【正文】 ，酒店式公寓非常適合中短期居住，因此倍受外籍來(lái)滬人員及高級(jí)白領(lǐng)人士的青睞，同時(shí)，酒店式公寓又以其出色的市場(chǎng)表現(xiàn)，可觀的回報(bào)，成為廣大投資者的新寵。它至少要五到七年的發(fā)展 期或成長(zhǎng)期，才能逐步進(jìn)入成熟期。 [二 ]、主要研究?jī)?nèi)容 本報(bào)告主要就酒店式公寓的地段、供需狀況和價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)分析，并圍繞酒店式公寓的客戶資源、設(shè)備配置和管理服務(wù)等幾大基本因素進(jìn)行產(chǎn)品研究。主要分析酒店式公寓的發(fā)展進(jìn)程，主要特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)分析。研究酒店式公寓分類(lèi)、區(qū)域分布特點(diǎn)、 供需狀況以及價(jià)格走勢(shì)。結(jié)合客源狀況、產(chǎn)品特色和經(jīng)營(yíng)管理三方面進(jìn)行研究。本章主要對(duì)未來(lái)市場(chǎng)狀況和產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行展望，預(yù)測(cè)酒店式公寓的發(fā)展前景。 1990 年，上海最早的酒店 式公寓 —— 上海商城的建成，標(biāo)志著上海酒店式公寓的興起，到2020 年，上海共有酒店式公寓 75 家（本報(bào)告選取有代表性的 52 家進(jìn)行分析），預(yù)計(jì)到年底，其總面積可達(dá)到 140 萬(wàn)平方米。對(duì)于當(dāng)時(shí)尚處于起步階段的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，酒店式公寓是一個(gè)嶄新的概念，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)接納酒店式公寓需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，在 1990 年以后 的整整兩年中，酒店式公寓沒(méi)有任何增量！ 發(fā)展階段（ 19931998 年）： 1993 年開(kāi)始，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)逐漸走向低迷，新建的商品房銷(xiāo)售情況不佳。此后，酒店式公寓的供應(yīng)量逐年增加，到 1998 年，供應(yīng)量達(dá)到了頂峰。其后 3 年，繼續(xù)著這一趨勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)處于盤(pán)整階段，出租率保持在較低的水平。 2020 年，上海金融中心地位的進(jìn)一步確立，眾多外資公司的中國(guó)區(qū)總部乃至亞太區(qū)總部紛紛遷往上海，同年，上海取得 2020 年世博會(huì)的舉辦權(quán)，這些因素都促進(jìn)了酒店式公寓市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。為了適應(yīng)這種投資的需求，近幾年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了向客戶分散出售的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓作為風(fēng)靡全球發(fā)達(dá)地區(qū)的一種投資類(lèi)型引進(jìn)上海，不僅是上海與國(guó)際鏈接的發(fā)端，也是對(duì)上海房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)的豐富。 [二 ] 酒店式公寓概念界定 根據(jù)目標(biāo)客戶和物業(yè)特征，上海的酒店式公寓大致可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是“小戶型酒店式公寓”，此類(lèi)物業(yè)可算是上海商住兩用小戶型的二代產(chǎn)品，其一代“單身公寓”于 2020年末大量上市，當(dāng)時(shí)也曾引起市場(chǎng)的極大關(guān)注。比較典型的樓盤(pán)有：東方時(shí)空、藍(lán)朝部落、駿豪國(guó)際等。這類(lèi)物業(yè)主要為在上海從事商務(wù)活動(dòng)的外籍人士提供國(guó)際化的居家服務(wù)設(shè)施。 以上兩類(lèi)物業(yè)雖然都稱(chēng)為酒店式公寓，但是由于新建小戶型酒店式公寓絕大多數(shù)在產(chǎn)權(quán)分散出售后，并不是由高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司提供統(tǒng)一管理，并且大都還沒(méi)有交 房，承諾的服務(wù)兌現(xiàn)狀況未知。比酒店更進(jìn)一步的是，酒店式公寓由于長(zhǎng)租客比較多，更體現(xiàn)一種 家庭式服務(wù) ，例如 24 小時(shí)送餐、社區(qū)聚會(huì)、幼兒看護(hù)等等。 （ 2） 家庭式的居住布局 與傳統(tǒng)酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。 競(jìng)爭(zhēng)性分析 目前在高端租賃市場(chǎng)上，與酒店式公寓進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要包括高檔公寓、別墅和酒店等物業(yè)。 酒店式公寓及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)比較表 高檔公寓 別墅 酒店 酒店式公寓 商務(wù)性 娛樂(lè)性 居住性 經(jīng)濟(jì)性 上表中 表示某項(xiàng)性能最好或相對(duì)最便宜； 表示該項(xiàng)性能次之或較便宜， ， 表示該項(xiàng)性能更次之或經(jīng)濟(jì)性適中， 表示該項(xiàng)性能較弱或較為昂貴，而 表示基本不具備該項(xiàng)功能或最昂貴。它精心考慮常住客的需求，比傳統(tǒng)酒店提供更多的設(shè)施設(shè)備，如小廚房、立體音響系統(tǒng)、洗衣機(jī)和烘干機(jī)等。有些甚至還設(shè)置了金鑰匙 (注：委托服務(wù)， Concierge)和客房送餐服務(wù)。 （ 2） 與高檔酒店相比，酒店式公寓有價(jià)格優(yōu)勢(shì) 下表將高檔酒店式公寓與 5 星級(jí)酒店租價(jià)之間作比較 高檔酒店式公寓與 5 星級(jí)酒店價(jià)格對(duì)比表 酒店式公寓 5 星級(jí)酒店 房 價(jià) （ $/日） 平均面積 （ M2） 單價(jià) （ $/ ） 房 價(jià) （ $/日） 平均面積 （ M2） 單價(jià) （ $/） 上海 75 65 120 45 北京 100 75 110 45 從表中看出，相比高檔酒店，酒店式公寓不僅總價(jià)有優(yōu)勢(shì)，單位面積的租價(jià)更具競(jìng)爭(zhēng)力。而且不少酒店式公寓的設(shè)備更加家居化，精心考慮長(zhǎng)期住戶的需求，相比酒店，設(shè) 施更加完備，故其有一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，備受中短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。 酒店式公寓在居住功能上盡管比酒店有優(yōu)勢(shì)，可是與高檔公寓和別墅相比，居家氛圍淡（其私密性不能得到充分保證），且價(jià)格和物業(yè)管理費(fèi)也比高檔公寓高，并不適合長(zhǎng)期居住。從 2020 年 1 季度高端租賃市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，高檔公寓的平均租金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。 二、酒店式公寓市場(chǎng)狀況 [一 ] 酒店式公寓分類(lèi) 根據(jù)物業(yè)檔次劃分： 由于投資商不同，他們的財(cái)力和開(kāi)發(fā)理念不同，選擇的區(qū)域和進(jìn)入該行業(yè)的渠道不同，決定了不同檔次、不同類(lèi)型的酒店公寓，因此也滿足了不同市場(chǎng)的需求。它們號(hào)稱(chēng) 5 星級(jí)酒店公寓，房?jī)r(jià)也向 5 星級(jí)酒店看齊， 住客絕大部分是滬上跨國(guó)公司的中高層外籍管理者，以長(zhǎng)期租賃為主。此類(lèi)物業(yè)長(zhǎng)租短住皆宜，經(jīng)營(yíng)靈活，承上啟下。此類(lèi)物業(yè)與前兩類(lèi)相比，設(shè)施設(shè)備、家居裝飾較為簡(jiǎn)單、普通，他們滿足了一部分預(yù)算較低客人需求，也是市場(chǎng)不可或缺的組成部分。 從投資商盈利模式劃分： （ 1）全出租酒店公寓：前面提到的高檔型公寓基本都屬于這一類(lèi)，部分普通型如新黃浦酒店公寓也屬此類(lèi)型。此類(lèi)酒店式公寓一般由一個(gè)業(yè)主進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，管理較為單一，容易創(chuàng)品牌；但同時(shí)又具有資金回收期長(zhǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。發(fā)展商先賣(mài)掉一部分單元，收回一部分投資，再留一部分出租，這樣可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）產(chǎn)權(quán)式酒店公寓：產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商將物業(yè)的每個(gè)單元分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售，而投資者購(gòu)買(mǎi)時(shí)支付物業(yè)總值 40％的投資款，余款由開(kāi)發(fā)商或銀行提供按揭貸款。 對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，投資者一般不在酒店居住，而是將物業(yè)委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，或者自我出租，獲 取年度紅利。業(yè)主一般只需投入金額不多的首期，就可以不再投入，大約 10至 15年后取得完全產(chǎn)權(quán) ,之后投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)公寓按市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)給管理公司，或自行上市出售，經(jīng)營(yíng)有方的酒店式公寓通?？梢垣@得可觀的增值回報(bào)。 [二 ] 供需狀況 相對(duì)于每年 2020多萬(wàn)平方米的普通住宅供應(yīng)量，酒店式公寓的市場(chǎng)總量則要小得多（ 2020 年上海酒店式公寓的供 應(yīng)約 13 萬(wàn)平方米）。 19972020 年間，酒店式公寓的需求狀況比較平穩(wěn)，市場(chǎng)供大于求，表現(xiàn)相對(duì)低迷；到了 20 2020年需求量明顯加大，空置率也不斷下降，酒店式公寓表現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。上個(gè)世紀(jì) 90 年代末，受東南亞金融危機(jī)影響，一些住宅采用租賃的方式來(lái)加快資金回籠，致使 1998 年上市量驟增，當(dāng)年新增供應(yīng)量為2575 套，共 15 個(gè)樓盤(pán)。 2020 年，隨著市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，一批管理優(yōu)秀、設(shè)備精良的高品質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)始走俏租賃市場(chǎng)，形成了市場(chǎng)供應(yīng)的次高峰，當(dāng)年推向市場(chǎng)的共有 11 個(gè)樓盤(pán)，共計(jì) 1349 套單元。 近年開(kāi)發(fā)商考慮到酒店式公寓的市場(chǎng)總量和空置率等 情況，對(duì)酒店式公寓的開(kāi)發(fā)持謹(jǐn)慎態(tài)度，致使2020 年的供應(yīng)量不到 500 個(gè)單位。 2020 年一季度，徐匯區(qū)新推酒店式公寓徐家匯館，共 363 套。 （ 2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和出售現(xiàn)象 2020 年以來(lái)，越來(lái)越多的酒店式公寓出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和出售現(xiàn)象，酒店式公寓市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)以租賃為主體的營(yíng)銷(xiāo)模式，正逐漸發(fā)生變化 。酒店式公寓擁有良好的設(shè)施和經(jīng)營(yíng)狀況，現(xiàn)金流量穩(wěn)定，再加上隨著目前上海酒店式公寓需求量能的穩(wěn)步釋放，強(qiáng)勁的租金走勢(shì)使一些實(shí)力雄厚的公司表現(xiàn)出購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓的濃厚興趣。此類(lèi)轉(zhuǎn)讓的酒店式公寓擁有良好的投資前景，收購(gòu)者為極有實(shí)力公司。 酒店式公寓產(chǎn)權(quán)出售 產(chǎn)權(quán)出售型酒店式公寓的出現(xiàn)，主要是開(kāi)發(fā)商看好目前的房產(chǎn)銷(xiāo)售形勢(shì)，同時(shí)也為了規(guī)避日趨加劇的高端租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如果在當(dāng)時(shí)上市，或許連成本都難以收回，于是許多高檔房選擇以租代售的方式收回投資，這也是 90 年代后期酒店式公寓供應(yīng)量增長(zhǎng)較快的原因之一。 銷(xiāo)售市場(chǎng)形勢(shì)看好，高端租賃市場(chǎng)卻面臨越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。與酒店式公寓相比，位于高端租賃市場(chǎng)末端的高檔 公寓，競(jìng)爭(zhēng)力明顯增強(qiáng)。 出售產(chǎn)權(quán)套現(xiàn)的酒店式公寓，多是平均月租金在 1015 美元 /平方米和