【正文】 吉首） 、常荊高速（常德——湖北荊州）的交匯處，也是進出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。常德市位于華南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城——常德地震帶，屬中強地震活動區(qū)，但活動頻率較低。年平均降雨量 1373mm，全年主導(dǎo)風向北東北風（NNE） ，風速 ，歷年最大風速 22m/s，靜風頻率較高，歷年土壤最大凍結(jié)深度 20mm。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山） ，古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。目 錄第一篇 總論 .........................................................................................................................1 項目名稱及概況 ..............................................1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 ................................2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟指標 ......................................2 問題和建議 ..................................................3第二篇 項目提出的背景和建設(shè)意義 ....................................................................4 項目提出的背景 ..............................................4 ...............................................6第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 .........................................................................7 湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................8 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預(yù)測 .................................19 本酒店市場定位 .............................................20第四篇 項目總體規(guī)劃方案 .......................................................................................21 規(guī)劃設(shè)計理念 ...............................................21 總平面布局及酒店綜合體方案 .................................21 交通系統(tǒng) ...................................................22 景觀系統(tǒng) ...................................................23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) .........................................23 技術(shù)設(shè)計 ...................................................23第五篇 項 目實施進度計劃 .......................................................................................28 項目實施進度建議 ...........................................28 項目進度計劃表 .............................................28第六篇 投資估算與資金籌措 ..................................................................................29 投資估算表 .................................................29 資金籌措計劃 ...............................................29第七篇 投資收益與經(jīng)濟效益分析 .......................................................................31 銷售收入估算 ...............................................31 項目財務(wù)經(jīng)濟評價 ...........................................33 項目不確定性分析 ...........................................34第八篇 綜合評價與結(jié)論 ............................................................................................39第九篇 附件 .......................................................................................................................40常德市萬馬置業(yè)有限公司釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅可 行 性 研 究 報 告第一篇 總論 項目名稱及概況 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 項目概況本項目位于湖南常德市德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址） ，是一個風景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。項目占地 ，其中釣魚臺國際飯店占地 103畝，釣魚臺國際公寓占地 ，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已基本完成。氣象條件:常德屬亞熱帶濕潤氣候，平均氣溫 ，極端最高氣溫 度， 度。地質(zhì)條件:常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項目所在地為平原小面積山峰出露，工程尚未進行地質(zhì)勘探，參考相關(guān)地質(zhì)資料，地基土層很可能由第四系全新統(tǒng)（Q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫、卵石組成。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建工程可以按基本烈度七度抗震設(shè)防。供電、供水:常德已成為湖南最大的能源基地。常德水資源豐富，項目所在地有常德第二自來水廠，工業(yè)用水均價 ，服務(wù)業(yè)用水均價 。基地面積94408平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％。本項目公寓及住宅部分總占地面積約 畝，即 29570㎡ ，則可開發(fā)建設(shè)面積 30000㎡，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積：29570㎡，規(guī)劃凈用地面積:20699㎡，容積率： ，總建筑面積：30000㎡，1015 層小高層，道路面積：3000㎡，綠化面積： 5871㎡，戶型：公寓 80150㎡，二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)：1018 層小高層，層高 米，總高度小于 55 米。釣魚臺國際飯店總高約 ，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務(wù)金融于一體。本項目規(guī)劃沿乾明路正面為綠化廣場，面廣場布置為商務(wù)金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光水色、花草樹木互相輝映。財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%） （萬元） 　 動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 　 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 　 投資利潤率（%） 　 　 投資利稅率（%） 　 　上繳稅金（萬元） 根據(jù)上述指標，該項目經(jīng)濟財務(wù)評價可行。關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上需進一步細化和優(yōu)化。關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本項目進度同步實施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。第二篇 項目提出的背景和建設(shè)意義 項目提出的背景 常德市總體城市定位目標與戰(zhàn)略思想把常德建設(shè)成濱水生態(tài)園林城市。構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營造都市文化氛圍。到 2020年，基本實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關(guān)港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫鐵路專用線。（2）港口布局:取消大西門碼頭，重點發(fā)展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭。航空：桃花源機場配套設(shè)施建設(shè)，加強機場周圍環(huán)境的保護。其中江北城區(qū) 55萬，江南城區(qū) 15萬，德山開發(fā)區(qū) 15萬。 城市擴展與經(jīng)濟發(fā)展對人口增量的推動力按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗，在城市擴展及經(jīng)濟高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程加快，城市化水平的將不斷提高，在 2022～2022 年將出現(xiàn)人口較高的增長期，戶籍人口年增長量達 15000人,到 2022年，中心區(qū)人口達到 66萬，2020 年，達到 85100萬。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實現(xiàn)與鼎城的對接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。由此可知，常德五星級大酒店項目既處于一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點，又位于南北向主干道和沅江的交匯點，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢。因此，整體市政配套施工進度，將有利于常德五星級大酒店項目的開發(fā)與附加值的提高。以滿足那些經(jīng)濟條件較好，有較高消費要求的客人，因此本項目的建設(shè)很有必要。 促進城市建設(shè)、提高城市品位隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點、學校、集市必將形成，交通、購物、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將更為方便。第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀20世紀 90年代以來，湖南經(jīng)濟持續(xù)高速增長，取得了令人注目的經(jīng)濟成就， “八五”時期經(jīng)濟增長速度年均達 %“九五”時期經(jīng)濟增長速度年均達%,2022—2022年經(jīng)濟增長速度分別為 %、%、%，到 2022年湖南經(jīng)濟總量已達 。經(jīng)濟的高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費實現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測算分析，1997—2022 年間，GDP 總量由 ，增長，而同期各產(chǎn)品部門對能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)） 、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)） 、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)） 、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)） 、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）的消耗分別增長了 、 倍、 倍、 倍，各部門對資歷源消耗的增長大都快于經(jīng)濟總量的增長。根據(jù)常德統(tǒng)計局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為,平均每戶就業(yè)人數(shù)為 ，就業(yè)負擔系數(shù)為 。從我們對常德居民的隨機取樣看，家庭月收入在 8002022元的占了 68%，超過三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。家庭收入在 6000元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費目標。另從食品支出分析,2022 年人平食品支出為 元,占人平消費性支出的 %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù) 3040％為寬裕,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于 2022年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。其中山區(qū)(山地、丘陵、崗地)面積 9879．82 平方公里，占全市總面積的 %；平原面積 ，占全市總面積的 %；水面面積 ，占全市總面積的 %。常德市以石長鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運輸體系。枝柳鐵路縱跨 3縣，石長鐵路橫連枝柳線，對接京廣線路。桃花源機場距市區(qū) 13公里，為國家標準 4C級機場，可泊波音 737等大型飛機，相繼開通廣州、深圳、?？凇⒈本┑群骄€。2022 年城市人均收入 1078元/月，旅游收入 21億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場基礎(chǔ)。 常德市旅游對當?shù)亟?jīng)濟的貢獻率低于全國 6%的水平，也低于湖南全省 %的水平，旅游收入的增長速度也低于全國 %，湖南省 %的水平。2022 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對入境旅游者欠缺吸引力。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。B、對高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大通過對常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的 30%以上。C、商務(wù)和會議客源增大隨著常德成功舉辦了一系列的展覽會和交易會，為常德市帶來了大量的商務(wù)客源，在展銷會期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了 90%的入住率。 常德市主要酒店調(diào)查分析我們首先對常德市旅游住宿市場狀況進行一個詳細的分析。酒店檔次 四星級酒店 三星級酒店 二星級酒店數(shù)量 2 4 9華天大酒店芙