【正文】 吉首） 、常荊高速（常德——湖北荊州）的交匯處，也是進出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。常德市位于華南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城——常德地震帶，屬中強地震活動區(qū)，但活動頻率較低。年平均降雨量 1373mm，全年主導風向北東北風（NNE） ，風速 ，歷年最大風速 22m/s，靜風頻率較高，歷年土壤最大凍結深度 20mm。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山） ，古木參天，四季常青，園內有遠近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。目 錄第一篇 總論 .........................................................................................................................1 項目名稱及概況 ..............................................1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設想 ................................2 研究結論與主要經(jīng)濟指標 ......................................2 問題和建議 ..................................................3第二篇 項目提出的背景和建設意義 ....................................................................4 項目提出的背景 ..............................................4 ...............................................6第三篇 市場調查分析與市場定位 .........................................................................7 湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................8 客源調查分析與市場規(guī)模預測 .................................19 本酒店市場定位 .............................................20第四篇 項目總體規(guī)劃方案 .......................................................................................21 規(guī)劃設計理念 ...............................................21 總平面布局及酒店綜合體方案 .................................21 交通系統(tǒng) ...................................................22 景觀系統(tǒng) ...................................................23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) .........................................23 技術設計 ...................................................23第五篇 項 目實施進度計劃 .......................................................................................28 項目實施進度建議 ...........................................28 項目進度計劃表 .............................................28第六篇 投資估算與資金籌措 ..................................................................................29 投資估算表 .................................................29 資金籌措計劃 ...............................................29第七篇 投資收益與經(jīng)濟效益分析 .......................................................................31 銷售收入估算 ...............................................31 項目財務經(jīng)濟評價 ...........................................33 項目不確定性分析 ...........................................34第八篇 綜合評價與結論 ............................................................................................39第九篇 附件 .......................................................................................................................40常德市萬馬置業(yè)有限公司釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅可 行 性 研 究 報 告第一篇 總論 項目名稱及概況 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 項目概況本項目位于湖南常德市德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址） ，是一個風景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。項目占地 ，其中釣魚臺國際飯店占地 103畝，釣魚臺國際公寓占地 ，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已基本完成。氣象條件:常德屬亞熱帶濕潤氣候，平均氣溫 ，極端最高氣溫 度， 度。地質條件:常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項目所在地為平原小面積山峰出露，工程尚未進行地質勘探，參考相關地質資料，地基土層很可能由第四系全新統(tǒng)（Q4）雜填土，粉質粘土、粉土、圓礫、卵石組成。根據(jù)有關規(guī)定，擬建工程可以按基本烈度七度抗震設防。供電、供水:常德已成為湖南最大的能源基地。常德水資源豐富，項目所在地有常德第二自來水廠，工業(yè)用水均價 ，服務業(yè)用水均價 ?；孛娣e94408平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％。本項目公寓及住宅部分總占地面積約 畝，即 29570㎡ ，則可開發(fā)建設面積 30000㎡，用地性質：商住樓，總用地面積：29570㎡，規(guī)劃凈用地面積:20699㎡，容積率： ，總建筑面積：30000㎡，1015 層小高層，道路面積：3000㎡，綠化面積： 5871㎡，戶型：公寓 80150㎡，二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)：1018 層小高層，層高 米，總高度小于 55 米。釣魚臺國際飯店總高約 ，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務金融于一體。本項目規(guī)劃沿乾明路正面為綠化廣場，面廣場布置為商務金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光水色、花草樹木互相輝映。財務凈現(xiàn)值（I=12%） （萬元） 　 動態(tài)投資回收期（含建設期） 　 靜態(tài)投資回收期（含建設期） 　 投資利潤率（%） 　 　 投資利稅率（%） 　 　上繳稅金（萬元） 根據(jù)上述指標，該項目經(jīng)濟財務評價可行。關于總體規(guī)劃：因編制時，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎上需進一步細化和優(yōu)化。關于基礎設施：本項目周邊的市政基礎設施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務必與本項目進度同步實施，還有水利設施也務必同期規(guī)劃施工。第二篇 項目提出的背景和建設意義 項目提出的背景 常德市總體城市定位目標與戰(zhàn)略思想把常德建設成濱水生態(tài)園林城市。構筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營造都市文化氛圍。到 2020年，基本實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境協(xié)調發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫鐵路專用線。（2）港口布局:取消大西門碼頭，重點發(fā)展鹽關港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭。航空：桃花源機場配套設施建設，加強機場周圍環(huán)境的保護。其中江北城區(qū) 55萬，江南城區(qū) 15萬，德山開發(fā)區(qū) 15萬。 城市擴展與經(jīng)濟發(fā)展對人口增量的推動力按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗，在城市擴展及經(jīng)濟高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺及交通網(wǎng)絡的構建，以及常德經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程加快，城市化水平的將不斷提高，在 2022～2022 年將出現(xiàn)人口較高的增長期，戶籍人口年增長量達 15000人,到 2022年，中心區(qū)人口達到 66萬，2020 年，達到 85100萬。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級城鎮(zhèn)體系構筑軸帶向東西向發(fā)展，實現(xiàn)與鼎城的對接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。由此可知，常德五星級大酒店項目既處于一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點，又位于南北向主干道和沅江的交匯點，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢。因此，整體市政配套施工進度，將有利于常德五星級大酒店項目的開發(fā)與附加值的提高。以滿足那些經(jīng)濟條件較好，有較高消費要求的客人，因此本項目的建設很有必要。 促進城市建設、提高城市品位隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點、學校、集市必將形成，交通、購物、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將更為方便。第三篇 市場調查分析與市場定位 湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀20世紀 90年代以來，湖南經(jīng)濟持續(xù)高速增長，取得了令人注目的經(jīng)濟成就， “八五”時期經(jīng)濟增長速度年均達 %“九五”時期經(jīng)濟增長速度年均達%,2022—2022年經(jīng)濟增長速度分別為 %、%、%，到 2022年湖南經(jīng)濟總量已達 。經(jīng)濟的高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費實現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測算分析，1997—2022 年間，GDP 總量由 ，增長，而同期各產(chǎn)品部門對能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)） 、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)） 、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)） 、電力（電力的生產(chǎn)和供應業(yè)） 、水資源（水的生產(chǎn)和供應業(yè)）的消耗分別增長了 、 倍、 倍、 倍，各部門對資歷源消耗的增長大都快于經(jīng)濟總量的增長。根據(jù)常德統(tǒng)計局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為,平均每戶就業(yè)人數(shù)為 ，就業(yè)負擔系數(shù)為 。從我們對常德居民的隨機取樣看，家庭月收入在 8002022元的占了 68%，超過三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。家庭收入在 6000元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級公寓等高檔物業(yè)的主導消費目標。另從食品支出分析,2022 年人平食品支出為 元,占人平消費性支出的 %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù) 3040％為寬裕,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于 2022年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。其中山區(qū)(山地、丘陵、崗地)面積 9879．82 平方公里，占全市總面積的 %；平原面積 ，占全市總面積的 %；水面面積 ，占全市總面積的 %。常德市以石長鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運輸體系。枝柳鐵路縱跨 3縣，石長鐵路橫連枝柳線，對接京廣線路。桃花源機場距市區(qū) 13公里，為國家標準 4C級機場，可泊波音 737等大型飛機，相繼開通廣州、深圳、?？?、北京等航線。2022 年城市人均收入 1078元/月，旅游收入 21億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場基礎。 常德市旅游對當?shù)亟?jīng)濟的貢獻率低于全國 6%的水平，也低于湖南全省 %的水平，旅游收入的增長速度也低于全國 %，湖南省 %的水平。2022 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其入境旅游設施、服務質量都對入境旅游者欠缺吸引力。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設置條件需從功能上加以完善配套，服務水平、服務質量要提高水平和吸引力。B、對高檔次的旅游住宿接待設施需求逐漸增大通過對常德市旅游住宿接待設施的一個調查表明，常德市旅游住宿接待設施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設施開房數(shù)的 30%以上。C、商務和會議客源增大隨著常德成功舉辦了一系列的展覽會和交易會，為常德市帶來了大量的商務客源，在展銷會期間常德的旅游住宿接待設施保持了 90%的入住率。 常德市主要酒店調查分析我們首先對常德市旅游住宿市場狀況進行一個詳細的分析。酒店檔次 四星級酒店 三星級酒店 二星級酒店數(shù)量 2 4 9華天大酒店芙