【正文】 1520 美元 /平方米的中檔、中高檔物業(yè)。同時有些產品本身也存在一定問題，如長寧區(qū)的麗晶大廈、徐匯的金苑、亦苑，房型都在 3 房以上，面積也都在 200 平方米以上。 酒店式公寓出售產權，還有市 場需求方面的原因。在經歷了傳統(tǒng)住宅投資，小戶型投資等幾輪投資熱潮后，許多以基金為主的投資客看準了酒店式公寓的穩(wěn)定回報，積極介入。 上海市出售產權酒店式公寓匯總表 項目名稱 房型 面積范圍 (平方米 ) 租金 （美元 /平方米 /月） 售價 （美元 /平方米） 芝大廈 14 房 87550 3046 35005000 愛儷軒 13 房 53160 1315 13001600 麗晶大廈 3 房 200 1620 15001800 金苑 3 房 4 房 239288 1925 1500 亦苑 3 房 4 房 253291 1523 15001600 上海酒店式公寓匯總表 No 房產名稱 地址 規(guī)模（套） 房產種類 出租率 浦東 1 浦東雅詩閣 浦東大道 3 號 ,浦東南路 334 高層 90% 2 明城花苑 嶗山東路 600 號 ,世紀大道 300 高層 (28F) 85% 3 湯臣商務中心 張楊路 188 號 , 楊家渡口 742 商住辦高層 (25, 28F) 80% 4 盈標花園 金橋紅楓路 450 弄 , 碧云路 110 小高層 (8F) 5 四季華庭 花木路 983 號 ,羅山路 88 小高層（ 10F） 6 東櫻花苑 臨沂北路 200 號 466 高層 (28F) 7 環(huán)球廣場 桃林路 18 號 高層（ 32F） 靜安 1 華山公寓 華山路 688 號 ,鎮(zhèn)寧路 148 高層 (38F) 93% 2 靜安廣場 華山路 339 號 高層 (33F) 98% 3 嘉里中心 南京西路 1515 號 133 高層 (28F) 90% 4 上海商城 南京西路 1736 號 472 高層綜合樓 88% 5 協(xié)和酒店公寓 南京西路 2068 號 高層 6 總統(tǒng)公寓 華山路 868 號 高層 7 東方雅筑 鎮(zhèn)寧路 9 號 高層 8 愛儷軒 鎮(zhèn)寧路 98 號 高層 80% 徐匯 1 芝大廈 衡山路 41 號 高層 80% 2 東亞公寓 衡山路 65 高層 (22F) 90% 3 匯金廣場 肇嘉浜路 235 高層 100% 4 徐匯盛捷公寓 陜西南 路 167 高層 80% No 房產名稱 地址 規(guī)模 房產種類 出租率 5 港匯花園 華山路 2118 弄 高層 100% 6 名仕苑 廣元西路 88 號 高層 7 鴻藝豪苑 淮海中路 1500 弄 146 高層 90% 8 金苑 安福路 198 號 高層 9 亦苑 安福路 168 號 高層 盧灣 1 廣東發(fā)展銀行大廈 Patina Court 徐家匯路 555 號 ,魯班路 高層 (27F) 90% 2 麗晶苑 Somerest Grand 濟南路 8 號 ,淮海路 72 高層 (34F) 95% 3 大 上海時代廣場 時代豪庭 淮海中路 111 號 ,普安路 118 高層 (26F) 95% 4 香港廣場世紀閣 淮海中路 282 號 264 高層 (38F) 5 城市酒店公寓 延安路 ,陜西路 5 號 高層 6 希爾福公寓 西藏南路 218 號 278 高層 長寧 1 溫莎公寓 虹橋路 , 虹梅路 112 小高層 2 君悅花園 虹梅路 3887 弄號 小高層 (8F) 3 金橋花園 東諸安浜路 103 室 196 高層 98％ 4 泰古酒店公寓 古北新區(qū)榮華東道鹿特丹花園 小高層 5 長寧貴都 長寧路 889 號 18F 高層 95% 6 東方雅苑 鎮(zhèn)寧路 9 號 18F 高層 85% 7 金都苑 定西路 1310 弄 16 號 高層 90% 8 京華酒店公寓 東諸安浜路 103 號 高層 95% 9 上海麗晶大廈 仙霞路 88 號 高層 80% 10 新華嘉利公寓 新華路 699 號 高層 95% No 房產名稱 地址 規(guī)模 房產種類 出租率 11 瑞峰公寓酒店 延安西路 1066 號 400 套 高層 12 柏華麗豪華公寓 長寧路 833 號 261 套 32F 高層 13 虹橋首席酒店公寓 虹梅路 2899 號 高層 14 鴻發(fā)苑 新華路 2 號 高層 15 法華苑 法華鎮(zhèn)路 123 弄 14 號 B 幢 高層 16 愛都公寓 虹橋路 2222 弄 55 號 高層 17 嘉里華庭二期 華山路 1038 號 118 套 高層 黃浦 1 新黃浦酒店公寓 永壽路 245 高層 80% 2 天賜公寓 廣東路 429 號 小高層 85% 3 上海威斯汀公寓 河南中路 88 號 143 套 高層 4 金銀匯 九江路浙江中路 高層 5 世福匯 九江路 619 號 707 高層 上海酒店式公寓入住率走勢（ 9 8 Q 3 － 0 3 Q 1 ）40%50%60%70%80%90%98Q3 98Q4 99Q1 99Q2 99Q3 99Q4 00Q1 00Q2 00Q3 00Q4 01Q1 01Q2 01Q3 01Q4 02Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1（ 2）入住率 近年來上海酒店式公寓的市場需 求量穩(wěn)步增長。近三年來上海經濟運行情況良好，特別是中國在 2020 年成功加入世貿組織，帶來更多的外籍人士，整體市場表現(xiàn)較好，需求量明顯加快。 從 98 年三季度到 2020 年一季度的酒店式公寓入住率走勢圖來看，盡管中間有波折，整體還是呈現(xiàn)上升態(tài)勢，從 1998 年底的 65%上升到目前的 84％。位于上?；春Ｂ?、小 陸家嘴 CBD、徐家匯附近的酒店式公寓，出租率自 2020 年以來出現(xiàn)大幅反彈，一些酒店式公寓都已經接近滿租。 目前酒店式公寓新增供應的市場吸納速度較快。其中長寧區(qū) 2020 年上市的東方雅筑和嘉里華庭由于具有價格和品牌優(yōu)勢，入住率達到 70％和 90％。而黃浦區(qū)的 威斯汀酒店在 2020 年 9 月上市后，到了 4季度，入住率就快速攀升到 40％。 入住率直接受物業(yè)所在區(qū)域商務活動活躍程度的影響。 從不同檔次酒店式公寓來看，入住率表現(xiàn)不同。這是因為高檔酒店式公寓的客源主要為歐美高層管理人員，他們享有很高的住房補貼，具有很強的價格承受能力，一般受外界影響不大。靜安廣場、匯金廣場的入住率在 2020 年都有了較大的提升，分別達到 90％和 100％。 （ 3）價格走勢 租金整體走勢 單位租金穩(wěn)中有升 由于 1998 年前后市場供應量集中增加，同時受全球經濟滑坡的影響，酒店式公寓租金出現(xiàn)了下滑，由 1998 年的 25 美元 /平方米月。 2020 年酒店式式公寓的租賃形勢較好，平均租金全年保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，維持在 20 美元 /平方米 2020 年中國正式入世，給上海帶來了大量的外籍人士。雙重因素造成 近兩年酒店式公寓平均租金和入住率得以維持，并略有上升。其中月租金在 2500－ 3500 美金 /套的比例最高， 約占 38％。 酒店式公寓月租金一覽表 房 型 最高價（美元 /月） 最低價（美元 /月） 平均價（美元 /月） 一房一廳 4400 700 1530 上海酒店式公寓租金走勢（ 98Q3 － 03Q1 ）05101520253098Q3 98Q4 99Q1 99Q2 99Q3 99Q4 00Q1 00Q2 00Q3 00Q4 01Q1 01Q2 01Q3 01Q4 02Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 二房二廳 7000 1000 2900 三房二廳 9800 1500 3850 四房以上 16000 3000 5800 租金的主要影響因素 酒店式公寓租金主要受地段、樓盤年代和物業(yè)品質的影響。位于 CBD 的酒店式公寓租金明顯高于住宅區(qū) 的酒店式公寓。 月，而長寧古北新區(qū)的平均月租金僅為 14