【正文】 是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含500噸級(jí)集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場(chǎng)、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項(xiàng)目如德山火車(chē)站、汽車(chē)客運(yùn)站、德山物流中心、機(jī)電汽車(chē)貿(mào)易城、會(huì)展中心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線(xiàn)的高架與轉(zhuǎn)盤(pán)建設(shè)亦等近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 德山城市發(fā)展對(duì)酒店服務(wù)的要求德山開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 常德市近期城建方向:A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時(shí)加快朝陽(yáng)路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)；B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)；C、德山開(kāi)發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 市區(qū)人口規(guī)劃根據(jù)〈常德市城市總體規(guī)劃19992020〉和湖南省人民政府對(duì)該規(guī)劃的批準(zhǔn)，至2010年，都市人口擴(kuò)容增量為66萬(wàn)，2020年為85100萬(wàn)。（3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位11個(gè)，規(guī)劃建設(shè)1個(gè)集裝箱專(zhuān)用碼頭和一個(gè)有害物資專(zhuān)用碼頭，貨物吞吐能力200萬(wàn)噸，是常德港重點(diǎn)發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進(jìn)出。水路：（1）通行500噸級(jí)的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級(jí)航道。常德汽車(chē)北站遷至常德火車(chē)站西側(cè)，常德汽車(chē)南站遷至金霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車(chē)站。常德市整體交通體系構(gòu)建：公路：借新建和原有20319過(guò)境段，組織市區(qū)干線(xiàn)外環(huán)路，把國(guó)道20319和省道1801801及常張高速公路通過(guò)立交形式組織在一起，保證出城口暢通。 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。進(jìn)一步增強(qiáng)常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。全國(guó)旅游城市。關(guān)于政策扶持：因德山開(kāi)發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對(duì)本項(xiàng)目的影響顯而易見(jiàn)，恰恰該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進(jìn)作用，本著互利互惠的原則，建議政府務(wù)必落實(shí)項(xiàng)目談判時(shí)的最好政策優(yōu)惠。關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費(fèi)站阻礙了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費(fèi)站。 問(wèn)題和建議關(guān)于項(xiàng)目名稱(chēng)：“釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店”為項(xiàng)目暫定名稱(chēng)，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)需進(jìn)一步優(yōu)化。 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)　所得說(shuō)前所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，資金流動(dòng)與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來(lái)判斷項(xiàng)目是否可行。酒店將與孤峰公園互通，有一個(gè)天然的休閑景區(qū)，酒店開(kāi)發(fā)與人文景觀(guān)、綠色環(huán)保、碧水藍(lán)天相結(jié)合，建成園林式的酒店商務(wù)區(qū)。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門(mén)作投資決策參考?？偼顿Y約23680萬(wàn)元，建設(shè)期2005年11月至2007年11月。 本項(xiàng)目酒店部分建筑面積約70625m2，其中餐飲9715平方米，會(huì)議中心3243平方米，娛樂(lè)中心8879平方米，商業(yè)3138平方米，酒店辦公輔助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米。常德水資源豐富，項(xiàng)目所在地有常德第二自來(lái)水廠(chǎng)。交通條件:德山距省會(huì)長(zhǎng)沙150km，離世界級(jí)旅游勝地張家界160km，是長(zhǎng)常高速（長(zhǎng)沙——常德）、常張高速（常德——張家界）、常吉高速（常德——吉首）、常荊高速（常德——湖北荊州）的交匯處，也是進(jìn)出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱(chēng)常德門(mén)戶(hù)。常德市位于華南地震區(qū)長(zhǎng)江中、下游地震亞區(qū)的麻城——常德地震帶，屬中強(qiáng)地震活動(dòng)區(qū)，但活動(dòng)頻率較低。年平均降雨量1373mm，全年主導(dǎo)風(fēng)向北東北風(fēng)（NNE），歷年最大風(fēng)速22m/s，靜風(fēng)頻率較高，歷年土壤最大凍結(jié)深度20mm。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山），古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠(yuǎn)近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱(chēng)德山。第一篇 總論 項(xiàng)目名稱(chēng)及概況 項(xiàng)目名稱(chēng)：釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店、釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬(wàn)馬置業(yè)有限公司 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于湖南常德市德山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)武陵酒廠(chǎng)原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書(shū)院舊址），是一個(gè)風(fēng)景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。，其中釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店占地103畝，是原武陵酒廠(chǎng)工業(yè)用地，場(chǎng)地拆遷已基本完成。氣象條件:常德屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候。地質(zhì)條件:常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項(xiàng)目所在地為平原小面積山峰出露，工程尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，參考相關(guān)地質(zhì)資料，地基土層很可能由第四系全新統(tǒng)（Q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫、卵石組成。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建工程可以按基本烈度七度抗震設(shè)防。供電、供水:常德已成為湖南最大的能源基地。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模216?；孛娣e94408平米，建筑密度30％，綠地率30％。，即29570㎡，則可開(kāi)發(fā)建設(shè)面積30000㎡，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積：29570㎡，規(guī)劃凈用地面積:20699㎡，容積率：，總建筑面積：30000㎡，1015層小高層，道路面積：3000㎡，綠化面積：5871㎡，戶(hù)型：公寓80150㎡，二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)：1018層小高層，總高度小于55米。，具客房、美食、康體、娛樂(lè)休閑及商務(wù)金融于一體。本項(xiàng)目規(guī)劃沿乾明路正面為綠化廣場(chǎng)，面廣場(chǎng)布置為商務(wù)金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光水色、花草樹(shù)木互相輝映。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）（萬(wàn)元）　動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）　靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）　投資利潤(rùn)率（%）　　投資利稅率（%）　　上繳稅金（萬(wàn)元） 根據(jù)上述指標(biāo)，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時(shí)，各方意見(jiàn)尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上需進(jìn)一步細(xì)化和優(yōu)化。關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項(xiàng)目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已列入德山總體規(guī)劃，建議開(kāi)發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本項(xiàng)目進(jìn)度同步實(shí)施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。41第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 項(xiàng)目提出的背景 常德市總體城市定位目標(biāo)與戰(zhàn)略思想把常德建設(shè)成濱水生態(tài)園林城市。構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營(yíng)造都市文化氛圍。到2020年，基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標(biāo)。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開(kāi)發(fā)區(qū)。規(guī)劃搬遷常德汽車(chē)北站和常德汽車(chē)南站，新建德山站。鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專(zhuān)用線(xiàn)：由常德東站引出的鹽關(guān)港區(qū)鐵路專(zhuān)用線(xiàn)；由常德東站引出的貨場(chǎng)鐵路專(zhuān)用線(xiàn)；由德山站引出的地區(qū)糧庫(kù)鐵路專(zhuān)用線(xiàn)。（2）港口布局:取消大西門(mén)碼頭，重點(diǎn)發(fā)展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專(zhuān)用碼頭。航空：桃花源機(jī)場(chǎng)配套設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)機(jī)場(chǎng)周?chē)h(huán)境的保護(hù)。其中江北城區(qū)55萬(wàn)，江南城區(qū)15萬(wàn)，德山開(kāi)發(fā)區(qū)15萬(wàn)。 城市擴(kuò)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人口增量的推動(dòng)力按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在城市擴(kuò)展及經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴(kuò)增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺(tái)及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市化水平的將不斷提高，在2006～2007年將出現(xiàn)人口較高的增長(zhǎng)期，戶(hù)籍人口年增長(zhǎng)量達(dá)15000人,到2010年，中心區(qū)人口達(dá)到66萬(wàn)，2020年，達(dá)到85100萬(wàn)。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級(jí)城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與鼎城的對(duì)接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。由此可知，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目既處于一級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點(diǎn)，又位于南北向主干道和沅江的交匯點(diǎn)，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。因此，整體市政配套施工進(jìn)度，將有利于常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與附加值的提高。以滿(mǎn)足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高消費(fèi)要求的客人，因此本項(xiàng)目的建設(shè)很有必要。促進(jìn)城市建設(shè)、提高城市品位隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、集市必將形成，交通、購(gòu)物、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也將更為方便。第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀20世紀(jì)90年代以來(lái)，湖南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，取得了令人注目的經(jīng)濟(jì)成就，“八五”%“九五”%,2001—%、%、%。經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)在很大的程度上是靠資源的高消費(fèi)實(shí)現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測(cè)算分析，1997—2002年間，而同期各產(chǎn)品部門(mén)對(duì)能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、各部門(mén)對(duì)資歷源消耗的增長(zhǎng)大都快于經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)。根據(jù)常德統(tǒng)計(jì)局工作人員提供的資料，,。從我們對(duì)常德居民的隨機(jī)取樣看，家庭月收入在8002000元的占了68%，超過(guò)三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。家庭收入在6000元以上的占了9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級(jí)公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)目標(biāo)。另從食品支出分析,2004年人平食品支出為 元, %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)3040％為寬裕,由此說(shuō)明常德城鎮(zhèn)居民于2004年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對(duì)富裕方向發(fā)展。其中山區(qū)(山地、丘陵、崗地)面積9879．82平方公里，%；，%；，%。常德市以石長(zhǎng)鐵路為主軸，公路干線(xiàn)為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運(yùn)輸體系。枝柳鐵路縱跨3縣，石長(zhǎng)鐵路橫連枝柳線(xiàn)，對(duì)接京廣線(xiàn)路。桃花源機(jī)場(chǎng)距市區(qū)13公里，為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)4C級(jí)機(jī)場(chǎng)，可泊波音737等大型飛機(jī)，相繼開(kāi)通廣州、深圳、?？?、北京等航線(xiàn)。2003年城市人均收入1078元/月，旅游收入21億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 常德市旅游對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率低于全國(guó)6%的水平，%的水平，%，%的水平。2004年，湖南省的入境旅游收入比上年增長(zhǎng)15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對(duì)入境旅游者欠缺吸引力。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。B、對(duì)高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大通過(guò)對(duì)常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個(gè)調(diào)查表明，