【正文】 青睞，這就是市民在消費方面一個對求變、求新的心理表現(xiàn)。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。C、消費狀況現(xiàn)將幾類娛樂項目消費情況進行列表說明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次16較高的場所，一般上座率均在 90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。旅游住宿接待設(shè)施星級高的，設(shè)施完善，項目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營就好，出租率就高。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來的常德繁華區(qū)域也會增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機遇也隨之到來。 旅游住宿接待設(shè)施客房累計在常德市區(qū)的十五家高級別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計約有 1500 間（套） 。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。另從食品支出分析,2021 年人平食品支出為 元,占人平消費性支出的 %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù) 3040％為寬裕,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于 2021 年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。因此，整體市政配套施工進度，將有利于常德五星級大酒店項目的開發(fā)與附加值的提高。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。本項目規(guī)劃沿乾明路正面為綠化廣場，面廣場布置為商務(wù)金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光3水色、花草樹木互相輝映。氣象條件:常德屬亞熱帶濕潤氣候，平均氣溫 度，極端最高氣溫 度， 度。 項目建設(shè)規(guī)模? 本項目酒店部分建筑面積約 70625m2，其中餐飲 9715 平方米，會議中心 3243 平方米，娛樂中心 8879 平方米，商業(yè) 3138 平方米，酒店辦公輔助 2880 平方米，大堂 2758 平方米，客房 40012 平方米。全國旅游城市。 常德市近期城建方向:A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時加快朝陽路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)；B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進行建設(shè)；C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。2021 年國民經(jīng)濟主要統(tǒng)計指標指標名稱 計量單位 2021 年 比上年增長%人口和居民生活年底總?cè)丝?萬人 其中:市鎮(zhèn)人口 萬人 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 農(nóng)村居民人均收入 元 農(nóng)村居民人均生活消費總支出元 2139 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) % 8居民消費價格總指數(shù) 上年為 100 經(jīng)濟的增長為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件,據(jù)統(tǒng)計湖南省 2021 年旅游收入已超過 250 億元人民幣,年增長 20%左右,潛在市場非常巨大。 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析多年來常德市的經(jīng)濟總量一直位居湖南省第二、第三位。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。 未來旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況今年常德市教委有一家“教育賓館”——凱悅賓館于 2021 年 5 月試營業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無限期停建階段或法律糾紛時期，未來兩年內(nèi)不會有所舉動。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級階段。另據(jù)調(diào)查 2021—2021 年之間常德市保齡球運動、健身房、臺球等娛樂項目開始時均有眾多場所，但市民對這一項目的熱情不大，至使這些娛樂項目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。（3）第三類（健身類）目前健身類項目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時下流行的鹽浴和鹽水足浴。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預測 客源分析常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對比較富裕的消費者。功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級酒店，滿足高級別客人的服務(wù)需求，引領(lǐng)常德的酒店、休閑以及健康娛樂消費市場。 酒店綜合體方案酒店主體高 米，地下兩層，地上 27 層，建筑面積 70625 平米，共500 套客房，配置有餐飲中心、會議中心、娛樂中心、商業(yè)、及酒店辦公輔助設(shè)施。生活給水系統(tǒng)分為三個區(qū)。所有供消防、報警、消防電梯等動力配電，按一級負荷考慮，實行雙電源供電。．3 通風系統(tǒng)本酒店根據(jù)各空間的功能不同，采用自然通風和機械通風兩種方式。 （略）水噴霧系統(tǒng)。31 32第七篇 投資收益與經(jīng)濟效益分析 銷售收入估算本項目工程 占地面積 公頃，總建筑面積 70625 平方米。（4） 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按 15 年進行攤銷，每年攤銷額為 萬元。盈虧平衡圖如下：37（千萬元）銷售 60收入 50 40 BEP 30 20 10 1 2 3 5 6 銷售量（萬平方米）盈虧平衡圖38 敏感性分析本項目敏感性分析按單一因素變化進行分析，影響因素主要分析了銷售收入影響、出租（包括客房）影響、固定資產(chǎn)投資成本影響，如下： 凈現(xiàn)值變化率 經(jīng)營狀況敏感度 成本敏感度 產(chǎn)權(quán)銷售敏感度 10% 5% 因子變化率 15% 10% 5% 5% 10% 15% 5% 10%15% 20%敏感性分析示意圖影響因素 因素異動 %財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元變動后/變動前凈現(xiàn)值異動 %5 銷售收入10 5 （經(jīng)營狀況） 10 5 3209．2/ 固定投資成本10 3051/ 39棕上，銷售收入、經(jīng)營狀況（出租收入） 、固定資產(chǎn)投資成本對本項目經(jīng)濟效益影響的大小順序依次是： 經(jīng)營狀況（出租收入） ； 銷售收入；固定資產(chǎn)投資成本。40第八篇 綜合評價與結(jié)論通過以上對本項目技術(shù)及國民經(jīng)濟和財務(wù)效益計算分析結(jié)論表明，投資開發(fā)釣魚臺國際飯店（暫定名）項目，經(jīng)濟技術(shù)上是可行的，各項經(jīng)濟財務(wù)指標也均符合國家酒店旅游業(yè)項目建設(shè)的有關(guān)標準。（6） 成本估算由于折舊費是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計算，并且利息支出列入費用，故總成本費用各年度不是一個常數(shù)，平均年總本費用見附表，年經(jīng)營成本平均為 萬元左右。其中客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂、會議中心和酒店輔助面積外考慮出租。按《建筑滅火器設(shè)計規(guī)范》 （GBJ 14090）布置滅火器。戰(zhàn)時或火災時，該系統(tǒng)通風加壓送風起到防排煙作用。建筑物照度按《建筑照明設(shè)計標準》進行設(shè)計。綠化澆灑道路用水和冷卻塔補水、游泳池補水由市政管網(wǎng)直接供水。所有餐飲面向江面展開，使得來賓享受美食的同時也獲得了良好的視覺享受。22第四篇 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計理念 規(guī)劃原則尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。各家酒店將消費水平確定地 200—350(元/人次)的范圍內(nèi)也主要是針對這部分消費群體。再者與管理與服務(wù)水平也有關(guān)系?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項目非常火爆。15第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。而這恰恰是目前中國旅游發(fā)展的重要趨勢。我們認為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點：一個是量的增加：另一個是質(zhì)的提高。而屬于高級別的五星級酒店，在整個常德市來講，仍然是個空白。隨著常德市經(jīng)濟的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費時尚，60 萬常德市民具有龐大的旅游市場消費力。常德人均可支配收入為 元。 德山城市發(fā)展對酒店服務(wù)的要求德山開發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。進一步增強常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位?？偼顿Y約23680 萬元，建設(shè)期 2021 年 11 月至 2021 年 11 月。項目占地 畝，其中釣魚臺國際飯店占地 103 畝，釣魚臺國際公寓占地 畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已基本完成。釣魚臺國際飯店總高約 ，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務(wù)金融于一體。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。由此可知，常德五星級大酒店項目既處于一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點，又位于南北向主干道和沅江的交匯點，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢。家庭收入在 6000 元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級公寓等高檔物業(yè)的主導消費目標。2021 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對入境旅游者欠缺吸引力。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進外資。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。經(jīng)營規(guī)模及上座率分析第一類 娛樂類場所名稱 項目名稱 規(guī)模 上座率九重天歌廳 KTV 36 間 95%金碧輝煌歌廳 KTV 40 間 90%天上人間歌廳 KTV 43 間 90%金色年華歌廳 KTV 60 間 95%百家劇場 演藝歌舞 近 1000/座位 86%芙蓉劇場 演藝歌舞 近 1000/座位 72%第二類 休閑類場所名稱 項目名稱規(guī)模（茶位數(shù)）上座率紅珊瑚茶館 茶藝 200 85%熱帶雨林茶館 茶藝 200 95%米蘿咖啡 茶藝 150 90%第三類 健身類場所名稱 項目名稱 規(guī)模 上座率芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98%華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96%陽光臺球俱樂部 臺球 15 95%金太陽保齡球館 保齡球 24 55%（1）第一類（娛樂類）常德市 KTV 大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計數(shù)十家。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會逐漸增加；隨著經(jīng)濟的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂項目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態(tài)度。缺乏集多種娛樂項目為一體的綜合性娛樂場所。 市場規(guī)模預測預測假設(shè):1. 釣魚臺國際飯店為現(xiàn)實五星級酒店。 用地分析建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復雜，高差變化較多。方案設(shè)計中，在基地內(nèi)通過臨江設(shè)置的主干道及西側(cè)的原有道路通過盡端創(chuàng)造性的以地下停車場作為連接，同時結(jié)合中部連接路在場地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。5) 熱水供應方式：在地下室設(shè)置兩臺熱水鍋爐，水溫為 60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃氣、用電，根據(jù)當?shù)氐膶嶋H環(huán)境況而定。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充26電電池相結(jié)合的方式供電。 消防系統(tǒng)．1 消防給水系統(tǒng)本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)及自動噴水滅火系統(tǒng)。消防控制中心設(shè)在酒店地下一層，內(nèi)設(shè)集中報警器、聯(lián)動控制器、消防電話及消防廣播柜。主要樓盤出售、出租價格樓盤名稱 產(chǎn)品定位 建筑面積 價格 銷售情況金鉆廣場 產(chǎn)權(quán)商鋪公寓 88000 7500/20210出售出租%銅鑼灣廣場 產(chǎn)權(quán)商鋪酒店 29990 4800/20210 商鋪 40%得利紫荊酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 180 間 3688 剩約 10 間匯美家居廣場 商住12 層約 8000 平米500012021金鉆廣場寫字樓投放現(xiàn)狀：寫字樓在 G 區(qū)二、三層共計 209 間左右，每間平均分隔面積約為 30—40 平方米。按照項目變化，試營業(yè)年按正常收入的 60%計算。41質(zhì)倉盯塹綱焰那捕蘋奇遞咕蝴籠跑賂棍誡鎬悸諸棗銜猜酉嘛廊誅項忽帛貫置沒緬撩坪勘芽莆妹奢疊里吶漲豫邁樞岔醋踩危嘛底庶綿樂餡鱉咖曼轎謅鍋喊恃誓險該助琢謝燎