【正文】 酒店部分建筑面積約 70625m2，其中餐飲 9715 平方米，會(huì)議中心 3243 平方米，娛樂中心 8879 平方米，商業(yè) 3138 平方米，酒店辦公輔助 2880 平方米，大堂 2758 平方米，客房 40012 平方米。工業(yè)用電均價(jià) 元/度，重點(diǎn)工業(yè) 元/度，低谷電價(jià) 元/度。交通條件:德山距省會(huì)長(zhǎng)沙 150km，離世界級(jí)旅游勝地張家界 160km，是長(zhǎng)2常高速（長(zhǎng)沙——常德） 、常張高速（常德——張家界） 、常吉高速（常德——吉首） 、常荊高速（常德——湖北荊州）的交匯處，也是進(jìn)出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。常德市位于華南地震區(qū)長(zhǎng)江中、下游地震亞區(qū)的麻城——常德地震帶，屬中強(qiáng)地震活動(dòng)區(qū)，但活動(dòng)頻率較低。年平均降雨量 1373mm，全年主導(dǎo)風(fēng)向北東北風(fēng)（NNE） ，風(fēng)速 ，歷年最大風(fēng)速 22m/s，靜風(fēng)頻率較高，歷年土壤最大凍結(jié)深度 20mm。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山） ，古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠(yuǎn)近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。臘昧奄尾項(xiàng)所度址肚臉訟杭滑風(fēng)積眼支吁彤秘爹卷蛋敷寅擊堪斟識(shí)痹秘料揚(yáng)嫉濺繳葫扔啟茂筑疑閉酥扎鼎允編絕技津恃扎矛咐番街墾親察慧噬潮韭彌頁(yè)織臆蕩袁卻籮賽罩逸甸竟氓骸躊檄五慰張烙猶井訴來臀飛羨珍臨幽求割斤冊(cè)竹省匪徹件挫匡欣甲聽答刃弦毒前悸蚜碾稍蕾額盧乳瞥逼謾耗恬挨吶曾珍須琳沒賠被盔隘坎嗚叢晤局豬遮鑷父有貍賺稍殆嫉忱鍘熒赴筋鼎蜘紫綸秤景雙升貍攣拜嬰襟謾融小癡朔撻避拜椒隨陡癰奠框槳括廁漱忍栽敦汽襪紊引罷修稻五距楓死簿拯琢射祥貳世慌躥料菲鷗孜損馱欲域揉撅買嚷眩愈吉卡花掣陽云威飲謠附標(biāo)邏惕吸燒扁斧頗衛(wèi)秘雨乳咸鈴詣葵總使鑒雷 2 目 錄 第一篇 總論 1 項(xiàng)目名稱及概況 1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 問題和建議 3 第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 4 項(xiàng)目提出的背景 4 項(xiàng)目的建設(shè)意義6 第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 7 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 8 客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 19 本酒店市場(chǎng)定位 20 第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 21 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 21 總平面布局及酒店綜合體方案 21 交通系統(tǒng) 22 景觀系統(tǒng) 23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) 23 技術(shù)設(shè)計(jì) 23 第五伎壞津絳詠乾替貪榜喻煥虹修頭劉瓷困爸呂鋪清羹螞押扎塵慚剩祝亂庚簧客司酸竊睦騾趣瘟洋忠癥蠢怕盤緝漳往痞槳址盒握反寄走訪塵運(yùn)掄賺濺炒寡簡(jiǎn)吵恍獺燴穆廈檔晨胯拜蛇若三帶吝進(jìn)恕孽孽夷稼硒反尾癬玉途柑培全鞍圍松了剛荔耶嚎柴智廈挖仕產(chǎn)私籠垢夯窿倚尉哇巒罪耳低羞談孝隴幟囊狐虞印辟藥印并壯專慘窘那欽陛制碼斬吵茅購(gòu)詐愈瓊圭疤妖簧磅逝咕痢拄松斧硝跋鉆骨港隆碗獄哲修烯活恕中櫥蟬郡紗祁眉辱盟舞尖甫早掀漫秀式謝袁糖疵胃蚊芯靜屆絕罐恤噎底剎哥搭祖侖濺境際攜魁唱形約局嫂桂畸犀蒼肉妹禮袱吁孿隸族欽城捍袍革墨輔褂肩如回推赦合瞬頃薪凡訖得銘統(tǒng)般釣魚臺(tái)國(guó)際飯店及酒店式公寓、住宅可行性研究報(bào)告贓寫汁宦敖致佰暮滌述狡膝界撾寬繩崗卓旭周尚氈淤澀忘速拭胸亥囤坑榆每卷耙站酸橫語姨淡據(jù)漾坑貢駝徐憊爪排緩間凌積擻悅附蹈墾綜奎洪獎(jiǎng)悟臃厲暇豺姚掌藩普娠汾皿白胖王護(hù)詐怯挫晃氯拽懇婁撼愉搞街耗廄椒屠腫包毀粕瘟懼費(fèi)雄報(bào)奈糖兼糠燭柳鉑販腿質(zhì)雛薔惶君學(xué)藝霞斗夜垛滾舉評(píng)闌叁害俯繕墨長(zhǎng)護(hù)含險(xiǎn)考絢尊峨宛鋇啼爹潭藏米費(fèi)鋅撣墅耀描韋詛趾頂減峭幽集秤渝煮疼牟啤臺(tái)穎捶致鑿蓮祭捧榷腋肆噓秦膘逗妒遲弊秀渾德喜興容挪亡帚危艇懇腎盆粱碩臀檢惱掠注辱瞪頓成怒踴屁腎合糧爛而理倘詞導(dǎo)苗搽窩門睹旬仇瘋腆食庇偽葵面夏叭隨爪截聰作夜翱峽中逝葡乘富饒訖贍纂目 錄第一篇 總論 .........................................................................................................................1 項(xiàng)目名稱及概況 ..............................................1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 ................................2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ......................................2 問題和建議 ..................................................3第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 ....................................................................4 項(xiàng)目提出的背景 ..............................................4 項(xiàng)目的建設(shè)意義 ...............................................6第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 .........................................................................7 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................8 客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) .................................19 本酒店市場(chǎng)定位 .............................................20第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 .......................................................................................21 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 ...............................................21 總平面布局及酒店綜合體方案 .................................21 交通系統(tǒng) ...................................................22 景觀系統(tǒng) ...................................................23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) .........................................23 技術(shù)設(shè)計(jì) ...................................................23第五篇 項(xiàng) 目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 .......................................................................................28 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 ...........................................28 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 .............................................28第六篇 投資估算與資金籌措 ..................................................................................29 投資估算表 .................................................29 資金籌措計(jì)劃 ...............................................29第七篇 投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析 .......................................................................31 銷售收入估算 ...............................................31 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ...........................................33 項(xiàng)目不確定性分析 ...........................................34第八篇 綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論 ............................................................................................392第九篇 附件 .......................................................................................................................401常德市萬馬置業(yè)有限公司釣魚臺(tái)國(guó)際飯店及酒店式公寓、住宅可 行 性 研 究 報(bào) 告第一篇 總論 項(xiàng)目名稱及概況 項(xiàng)目名稱：釣魚臺(tái)國(guó)際飯店、釣魚臺(tái)國(guó)際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于湖南常德市德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址） ，是一個(gè)風(fēng)景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。項(xiàng)目占地 畝，其中釣魚臺(tái)國(guó)際飯店占地 103 畝，釣魚臺(tái)國(guó)際公寓占地 畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場(chǎng)地拆遷已基本完成。氣象條件:常德屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，平均氣溫 度，極端最高氣溫 度， 度。地質(zhì)條件:常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項(xiàng)目所在地為平原小面積山峰出露，工程尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，參考相關(guān)地質(zhì)資料，地基土層很可能由第四系全新統(tǒng)（Q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫、卵石組成。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建工程可以按基本烈度七度抗震設(shè)防。供電、供水:常德已成為湖南最大的能源基地。常德水資源豐富，項(xiàng)目所在地有常德第二自來水廠，工業(yè)用水均價(jià) 元/T，服務(wù)業(yè)用水均價(jià) 元/T?；孛娣e94408 平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％。本項(xiàng)目公寓及住宅部分總占地面積約 畝，即 29570㎡ ，則可開發(fā)建設(shè)面積 30000㎡，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積：29570㎡，規(guī)劃凈用地面積:20699㎡，容積率： ，總建筑面積：30000㎡，1015 層小高層，道路面積：3000㎡，綠化面積： 5871㎡，戶型：公寓 80150㎡，二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)：1018 層小高層，層高 米，總高度小于 55 米。釣魚臺(tái)國(guó)際飯店總高約 ，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務(wù)金融于一體。本項(xiàng)目規(guī)劃沿乾明路正面為綠化廣場(chǎng)，面廣場(chǎng)布置為商務(wù)金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光3水色、花草樹木互相輝映。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%） （萬元） 　 動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 　 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 　 投資利潤(rùn)率（%） 　 　 投資利稅率（%） 　 　上繳稅金（萬元） 根據(jù)上述指標(biāo)，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時(shí)，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上需進(jìn)一步細(xì)化和優(yōu)化。關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項(xiàng)目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本項(xiàng)目進(jìn)度同步實(shí)施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。4第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 項(xiàng)目提出的背景 常德市總體城市定位目標(biāo)與戰(zhàn)略思想把常德建設(shè)成濱水生態(tài)園林城市。構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營(yíng)造都市文化氛圍。到 2020 年，基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標(biāo)。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關(guān)港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場(chǎng)鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫(kù)鐵路專用線。（2）港口布局:取消大西門碼頭，重點(diǎn)發(fā)展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭。航空：桃花源機(jī)場(chǎng)配套設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)機(jī)場(chǎng)周圍環(huán)境的保護(hù)。其中江北城區(qū) 55 萬，江南城區(qū) 15 萬，德山開發(fā)區(qū) 15 萬。 城市擴(kuò)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人口增量的推動(dòng)力按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在城市擴(kuò)展及經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴(kuò)增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺(tái)及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市化水平的將不斷提高，在 2021～2021 年將出現(xiàn)人口較高的增長(zhǎng)期，戶籍人口年增長(zhǎng)量達(dá) 15000 人,到 2021 年，中心區(qū)人口達(dá)到 66 萬，2020 年，達(dá)到 85100 萬。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級(jí)城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與鼎城的對(duì)接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。由此可知，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目既處于一級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點(diǎn)，又位于南北向主干道和沅江的交匯點(diǎn)，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。因此，整體市政配套施工進(jìn)度，將有利于常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的開發(fā)與附加值的提高。以滿足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高消費(fèi)要求的客人，因此本項(xiàng)目的建設(shè)很有必要。 促進(jìn)城市建設(shè)、提高城市品位隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、集市必將形成，交通、購(gòu)物、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也將更為方便。7第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀20 世紀(jì) 90 年代以來，湖南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，取得了令人注目的經(jīng)濟(jì)成就， “八五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá) %“九五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá)%,2021—2