【正文】 青睞，這就是市民在消費(fèi)方面一個(gè)對(duì)求變、求新的心理表現(xiàn)。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。C、消費(fèi)狀況現(xiàn)將幾類(lèi)娛樂(lè)項(xiàng)目消費(fèi)情況進(jìn)行列表說(shuō)明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次16較高的場(chǎng)所，一般上座率均在 90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。旅游住宿接待設(shè)施星級(jí)高的，設(shè)施完善，項(xiàng)目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營(yíng)就好，出租率就高。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來(lái)的常德繁華區(qū)域也會(huì)增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)遇也隨之到來(lái)。 旅游住宿接待設(shè)施客房累計(jì)在常德市區(qū)的十五家高級(jí)別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類(lèi)型與檔次的房間，共計(jì)約有 1500 間（套） 。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。另從食品支出分析,2021 年人平食品支出為 元,占人平消費(fèi)性支出的 %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù) 3040％為寬裕,由此說(shuō)明常德城鎮(zhèn)居民于 2021 年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對(duì)富裕方向發(fā)展。因此，整體市政配套施工進(jìn)度，將有利于常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與附加值的提高。規(guī)劃搬遷常德汽車(chē)北站和常德汽車(chē)南站，新建德山站。本項(xiàng)目規(guī)劃沿乾明路正面為綠化廣場(chǎng)，面廣場(chǎng)布置為商務(wù)金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光3水色、花草樹(shù)木互相輝映。氣象條件:常德屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，平均氣溫 度，極端最高氣溫 度， 度。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模? 本項(xiàng)目酒店部分建筑面積約 70625m2，其中餐飲 9715 平方米，會(huì)議中心 3243 平方米，娛樂(lè)中心 8879 平方米，商業(yè) 3138 平方米，酒店辦公輔助 2880 平方米，大堂 2758 平方米，客房 40012 平方米。全國(guó)旅游城市。 常德市近期城建方向:A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時(shí)加快朝陽(yáng)路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)；B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)；C、德山開(kāi)發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱(chēng) 計(jì)量單位 2021 年 比上年增長(zhǎng)%人口和居民生活年底總?cè)丝?萬(wàn)人 其中:市鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 農(nóng)村居民人均收入 元 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出元 2139 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) % 8居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 上年為 100 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件,據(jù)統(tǒng)計(jì)湖南省 2021 年旅游收入已超過(guò) 250 億元人民幣,年增長(zhǎng) 20%左右,潛在市場(chǎng)非常巨大。 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析多年來(lái)常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第二、第三位。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。 未來(lái)旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況今年常德市教委有一家“教育賓館”——?jiǎng)P悅賓館于 2021 年 5 月試營(yíng)業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無(wú)限期停建階段或法律糾紛時(shí)期，未來(lái)兩年內(nèi)不會(huì)有所舉動(dòng)。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級(jí)階段。另?yè)?jù)調(diào)查 2021—2021 年之間常德市保齡球運(yùn)動(dòng)、健身房、臺(tái)球等娛樂(lè)項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)均有眾多場(chǎng)所，但市民對(duì)這一項(xiàng)目的熱情不大，至使這些娛樂(lè)項(xiàng)目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。（3）第三類(lèi)（健身類(lèi)）目前健身類(lèi)項(xiàng)目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時(shí)下流行的鹽浴和鹽水足浴。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。 客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 客源分析常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對(duì)比較富裕的消費(fèi)者。功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級(jí)酒店，滿足高級(jí)別客人的服務(wù)需求，引領(lǐng)常德的酒店、休閑以及健康娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)。 酒店綜合體方案酒店主體高 米，地下兩層，地上 27 層，建筑面積 70625 平米，共500 套客房，配置有餐飲中心、會(huì)議中心、娛樂(lè)中心、商業(yè)、及酒店辦公輔助設(shè)施。生活給水系統(tǒng)分為三個(gè)區(qū)。所有供消防、報(bào)警、消防電梯等動(dòng)力配電，按一級(jí)負(fù)荷考慮，實(shí)行雙電源供電。．3 通風(fēng)系統(tǒng)本酒店根據(jù)各空間的功能不同，采用自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)兩種方式。 （略）水噴霧系統(tǒng)。31 32第七篇 投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析 銷(xiāo)售收入估算本項(xiàng)目工程 占地面積 公頃，總建筑面積 70625 平方米。（4） 無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按 15 年進(jìn)行攤銷(xiāo)，每年攤銷(xiāo)額為 萬(wàn)元。盈虧平衡圖如下：37（千萬(wàn)元）銷(xiāo)售 60收入 50 40 BEP 30 20 10 1 2 3 5 6 銷(xiāo)售量（萬(wàn)平方米）盈虧平衡圖38 敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析按單一因素變化進(jìn)行分析，影響因素主要分析了銷(xiāo)售收入影響、出租（包括客房）影響、固定資產(chǎn)投資成本影響，如下： 凈現(xiàn)值變化率 經(jīng)營(yíng)狀況敏感度 成本敏感度 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售敏感度 10% 5% 因子變化率 15% 10% 5% 5% 10% 15% 5% 10%15% 20%敏感性分析示意圖影響因素 因素異動(dòng) %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元變動(dòng)后/變動(dòng)前凈現(xiàn)值異動(dòng) %5 銷(xiāo)售收入10 5 （經(jīng)營(yíng)狀況） 10 5 3209．2/ 固定投資成本10 3051/ 39棕上，銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)狀況（出租收入） 、固定資產(chǎn)投資成本對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的大小順序依次是： 經(jīng)營(yíng)狀況（出租收入） ； 銷(xiāo)售收入；固定資產(chǎn)投資成本。40第八篇 綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論通過(guò)以上對(duì)本項(xiàng)目技術(shù)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)效益計(jì)算分析結(jié)論表明，投資開(kāi)發(fā)釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店（暫定名）項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)技術(shù)上是可行的，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)也均符合國(guó)家酒店旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。（6） 成本估算由于折舊費(fèi)是按不同資產(chǎn)類(lèi)別及不同折舊年限計(jì)算，并且利息支出列入費(fèi)用，故總成本費(fèi)用各年度不是一個(gè)常數(shù)，平均年總本費(fèi)用見(jiàn)附表，年經(jīng)營(yíng)成本平均為 萬(wàn)元左右。其中客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，其他建筑除大堂、會(huì)議中心和酒店輔助面積外考慮出租。按《建筑滅火器設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GBJ 14090）布置滅火器。戰(zhàn)時(shí)或火災(zāi)時(shí)，該系統(tǒng)通風(fēng)加壓送風(fēng)起到防排煙作用。建筑物照度按《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計(jì)。綠化澆灑道路用水和冷卻塔補(bǔ)水、游泳池補(bǔ)水由市政管網(wǎng)直接供水。所有餐飲面向江面展開(kāi)，使得來(lái)賓享受美食的同時(shí)也獲得了良好的視覺(jué)享受。22第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃原則尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對(duì)原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。各家酒店將消費(fèi)水平確定地 200—350(元/人次)的范圍內(nèi)也主要是針對(duì)這部分消費(fèi)群體。再者與管理與服務(wù)水平也有關(guān)系?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項(xiàng)目非?；鸨?。15第二類(lèi) 休閑類(lèi)，其中包括茶藝與美容按摩。而這恰恰是目前中國(guó)旅游發(fā)展的重要趨勢(shì)。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點(diǎn)：一個(gè)是量的增加：另一個(gè)是質(zhì)的提高。而屬于高級(jí)別的五星級(jí)酒店，在整個(gè)常德市來(lái)講，仍然是個(gè)空白。隨著常德市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費(fèi)時(shí)尚，60 萬(wàn)常德市民具有龐大的旅游市場(chǎng)消費(fèi)力。常德人均可支配收入為 元。 德山城市發(fā)展對(duì)酒店服務(wù)的要求德山開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。進(jìn)一步增強(qiáng)常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。總投資約23680 萬(wàn)元，建設(shè)期 2021 年 11 月至 2021 年 11 月。項(xiàng)目占地 畝，其中釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店占地 103 畝，釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際公寓占地 畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場(chǎng)地拆遷已基本完成。釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店總高約 ，具客房、美食、康體、娛樂(lè)休閑及商務(wù)金融于一體。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開(kāi)發(fā)區(qū)。由此可知，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目既處于一級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點(diǎn)，又位于南北向主干道和沅江的交匯點(diǎn)，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。家庭收入在 6000 元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級(jí)公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)目標(biāo)。2021 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長(zhǎng) 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對(duì)入境旅游者欠缺吸引力。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。經(jīng)營(yíng)規(guī)模及上座率分析第一類(lèi) 娛樂(lè)類(lèi)場(chǎng)所名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 上座率九重天歌廳 KTV 36 間 95%金碧輝煌歌廳 KTV 40 間 90%天上人間歌廳 KTV 43 間 90%金色年華歌廳 KTV 60 間 95%百家劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 86%芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 72%第二類(lèi) 休閑類(lèi)場(chǎng)所名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模（茶位數(shù)）上座率紅珊瑚茶館 茶藝 200 85%熱帶雨林茶館 茶藝 200 95%米蘿咖啡 茶藝 150 90%第三類(lèi) 健身類(lèi)場(chǎng)所名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 上座率芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98%華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96%陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部 臺(tái)球 15 95%金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 24 55%（1）第一類(lèi)（娛樂(lè)類(lèi)）常德市 KTV 大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計(jì)數(shù)十家。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會(huì)逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來(lái)看，康體娛樂(lè)項(xiàng)目難以參與過(guò)多，故大多工薪階層人士對(duì)娛樂(lè)市場(chǎng)在持觀望態(tài)度。缺乏集多種娛樂(lè)項(xiàng)目為一體的綜合性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所。 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)假設(shè):1. 釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店為現(xiàn)實(shí)五星級(jí)酒店。 用地分析建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復(fù)雜，高差變化較多。方案設(shè)計(jì)中，在基地內(nèi)通過(guò)臨江設(shè)置的主干道及西側(cè)的原有道路通過(guò)盡端創(chuàng)造性的以地下停車(chē)場(chǎng)作為連接，同時(shí)結(jié)合中部連接路在場(chǎng)地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。5) 熱水供應(yīng)方式：在地下室設(shè)置兩臺(tái)熱水鍋爐，水溫為 60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃?xì)?、用電，根?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際環(huán)境況而定。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充26電電池相結(jié)合的方式供電。 消防系統(tǒng)．1 消防給水系統(tǒng)本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。消防控制中心設(shè)在酒店地下一層，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制器、消防電話及消防廣播柜。主要樓盤(pán)出售、出租價(jià)格樓盤(pán)名稱(chēng) 產(chǎn)品定位 建筑面積 價(jià)格 銷(xiāo)售情況金鉆廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)商鋪公寓 88000 7500/20210出售出租%銅鑼灣廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)商鋪酒店 29990 4800/20210 商鋪 40%得利紫荊酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 180 間 3688 剩約 10 間匯美家居廣場(chǎng) 商住12 層約 8000 平米500012021金鉆廣場(chǎng)寫(xiě)字樓投放現(xiàn)狀：寫(xiě)字樓在 G 區(qū)二、三層共計(jì) 209 間左右，每間平均分隔面積約為 30—40 平方米。按照項(xiàng)目變化，試營(yíng)業(yè)年按正常收入的 60%計(jì)算。41質(zhì)倉(cāng)盯塹綱焰那捕蘋(píng)奇遞咕蝴籠跑賂棍誡鎬悸諸棗銜猜酉嘛廊誅項(xiàng)忽帛貫置沒(méi)緬撩坪勘芽莆妹奢疊里吶漲豫邁樞岔醋踩危嘛底庶綿樂(lè)餡鱉咖曼轎謅鍋喊恃誓險(xiǎn)該助琢謝燎