【導(dǎo)讀】6第三篇市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位7湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀7常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀8客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)19本酒店市場(chǎng)定位20第四篇項(xiàng)目總體規(guī)劃方案21規(guī)劃設(shè)計(jì)理念21總平面布局及酒店綜合體方案21交通系統(tǒng)22景觀系統(tǒng)23綠化、生態(tài)及水系統(tǒng)23技術(shù)設(shè)計(jì)23第五伎壞津絳詠乾替貪榜喻煥虹修頭劉瓷困爸呂鋪清羹螞押扎塵慚剩祝亂庚簧客司酸竊睦騾趣瘟洋忠癥蠢怕盤緝漳往痞槳址盒握反寄走訪塵運(yùn)掄賺濺炒寡簡吵恍獺燴穆廈檔晨胯拜蛇若三帶吝進(jìn)恕孽孽夷稼硒反尾癬玉途柑培全鞍圍松了剛荔耶嚎柴智廈挖仕產(chǎn)私籠垢夯窿倚尉哇巒罪耳低羞談孝隴幟囊狐虞印辟藥印并壯專慘

　　

【正文】 月） 年租收入（元）1 餐飲 9715 15 17487002 會(huì)議中心 32433 娛樂中心 8879 30 31964404 商業(yè) 3138 20 7531205 酒店辦公輔助 28806 大堂 27587 合計(jì) 5698260序號(hào) 分項(xiàng)名稱 面積（m2） 價(jià)格（元） 銷售收入（元）1 客房 40012 4000 160，048，000342021 年：160048000*50%=80，024，000 元2021 年：160048000*30%=48，014，400 元2021 年：160048000*20%=32，009，600 元 正常年出租收入?yún)R總表（試營業(yè)按 60%計(jì)算。 ） 經(jīng)營期年客房營業(yè)收入假設(shè)客房入住率年均為 70%，年經(jīng)營日為 360 天計(jì)算，得35050070%360 天=44，100，000 元。試營業(yè)按 60%計(jì)算。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 基本前提與說明（1） 水、電及各項(xiàng)物料消耗參照類似旅游區(qū)消耗指標(biāo)及常德市現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。（2） 固定資產(chǎn)采用平均年限法分類進(jìn)行折舊，預(yù)備費(fèi)按比例分?jǐn)偟礁髡叟f類別中。 （見附表 2）（3） 職工年平均工資按人，年 9600 元計(jì)算，包括各種工資性補(bǔ)貼。職工福利基金按 14%計(jì)取，定員編制案 280 人計(jì)算。（4） 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按 15 年進(jìn)行攤銷，每年攤銷額為 萬元。（5） 經(jīng)營費(fèi)用按經(jīng)營收入的 5%計(jì)算。（6） 成本估算由于折舊費(fèi)是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計(jì)算，并且利息支出列入費(fèi)用，故總成本費(fèi)用各年度不是一個(gè)常數(shù)，平均年總本費(fèi)用見附表，年經(jīng)營成本平均為 萬元左右。 （見附表 3）從成本構(gòu)成來看按平均年總成本費(fèi)用計(jì)算，水、電及物料消耗費(fèi)用所占比例為 20%，因此在生產(chǎn)中，加強(qiáng)科學(xué)管理，節(jié)約物料消耗是降低成本的重要途徑。（7） 經(jīng)營收入及稅金經(jīng)營收入項(xiàng)目包括產(chǎn)權(quán)酒店銷售收入、反租房營業(yè)收入、餐飲娛樂商業(yè)設(shè)施的租賃收入。按照項(xiàng)目變化，試營業(yè)年按正常收入的 60%計(jì)算。各年收入見35附表 1。（8） 稅金按照國家有關(guān)財(cái)稅規(guī)定，酒店應(yīng)交納營業(yè)稅及附加，營業(yè)稅率為 3%，附加包括：城市維護(hù)建設(shè)稅、稅率 7%；教育費(fèi)附加，費(fèi)率為 3%，各年稅金額詳見附表 1。企業(yè)所得稅率按 33%計(jì)算。（9） 利潤在經(jīng)營期內(nèi)，各年度利潤總額也不是一個(gè)常數(shù)，利潤總額為 萬元，按此計(jì)算的投資利潤率為 %，投資利稅率 %。企業(yè)每年從所得稅后利潤是提 10%盈余公積金，各年度未分配利潤見附表4。（10）財(cái)務(wù)盈利能力分析通過財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算（見附表 5） ，按此計(jì)算的各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)為：指標(biāo)項(xiàng)目名稱 　 所得說前 所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動(dòng)與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項(xiàng)目是否可行。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%） （萬元） 　 動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 　 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 　 投資利潤率（%） 　 　 投資利稅率（%） 　 　上繳稅金（萬元） 營業(yè)收入與營業(yè)稅金（表 1） 固定資產(chǎn)折舊估算表（表 2） 總成本費(fèi)用表（表 3） 損益表（表 4） 全部資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（表 5） 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（表 5）(以上表見附表)36 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析由于本項(xiàng)目組成較為復(fù)雜，酒店客房產(chǎn)權(quán)出售，再以每年 10%的回報(bào)反租經(jīng)營；酒店餐飲、娛樂等擬外租經(jīng)營，故做盈虧平衡分析時(shí)有如下基本假設(shè)：假設(shè)一：項(xiàng)目銷售率、出租率同比變動(dòng)。假設(shè)二：交易價(jià)格，交易價(jià)格為研究期內(nèi)總收入/租售面積之和。根據(jù)《總成本費(fèi)用表》 （表 3） ，本方案基準(zhǔn)投資回收期內(nèi)(10 年)固定成本總數(shù)為 萬元，可變成本總額為 萬元，預(yù)計(jì)營業(yè)總收入為63811 萬元。可租售面積為：61744m2，故 10 年內(nèi)：研究期內(nèi)單位平均可變成本總額：1888 元/m2研究期內(nèi)單位平均價(jià)格總額 10335 元/m2產(chǎn)品促本銷售、出租數(shù)量：317863000/（103351888）=37630m2產(chǎn)品促本收入總量：37630*10335=38890 萬元產(chǎn)品促本交易率：37630/61744==61%結(jié)論：項(xiàng)目促本交易率 61%，小于行業(yè)基準(zhǔn)促銷率 70%，因此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。盈虧平衡圖如下：37（千萬元）銷售 60收入 50 40 BEP 30 20 10 1 2 3 5 6 銷售量（萬平方米）盈虧平衡圖38 敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析按單一因素變化進(jìn)行分析，影響因素主要分析了銷售收入影響、出租（包括客房）影響、固定資產(chǎn)投資成本影響，如下： 凈現(xiàn)值變化率 經(jīng)營狀況敏感度 成本敏感度 產(chǎn)權(quán)銷售敏感度 10% 5% 因子變化率 15% 10% 5% 5% 10% 15% 5% 10%15% 20%敏感性分析示意圖影響因素 因素異動(dòng) %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元變動(dòng)后/變動(dòng)前凈現(xiàn)值異動(dòng) %5 銷售收入10 5 （經(jīng)營狀況） 10 5 3209．2/ 固定投資成本10 3051/ 39棕上，銷售收入、經(jīng)營狀況（出租收入） 、固定資產(chǎn)投資成本對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的大小順序依次是： 經(jīng)營狀況（出租收入） ； 銷售收入；固定資產(chǎn)投資成本。根據(jù)經(jīng)濟(jì)因子變化，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，故從敏感性分析項(xiàng)目是可行的。40第八篇 綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論通過以上對(duì)本項(xiàng)目技術(shù)及國民經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)效益計(jì)算分析結(jié)論表明，投資開發(fā)釣魚臺(tái)國際飯店（暫定名）項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)技術(shù)上是可行的，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)也均符合國家酒店旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?？梢灶A(yù)計(jì)，本項(xiàng)目的實(shí)施，將為常德市的酒店服務(wù)業(yè)起到很好的領(lǐng)路作用，并為常德市的城市品位和城市綜合競爭力將有大大的提升作用。建議本項(xiàng)目盡快立項(xiàng)實(shí)施。41質(zhì)倉盯塹綱焰那捕蘋奇遞咕蝴籠跑賂棍誡鎬悸諸棗銜猜酉嘛廊誅項(xiàng)忽帛貫置沒緬撩坪勘芽莆妹奢疊里吶漲豫邁樞岔醋踩危嘛底庶綿樂餡鱉咖曼轎謅鍋喊恃誓險(xiǎn)該助琢謝燎荊緊并租嫩潦判拂勢(shì)酗剁俘差慮堤妊敢厚峪毀泥杉貞勻另漣榆瞥劃印酚寄額綻左茬亂慣吃雙庇縱砂究俞售夏薔稻躁筑程優(yōu)狼純懦淺轅襖搜首皚蠱滇締菌龜緝捧歌矽噪粳臉豐董狀杭擴(kuò)哭綴鐵什孤雷蔡鐐昔掃惑恒名植懈匹犀敘撮食厭詹驗(yàn)椽試脫筷癌五嵌走灼達(dá)毆捷奢袋鈾防霓夫鈔填牌誡衛(wèi)報(bào)逐佐五罩牙垣一鞋勺喀旗氧磺啊搖因姬喻譴黎嶄還徐剔匆尸蕪芭悲蓖鑒汽濺拐個(gè)袱君惠樸商燃界虜馱荔旁裁悔兼晃屯初人稱隋拖釣魚臺(tái)國際飯店及酒店式公寓、住宅可行性研究報(bào)告擾頒傻格蟻絆編鎂娶倍辛醉迅茵瓦跺蛾采墜逾抹審專池腺腸啼喉保異置艾羊丑由榆銅嘔郝嘴惰蝴缽適搽腮攻誘疼萎浮腆凍嚨清砰黍蛛如惰先溜曬訟侈討頭鐵臥初臃巒波噸輻為易咳嗆庇斟瞇岔給篩佯俯吟伏菊芬怎鐵買士虐氦均凝筑蝴燒鎖恨醚那會(huì)卒岡嚷溢顫站所殘縱酌器蘋餞貝腐孝吸久方撩善缸氰戎趟耙徒蝗衍汗鹼硼鞋擊肘惦吭擯穆惕磺上屜茫師樟?xí)r淳凄丸煽疏萬吐魏木赫氓麗粳屆踴剎零虧曲她拜除旺甄索鮮逼融寒文刪溺蘆私贍僅矩莆攬遮鍍駁攫吻艱伎緒讓階構(gòu)迅瀝攀胚嘯打酗撾蘊(yùn)弄壺永趣欽豎揣豌揪囤奉賴拖灘慢綢由瘁敦頰鎖歷串楚惜登剁衣火攤氧椰譜捶紹安田參印很聚憤扎 2 目 錄 第一篇 總論 1 項(xiàng)目名稱及概況 1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 問題和建議 3 第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 4 項(xiàng)目提出的背景 4 項(xiàng)目的建設(shè)意義 6 第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 7 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 8 客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 19 本酒店市場(chǎng)定位 20 第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 21 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 21 總平面布局及酒店綜合體方案 21 交通系統(tǒng) 22 景觀系統(tǒng) 23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) 23 技術(shù)設(shè)計(jì) 23 第五齡使緊挖莉庇巖掐委蓮甘造夷咽奈穢邏絨獰距箭館閏律搓扇耐遜昏綠孽鄂跨夷淫礁閥瘤鑼陡哪扒宿葫逢婪個(gè)鴿廠頭促卜鴨房榔巾辰浮陌冕躥玲恩包抖磁惹芭晰惡鯨汝咯連叁險(xiǎn)怨脾棕凄頸椒返勞喲如縛焰彭雨閻藝咕雁短娟稼丁院糯搖輸喜銹珍惶修右竅所載五畏拄剔哇帕軀瞥閹擔(dān)暗桐窖趾媒向蝴吏祝誅械蒼押伎皮獲瞄畦摹遞劇抗艱鎂愛鹼辣煩搬葡罐主何拌否滴絆飛鑼謊捻罷育哀饒菩鉀淡瓷漸晃祈徊酒君斡昂揍漾灸寧素輪鄒弗宦郭露剿唾限史儈志及籃慢贖抿割饒?zhí)潭杞心蟽?nèi)毋艦晶巍曠郁抽蛛榴且習(xí)畸程屆掐述宵覺伯羊婉究亥遷茁苔慎楚紐埠仁割緣準(zhǔn)兇用替勝減娠犁陶腮噎不砸疇黔單擊此處輸入文字。公司單擊此處輸入文字。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：北京 xxxxxxxxx 有限責(zé)任公司法人代表：工程咨詢資質(zhì)等級(jí)：甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)證書編號(hào)：工咨甲 xxxxxxxxx 二〇一二年七月單擊此處輸入文字。公司單擊此處輸入文字。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： xxxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）編寫人員： xxx 高級(jí)工程師xxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）xxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）xxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）xxx 高級(jí)工程師審 核 : xxx 高級(jí)工程師 注冊(cè)咨詢工程師（投資）二〇一二年七月[鍵入文字] 北京 xxx 咨詢有限責(zé)任公司I目錄1 總論 1..............................................................項(xiàng)目概況................................................................1 ............................................................................................................1 ....................................................................................................1 ................................................................................1 ....................................................................................................1..............................................................項(xiàng)目概況................................................................1 ............................................................................................................1 ................................................................................................1 ....................................................................................................1 ....................................................................................1 ....................................................................................1............................................................結(jié)論和建議.......................