【正文】 1 3 . 1 4 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %初中 大專 研究生及以上酒店消費者文化程度分布圖 從收入角度來看， 漢川 酒店消費者特征比較獨特： 中、高 收入人群占客戶總數(shù)的絕對多數(shù)，而 低 收入階層在總數(shù)中所占比例非常少 。 另外，平均來講， 漢川 酒店所接待的業(yè)務(wù)中，有 20%左右的業(yè)務(wù)為政府部門的會議、考察、度假、旅游，這些客戶主要來自江、浙、滬、粵等沿海地帶， 漢川 本地也占有一定比例，他們大都喜歡選 13 擇幽雅、安靜的環(huán)境，而且基 本上每年他們平均都有兩次 以上 這種消費機會 。 從入住酒店的時間上看，來自 外地 的客戶入住的時間相對來說長一點，一般是 三天左右，而且這種入住都帶有非常強的季節(jié)性；他們?nèi)ゾ频晗M時往往在餐飲、娛樂方面消費的比較多而住店的時候少，而且他們在酒店里面消費這些項目的頻率非常高 。他們大多數(shù)是周邊企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因為商務(wù)和業(yè)務(wù)的需要而與其業(yè)務(wù)伙伴成為酒店最重要 的消費群體，這些人約占酒店客人總量的 65%；第二種是來自機關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費能力之外，也因為工作需要而成為酒店的消費者 。為了熨平這種波動，很多度假酒店都特別注意營造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會議； 度假酒店基本上沒有商圈的概念，但度假客戶對度假城市的旅游資源、文化底蘊、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。 度假酒店主要接待度假休閑的客戶，并為他們提供各種相關(guān)服務(wù)。 這是由 漢川 酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面， 漢川 酒店業(yè)發(fā)展才不過 五 、 六 年的時間；另一方面， 漢川 酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者 缺乏 經(jīng)驗豐富的本土管理人才；這些因素決定了 漢 10 川 酒店還不具備長遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃能力，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強大競爭力的酒店還沒 形成 。 （ 4） 從酒店競爭能力來看 漢川 現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對 周邊縣市還有待完善和發(fā)展 。 正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于 漢川 酒店行業(yè)。 其次，工 商 業(yè) 的快速發(fā)展， 衍生出繁榮的會展業(yè)和工業(yè)旅游，這也是 漢川 酒店業(yè)得以蓬勃發(fā)展的 重要 原因之一 。 （ 2） 從利好因素對 漢川 酒店業(yè)的支撐來看 漢川市屬武漢城市圈內(nèi)的衛(wèi)星城市，現(xiàn)已形成紡織服裝、食品加工、金屬制品、建材包裝、光纖光纜等五大支柱產(chǎn)業(yè)， 2021 年、 2021 年連續(xù)兩年被湖北省委、省政府授予“全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)縣”稱號，同時還榮獲 “全國最具投資潛力中小城市百強”，有湖北縣域經(jīng)濟(jì)“四小虎的稱號” , 2021 年 3 月入選湖北省紡織服裝產(chǎn)業(yè)集群地。全 市 客房平均開房率為 75%以上，節(jié)假日開房率為 100%。順應(yīng)這種趨勢、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動中國酒店業(yè)進(jìn)入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時代，將是國內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇 。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進(jìn)，特許加盟也開始興起，國際酒店集團(tuán)從高端市場向中低客源市場推進(jìn)，國內(nèi)市場國際化步伐正在加快； （ 3） 酒店個性化服務(wù)更加突出，信息技術(shù)進(jìn)入中 國酒店業(yè) 8 以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營為代表的現(xiàn)代科技正加速進(jìn)入我國酒店業(yè)并向客人提供全新服務(wù)，如人工智能對技術(shù)溫度，光線的自動調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)信號、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)預(yù)定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來越離不開科技進(jìn)步； （ 4） 綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時尚。 7 第 二 章 市場分析 一、 酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 中國酒店業(yè)現(xiàn)狀 我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速， 2021 年我國住宿與餐飲業(yè)營業(yè)總額 1萬億元人民幣，歷史上首次突破萬億元大關(guān)，約占國民生產(chǎn)總值的 %左右，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。 6 項目財務(wù)評價指標(biāo)表 序號 名 稱 單位 數(shù)量 備注 1 項目營業(yè)收入 年均休閑度假中的餐飲收入 萬元 年均住宿收入 萬元 年均商鋪租賃收入 萬元 年均娛樂項目收入 萬元 年均會務(wù)會展收入 萬元 年均旅游商品銷售收入 萬元 2 年均營業(yè)稅金與附加 萬元 3 年均總成本費用 萬元 4 年均經(jīng)營成本 萬元 5 總定員 人 6 投入總資金 萬元 建 設(shè)投資 萬元 建設(shè)期利息 萬元 流動資金 萬元 7 項目經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo) 項目稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 項目稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 ic=8% 項目稅前靜態(tài)投資回收期 年 年 項目稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 ic=8% 項目稅后靜態(tài)投資回收期 年 年 資本金內(nèi)部收益率 % % 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 總投資收益率 萬元 % 第三節(jié) 存在問題及建議 項目屬于 高檔 高檔 商務(wù) 酒店，經(jīng)營過程中，在消費能力、服務(wù)水準(zhǔn)、運營管理等方面存在一定的風(fēng)險。 （ 1） 目前已投入資金 5 已投入資金匯總表 序號 費用 金額 1 規(guī)費 205 2 土地款 550 3 土地稅費 25 4 7樓已開票樁基 100 5 7樓已開票毛渣 6 后期樁基開票 50 7 后期土建開票（到第 10層） 900 8 投入貨幣資金 128 9 合計 （ 2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入 約 1200 萬元 （ 3）還需要自籌資金 萬元 = 萬元 項目財務(wù)和經(jīng)濟(jì) 評價 本項目年均營業(yè)收入為 ，年均 利潤總額 元， 所得稅后 年均 凈 利潤總額為 ，總投資收益率 %，所得稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %， 投資回收期 （含建設(shè)期 1 年）， 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，大于零。其中建設(shè)投資 （其中工程費用 萬元，工程建設(shè)其他費用 萬元，工程預(yù)備費 ），無建設(shè)期利息，流動資金 100 萬元。 截止目前，大樓已完成主體工程 5層，施工仍在有序進(jìn)行。 三、主要建設(shè)內(nèi)容 主要建設(shè) 西湖國際大酒店 一座 ，建筑面積約 （不含住宅樓面積） ，土建工程、酒店裝修及設(shè)備，其他配套工程等 。另外項目附近還有 金山公園華府 、 漢川 福 星城 等高檔住宅區(qū) 。 西湖國際大酒店 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 結(jié)構(gòu) 布局 建筑 結(jié)構(gòu) 層高 建筑 面積 客房 套數(shù) 功 能 1 架空層 框剪 4m 水、電設(shè)施和停車場 2 1層 框剪 ㎡ 餐飲 3 2層 框剪 ㎡ 商務(wù)、足療、棋牌等 4 一、二單元 3— 20層 框剪 均 3m ㎡ 商品房 住宅樓 6 三單元 3— 26層 框剪 均 3m ㎡ 168 豪華客房 頂棚 8m 合計 86m ㎡ 168套 二、 周圍環(huán)境與設(shè)施 該地塊處于 漢川市 城 區(qū)核心地段， 主要出入口為濱湖大道 和泵站 4 路 ， 項目地 北邊緊鄰風(fēng)景秀麗 漢川公園 ，西連刁汊湖旅游區(qū)。 大樓一、二層 全部 為酒店 餐飲、商務(wù)、休閑區(qū) ， 第三單元 3— 26 層 為 酒店客房 。 。 大樓 一、二層為整體，建筑面積 平方米， 三層以上分三個單元樓。 西湖國際大酒店 是漢川市西湖水產(chǎn)市場規(guī)劃中的七號樓建設(shè)項目。 本 項目為漢川市西湖水產(chǎn)市場規(guī)劃中的一部分，西湖水產(chǎn)市場總 用地 面積 為，該地塊屬于 漢川市 國有土地使用權(quán)掛牌出讓用地 ，宗地編號為 0010450311 號地塊。 六、項目提出的理由 為了認(rèn)真貫徹落實 漢川市 委、 市 政府提出的 “加快 旅游興 市 ” 戰(zhàn)略部署， 打造武漢城市后花園的目標(biāo)， 更好地促進(jìn) 漢川市 “兩型”社會的建設(shè)， 提升 漢川 旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實際問題，打造獨具特色的 高檔商務(wù) 大酒店 ， 打造 漢川市 高規(guī)格接待服務(wù)平臺。 四、 項目 可研 報告編制原則 編制的全過程貫徹安全、規(guī)范、完善和經(jīng)濟(jì)的原則；編制的成果需符合國家 相關(guān) 法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)劃； 2 堅持技術(shù)可靠、經(jīng)濟(jì)合理、運行穩(wěn)定、節(jié)能降耗、便于管理、降低成本的原則； 在漢川市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，以發(fā)展、提高為中心，滿足漢川市政策、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設(shè) 規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一； 以人為本，精心設(shè)計，通過該工程項目建設(shè)，逐步完善漢川市城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步帶動漢川市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，促進(jìn)漢川酒店服務(wù)業(yè)的全面發(fā)展。 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目背景 一、項目概況 項目名稱： 西湖 國際大酒店 建設(shè) 單位： 湖北鑫誠房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 建設(shè)性質(zhì)：新 建 項目法人： XXX 二、項目 建設(shè) 單位基本情況 湖北鑫誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成立于 2021 年 10月 21 日，企業(yè)法人代表 王傳興 ，公司注冊資本壹仟萬元，主要從事 房地產(chǎn)開發(fā) 、 房屋銷售 、 煙酒、食品銷售 、 園林綠化等。 三、 項目 可研 報告編寫依據(jù) 漢川市西湖國際大酒店可研項目報告編制委托書； 國家和地方以及酒店行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)； 漢川市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年 計劃綱要； 國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)審評方法與參數(shù)》 (第三版 )及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 根據(jù)項目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料，以及湖北鑫誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料。 五、 項目 可研 報告編制范圍 本項目 可研 報告 主要介紹漢川市水產(chǎn)大市場規(guī)劃方案中七號樓西湖國際大酒店 建設(shè) 項目的可行性研究， 對該項目在市場需求、市場分析及建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。 第二節(jié) 項目概況 一、項目 簡介 西湖國際大酒店 位于 漢川市濱湖大道 以東 ， 泵站路以 北 。 土地使用權(quán)證號 為 川國用（ 2021） 3 第 0337號， 詳見 后 附圖。 大 樓為 26層 高層建筑 ，層高為 86米 ， 框架剪力墻結(jié)構(gòu)， 總建筑面積為 。 其中第一、二單元 均 為 3— 20層住宅樓，建筑面積 ；第三單元為 3— 26層 酒店 客房，建筑面積為 平方米。 酒店總建筑面積 。 本可行性研究報告重點分析 西湖國際大酒店 建設(shè)項目的可行性分析、論證和結(jié)論。 項目附近有 漢川市 衛(wèi)生局 、 漢川市 工商局 、 漢川市地方稅務(wù)局、漢川市中醫(yī)院、漢川市實驗小學(xué)、城關(guān)中學(xué) 等單位及活動場所。片區(qū)以漢川公園為亮點，以汊湖旅游區(qū)為依托，交通便利， 在此建造大酒店是應(yīng)勢所需，此地是酒店開發(fā)的黃金寶地。 項目建設(shè)進(jìn)度 項目建設(shè)期 12個月，于 2021年 5— 6 月底完成項目的可行性研究、勘探、設(shè)計工作，于 2021 年 7 月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊伍與設(shè)備供應(yīng)商，確保 2021 年 8月 — 2021 年 4月 底全部完成施工任務(wù)，并申請 竣 工驗收。 投資估算和資金籌措 項目總投資 ： 估算為 。 建 設(shè) 資金來源 ： 全部由建設(shè)單位 自籌。主要財務(wù)指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)效益較好，因此在財務(wù)上是可行的。建議加強員工崗前培訓(xùn)，強化服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量，聘請知名的酒店管理機構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H情況，對目標(biāo)市場進(jìn)行深度細(xì)分，拿出切實可行的營銷策略和市場運作方案，以規(guī)避項目運營期間的投資風(fēng)險，保證項目的財務(wù)安全。隨著我國改革開放的進(jìn)一步深入，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國國際化進(jìn)程的逐步加快，北京奧運會、上海世博會、乃至廣州的亞運會大型活動的成功舉辦、 2020 年我國將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國酒店業(yè)無疑將有進(jìn)一步的發(fā)展和新的動向，目前來看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn) 以下幾個特點： （ 1） 酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場進(jìn)一步細(xì)分 經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，我國酒店業(yè)已從一般的酒店細(xì)分為商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個不斷滿足市場多樣化需求的過程； （ 2） 酒店集團(tuán)化步伐加快，國內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國市場 目前，我國酒店集團(tuán)已經(jīng)有 100 多家，連鎖酒店近 1000 家。綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求， 21 世紀(jì)酒店業(yè)發(fā)展的新趨勢也離不開這個方向。 漢川市 酒店業(yè)現(xiàn)狀 （ 1） 從 漢川 現(xiàn)有酒店的絕對數(shù)及容納能力來看 漢川市 目前有 高檔 標(biāo)準(zhǔn)酒店 1家 ,二 星級酒店 2家，再加上一些小型賓館 總數(shù)不 超過 15 家。從這個角度來看， 漢川 酒店市場無疑是 個 值得投資的市場。 9 伴隨著 漢川 市 “ 工業(yè)強市 ”