【正文】 項目的建設意義 ...............................................6第三篇 市場調查分析與市場定位 .........................................................................7 湖南省及常德市經濟發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................8 客源調查分析與市場規(guī)模預測 .................................19 本酒店市場定位 .............................................20第四篇 項目總體規(guī)劃方案 .......................................................................................21 規(guī)劃設計理念 ...............................................21 總平面布局及酒店綜合體方案 .................................21 交通系統(tǒng) ...................................................22 景觀系統(tǒng) ...................................................23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) .........................................23 技術設計 ...................................................23第五篇 項 目實施進度計劃 .......................................................................................28 項目實施進度建議 ...........................................28 項目進度計劃表 .............................................28第六篇 投資估算與資金籌措 ..................................................................................29 投資估算表 .................................................29 資金籌措計劃 ...............................................29第七篇 投資收益與經濟效益分析 .......................................................................31 銷售收入估算 ...............................................31 項目財務經濟評價 ...........................................33 項目不確定性分析 ...........................................34第八篇 綜合評價與結論 ............................................................................................392第九篇 附件 .......................................................................................................................401常德市萬馬置業(yè)有限公司釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅可 行 性 研 究 報 告第一篇 總論 項目名稱及概況 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 項目概況本項目位于湖南常德市德山經濟開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址） ，是一個風景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。交通條件:德山距省會長沙 150km，離世界級旅游勝地張家界 160km，是長2常高速（長沙——常德） 、常張高速（常德——張家界） 、常吉高速（常德——吉首） 、常荊高速（常德——湖北荊州）的交匯處，也是進出常德市區(qū)的必經之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設想本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設的必要性、建設條件、規(guī)劃方案、主要技術方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設施、投資估算及資金籌措、經濟效益等方面進行分析研究，并提出有關建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。關于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費站阻礙了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費站。 常德市域城市空間結構布局新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。（3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位 11 個，規(guī)劃建設 1 個集裝箱專用碼頭和一個有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力 200 萬噸，是常德港重點發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔件雜、重件、煤炭等物質的進出。近期建設重點：主要是兩園、兩帶、兩路的建設，兩園即高新技術工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風光帶和防洪工程的建設和枉水風光帶的建設，其中含 500 噸級集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產項目如德山火車站、汽車客運站、德山物流中心、機電汽車貿易城、會展中心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉盤建設亦等近期重點建設項目。項目實施將促進該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產業(yè)，繁榮城市經濟，促進城市建設、提升城市品位。但是家庭月收入在20216000 的也占了 23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強的消費能力。31207 國道連接 8 條省道輻射周邊，長（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預計今年開通） 。旅游的發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。上述情況還表明，開發(fā)建設上規(guī)模、項目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實需要。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經之道。這一方面由于常德市五星級旅游住宿接待設施市場空缺，相當一部分客人入住到四星級旅游住宿接待設施。1）旅游住宿接待設施布局超越繁華區(qū)域從旅游住宿接待設施的布局上看發(fā)展。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價值，這些都給旅游住宿接待設施的發(fā)展提供了空間。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢，關鍵是發(fā)展的速度。何況，常德市本身就沒有一家五星級旅游住宿接待設施。B、行業(yè)容量與經營概況:從統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計數(shù)字 2021 年游客帶來的消費收入為 21 億元。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。在調查的過程中，了解到現(xiàn)在康體娛樂業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務與旅游客人為輔：從經濟角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上，頗具一定特色，具有中國傳統(tǒng)茶藝文化的特點，但也僅僅如此。D、項目單一，未能整合從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂場所（除酒店外）都只經營單一的項目。以常德市與常德市的體育休閑場所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設施種類、服務質量等等方面，常德市的體育休閑場所都有很大的不足，同時配套設施差，沒有規(guī)模。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設施，這個比例達到了 35%；商務和會議客源增大。一般來講，一個地區(qū)較富裕的人群站當?shù)乇壤?22%，假如其中 30%入住五星級酒店 次，常德市約每年有 10 萬人入住,加上外來入住者,每年約有 16萬人入住。 可持續(xù)發(fā)展： 充分考慮不同建設時期的用地價值變化和建設的規(guī)模效應，對分期開發(fā)計劃的實施次序給予科學的安排。 整個地段順地勢被分為 、 三個不同高度的平臺，分別設置了高級住宅區(qū)、酒店綜合體、超豪華客房等不同的功能，形成了三個形態(tài)各異，功能不同的院落，并用一條景觀軸線將其聯(lián)結。 交通系統(tǒng)基地南側的城市干道乾明路以及沅江的水上交通是本區(qū)域與其他區(qū)域間良好交通的有力保證。設立 600M179。4) 熱水用水量：酒店客房按 200L/人 d 考慮，其它人員按 50L/人 d 考慮，生活熱水日用量估計 200M179。酒店地下一層設立一座高低壓變配電室，電源由市區(qū)兩座變電站分別引來二路10KV 的電源，一用一備。在地下室、大廳、樓梯間、消防前室、走道、電力設備房等重要場所設置應急照明，出口指示燈及疏散指示燈。 暖通系統(tǒng)及通風系統(tǒng)從節(jié)約能源考慮，采用循環(huán)水及補充水系統(tǒng)，保障冷、暖空調系統(tǒng)的正常工作。有線電視信號從當?shù)赜芯€電視網接入，寬帶上網從當?shù)仉娦欧仗峁┥探尤隝nter；酒店管理系統(tǒng)負責酒店商務的日常工作處理，客人來了可以快速開房，客人在住期間提供優(yōu)質、舒適、便捷的五星級服務，客人離開可以快速結帳；酒店辦公自動化系統(tǒng)為酒店日常的經營管理助力，加強酒店日常管理工作的自動化。室內消火栓，采用臨時高壓系統(tǒng)，在地下水泵房內設消火栓泵兩臺（一用一備） 。本工程采用智能型二總線火災自動報警系統(tǒng)負責各建筑物的火災自動報警及聯(lián)動控制。2021 年 110 月完成全部裝飾裝修及附屬設施。 銷售價格通過對常德市房地產市場情況進行調查分析研究，并按市場比較法推算確定本項目出售、出租價格及客房價格。 項目財務經濟評價 基本前提與說明（1） 水、電及各項物料消耗參照類似旅游區(qū)消耗指標及常德市現(xiàn)行價格計算。（7） 經營收入及稅金經營收入項目包括產權酒店銷售收入、反租房營業(yè)收入、餐飲娛樂商業(yè)設施的租賃收入。財務凈現(xiàn)值（I=12%） （萬元） 　 動態(tài)投資回收期（含建設期） 　 靜態(tài)投資回收期（含建設期） 　 投資利潤率（%） 　 　 投資利稅率（%） 　 　上繳稅金（萬元） 營業(yè)收入與營業(yè)稅金（表 1） 固定資產折舊估算表（表 2） 總成本費用表（表 3） 損益表（表 4） 全部資金財務現(xiàn)金流量表（表 5） 財務經濟評價指標（表 5）(以上表見附表)36 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析由于本項目組成較為復雜，酒店客房產權出售，再以每年 10%的回報反租經營；酒店餐飲、娛樂等擬外租經營，故做盈虧平衡分析時有如下基本假設：假設一：項目銷售率、出租率同比變動。建議本項目盡快立項實施。公司單擊此處輸入文字。根據(jù)《總成本費用表》 （表 3） ，本方案基準投資回收期內(10 年)固定成本總數(shù)為 萬元，可變成本總額為 萬元，預計營業(yè)總收入為63811 萬元。各年收入見35附表 1。 （見附表 2）（3） 職工年平均工資按人，年 9600 元計算，包括各種工資性補貼。租賃價約為 25 元/ 平方米；F 區(qū)二至六層總計面積約 17000 平方米，目前已全部租賃做家具博覽中心，年租金為 450 萬。 項目進度計劃表30第六篇 投資估算與資金籌措 投資估算表估算依據(jù)：依據(jù)本項目設計方案確定的建設規(guī)模；依據(jù)國家建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》 ；依據(jù)萬馬公司與政府簽訂的項目開發(fā)協(xié)議及會議紀要；參照本地區(qū)同類型房地產開發(fā)已完工項目的經驗數(shù)據(jù)；總投資 23680 萬元，估算表附后。 環(huán)保及節(jié)能措施從節(jié)約型社會理念考慮，本酒店盡量采用環(huán)保、節(jié)能的設備和器具。在室外設置多臺水泵接合器與室內管網接通，供城市消防車加壓之用。消防用水量：室外消火栓用水量：30L/S室內消火栓用水量：40L/S自動噴水滅火系統(tǒng)：30L/S消防給水及儲水量：從市政給水管網不同管段上引入兩根 DN200 給水管，開成環(huán)網，供應酒店的生活及消防用水。．2 空調風系統(tǒng)本酒店采用三種空調送風形式：大空調場所采用柜式空調機組，低走單風道集中送回風方式，送風采用散流器頂送各雙層百葉風口側送方式，回風采用格柵風口頂部回風或側墻回風。亮泛照明系統(tǒng)用電容量考慮為 1000KW，保障節(jié)假日及重大商務活動本酒店的亮泛照明。本酒店用電負荷按 6000KW 考慮。 排水系統(tǒng)排水體制，采用雨水、污水分流制。的不銹鋼生活水箱保證酒店的生活用水。 24區(qū)域內利用地形將大多數(shù)停車設置在地下，大量引入步行交通，除保證了商業(yè)娛樂必要的人氣，同時也使得人們有更多的視角觀賞江景，有更多的機會親近自然。所有商業(yè)空間均沿江設置，對江面開放，結合臨江大面積的開放休閑空間，形成了不同高度上的多個休閑娛樂平臺，從而將商業(yè)從室內引向了室外，創(chuàng)造了多元化的商業(yè)娛樂空間。用地中部地勢較緩，建設及景觀條件最佳。從客房入住率考慮，假設本酒店為 500 間，故每年需 12 萬人左右即能滿足設計要求。本穩(wěn)定.常德市民除了“愛消費” 、 “敢消費”外，還“想消費” ， “愛熱鬧” ，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費。加之，健康與自然的概念逐漸深入19人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運動的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費者休閑娛樂的重要組成部分。隨著時間