【正文】 源增大。大酒店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī)模所帶來的火旺人氣也更體現(xiàn)出了民眾對于愛熱鬧的消費心理體現(xiàn)。一般來講，一個地區(qū)較富裕的人群站當?shù)乇壤?22%，假如其中 30%入住五星級酒店 ，常德市約每年有 10萬人入住,加上外來入住者,每年約有 16萬人入住。功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級酒店，滿足高級別客人的服務需求，引領常德的酒店、休閑以及健康娛樂消費市場。 可持續(xù)發(fā)展： 充分考慮不同建設時期的用地價值變化和建設的規(guī)模效應，對分期開發(fā)計劃的實施次序給予科學的安排。 用地西北為常德十景之一“德山古韻” ，應考慮建筑與其的關(guān)系以及借景作用。 整個地段順地勢被分為 、 三個不同高度的平臺，分別設置了高級住宅區(qū)、酒店綜合體、超豪華客房等不同的功能，形成了三個形態(tài)各異，功能不同的院落，并用一條景觀軸線將其聯(lián)結(jié)。 酒店綜合體方案酒店主體高 ，地下兩層，地上 27層，建筑面積 70625平米，共500套客房，配置有餐飲中心、會議中心、娛樂中心、商業(yè)、及酒店辦公輔助設施。 交通系統(tǒng)基地南側(cè)的城市干道乾明路以及沅江的水上交通是本區(qū)域與其他區(qū)域間良好交通的有力保證。方案充分利用沅江極為優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢，沿江形成多個觀江小廣場，以自然步道連接，創(chuàng)造了充滿活力的濱江親水休閑區(qū)。設立 600M179。生活給水系統(tǒng)分為三個區(qū)。4) 熱水用水量：酒店客房按 200L/人 d考慮，其它人員按 50L/人 d考慮，生活熱水日用量估計 200M179。糞便污水由管道及檢查井收集后經(jīng)化糞池處理，動力自流排至市污水管。酒店地下一層設立一座高低壓變配電室，電源由市區(qū)兩座變電站分別引來二路10KV的電源，一用一備。所有供消防、報警、消防電梯等動力配電，按一級負荷考慮，實行雙電源供電。在地下室、大廳、樓梯間、消防前室、走道、電力設備房等重要場所設置應急照明，出口指示燈及疏散指示燈。利用自然基礎接地，在本酒店 20米高以上，每隔 3層作一個閉合的均壓環(huán)，防側(cè)擊雷。 暖通系統(tǒng)及通風系統(tǒng)從節(jié)約能源考慮，采用循環(huán)水及補充水系統(tǒng)，保障冷、暖空調(diào)系統(tǒng)的正常工作。．3 通風系統(tǒng)本酒店根據(jù)各空間的功能不同，采用自然通風和機械通風兩種方式。有線電視信號從當?shù)赜芯€電視網(wǎng)接入，寬帶上網(wǎng)從當?shù)仉娦欧仗峁┥探尤隝nter；酒店管理系統(tǒng)負責酒店商務的日常工作處理，客人來了可以快速開房，客人在住期間提供優(yōu)質(zhì)、舒適、便捷的五星級服務，客人離開可以快速結(jié)帳；酒店辦公自動化系統(tǒng)為酒店日常的經(jīng)營管理助力，加強酒店日常管理工作的自動化。包括 3小時的室內(nèi)消火栓用水量及 1小時的自動噴水滅火用水量。室內(nèi)消火栓，采用臨時高壓系統(tǒng)，在地下水泵房內(nèi)設消火栓泵兩臺（一用一備） 。 （略）水噴霧系統(tǒng)。本工程采用智能型二總線火災自動報警系統(tǒng)負責各建筑物的火災自動報警及聯(lián)動控制。第五篇 項目實施進度計劃 項目實施進度建議2022年 810月完成全部可行性論證，公司融資意向基本完成。2022年 110月完成全部裝飾裝修及附屬設施。 第七篇 投資收益與經(jīng)濟效益分析 銷售收入估算本項目工程 占地面積 ，總建筑面積 70625平方米。 銷售價格通過對常德市房地產(chǎn)市場情況進行調(diào)查分析研究，并按市場比較法推算確定本項目出售、出租價格及客房價格。 銷售收入按以上原則估算各期收入，從 2022年開始預售，至 2022年底銷售完畢，并按第一年 50%，第二年 30%，第三年銷售完畢估算，預計項目完成后總銷售收入為 。 項目財務經(jīng)濟評價 基本前提與說明（1） 水、電及各項物料消耗參照類似旅游區(qū)消耗指標及常德市現(xiàn)行價格計算。（4） 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按 15年進行攤銷，每年攤銷額為 。（7） 經(jīng)營收入及稅金經(jīng)營收入項目包括產(chǎn)權(quán)酒店銷售收入、反租房營業(yè)收入、餐飲娛樂商業(yè)設施的租賃收入。企業(yè)所得稅率按 33%計算。財務凈現(xiàn)值（I=12%） （萬元） 　 動態(tài)投資回收期（含建設期） 　 靜態(tài)投資回收期（含建設期） 　 投資利潤率（%） 　 　 投資利稅率（%） 　 　上繳稅金（萬元） 營業(yè)收入與營業(yè)稅金（表 1） 固定資產(chǎn)折舊估算表（表 2） 總成本費用表（表 3） 損益表（表 4） 全部資金財務現(xiàn)金流量表（表 5） 財務經(jīng)濟評價指標（表 5）(以上表見附表) 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析由于本項目組成較為復雜，酒店客房產(chǎn)權(quán)出售，再以每年 10%的回報反租經(jīng)營；酒店餐飲、娛樂等擬外租經(jīng)營，故做盈虧平衡分析時有如下基本假設：假設一：項目銷售率、出租率同比變動。盈虧平衡圖如下：（千萬元）銷售 60收入 50 40 BEP 30 20 10 1 2 3 5 6 銷售量（萬平方米）盈虧平衡圖 敏感性分析本項目敏感性分析按單一因素變化進行分析，影響因素主要分析了銷售收入影響、出租（包括客房）影響、固定資產(chǎn)投資成本影響，如下： 凈現(xiàn)值變化率 經(jīng)營狀況敏感度 成本敏感度 產(chǎn)權(quán)銷售敏感度 10% 5% 因子變化率 15% 10% 5% 5% 10% 15% 5% 10%15% 20%敏感性分析示意圖影響因素 因素異動 %財務凈現(xiàn)值 萬元變動后/變動前凈現(xiàn)值異動 %5 銷售收入10 5 （經(jīng)營狀況） 10 5 3209．2/ 固定投資成本10 3051/ 棕上，銷售收入、經(jīng)營狀況（出租收入） 、固定資產(chǎn)投資成本對本項目經(jīng)濟效益影響的大小順序依次是： 經(jīng)營狀況（出租收入） ； 銷售收入；固定資產(chǎn)投資成本。建議本項目盡快立項實施。公司單擊此處輸入文字。公司單擊此處輸入文字。第八篇 綜合評價與結(jié)論通過以上對本項目技術(shù)及國民經(jīng)濟和財務效益計算分析結(jié)論表明，投資開發(fā)釣魚臺國際飯店（暫定名）項目，經(jīng)濟技術(shù)上是可行的，各項經(jīng)濟財務指標也均符合國家酒店旅游業(yè)項目建設的有關(guān)標準。根據(jù)《總成本費用表》 （表 3） ，本方案基準投資回收期內(nèi)(10 年)固定成本總數(shù)為 ，可變成本總額為 ，預計營業(yè)總收入為63811萬元。企業(yè)每年從所得稅后利潤是提 10%盈余公積金，各年度未分配利潤見附表4。各年收入見附表 1。（6） 成本估算由于折舊費是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計算，并且利息支出列入費用，故總成本費用各年度不是一個常數(shù)，平均年總本費用見附表，年經(jīng)營成本平均為 。 （見附表 2）（3） 職工年平均工資按人，年 9600元計算，包括各種工資性補貼。 ） 經(jīng)營期年客房營業(yè)收入假設客房入住率年均為 70%，年經(jīng)營日為 360天計算，得35050070%360天=44，100，000 元。租賃價約為 25元/ 平方米；F 區(qū)二至六層總計面積約 17000 平方米，目前已全部租賃做家具博覽中心，年租金為 450萬。其中客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂、會議中心和酒店輔助面積外考慮出租。 項目進度計劃表第六篇 投資估算與資金籌措 投資估算表估算依據(jù)：依據(jù)本項目設計方案確定的建設規(guī)模；依據(jù)國家建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 ；依據(jù)萬馬公司與政府簽訂的項目開發(fā)協(xié)議及會議紀要；參照本地區(qū)同類型房地產(chǎn)開發(fā)已完工項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)；總投資 23680萬元，估算表附后。2022年 1012月完成場地平整，建筑設計基本完成。從節(jié)約型社會理念考慮，本酒店盡量采用環(huán)保、節(jié)能的設備和器具。按《建筑滅火器設計規(guī)范》 （GBJ 14090）布置滅火器。在室外設置多臺水泵接合器與室內(nèi)管網(wǎng)接通，供城市消防車加壓之用。沿建筑周邊均勻布置室外消火栓，間距不大于 120M。消防用水量：室外消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：40L/S自動噴水滅火系統(tǒng)：30L/S消防給水及儲水量：從市政給水管網(wǎng)不同管段上引入兩根 DN200給水管，開成環(huán)網(wǎng)，供應酒店的生活及消防用水。戰(zhàn)時或火災時，該系統(tǒng)通風加壓送風起到防排煙作用。．2 空調(diào)風系統(tǒng)本酒店采用三種空調(diào)送風形式：大空調(diào)場所采用柜式空調(diào)機組，低走單風道集中送回風方式，送風采用散流器頂送各雙層百葉風口側(cè)送方式，回風采用格柵風口頂部回風或側(cè)墻回風。防雷、電力及其它弱電系統(tǒng)共用接地裝置，接地電阻小于 1歐姆。亮泛照明系統(tǒng)用電容量考慮為 1000KW，保障節(jié)假日及重大商務活動本酒店的亮泛照明。建筑物照度按《建筑照明設計標準》進行設計。本酒店用電負荷按 6000KW考慮。 電氣照明系統(tǒng)。 排水系統(tǒng)排水體制，采用雨水、污水分流制。綠化澆灑道路用水和冷卻塔補水、游泳池補水由市政管網(wǎng)直接供水。的不銹鋼生活水箱保證酒店的生活用水。 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng)方案合理利用當?shù)亓己玫木G化植被及生態(tài)條件，梳狀綠化與建筑群緊密契合，結(jié)合沿江的條狀綠化，創(chuàng)造出舒適宜人的生活環(huán)境擯棄傳統(tǒng)規(guī)劃中房子圍合綠地的單調(diào)模式，提出“公園中的建筑”的開放式結(jié)構(gòu)概念，將各類建筑與環(huán)境相結(jié)合，使得建筑如同從自然中生長出來一樣。 區(qū)域內(nèi)利用地形將大多數(shù)停車設置在地下，大量引入步行交通，除保證了商業(yè)娛樂必要的人氣，同時也使得人們有更多的視角觀賞江景，有更多的機會親近自然。所有餐飲面向江面展開，使得來賓享受美食的同時也獲得了良好的視覺享受。所有商業(yè)空間均沿江設置，對江面開放，結(jié)合臨江大面積的開放休閑空間，形成了不同高度上的多個休閑娛樂平臺，從而將商業(yè)從室內(nèi)引向了室外，創(chuàng)造了多元化的商業(yè)娛樂空間。 規(guī)劃概念借鑒造船上的概念，充分利用了地形高差，先用多層不同標高的“甲板”作為各種功能的載體，再用各類不同性質(zhì)的交通及活動場地加以連接并最終將其熔鑄為一個“超級平面” ，使得整個地段成為沅江岸邊一艘超級游輪。用地中部地勢較緩，建設及景觀條件最佳。第四篇 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設計理念 規(guī)劃原則尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。從客房入住率考慮，假設本酒店為 500間，故每年需 12萬人左右即能滿足設計要求。常德市區(qū)的年人均收入 ，人口 60多萬。本穩(wěn)定.常德市民除了“愛消費” 、 “敢消費”外，還“想消費” ， “愛熱鬧” ，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費。各家酒店將消費水平確定地 200—350(元/人次)的范圍內(nèi)也主要是針對這部分消費群體。加之，健康與自然的概念逐漸深入人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運動的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費者休閑娛樂的重要組成部分。E、運動休閑初露苗頭，但缺乏設施配套，條件有限常德市休閑娛樂市場已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場所，這證明常德市市場有體育休閑的需求。隨著時間的推移，人們對娛樂生活將會呈現(xiàn)多元化的需求，對健康、運動等保健性項目，將會逐步增強。再者與管理與服務水平也有關(guān)系。如果市場上能夠出現(xiàn)重特色、有獨特文化品位的休閑場所，在市場上必將異軍突起，形成強大的競爭優(yōu)勢。B、特色不鮮明、缺乏文化品位常德市現(xiàn)有的康體娛樂項目，在經(jīng)營上均沒有形成自身的特色。但是，隨著收入的提高和娛樂市場不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進來，定會給娛樂市場帶來一個更大的客源空間?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項目非?；鸨＃?）第二類（休閑類）以上列表中所述幾家茶藝場所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對這些項目比較熱愛。普遍的上座率均在 50%—60%。第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營較好，生意紅火的場所，如 KTV就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場有百家劇場、芙蓉劇場，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽光臺球俱樂部。這恰恰證明了社會在進步