【正文】 米。按現(xiàn)行規(guī)定，工程在完成投資額的 25%后開始銷售工作，預(yù)計從 2022年開始預(yù)售起 3年內(nèi)可全部銷售完畢。主要樓盤出售、出租價格樓盤名稱 產(chǎn)品定位 建筑面積 價格 銷售情況金鉆廣場 產(chǎn)權(quán)商鋪公寓 88000 7500/20220出售出租%銅鑼灣廣場 產(chǎn)權(quán)商鋪酒店 29990 4800/20220 商鋪 40%得利紫荊酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 180間 3688 剩約 10間匯美家居廣場 商住12層約 8000平米500012022金鉆廣場寫字樓投放現(xiàn)狀：寫字樓在 G區(qū)二、三層共計 209間左右，每間平均分隔面積約為 30—40 平方米。主要酒店客房價格酒店名稱 星級 客房 價格 出租 備注數(shù) 標價 優(yōu)惠 協(xié)議 率華天大酒店 四 218 358+15% 328 25885%以上旺季時滿員芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時滿員華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時滿員金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時滿員八百里酒店 三 95 308 228 200 70%考慮地段因素、人文環(huán)境、自然環(huán)境故本項目客房出售價格均價定為 4000元/m2；客房經(jīng)營價格均價定為 350元/套；租賃價格均價定為 20元/。詳見下表：銷售收入年估算：序號 分項名稱 面積（m2） 價格（元/月） 年租收入（元）1 餐飲 9715 15 17487002 會議中心 32433 娛樂中心 8879 30 31964404 商業(yè) 3138 20 7531205 酒店辦公輔助 28806 大堂 27587 合計 5698260序號 分項名稱 面積（m2） 價格（元） 銷售收入（元）1 客房 40012 4000 160，048，0002022年：160048000*50%=80，024，000 元2022年：160048000*30%=48，014，400 元2022年：160048000*20%=32，009，600 元 正常年出租收入?yún)R總表（試營業(yè)按 60%計算。試營業(yè)按 60%計算。（2） 固定資產(chǎn)采用平均年限法分類進行折舊，預(yù)備費按比例分攤到各折舊類別中。職工福利基金按 14%計取，定員編制案 280人計算。（5） 經(jīng)營費用按經(jīng)營收入的 5%計算。 （見附表 3）從成本構(gòu)成來看按平均年總成本費用計算，水、電及物料消耗費用所占比例為 20%，因此在生產(chǎn)中，加強科學(xué)管理，節(jié)約物料消耗是降低成本的重要途徑。按照項目變化，試營業(yè)年按正常收入的 60%計算。（8） 稅金按照國家有關(guān)財稅規(guī)定，酒店應(yīng)交納營業(yè)稅及附加，營業(yè)稅率為 3%，附加包括：城市維護建設(shè)稅、稅率 7%；教育費附加，費率為 3%，各年稅金額詳見附表 1。（9） 利潤在經(jīng)營期內(nèi)，各年度利潤總額也不是一個常數(shù)，利潤總額為 ，按此計算的投資利潤率為 %，投資利稅率 %。（10）財務(wù)盈利能力分析通過財務(wù)現(xiàn)金流量計算（見附表 5） ，按此計算的各項評價指標為：指標項目名稱 　 所得說前 所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項目是否可行。假設(shè)二：交易價格，交易價格為研究期內(nèi)總收入/租售面積之和?？勺馐勖娣e為：61744m2，故 10年內(nèi)：研究期內(nèi)單位平均可變成本總額：1888 元/m2研究期內(nèi)單位平均價格總額 10335元/m2產(chǎn)品促本銷售、出租數(shù)量：317863000/（103351888）=37630m2產(chǎn)品促本收入總量：37630*10335=38890 萬元產(chǎn)品促本交易率：37630/61744==61%結(jié)論：項目促本交易率 61%，小于行業(yè)基準促銷率 70%，因此項目抗風(fēng)險能力較強。根據(jù)經(jīng)濟因子變化，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，故從敏感性分析項目是可行的。可以預(yù)計，本項目的實施，將為常德市的酒店服務(wù)業(yè)起到很好的領(lǐng)路作用，并為常德市的城市品位和城市綜合競爭力將有大大的提升作用。單擊此處輸入文字。項目可行性研究報告編制單位：北京 xxxxxxxxx有限責(zé)任公司法人代表：工程咨詢資質(zhì)等級：甲級工程咨詢資質(zhì)證書編號：工咨甲 xxxxxxxxx 二〇一二年七月單擊此處輸入文字。項目可行性研究報告項目負責(zé)人： xxxx 注冊咨詢工程師（投資）編寫人員： xxx 高級工程師xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 高級工程師審 核 : xxx 高級工程師 注冊咨詢工程師（投資）二〇一二年七月目錄1 總論 1..............................................................項目概況................................................................1 ............................................................................................................1 ....................................................................................................1 ................................................................................1 ....................................................................................................1..............................................................項目概況................................................................1 ............................................................................................................1 ................................................................................................1 ....................................................................................................1 ....................................................................................1 ....................................................................................1............................................................結(jié)論和建議................................................................12 項目建設(shè)必要性 1 .........................................項目符合國家及地方產(chǎn)業(yè)政策................................................................1............................................................................................................................1 .........................................項目符合國家及地方行業(yè)規(guī)劃................................................................1............................................................................................................................1............................................項目符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃需要................................................................1 ................................................................................................................1 ................................................................................................................1............................................................................................................................13 市場分析 1 .............................................................1............................................................................................................................1 .............................................................1............................................................................................................................14 項目選址及建設(shè)條件 1..............................................................項目選址................................................................1............................................................................................................................1..............................................................建設(shè)條件................................................................1 ............................................................................................................1 ....................................................................................................1 ....................................................................................................1............................................................................................................................15 項目建設(shè)方案 1..............................................................建設(shè)規(guī)模................................................................1..............................................................產(chǎn)品方案................................................................1.............................................................