)基地南側(cè)的城市干道乾明路以及沅江的水上交通是本區(qū)域與其他區(qū)域間良好交通的有力保證。方案充分利用沅江極為優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢，沿江形成多個(gè)觀江小廣場，以自然步道連接，創(chuàng)造了充滿活力的濱江親水休閑區(qū)。設(shè)立 600M179。生活給水系統(tǒng)分為三個(gè)區(qū)。4) 熱水用水量：酒店客房按 200L/人 d 考慮，其它人員按 50L/人 d 考慮，生活熱水日用量估計(jì) 200M179。糞便污水由管道及檢查井收集后經(jīng)化糞池處理，動(dòng)力自流排至市污水管。酒店地下一層設(shè)立一座高低壓變配電室，電源由市區(qū)兩座變電站分別引來二路10KV 的電源，一用一備。所有供消防、報(bào)警、消防電梯等動(dòng)力配電，按一級負(fù)荷考慮，實(shí)行雙電源供電。在地下室、大廳、樓梯間、消防前室、走道、電力設(shè)備房等重要場所設(shè)置應(yīng)急照明，出口指示燈及疏散指示燈。利用自然基礎(chǔ)接地，在本酒店 20 米高以上，每隔 3 層作一個(gè)閉合的均壓環(huán)，防側(cè)擊雷。 暖通系統(tǒng)及通風(fēng)系統(tǒng)從節(jié)約能源考慮，采用循環(huán)水及補(bǔ)充水系統(tǒng)，保障冷、暖空調(diào)系統(tǒng)的正常工作。．3 通風(fēng)系統(tǒng)本酒店根據(jù)各空間的功能不同，采用自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)兩種方式。有線電視信號從當(dāng)?shù)赜芯€電視網(wǎng)接入，寬帶上網(wǎng)從當(dāng)?shù)仉娦欧?wù)提供商接入Inter；酒店管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)酒店商務(wù)的日常工作處理，客人來了可以快速開房，客人在住期間提供優(yōu)質(zhì)、舒適、便捷的五星級服務(wù)，客人離開可以快速結(jié)帳；酒店辦公自動(dòng)化系統(tǒng)為酒店日常的經(jīng)營管理助力，加強(qiáng)酒店日常管理工作的自動(dòng)化。包括 3 小時(shí)的室內(nèi)消火栓用水量及 1 小時(shí)的自動(dòng)噴水滅火用水量。室內(nèi)消火栓，采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)，在地下水泵房內(nèi)設(shè)消火栓泵兩臺（一用一備） 。 （略）水噴霧系統(tǒng)。本工程采用智能型二總線火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)負(fù)責(zé)各建筑物的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制。29第五篇 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議2021 年 810 月完成全部可行性論證，公司融資意向基本完成。2021 年 110 月完成全部裝飾裝修及附屬設(shè)施。31 32第七篇 投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析 銷售收入估算本項(xiàng)目工程 占地面積 公頃，總建筑面積 70625 平方米。 銷售價(jià)格通過對常德市房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)查分析研究，并按市場比較法推算確定本項(xiàng)目出售、出租價(jià)格及客房價(jià)格。 銷售收入按以上原則估算各期收入，從 2021 年開始預(yù)售，至 2021 年底銷售完畢，并按第一年 50%，第二年 30%，第三年銷售完畢估算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目完成后總銷售收入為 萬元。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià) 基本前提與說明（1） 水、電及各項(xiàng)物料消耗參照類似旅游區(qū)消耗指標(biāo)及常德市現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。（4） 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按 15 年進(jìn)行攤銷，每年攤銷額為 萬元。（7） 經(jīng)營收入及稅金經(jīng)營收入項(xiàng)目包括產(chǎn)權(quán)酒店銷售收入、反租房營業(yè)收入、餐飲娛樂商業(yè)設(shè)施的租賃收入。企業(yè)所得稅率按 33%計(jì)算。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%） （萬元） 　 動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 　 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 　 投資利潤率（%） 　 　 投資利稅率（%） 　 　上繳稅金（萬元） 營業(yè)收入與營業(yè)稅金（表 1） 固定資產(chǎn)折舊估算表（表 2） 總成本費(fèi)用表（表 3） 損益表（表 4） 全部資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（表 5） 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)（表 5）(以上表見附表)36 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析由于本項(xiàng)目組成較為復(fù)雜，酒店客房產(chǎn)權(quán)出售，再以每年 10%的回報(bào)反租經(jīng)營；酒店餐飲、娛樂等擬外租經(jīng)營，故做盈虧平衡分析時(shí)有如下基本假設(shè)：假設(shè)一：項(xiàng)目銷售率、出租率同比變動(dòng)。盈虧平衡圖如下：37（千萬元）銷售 60收入 50 40 BEP 30 20 10 1 2 3 5 6 銷售量（萬平方米）盈虧平衡圖38 敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析按單一因素變化進(jìn)行分析，影響因素主要分析了銷售收入影響、出租（包括客房）影響、固定資產(chǎn)投資成本影響，如下： 凈現(xiàn)值變化率 經(jīng)營狀況敏感度 成本敏感度 產(chǎn)權(quán)銷售敏感度 10% 5% 因子變化率 15% 10% 5% 5% 10% 15% 5% 10%15% 20%敏感性分析示意圖影響因素 因素異動(dòng) %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元變動(dòng)后/變動(dòng)前凈現(xiàn)值異動(dòng) %5 銷售收入10 5 （經(jīng)營狀況） 10 5 3209．2/ 固定投資成本10 3051/ 39棕上，銷售收入、經(jīng)營狀況（出租收入） 、固定資產(chǎn)投資成本對本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的大小順序依次是： 經(jīng)營狀況（出租收入） ； 銷售收入；固定資產(chǎn)投資成本。建議本項(xiàng)目盡快立項(xiàng)實(shí)施。公司單擊此處輸入文字。公司單擊此處輸入文字。40第八篇 綜合評價(jià)與結(jié)論通過以上對本項(xiàng)目技術(shù)及國民經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)效益計(jì)算分析結(jié)論表明，投資開發(fā)釣魚臺國際飯店（暫定名）項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)技術(shù)上是可行的，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)也均符合國家酒店旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《總成本費(fèi)用表》 （表 3） ，本方案基準(zhǔn)投資回收期內(nèi)(10 年)固定成本總數(shù)為 萬元，可變成本總額為 萬元，預(yù)計(jì)營業(yè)總收入為63811 萬元。企業(yè)每年從所得稅后利潤是提 10%盈余公積金，各年度未分配利潤見附表4。各年收入見35附表 1。（6） 成本估算由于折舊費(fèi)是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計(jì)算，并且利息支出列入費(fèi)用，故總成本費(fèi)用各年度不是一個(gè)常數(shù)，平均年總本費(fèi)用見附表，年經(jīng)營成本平均為 萬元左右。 （見附表 2）（3） 職工年平均工資按人，年 9600 元計(jì)算，包括各種工資性補(bǔ)貼。 ） 經(jīng)營期年客房營業(yè)收入假設(shè)客房入住率年均為 70%，年經(jīng)營日為 360 天計(jì)算，得35050070%360 天=44，100，000 元。租賃價(jià)約為 25 元/ 平方米；F 區(qū)二至六層總計(jì)面積約 17000 平方米，目前已全部租賃做家具博覽中心，年租金為 450 萬。其中客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂、會議中心和酒店輔助面積外考慮出租。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表30第六篇 投資估算與資金籌措 投資估算表估算依據(jù)：依據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建設(shè)規(guī)模；依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 ；依據(jù)萬馬公司與政府簽訂的項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議及會議紀(jì)要；參照本地區(qū)同類型房地產(chǎn)開發(fā)已完工項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)；總投資 23680 萬元，估算表附后。2021 年 1012 月完成場地平整，建筑設(shè)計(jì)基本完成。 環(huán)保及節(jié)能措施從節(jié)約型社會理念考慮，本酒店盡量采用環(huán)保、節(jié)能的設(shè)備和器具。按《建筑滅火器設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GBJ 14090）布置滅火器。在室外設(shè)置多臺水泵接合器與室內(nèi)管網(wǎng)接通，供城市消防車加壓之用。沿建筑周邊均勻布置室外消火栓，間距不大于 120M。消防用水量：室外消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：40L/S自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：30L/S消防給水及儲水量：從市政給水管網(wǎng)不同管段上引入兩根 DN200 給水管，開成環(huán)網(wǎng)，供應(yīng)酒店的生活及消防用水。戰(zhàn)時(shí)或火災(zāi)時(shí)，該系統(tǒng)通風(fēng)加壓送風(fēng)起到防排煙作用。．2 空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)本酒店采用三種空調(diào)送風(fēng)形式：大空調(diào)場所采用柜式空調(diào)機(jī)組，低走單風(fēng)道集中送回風(fēng)方式，送風(fēng)采用散流器頂送各雙層百葉風(fēng)口側(cè)送方式，回風(fēng)采用格柵風(fēng)口頂部回風(fēng)或側(cè)墻回風(fēng)。防雷、電力及其它弱電系統(tǒng)共用接地裝置，接地電阻小于 1 歐姆。亮泛照明系統(tǒng)用電容量考慮為 1000KW，保障節(jié)假日及重大商務(wù)活動(dòng)本酒店的亮泛照明。建筑物照度按《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計(jì)。本酒店用電負(fù)荷按 6000KW 考慮。 電氣照明系統(tǒng)。 排水系統(tǒng)排水體制，采用雨水、污水分流制。綠化澆灑道路用水和冷卻塔補(bǔ)水、游泳池補(bǔ)水由市政管網(wǎng)直接供水。的不銹鋼生活水箱保證酒店的生活用水。 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng)方案合理利用當(dāng)?shù)亓己玫木G化植被及生態(tài)條件，梳狀綠化與建筑群緊密