【正文】 021 年經(jīng)濟(jì)增長速度分別為 %、%、%，到 2021 年湖南經(jīng)濟(jì)總量已達(dá) 億元。經(jīng)濟(jì)的高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費實現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測算分析，1997—2021 年間，GDP 總量由 億元上升到 億元，增長 倍，而同期各產(chǎn)品部門對能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)） 、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)） 、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)） 、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)） 、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）的消耗分別增長了 倍、 倍、 倍、 倍、 倍，各部門對資歷源消耗的增長大都快于經(jīng)濟(jì)總量的增長。根據(jù)常德統(tǒng)計局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為,平均每戶就業(yè)人數(shù)為 ，就業(yè)負(fù)擔(dān)系數(shù)為 。從我們對常德居民的隨機(jī)取樣看，家庭月收入在 8002021 元的占了 68%，超過三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。家庭收入在 6000 元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費目標(biāo)。另從食品支出分析,2021 年人平食品支出為 元,占人平消費性支出的 %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù) 3040％為寬裕,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于 2021 年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。其中山區(qū)(山地、丘陵、崗地)面積 9879．82 平方公里，占全市總面積的 %；平原面積 平方公里，占全市總面積的 %；水面面積 平方公里，占全市總面積的 %。常德市以石長鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運輸體系。枝柳鐵路縱跨 3 縣，石長鐵路橫連枝柳線，對接京廣線路。桃花源機(jī)場距市區(qū) 13 公里，為國家標(biāo)準(zhǔn) 4C 級機(jī)場，可泊波音 737 等大型飛機(jī)，相繼開通廣州、深圳、?？?、北京等航線。2021 年城市人均收入 1078 元/月，旅游收入 21 億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場基礎(chǔ)。 常德市旅游對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率低于全國 6%的水平，也低于湖南全省 %的水平，旅游收入的增長速度也低于全國 %，湖南省 %的水平。2021 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對入境旅游者欠缺吸引力。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。B、對高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大通過對常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的 30%以上。C、商務(wù)和會議客源增大隨著常德成功舉辦了一系列的展覽會和交易會，為常德市帶來了大量的商務(wù)客源，在展銷會期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了 90%的入住率。 常德市主要酒店調(diào)查分析我們首先對常德市旅游住宿市場狀況進(jìn)行一個詳細(xì)的分析。酒店檔次 四星級酒店 三星級酒店 二星級酒店數(shù)量 2 4 9華天大酒店芙蓉大酒店華都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大賓館桃林迎賓館芷園賓館華云賓館金葉賓館凱利大酒店星宇大酒店金宇宙大酒店交通賓館朗州賓館11 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。 中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占 40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級別的旅游住宿接待設(shè)施（四星級） ，僅僅只有兩家。近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。 旅游住宿接待設(shè)施客房累計在常德市區(qū)的十五家高級別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計約有 1500 間（套） 。 出租情況常德市星級旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在 80%以上。尤其是常德的四星級旅游住宿接待設(shè)施平均開房率達(dá) 80%以上，旺季更是供不應(yīng)求。 營業(yè)構(gòu)成縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級酒店的營業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。但有一個情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項目比較完善，或某一個部分比較完善的，他們的經(jīng)營狀況就要好一些，客房出租率或那一個部分的經(jīng)營效果就要強(qiáng)一些。 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢分析常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。可以從以下幾個方面去看常德旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來的常德繁華區(qū)域也會增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)遇也隨之到來。從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。有桃花源、壺瓶山、—柳葉湖等。143）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展。即商務(wù)、會議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。常德市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒有風(fēng)景如畫的康體、娛樂型度假村。專家們早已預(yù)測到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢。常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。旅游住宿接待設(shè)施星級高的，設(shè)施完善，項目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營就好，出租率就高。它充分說明了社會需要高質(zhì)量的生活。只有發(fā)展高星級旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。 常德市康體娛樂分析 行業(yè)現(xiàn)狀在各娛樂項目當(dāng)中較為市民喜愛的有 KTV 包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。同時值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個體經(jīng)營者已組建一個初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因為其個別規(guī)模小，形式單一，服務(wù)等各種原因、生意清淡，消費這些項目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費這些項目。A、常德市的康體娛樂項目的構(gòu)成可分為三大類：第一類 娛樂類，其中包括 KTV 包房和演藝劇場。第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺球、保齡球。經(jīng)營規(guī)模及上座率分析第一類 娛樂類場所名稱 項目名稱 規(guī)模 上座率九重天歌廳 KTV 36 間 95%金碧輝煌歌廳 KTV 40 間 90%天上人間歌廳 KTV 43 間 90%金色年華歌廳 KTV 60 間 95%百家劇場 演藝歌舞 近 1000/座位 86%芙蓉劇場 演藝歌舞 近 1000/座位 72%第二類 休閑類場所名稱 項目名稱規(guī)模（茶位數(shù)）上座率紅珊瑚茶館 茶藝 200 85%熱帶雨林茶館 茶藝 200 95%米蘿咖啡 茶藝 150 90%第三類 健身類場所名稱 項目名稱 規(guī)模 上座率芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98%華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96%陽光臺球俱樂部 臺球 15 95%金太陽保齡球館 保齡球 24 55%（1）第一類（娛樂類）常德市 KTV 大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計數(shù)十家。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次16較高的場所，一般上座率均在 90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。兩家劇場的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達(dá)到了 70%—80%。他們對文藝表演形式的喜愛，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。另外，對那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達(dá)到80％—85％以上甚至更高。像提供這樣項目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規(guī)模較小的場所終未受到大眾的青睞。通過對以上項目列表說明之后，總的來說常德市的 KTV 包房、茶藝、劇場和桑拿、足浴這些項目，都普遍受到了市民的喜愛。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂項目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態(tài)度。C、消費狀況現(xiàn)將幾類娛樂項目消費情況進(jìn)行列表說明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家。同時目前常德市休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的18休閑娛樂市場的潛力巨大。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒有形成自己的風(fēng)格。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現(xiàn)自己的獨特風(fēng)格。C、品牌效應(yīng)沒能充分發(fā)揮目前常德市的休閑娛樂市場內(nèi)的品牌缺乏長久的生命力。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動與連帶效應(yīng)有關(guān)。在充分考慮到消費者的消費需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務(wù)質(zhì)量與個性服務(wù)的休閑娛樂場所，就必定能顯現(xiàn)整體效應(yīng)，樹立企業(yè)品牌。缺乏集多種娛樂項目為一體的綜合性娛樂場所。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。多種項目于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟(jì)效益。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休閑市場的一個新熱點。雖然價格便宜，但缺乏核心的競爭力。從常德市體育健身休閑市場現(xiàn)狀出發(fā)，以消費者調(diào)查作為基礎(chǔ)，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ)，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量的消費者前來消費。年齡在 30—55 歲的這一階層是主要的消費群體，其中公務(wù)員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費的中堅力量。另外根據(jù)前面對常德是旅游市場分析:常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假；常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的30%以上。 市場規(guī)模預(yù)測預(yù)測假設(shè):1. 釣魚臺國際飯店為現(xiàn)實五星級酒店。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞，這就是市民在消費方面一個對求變、求新的心理表現(xiàn)。規(guī)模預(yù)測。長沙市人口 170 萬人，擁有日營業(yè)額過 5 萬的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華天酒店外無一家酒樓日營業(yè)收入過 5 萬，由此可見，常德市民消費能力還有很20大的增長空間。按預(yù)測模型：Y=N*（1+r） t Y：旅客規(guī)模，N：基數(shù)，r 為增長率，t：時間21本項目旅客規(guī)模預(yù)測表Y（萬人）序號 r2021 年 2021 年 2021 年1 5% 16 19．4 24．82 10% 16 23．4 37．7根據(jù)項目的特點，從高速增長，然后增長趨于緩慢，故項目建成時，市場總量約 16 萬人/年，然后基本穩(wěn)定在 2325 萬人/年。 本酒店市場定位目標(biāo)客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟(jì)情況和收入水平，本項目應(yīng)已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場，努力開拓國內(nèi)市場，全力爭取外來游客。建筑定位：建成為常德標(biāo)志性建筑，打造成綜合型服務(wù)酒店品牌。土地的混合使用： 充分利用地形，形成各種功能網(wǎng)狀交叉，相互滲透, 資源共享，相互依存的整體結(jié)構(gòu)。 用地分析建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復(fù)雜，高差變化較多。 基地南面有兩條城市道路交匯，為該地段陸上主要交通依托，東南面臨江有舊的挖砂碼頭，為水上交通主要來源，有改造利用價值。用地西面為一中學(xué)，建筑質(zhì)量不高，從景觀方面考慮應(yīng)予以遮擋。 總平面布局及酒店綜合體方案 總平面布局設(shè)計方案用一條強(qiáng)有力的景觀軸線及視覺通廊將用地劃分為兩塊，西側(cè)作23為向自然山體過渡的緩沖帶，東側(cè)臨江面為主要的建設(shè)用地，獲得了較為規(guī)整的建設(shè)地塊的同時也為建筑獲得了最好的江景觀賞面。以居中的酒店綜合體為支點，擔(dān)起兩頭不同性質(zhì)的使用空間，形成整體上的平衡，同時借助融匯其中的娛樂及商業(yè)將其熔鑄為一個完備的整體。基地面積 94408 平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％。酒店主體采用獨特的風(fēng)帆狀造型，運用表皮“編織” 的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強(qiáng)化了現(xiàn)代性，呼應(yīng)了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時也使得自己成為整個區(qū)域的標(biāo)志性建筑。結(jié)合當(dāng)?shù)蒯烎~臺的傳說，利用地形的自然高差，設(shè)置了大面積的觀江平臺，配以設(shè)置的古文物，作為臨江親水休閑區(qū)的終結(jié)與高潮，是整個區(qū)域最佳的江景觀賞點。方案設(shè)計中，在基地內(nèi)通過臨江設(shè)置的主干道及西側(cè)的原有道路通過盡端創(chuàng)造性的以地下停車場作為連接，同時結(jié)合中部連接路在場地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。 景觀系統(tǒng)方案設(shè)計采用三個各具特點，不同標(biāo)高的景觀院落與一條景觀軸線構(gòu)成了整個區(qū)域的景觀體系核心，加以大量不同高度上的休閑娛樂廣場，強(qiáng)調(diào)了參與性與娛樂性，保證了整體區(qū)域令人激動人心的景觀效果與充滿生機(jī)活力的氣氛。良好的建筑序列形成了豐富優(yōu)美的建筑天際線，結(jié)合自然地形以及多個高度上的大量休息平臺，創(chuàng)造出了沿沅江逐級后退，層層疊疊的景觀效果，并很好的結(jié)合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區(qū)觀江景觀的一部分。 技術(shù)設(shè)計 給水系統(tǒng)（包括室內(nèi)外給水系統(tǒng)）1) 水源：從市政給水管網(wǎng)管段上引入兩路 DN200 給水水管，在紅線以內(nèi)開成環(huán)網(wǎng)，供酒店的生活和消防用水，環(huán)狀管網(wǎng)上按規(guī)范要求布置室外消防栓和消防接合器以確保本酒店的室外消防用水。地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用