【正文】 單擊此處輸入文字。假設(shè)二：交易價(jià)格，交易價(jià)格為研究期內(nèi)總收入/租售面積之和。按照項(xiàng)目變化，試營(yíng)業(yè)年按正常收入的 60%計(jì)算。（2） 固定資產(chǎn)采用平均年限法分類進(jìn)行折舊，預(yù)備費(fèi)按比例分?jǐn)偟礁髡叟f類別中。主要樓盤出售、出租價(jià)格樓盤名稱 產(chǎn)品定位 建筑面積 價(jià)格 銷售情況金鉆廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)商鋪公寓 88000 7500/20220出售出租%銅鑼灣廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)商鋪酒店 29990 4800/20220 商鋪 40%得利紫荊酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 180間 3688 剩約 10間匯美家居廣場(chǎng) 商住12層約 8000平米500012022金鉆廣場(chǎng)寫字樓投放現(xiàn)狀：寫字樓在 G區(qū)二、三層共計(jì) 209間左右，每間平均分隔面積約為 30—40 平方米。2022年 712月完成酒店?duì)I業(yè)準(zhǔn)備工作，2022 年元月 1日試營(yíng)業(yè)。消防控制中心設(shè)在酒店地下一層，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制器、消防電話及消防廣播柜。消火栓箱設(shè)有消防按鈕可直接啟動(dòng)消防泵。．1 消防給水系統(tǒng)本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 空調(diào)冷熱源考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負(fù)荷特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，從節(jié)能和方便運(yùn)行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷熱源采用直燃式溴化理冷溫水機(jī)組，以保障酒店的冷熱源的用量。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充電電池相結(jié)合的方式供電。另設(shè)置一組約 600KW的柴油發(fā)電機(jī)組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設(shè)施的一級(jí)負(fù)荷供電用。5) 熱水供應(yīng)方式：在地下室設(shè)置兩臺(tái)熱水鍋爐，水溫為 60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃?xì)?、用電，根?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際環(huán)境況而定。地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水，同時(shí)設(shè)立 200M179。方案設(shè)計(jì)中，在基地內(nèi)通過(guò)臨江設(shè)置的主干道及西側(cè)的原有道路通過(guò)盡端創(chuàng)造性的以地下停車場(chǎng)作為連接，同時(shí)結(jié)合中部連接路在場(chǎng)地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。以居中的酒店綜合體為支點(diǎn)，擔(dān)起兩頭不同性質(zhì)的使用空間，形成整體上的平衡，同時(shí)借助融匯其中的娛樂(lè)及商業(yè)將其熔鑄為一個(gè)完備的整體。 用地分析建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復(fù)雜，高差變化較多。按預(yù)測(cè)模型：Y=N*（1+r） t Y：旅客規(guī)模，N：基數(shù)，r 為增長(zhǎng)率，t：時(shí)間本項(xiàng)目旅客規(guī)模預(yù)測(cè)表Y（萬(wàn)人）序號(hào) r2022年 2022年 2022年1 5% 16 19．4 24．82 10% 16 23．4 37．7根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從高速增長(zhǎng)，然后增長(zhǎng)趨于緩慢，故項(xiàng)目建成時(shí)，市場(chǎng)總量約 16萬(wàn)人/年，然后基本穩(wěn)定在 2325萬(wàn)人/年。預(yù)測(cè)假設(shè):1. 釣魚臺(tái)國(guó)際飯店為現(xiàn)實(shí)五星級(jí)酒店。雖然價(jià)格便宜，但缺乏核心的競(jìng)爭(zhēng)力。缺乏集多種娛樂(lè)項(xiàng)目為一體的綜合性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒(méi)有體現(xiàn)自己的獨(dú)特風(fēng)格。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會(huì)逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來(lái)看，康體娛樂(lè)項(xiàng)目難以參與過(guò)多，故大多工薪階層人士對(duì)娛樂(lè)市場(chǎng)在持觀望態(tài)度。另外，對(duì)那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂(lè)場(chǎng)所有所偏好。經(jīng)營(yíng)規(guī)模及上座率分析第一類 娛樂(lè)類場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率九重天歌廳 KTV 36間 95%金碧輝煌歌廳 KTV 40間 90%天上人間歌廳 KTV 43間 90%金色年華歌廳 KTV 60間 95%百家劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 86%芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 72%第二類 休閑類場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱規(guī)模（茶位數(shù)）上座率紅珊瑚茶館 茶藝 200 85%熱帶雨林茶館 茶藝 200 95%米蘿咖啡 茶藝 150 90%第三類 健身類場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98%華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96%陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部 臺(tái)球 15 95%金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 24 55%（1）第一類（娛樂(lè)類）常德市 KTV大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計(jì)數(shù)十家。 常德市康體娛樂(lè)分析在各娛樂(lè)項(xiàng)目當(dāng)中較為市民喜愛(ài)的有 KTV包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。3）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢(shì)從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。 營(yíng)業(yè)構(gòu)成縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級(jí)酒店的營(yíng)業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。 常德市主要酒店調(diào)查分析我們首先對(duì)常德市旅游住宿市場(chǎng)狀況進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的分析。2022 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長(zhǎng) 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對(duì)入境旅游者欠缺吸引力。枝柳鐵路縱跨 3縣，石長(zhǎng)鐵路橫連枝柳線，對(duì)接京廣線路。家庭收入在 6000元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級(jí)公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)目標(biāo)。第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀20世紀(jì) 90年代以來(lái)，湖南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，取得了令人注目的經(jīng)濟(jì)成就， “八五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá) %“九五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá)%,2022—2022年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度分別為 %、%、%，到 2022年湖南經(jīng)濟(jì)總量已達(dá) 。由此可知，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目既處于一級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點(diǎn)，又位于南北向主干道和沅江的交匯點(diǎn)，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。航空：桃花源機(jī)場(chǎng)配套設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)機(jī)場(chǎng)周圍環(huán)境的保護(hù)。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開(kāi)發(fā)區(qū)。關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項(xiàng)目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已列入德山總體規(guī)劃，建議開(kāi)發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本項(xiàng)目進(jìn)度同步實(shí)施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。釣魚臺(tái)國(guó)際飯店總高約 ，具客房、美食、康體、娛樂(lè)休閑及商務(wù)金融于一體。供電、供水:常德已成為湖南最大的能源基地。項(xiàng)目占地 ，其中釣魚臺(tái)國(guó)際飯店占地 103畝，釣魚臺(tái)國(guó)際公寓占地 ，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場(chǎng)地拆遷已基本完成。常德市位于華南地震區(qū)長(zhǎng)江中、下游地震亞區(qū)的麻城——常德地震帶，屬中強(qiáng)地震活動(dòng)區(qū)，但活動(dòng)頻率較低。總投資約23680萬(wàn)元，建設(shè)期 2022年 11月至 2022年 11月。 問(wèn)題和建議關(guān)于項(xiàng)目名稱：“釣魚臺(tái)國(guó)際飯店”為項(xiàng)目暫定名稱，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)需進(jìn)一步優(yōu)化。進(jìn)一步增強(qiáng)常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。水路：（1）通行 500噸級(jí)的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級(jí)航道。 德山城市發(fā)展對(duì)酒店服務(wù)的要求德山開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。本項(xiàng)目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。常德人均可支配收入為 元。常德是一個(gè)歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市” 、 “全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市”的稱號(hào)，還是湖南省唯一的“省級(jí)園林城市”和省 “文明城市” ，現(xiàn)在正爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家園林城市”和“國(guó)家交通管理模范城市” ，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢(shì)。隨著常德市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費(fèi)時(shí)尚，60 萬(wàn)常德市民具有龐大的旅游市場(chǎng)消費(fèi)力。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%。而屬于高級(jí)別的五星級(jí)酒店，在整個(gè)常德市來(lái)講，仍然是個(gè)空白。 （如圖所示）價(jià)格酒店名稱 星級(jí)客房數(shù) 標(biāo)價(jià) 優(yōu)惠 協(xié)議出租率備注華天大酒店 四 218 358+15% 328 25885%以上旺季時(shí)滿員芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時(shí)滿員華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時(shí)滿員金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時(shí)滿員八百里酒店 三 95 308 228 200 70%宏大賓館 三 110 298 238 200 50%從以上星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來(lái)看，在常德市高星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點(diǎn)：一個(gè)是量的增加：另一個(gè)是質(zhì)的提高。常德是個(gè)旅游資源極為豐富的城市。而這恰恰是目前中國(guó)旅游發(fā)展的重要趨勢(shì)。這恰恰證明了社會(huì)在進(jìn)步，需求在提高。第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對(duì)這些項(xiàng)目比較熱愛(ài)?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項(xiàng)目非?；鸨、特色不鮮明、缺乏文化品位常德市現(xiàn)有的康體娛樂(lè)項(xiàng)目，在經(jīng)營(yíng)上均沒(méi)有形成自身的特色。再者與管理與服務(wù)水平也有關(guān)系。E、運(yùn)動(dòng)休閑初露苗頭，但缺乏設(shè)施配套，條件有限常德市休閑娛樂(lè)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場(chǎng)所，這證明常德市市場(chǎng)有體育休閑的需求。各家酒店將消費(fèi)水平確定地 200—350(元/人次)的范圍內(nèi)也主要是針對(duì)這部分消費(fèi)群體。常德市區(qū)的年人均收入 ，人口 60多萬(wàn)。第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃原則尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對(duì)原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。 規(guī)劃概念借鑒造船上的概念，充分利用了地形高差，先用多層不同標(biāo)高的“甲板”作為各種功能的載體，再用各類不同性質(zhì)的交通及活動(dòng)場(chǎng)地加以連接并最終將其熔鑄為一個(gè)“超級(jí)平面” ，使得整個(gè)地段成為沅江岸邊一艘超級(jí)游輪。所有餐飲面向江面展開(kāi)，使得來(lái)賓享受美食的同時(shí)也獲得了良好的視覺(jué)享受。 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng)方案合理利用當(dāng)?shù)亓己玫木G化植被及生態(tài)條件，梳狀綠化與建筑群緊密契合，結(jié)合沿江的條狀綠化，創(chuàng)造出舒適宜人的生活環(huán)境擯棄傳統(tǒng)規(guī)劃中房子圍合綠地的單調(diào)模式，提出“公園中的建筑”的開(kāi)放式結(jié)構(gòu)概念，將各類建筑與環(huán)境相結(jié)合，使得建筑如同從自然中生長(zhǎng)出來(lái)一樣。綠化澆灑道路用水和冷卻塔補(bǔ)水、游泳池補(bǔ)水由市政管網(wǎng)直接供水。 電氣照明系統(tǒng)。建筑物照度按《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計(jì)。防雷、電力及其它弱電系統(tǒng)共用接地裝置，接地電阻小于 1歐姆。戰(zhàn)時(shí)或火災(zāi)時(shí)，該系統(tǒng)通風(fēng)加壓送風(fēng)起到防排煙作用。沿建筑周邊均勻布置室外消火栓，間距不大于 120M。按《建筑滅火器設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GBJ 14090）布置滅火器。2022年 1012月完成場(chǎng)地平整，建筑設(shè)計(jì)基本完成。其中客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，其他建筑除大堂、會(huì)議中心和酒店輔助面積外考慮出租。 ） 經(jīng)營(yíng)期年客房營(yíng)業(yè)收入假設(shè)客房入住率年均為 70%，年經(jīng)營(yíng)日為 360天計(jì)算，得35050070%360天=44，100，000 元。（6） 成本估算由于折舊費(fèi)是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計(jì)算，并且利息支出列入費(fèi)用，故總成本費(fèi)用各年度不是一個(gè)常數(shù)，平均年總本費(fèi)用見(jiàn)附表，年經(jīng)營(yíng)成本平均為 。企業(yè)每年從所得稅后利潤(rùn)是提 10%盈余公積金，各年度未分配利潤(rùn)見(jiàn)附表4。第八篇 綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論通過(guò)以上對(duì)本項(xiàng)目技術(shù)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)效益計(jì)算分析結(jié)論表明，投資開(kāi)發(fā)釣魚臺(tái)國(guó)際飯店（暫定名）項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)技術(shù)上是可行的，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)也均符合國(guó)家酒店旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。公司單擊此處輸入文字。盈虧平衡圖如下：（千萬(wàn)元）銷售 60收入 50 40 BEP 30 20 10 1 2 3 5 6 銷售量（萬(wàn)平方米）盈虧平衡圖 敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析按單一因素變化進(jìn)行分析，影響因素主要分析了銷售收入影響、出租（包括客房）影響、固定資產(chǎn)投資成本影響，如下： 凈現(xiàn)值變化率 經(jīng)營(yíng)狀況敏感度 成本敏感度 產(chǎn)權(quán)銷售敏感度 10% 5% 因子變化率 15% 10% 5% 5% 10% 15% 5% 10%15%