【正文】 蓉大酒店華都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大賓館桃林迎賓館芷園賓館華云賓館金葉賓館凱利大酒店星宇大酒店金宇宙大酒店交通賓館朗州賓館 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。 中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占 40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級(jí)別的旅游住宿接待設(shè)施（四星級(jí)） ，僅僅只有兩家。近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。 旅游住宿接待設(shè)施客房累計(jì)在常德市區(qū)的十五家高級(jí)別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計(jì)約有 1500間（套） 。 出租情況常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在 80%以上。尤其是常德的四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施平均開(kāi)房率達(dá) 80%以上，旺季更是供不應(yīng)求。 營(yíng)業(yè)構(gòu)成縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級(jí)酒店的營(yíng)業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。但有一個(gè)情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項(xiàng)目比較完善，或某一個(gè)部分比較完善的，他們的經(jīng)營(yíng)狀況就要好一些，客房出租率或那一個(gè)部分的經(jīng)營(yíng)效果就要強(qiáng)一些。 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。可以從以下幾個(gè)方面去看常德旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來(lái)的常德繁華區(qū)域也會(huì)增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)遇也隨之到來(lái)。從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。有桃花源、壺瓶山、—柳葉湖等。3）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢(shì)從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展。即商務(wù)、會(huì)議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。常德市還沒(méi)有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒(méi)有風(fēng)景如畫的康體、娛樂(lè)型度假村。專家們?cè)缫杨A(yù)測(cè)到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂(lè)型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢(shì)。常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。旅游住宿接待設(shè)施星級(jí)高的，設(shè)施完善，項(xiàng)目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營(yíng)就好，出租率就高。它充分說(shuō)明了社會(huì)需要高質(zhì)量的生活。只有發(fā)展高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。 常德市康體娛樂(lè)分析在各娛樂(lè)項(xiàng)目當(dāng)中較為市民喜愛(ài)的有 KTV包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。同時(shí)值得注意的問(wèn)題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者已組建一個(gè)初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因?yàn)槠鋫€(gè)別規(guī)模小，形式單一，服務(wù)等各種原因、生意清淡，消費(fèi)這些項(xiàng)目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費(fèi)這些項(xiàng)目。A、常德市的康體娛樂(lè)項(xiàng)目的構(gòu)成可分為三大類：第一類 娛樂(lè)類，其中包括 KTV包房和演藝劇場(chǎng)。第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺(tái)球、保齡球。經(jīng)營(yíng)規(guī)模及上座率分析第一類 娛樂(lè)類場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率九重天歌廳 KTV 36間 95%金碧輝煌歌廳 KTV 40間 90%天上人間歌廳 KTV 43間 90%金色年華歌廳 KTV 60間 95%百家劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 86%芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 72%第二類 休閑類場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱規(guī)模（茶位數(shù)）上座率紅珊瑚茶館 茶藝 200 85%熱帶雨林茶館 茶藝 200 95%米蘿咖啡 茶藝 150 90%第三類 健身類場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98%華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96%陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部 臺(tái)球 15 95%金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 24 55%（1）第一類（娛樂(lè)類）常德市 KTV大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計(jì)數(shù)十家。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次較高的場(chǎng)所，一般上座率均在 90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。兩家劇場(chǎng)的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達(dá)到了 70%—80%。他們對(duì)文藝表演形式的喜愛(ài)，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。另外，對(duì)那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂(lè)場(chǎng)所有所偏好。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛(ài)，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達(dá)到80％—85％以上甚至更高。像提供這樣項(xiàng)目的桑拿、足浴場(chǎng)所雖然很多，但規(guī)模較小的場(chǎng)所終未受到大眾的青睞。通過(guò)對(duì)以上項(xiàng)目列表說(shuō)明之后，總的來(lái)說(shuō)常德市的 KTV包房、茶藝、劇場(chǎng)和桑拿、足浴這些項(xiàng)目，都普遍受到了市民的喜愛(ài)。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會(huì)逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來(lái)看，康體娛樂(lè)項(xiàng)目難以參與過(guò)多，故大多工薪階層人士對(duì)娛樂(lè)市場(chǎng)在持觀望態(tài)度。C、消費(fèi)狀況現(xiàn)將幾類娛樂(lè)項(xiàng)目消費(fèi)情況進(jìn)行列表說(shuō)明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家。同時(shí)目前常德市休閑娛樂(lè)場(chǎng)所不論從硬件還是從軟件上來(lái)看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的潛力巨大。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒(méi)有形成自己的風(fēng)格。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒(méi)有體現(xiàn)自己的獨(dú)特風(fēng)格。C、品牌效應(yīng)沒(méi)能充分發(fā)揮目前常德市的休閑娛樂(lè)市場(chǎng)內(nèi)的品牌缺乏長(zhǎng)久的生命力。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識(shí)不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動(dòng)與連帶效應(yīng)有關(guān)。在充分考慮到消費(fèi)者的消費(fèi)需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務(wù)質(zhì)量與個(gè)性服務(wù)的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，就必定能顯現(xiàn)整體效應(yīng)，樹立企業(yè)品牌。缺乏集多種娛樂(lè)項(xiàng)目為一體的綜合性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。多種項(xiàng)目于一身的娛樂(lè)場(chǎng)所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟(jì)效益。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過(guò)這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休閑市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。雖然價(jià)格便宜，但缺乏核心的競(jìng)爭(zhēng)力。從常德市體育健身休閑市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，以消費(fèi)者調(diào)查作為基礎(chǔ)，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ)，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場(chǎng)所無(wú)疑將吸引大量的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。年齡在 30—55歲的這一階層是主要的消費(fèi)群體，其中公務(wù)員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費(fèi)的中堅(jiān)力量。另外根據(jù)前面對(duì)常德是旅游市場(chǎng)分析:常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來(lái)常德并不是來(lái)旅游觀光而是來(lái)休閑度假；常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來(lái)接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開(kāi)房數(shù)的30%以上。預(yù)測(cè)假設(shè):1. 釣魚臺(tái)國(guó)際飯店為現(xiàn)實(shí)五星級(jí)酒店。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞，這就是市民在消費(fèi)方面一個(gè)對(duì)求變、求新的心理表現(xiàn)。規(guī)模預(yù)測(cè)。長(zhǎng)沙市人口 170萬(wàn)人，擁有日營(yíng)業(yè)額過(guò) 5萬(wàn)的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華天酒店外無(wú)一家酒樓日營(yíng)業(yè)收入過(guò) 5萬(wàn)，由此可見(jiàn)，常德市民消費(fèi)能力還有很大的增長(zhǎng)空間。按預(yù)測(cè)模型：Y=N*（1+r） t Y：旅客規(guī)模，N：基數(shù)，r 為增長(zhǎng)率，t：時(shí)間本項(xiàng)目旅客規(guī)模預(yù)測(cè)表Y（萬(wàn)人）序號(hào) r2022年 2022年 2022年1 5% 16 19．4 24．82 10% 16 23．4 37．7根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從高速增長(zhǎng)，然后增長(zhǎng)趨于緩慢，故項(xiàng)目建成時(shí)，市場(chǎng)總量約 16萬(wàn)人/年，然后基本穩(wěn)定在 2325萬(wàn)人/年。 本酒店市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟(jì)情況和收入水平，本項(xiàng)目應(yīng)已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場(chǎng)，努力開(kāi)拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，全力爭(zhēng)取外來(lái)游客。建筑定位：建成為常德標(biāo)志性建筑，打造成綜合型服務(wù)酒店品牌。土地的混合使用： 充分利用地形，形成各種功能網(wǎng)狀交叉，相互滲透, 資源共享，相互依存的整體結(jié)構(gòu)。 用地分析建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復(fù)雜，高差變化較多。 基地南面有兩條城市道路交匯，為該地段陸上主要交通依托，東南面臨江有舊的挖砂碼頭，為水上交通主要來(lái)源，有改造利用價(jià)值。用地西面為一中學(xué)，建筑質(zhì)量不高，從景觀方面考慮應(yīng)予以遮擋。 總平面布局及酒店綜合體方案 總平面布局設(shè)計(jì)方案用一條強(qiáng)有力的景觀軸線及視覺(jué)通廊將用地劃分為兩塊，西側(cè)作為向自然山體過(guò)渡的緩沖帶，東側(cè)臨江面為主要的建設(shè)用地，獲得了較為規(guī)整的建設(shè)地塊的同時(shí)也為建筑獲得了最好的江景觀賞面。以居中的酒店綜合體為支點(diǎn)，擔(dān)起兩頭不同性質(zhì)的使用空間，形成整體上的平衡，同時(shí)借助融匯其中的娛樂(lè)及商業(yè)將其熔鑄為一個(gè)完備的整體。基地面積 94408平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％。酒店主體采用獨(dú)特的風(fēng)帆狀造型，運(yùn)用表皮“編織” 的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強(qiáng)化了現(xiàn)代性，呼應(yīng)了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時(shí)也使得自己成為整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。結(jié)合當(dāng)?shù)蒯烎~臺(tái)的傳說(shuō)，利用地形的自然高差，設(shè)置了大面積的觀江平臺(tái)，配以設(shè)置的古文物，作為臨江親水休閑區(qū)的終結(jié)與高潮，是整個(gè)區(qū)域最佳的江景觀賞點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)中，在基地內(nèi)通過(guò)臨江設(shè)置的主干道及西側(cè)的原有道路通過(guò)盡端創(chuàng)造性的以地下停車場(chǎng)作為連接，同時(shí)結(jié)合中部連接路在場(chǎng)地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。 景觀系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)采用三個(gè)各具特點(diǎn)，不同標(biāo)高的景觀院落與一條景觀軸線構(gòu)成了整個(gè)區(qū)域的景觀體系核心，加以大量不同高度上的休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)了參與性與娛樂(lè)性，保證了整體區(qū)域令人激動(dòng)人心的景觀效果與充滿生機(jī)活力的氣氛。良好的建筑序列形成了豐富優(yōu)美的建筑天際線，結(jié)合自然地形以及多個(gè)高度上的大量休息平臺(tái)，創(chuàng)造出了沿沅江逐級(jí)后退，層層疊疊的景觀效果，并很好的結(jié)合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區(qū)觀江景觀的一部分。 技術(shù)設(shè)計(jì) 給水系統(tǒng)（包括室內(nèi)外給水系統(tǒng)）1) 水源：從市政給水管網(wǎng)管段上引入兩路 DN200給水水管，在紅線以內(nèi)開(kāi)成環(huán)網(wǎng)，供酒店的生活和消防用水，環(huán)狀管網(wǎng)上按規(guī)范要求布置室外消防栓和消防接合器以確保本酒店的室外消防用水。地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水，同時(shí)設(shè)立 200M179。2) 生活給水系統(tǒng)。地下室至三層為低壓由市政管網(wǎng)直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設(shè)置地下水泵房的中壓變頻給水設(shè)備供水，十九層以上為高壓由設(shè)置地下水泵房的高壓變頻給水設(shè)備供水。3) 生活熱水系統(tǒng)。5) 熱水供應(yīng)方式：在地下室設(shè)置兩臺(tái)熱水鍋爐，水溫為 60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃?xì)?、用電，根?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際環(huán)境況而定。污水系統(tǒng)生活污水量按生活給水量的 90%計(jì)。地下室的排水和消防電梯下的積水匯集至水井，經(jīng)潛水泵提升后排出。高低壓供配電系統(tǒng)。另設(shè)置一組約 600KW的柴油發(fā)電機(jī)組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設(shè)施的一級(jí)負(fù)荷供電用。動(dòng)力、照明系統(tǒng)動(dòng)力部分。照明系統(tǒng)。公用部位采用高效節(jié)能燈源。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充電電池相結(jié)合的方式供電。防雷接地系統(tǒng)本系統(tǒng)按二類防雷建筑物進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。消防中心、消防泵房、變配電房、空調(diào)機(jī)記等重要機(jī)房采用專用接地線。本工程采用 TNS系統(tǒng)，設(shè)置總等位聯(lián)接，在衛(wèi)生間某處設(shè)置局部等電位聯(lián)接。 空調(diào)冷熱源考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負(fù)荷特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，從節(jié)能和方便運(yùn)行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷熱源采用直燃式溴化理冷溫水機(jī)組，以保障酒店的冷熱源的用量。中等空間采用吊裝式可變風(fēng)時(shí)空調(diào)機(jī)組，低速風(fēng)道集中送風(fēng)，頂送頂回方式客房、小開(kāi)間等采用風(fēng)機(jī)盤管加獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)方式另分層設(shè)立新風(fēng)系統(tǒng)，由設(shè)在走道吊頂內(nèi)的吊裝式新風(fēng)機(jī)組集中處理后送至各空調(diào)房間。另本機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)還起到防排煙系統(tǒng)的作用。智能弱電系統(tǒng)以計(jì)算機(jī)智能化信息處理、寬帶交互式多媒體網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為核心。．1 消防給水系統(tǒng)本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。在建筑地下室設(shè)消防儲(chǔ)水池，儲(chǔ)存室內(nèi)消防用水 600M179。室外消火栓系統(tǒng)：室外消火栓系統(tǒng)由酒店市政壓力給水管直供。至內(nèi)消火栓系統(tǒng)賓館、商場(chǎng)、公共場(chǎng)所及車庫(kù)均設(shè)置室內(nèi)消火栓，消火栓的布置保證同層的兩支水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。消火栓箱設(shè)有消防按鈕可直接啟動(dòng)消防泵。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 （略）滅火器設(shè)置。．2 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。消防控制中心設(shè)在酒店地下一層，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制器、消防電話及消防廣播柜。如，1）設(shè)計(jì)上各系統(tǒng)的優(yōu)化組合；2）采用節(jié)水型衛(wèi)生器具；3）采用高效節(jié)能式光源；4）充分利用市政給水管道的壓力；5）采用變頻供水技術(shù)；6）空調(diào)機(jī)房送風(fēng)主管上均設(shè)有消聲器等；7）制冷機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、平時(shí)使用的風(fēng)機(jī)房等采用吸間及隔音措施；8）熱水鍋爐煙氣由土建風(fēng)道從裙樓屋頂排放。概念性規(guī)劃和征地拆遷全部完成。2022年 112月建筑主體工程完工。2022年 712月完成酒店?duì)I業(yè)準(zhǔn)備工作，2022 年元月 1日試營(yíng)業(yè)。 資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，其他建筑除大堂和酒店輔助面積外考慮出租的融資方案，資金擬按如下方式籌措：1）自籌資金：5000 萬(wàn)元2）開(kāi)發(fā)貸款：6000 萬(wàn)元3）產(chǎn)權(quán)出售滾動(dòng)投入 12022萬(wàn)元（考慮利用銷售收入的 75%） 。包括餐飲9715平方米，會(huì)議中心 3243平方米，娛樂(lè)中心 8879平方米，商業(yè) 3138平方米，酒店辦公輔助 2880平方米，大堂 2758平方米，客房 40012平方