【正文】 這只是旅游住宿接待設施發(fā)展的初級階段。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢，關鍵是發(fā)展的速度。反之經營狀況就差一些。何況，常德市本身就沒有一家五星級旅游住宿接待設施。另據(jù)調查 2021—2021 年之間常德市保齡球運動、健身房、臺球等娛樂項目開始時均有眾多場所，但市民對這一項目的熱情不大，至使這些娛樂項目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。B、行業(yè)容量與經營概況:從統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計數(shù)字 2021 年游客帶來的消費收入為 21 億元。有時還需要提前預訂。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。（3）第三類（健身類）目前健身類項目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時下流行的鹽浴和鹽水足浴。在調查的過程中，了解到現(xiàn)在康體娛樂業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務與旅游客人為輔：從經濟角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。休閑類：17場所名稱 項目名稱 價位（最低消費）規(guī)模（座位）紅珊瑚茶館 茶藝 10 元/人 200熱帶雨林茶館 茶藝 10 元/人 200米蘿咖啡 茶藝 25 元/人 150娛樂類：場所名稱 項目名稱 價位（最低消費）規(guī)模（座位）九重天歌廳 KTV 68—98 元/小時 36金碧輝煌歌廳 KTV 68—98 元/小時 40天上人間歌廳 KTV 68—98 元/小時 43金色年華歌廳 KTV 68—98 元/小時 60百家劇場 演藝歌舞 40 元/人 近 1000芙蓉劇場 演藝歌舞 40 元/人 近 1000健身類：場所名稱 項目名稱 價位（最低消費） 規(guī)模（人）芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴300—450 元/2 小時24華天桑拿中心 桑拿、足浴350—500 元/2 小時30陽光臺球俱樂部 臺球 15 元/小時 15金太陽保齡球館 保齡球 20—60 元/小時 24 經營現(xiàn)狀分析A、消費潛力巨大從各項資料分析可看出，常德市休閑娛樂業(yè)總體；肖費偏高，即便在這種情況下，娛樂行業(yè)的上座率依然保持在 80%至 90%以上，這足以證明常德市民有較強的消費能力，目前休閑娛樂市場的消費能力有市場溢出。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上，頗具一定特色，具有中國傳統(tǒng)茶藝文化的特點，但也僅僅如此。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。D、項目單一，未能整合從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂場所（除酒店外）都只經營單一的項目。這樣既滿足了人們對休閑娛樂的多元化需求，又促進社會的消費刺激地方經濟增長。以常德市與常德市的體育休閑場所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設施種類、服務質量等等方面，常德市的體育休閑場所都有很大的不足，同時配套設施差，沒有規(guī)模。 客源調查分析與市場規(guī)模預測 客源分析常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對比較富裕的消費者。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設施，這個比例達到了 35%；商務和會議客源增大。大酒店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī)模所帶來的火旺人氣也更體現(xiàn)出了民眾對于愛熱鬧的消費心理體現(xiàn)。一般來講，一個地區(qū)較富裕的人群站當?shù)乇壤?22%，假如其中 30%入住五星級酒店 次，常德市約每年有 10 萬人入住,加上外來入住者,每年約有 16萬人入住。功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級酒店，滿足高級別客人的服務需求，引領常德的酒店、休閑以及健康娛樂消費市場。 可持續(xù)發(fā)展： 充分考慮不同建設時期的用地價值變化和建設的規(guī)模效應，對分期開發(fā)計劃的實施次序給予科學的安排。 用地西北為常德十景之一“德山古韻” ，應考慮建筑與其的關系以及借景作用。 整個地段順地勢被分為 、 三個不同高度的平臺，分別設置了高級住宅區(qū)、酒店綜合體、超豪華客房等不同的功能，形成了三個形態(tài)各異，功能不同的院落，并用一條景觀軸線將其聯(lián)結。 酒店綜合體方案酒店主體高 米，地下兩層，地上 27 層，建筑面積 70625 平米，共500 套客房，配置有餐飲中心、會議中心、娛樂中心、商業(yè)、及酒店辦公輔助設施。 交通系統(tǒng)基地南側的城市干道乾明路以及沅江的水上交通是本區(qū)域與其他區(qū)域間良好交通的有力保證。方案充分利用沅江極為優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢，沿江形成多個觀江小廣場，以自然步道連接，創(chuàng)造了充滿活力的濱江親水休閑區(qū)。設立 600M179。生活給水系統(tǒng)分為三個區(qū)。4) 熱水用水量：酒店客房按 200L/人 d 考慮，其它人員按 50L/人 d 考慮，生活熱水日用量估計 200M179。糞便污水由管道及檢查井收集后經化糞池處理，動力自流排至市污水管。酒店地下一層設立一座高低壓變配電室，電源由市區(qū)兩座變電站分別引來二路10KV 的電源，一用一備。所有供消防、報警、消防電梯等動力配電，按一級負荷考慮，實行雙電源供電。在地下室、大廳、樓梯間、消防前室、走道、電力設備房等重要場所設置應急照明，出口指示燈及疏散指示燈。利用自然基礎接地，在本酒店 20 米高以上，每隔 3 層作一個閉合的均壓環(huán)，防側擊雷。 暖通系統(tǒng)及通風系統(tǒng)從節(jié)約能源考慮，采用循環(huán)水及補充水系統(tǒng)，保障冷、暖空調系統(tǒng)的正常工作。．3 通風系統(tǒng)本酒店根據(jù)各空間的功能不同，采用自然通風和機械通風兩種方式。有線電視信號從當?shù)赜芯€電視網接入，寬帶上網從當?shù)仉娦欧仗峁┥探尤隝nter；酒店管理系統(tǒng)負責酒店商務的日常工作處理，客人來了可以快速開房，客人在住期間提供優(yōu)質、舒適、便捷的五星級服務，客人離開可以快速結帳；酒店辦公自動化系統(tǒng)為酒店日常的經營管理助力，加強酒店日常管理工作的自動化。包括 3 小時的室內消火栓用水量及 1 小時的自動噴水滅火用水量。室內消火栓，采用臨時高壓系統(tǒng)，在地下水泵房內設消火栓泵兩臺（一用一備） 。 （略）水噴霧系統(tǒng)。本工程采用智能型二總線火災自動報警系統(tǒng)負責各建筑物的火災自動報警及聯(lián)動控制。29第五篇 項目實施進度計劃 項目實施進度建議2021 年 810 月完成全部可行性論證，公司融資意向基本完成。2021 年 110 月完成全部裝飾裝修及附屬設施。31 32第七篇 投資收益與經濟效益分析 銷售收入估算本項目工程 占地面積 公頃，總建筑面積 70625 平方米。 銷售價格通過對常德市房地產市場情況進行調查分析研究，并按市場比較法推算確定本項目出售、出租價格及客房價格。 銷售收入按以上原則估算各期收入，從 2021 年開始預售，至 2021 年底銷售完畢，并按第一年 50%，第二年 30%，第三年銷售完畢估算，預計項目完成后總銷售收入為 萬元。 項目財務經濟評價 基本前提與說明（1） 水、電及各項物料消耗參照類似旅游區(qū)消耗指標及常德市現(xiàn)行價格計算。（4） 無形資產及遞延資產按 15 年進行攤銷，每年攤銷額為 萬元。（7） 經營收入及稅金經營收入項目包括產權酒店銷售收入、反租房營業(yè)收入、餐飲娛樂商業(yè)設施的租賃收入。企業(yè)所得稅率按 33%計算。財務凈現(xiàn)值（I=12%） （萬元） 　 動態(tài)投資回收期（含建設期） 　 靜態(tài)投資回收期（含建設期） 　 投資利潤率（%） 　 　 投資利稅率（%） 　 　上繳稅金（萬元） 營業(yè)收入與營業(yè)稅金（表 1） 固定資產折舊估算表（表 2） 總成本費用表（表 3） 損益表（表 4） 全部資金財務現(xiàn)金流量表（表 5） 財務經濟評價指標（表 5）(以上表見附表)36 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析由于本項目組成較為復雜，酒店客房產權出售，再以每年 10%的回報反租經營；酒店餐飲、娛樂等擬外租經營，故做盈虧平衡分析時有如下基本假設：假設一：項目銷售率、出租率同比變動。盈虧平衡圖如下：37（千萬元）銷售 60收入 50 40 BEP 30 20 10 1 2 3 5 6 銷售量（萬平方米）盈虧平衡圖38 敏感性分析本項目敏感性分析按單一因素變化進行分析，影響因素主要分析了銷售收入影響、出租（包括客房）影響、固定資產投資成本影響，如下： 凈現(xiàn)值變化率 經營狀況敏感度 成本敏感度 產權銷售敏感度 10% 5% 因子變化率 15% 10% 5% 5% 10% 15% 5% 10%15% 20%敏感性分析示意圖影響因素 因素異動 %財務凈現(xiàn)值 萬元變動后/變動前凈現(xiàn)值異動 %5 銷售收入10 5 （經營狀況） 10 5 3209．2/ 固定投資成本10 3051/ 39棕上，銷售收入、經營狀況（出租收入） 、固定資產投資成本對本項目經濟效益影響的大小順序依次是： 經營狀況（出租收入） ； 銷售收入；固定資產投資成本。建議本項目盡快立項實施。公司單擊此處輸入文字。公司單擊此處輸入文字。40第八篇 綜合評價與結論通過以上對本項目技術及國民經濟和財務效益計算分析結論表明，投資開發(fā)釣魚臺國際飯店（暫定名）項目，經濟技術上是可行的，各項經濟財務指標也均符合國家酒店旅游業(yè)項目建設的有關標準。根據(jù)《總成本費用表》 （表 3） ，本方案基準投資回收期內(10 年)固定成本總數(shù)為 萬元，可變成本總額為 萬元，預計營業(yè)總收入為63811 萬元。企業(yè)每年從所得稅后利潤是提 10%盈余公積金，各年度未分配利潤見附表4。各年收入見35附表 1。（6） 成本估算由于折舊費是按不同資產類別及不同折舊年限計算，并且利息支出列入費用，故總成本費用各年度不是一個常數(shù)，平均年總本費用見附表，年經營成本平均為 萬元左右。 （見附表 2）（3） 職工年平均工資按人，年 9600 元計算，包括各種工資性補貼。 ） 經營期年客房營業(yè)收入假設客房入住率年均為 70%，年經營日為 360 天計算，得35050070%360 天=44，100，000 元。租賃價約為 25 元/ 平方米；F 區(qū)二至六層總計面積約 17000 平方米，目前已全部租賃做家具博覽中心，年租金為 450 萬。其中客房全部考慮產權出售，反租經營，其他建筑除大堂、會議中心和酒店輔助面積外考慮出租。 項目進度計劃表30第六篇 投資估算與資金籌措 投資估算表估算依據(jù)：依據(jù)本項目設計方案確定的建設規(guī)模；依據(jù)國家建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》 ；依據(jù)萬馬公司與政府簽訂的項目開發(fā)協(xié)議及會議紀要；參照本地區(qū)同類型房地產開發(fā)已完工項目的經驗數(shù)據(jù)；總投資 23680 萬元，估算表附后。2021 年 1012 月完成場地平整，建筑設計基本完成。 環(huán)保及節(jié)能措施從節(jié)約型社會理念考慮，本酒店盡量采用環(huán)保、節(jié)能的設備和器具。按《建筑滅火器設計規(guī)范》 （GBJ 14090）布置滅火器。在室外設置多臺水泵接合器與室內管網接通，供城市消防車加壓之用。沿建筑周邊均勻布置室外消火栓，間距不大于 120M。消防用水量：室外消火栓用水量：30L/S室內消火栓用水量：40L/S自動噴水滅火系統(tǒng)：30L/S消防給水及儲水量：從市政給水管網不同管段上引入兩根 DN200 給水管，開成環(huán)網，供應酒店的生活及消防用水。戰(zhàn)時或火災時，該系統(tǒng)通風加壓送風起到防排煙作用。．2 空調風系統(tǒng)本酒店采用三種空調送風形式：大空調場所采用柜式空調機組，低走單風道集中送回風方式，送風采用散流器頂送各雙層百葉風口側送方式，回風采用格柵風口頂部回風或側墻回風。防雷、電力及其它弱電系統(tǒng)共用接地裝置，接地電阻小于 1 歐姆。亮泛照明系統(tǒng)用電容量考慮為 1000KW，保障節(jié)假日及重大商務活動本酒店的亮泛照明。建筑物照度按《建筑照明設計標準》進行設計。本酒店用電負荷按 6000KW 考慮。 電氣照明系統(tǒng)。 排水系統(tǒng)排水體制，采用雨水、污水分流制。綠化澆灑道路用水和冷卻塔補水、游泳池補水由市政管網直接供水。的不銹鋼生活水箱保證酒店的生活用水。 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng)方案合理利用當?shù)亓己玫木G化植被及生態(tài)條件，梳狀綠化與建筑群緊密