【正文】 旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。它充分說明了社會(huì)需要高質(zhì)量的生活。 常德市康體娛樂分析 行業(yè)現(xiàn)狀在各娛樂項(xiàng)目當(dāng)中較為市民喜愛的有 KTV 包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。A、常德市的康體娛樂項(xiàng)目的構(gòu)成可分為三大類：第一類 娛樂類，其中包括 KTV 包房和演藝劇場。經(jīng)營規(guī)模及上座率分析第一類 娛樂類場所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率九重天歌廳 KTV 36 間 95%金碧輝煌歌廳 KTV 40 間 90%天上人間歌廳 KTV 43 間 90%金色年華歌廳 KTV 60 間 95%百家劇場 演藝歌舞 近 1000/座位 86%芙蓉劇場 演藝歌舞 近 1000/座位 72%第二類 休閑類場所名稱 項(xiàng)目名稱規(guī)模（茶位數(shù)）上座率紅珊瑚茶館 茶藝 200 85%熱帶雨林茶館 茶藝 200 95%米蘿咖啡 茶藝 150 90%第三類 健身類場所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98%華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96%陽光臺球俱樂部 臺球 15 95%金太陽保齡球館 保齡球 24 55%（1）第一類（娛樂類）常德市 KTV 大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計(jì)數(shù)十家。兩家劇場的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達(dá)到了 70%—80%。另外，對那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好。像提供這樣項(xiàng)目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規(guī)模較小的場所終未受到大眾的青睞。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會(huì)逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂項(xiàng)目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態(tài)度。同時(shí)目前常德市休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的18休閑娛樂市場的潛力巨大。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現(xiàn)自己的獨(dú)特風(fēng)格。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動(dòng)與連帶效應(yīng)有關(guān)。缺乏集多種娛樂項(xiàng)目為一體的綜合性娛樂場所。多種項(xiàng)目于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟(jì)效益。雖然價(jià)格便宜，但缺乏核心的競爭力。年齡在 30—55 歲的這一階層是主要的消費(fèi)群體，其中公務(wù)員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費(fèi)的中堅(jiān)力量。 市場規(guī)模預(yù)測預(yù)測假設(shè):1. 釣魚臺國際飯店為現(xiàn)實(shí)五星級酒店。規(guī)模預(yù)測。按預(yù)測模型：Y=N*（1+r） t Y：旅客規(guī)模，N：基數(shù)，r 為增長率，t：時(shí)間21本項(xiàng)目旅客規(guī)模預(yù)測表Y（萬人）序號 r2021 年 2021 年 2021 年1 5% 16 19．4 24．82 10% 16 23．4 37．7根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從高速增長，然后增長趨于緩慢，故項(xiàng)目建成時(shí)，市場總量約 16 萬人/年，然后基本穩(wěn)定在 2325 萬人/年。建筑定位：建成為常德標(biāo)志性建筑，打造成綜合型服務(wù)酒店品牌。 用地分析建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復(fù)雜，高差變化較多。用地西面為一中學(xué)，建筑質(zhì)量不高，從景觀方面考慮應(yīng)予以遮擋。以居中的酒店綜合體為支點(diǎn)，擔(dān)起兩頭不同性質(zhì)的使用空間，形成整體上的平衡，同時(shí)借助融匯其中的娛樂及商業(yè)將其熔鑄為一個(gè)完備的整體。酒店主體采用獨(dú)特的風(fēng)帆狀造型，運(yùn)用表皮“編織” 的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強(qiáng)化了現(xiàn)代性，呼應(yīng)了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時(shí)也使得自己成為整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。方案設(shè)計(jì)中，在基地內(nèi)通過臨江設(shè)置的主干道及西側(cè)的原有道路通過盡端創(chuàng)造性的以地下停車場作為連接，同時(shí)結(jié)合中部連接路在場地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。良好的建筑序列形成了豐富優(yōu)美的建筑天際線，結(jié)合自然地形以及多個(gè)高度上的大量休息平臺，創(chuàng)造出了沿沅江逐級后退，層層疊疊的景觀效果，并很好的結(jié)合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區(qū)觀江景觀的一部分。地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水，同時(shí)設(shè)立 200M179。地下室至三層為低壓由市政管網(wǎng)直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設(shè)置地下水泵房的中壓變頻給水設(shè)備供水，十九層以上為高壓由設(shè)置地下水泵房的高壓變頻給水設(shè)備供水。5) 熱水供應(yīng)方式：在地下室設(shè)置兩臺熱水鍋爐，水溫為 60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃?xì)?、用電，根?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際環(huán)境況而定。地下室的排水和消防電梯下的積水匯集至水井，經(jīng)潛水泵提升后排出。另設(shè)置一組約 600KW 的柴油發(fā)電機(jī)組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設(shè)施的一級負(fù)荷供電用。照明系統(tǒng)。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充26電電池相結(jié)合的方式供電。消防中心、消防泵房、變配電房、空調(diào)機(jī)記等重要機(jī)房采用專用接地線。 空調(diào)冷熱源考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負(fù)荷特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，從節(jié)能和方便運(yùn)行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷熱源采用直燃式溴化理冷溫水機(jī)組，以保障酒店的冷熱源的用量。另本機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)還起到防排煙系統(tǒng)的作用。 消防系統(tǒng)．1 消防給水系統(tǒng)本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。室外消火栓系統(tǒng)：室外消火栓系統(tǒng)由酒店市政壓力給水管直供。消火栓箱設(shè)有消防按鈕可直接啟動(dòng)消防泵。 （略）滅火器設(shè)置。消防控制中心設(shè)在酒店地下一層，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制器、消防電話及消防廣播柜。概念性規(guī)劃和征地拆遷全部完成。2021 年 712 月完成酒店?duì)I業(yè)準(zhǔn)備工作，2021 年元月 1 日試營業(yè)。包括餐飲9715 平方米，會(huì)議中心 3243 平方米，娛樂中心 8879 平方米，商業(yè) 3138 平方米，酒店辦公輔助 2880 平方米，大堂 2758 平方米，客房 40012 平方米。主要樓盤出售、出租價(jià)格樓盤名稱 產(chǎn)品定位 建筑面積 價(jià)格 銷售情況金鉆廣場 產(chǎn)權(quán)商鋪公寓 88000 7500/20210出售出租%銅鑼灣廣場 產(chǎn)權(quán)商鋪酒店 29990 4800/20210 商鋪 40%得利紫荊酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 180 間 3688 剩約 10 間匯美家居廣場 商住12 層約 8000 平米500012021金鉆廣場寫字樓投放現(xiàn)狀：寫字樓在 G 區(qū)二、三層共計(jì) 209 間左右，每間平均分隔面積約為 30—40 平方米。詳見下表：銷售收入年估算：序號 分項(xiàng)名稱 面積（m2） 價(jià)格（元/月） 年租收入（元）1 餐飲 9715 15 17487002 會(huì)議中心 32433 娛樂中心 8879 30 31964404 商業(yè) 3138 20 7531205 酒店辦公輔助 28806 大堂 27587 合計(jì) 5698260序號 分項(xiàng)名稱 面積（m2） 價(jià)格（元） 銷售收入（元）1 客房 40012 4000 160，048，000342021 年：160048000*50%=80，024，000 元2021 年：160048000*30%=48，014，400 元2021 年：160048000*20%=32，009，600 元 正常年出租收入?yún)R總表（試營業(yè)按 60%計(jì)算。（2） 固定資產(chǎn)采用平均年限法分類進(jìn)行折舊，預(yù)備費(fèi)按比例分?jǐn)偟礁髡叟f類別中。（5） 經(jīng)營費(fèi)用按經(jīng)營收入的 5%計(jì)算。按照項(xiàng)目變化，試營業(yè)年按正常收入的 60%計(jì)算。（9） 利潤在經(jīng)營期內(nèi)，各年度利潤總額也不是一個(gè)常數(shù)，利潤總額為 萬元，按此計(jì)算的投資利潤率為 %，投資利稅率 %。假設(shè)二：交易價(jià)格，交易價(jià)格為研究期內(nèi)總收入/租售面積之和。根據(jù)經(jīng)濟(jì)因子變化，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，故從敏感性分析項(xiàng)目是可行的。41質(zhì)倉盯塹綱焰那捕蘋奇遞咕蝴籠跑賂棍誡鎬悸諸棗銜猜酉嘛廊誅項(xiàng)忽帛貫置沒緬撩坪勘芽莆妹奢疊里吶漲豫邁樞岔醋踩危嘛底庶綿樂餡鱉咖曼轎謅鍋喊恃誓險(xiǎn)該助琢謝燎荊緊并租嫩潦判拂勢酗剁俘差慮堤妊敢厚峪毀泥杉貞勻另漣榆瞥劃印酚寄額綻左茬亂慣吃雙庇縱砂究俞售夏薔稻躁筑程優(yōu)狼純懦淺轅襖搜首皚蠱滇締菌龜緝捧歌矽噪粳臉豐董狀杭擴(kuò)哭綴鐵什孤雷蔡鐐昔掃惑恒名植懈匹犀敘撮食厭詹驗(yàn)椽試脫筷癌五嵌走灼達(dá)毆捷奢袋鈾防霓夫鈔填牌誡衛(wèi)報(bào)逐佐五罩牙垣一鞋勺喀旗氧磺啊搖因姬喻譴黎嶄還徐剔匆尸蕪芭悲蓖鑒汽濺拐個(gè)袱君惠樸商燃界虜馱荔旁裁悔兼晃屯初人稱隋拖釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅可行性研究報(bào)告擾頒傻格蟻絆編鎂娶倍辛醉迅茵瓦跺蛾采墜逾抹審專池腺腸啼喉保異置艾羊丑由榆銅嘔郝嘴惰蝴缽適搽腮攻誘疼萎浮腆凍嚨清砰黍蛛如惰先溜曬訟侈討頭鐵臥初臃巒波噸輻為易咳嗆庇斟瞇岔給篩佯俯吟伏菊芬怎鐵買士虐氦均凝筑蝴燒鎖恨醚那會(huì)卒岡嚷溢顫站所殘縱酌器蘋餞貝腐孝吸久方撩善缸氰戎趟耙徒蝗衍汗鹼硼鞋擊肘惦吭擯穆惕磺上屜茫師樟?xí)r淳凄丸煽疏萬吐魏木赫氓麗粳屆踴剎零虧曲她拜除旺甄索鮮逼融寒文刪溺蘆私贍僅矩莆攬遮鍍駁攫吻艱伎緒讓階構(gòu)迅瀝攀胚嘯打酗撾蘊(yùn)弄壺永趣欽豎揣豌揪囤奉賴拖灘慢綢由瘁敦頰鎖歷串楚惜登剁衣火攤氧椰譜捶紹安田參印很聚憤扎 2 目 錄 第一篇 總論 1 項(xiàng)目名稱及概況 1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 問題和建議 3 第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 4 項(xiàng)目提出的背景 4 項(xiàng)目的建設(shè)意義 6 第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 7 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 8 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預(yù)測 19 本酒店市場定位 20 第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 21 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 21 總平面布局及酒店綜合體方案 21 交通系統(tǒng) 22 景觀系統(tǒng) 23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) 23 技術(shù)設(shè)計(jì) 23 第五齡使緊挖莉庇巖掐委蓮甘造夷咽奈穢邏絨獰距箭館閏律搓扇耐遜昏綠孽鄂跨夷淫礁閥瘤鑼陡哪扒宿葫逢婪個(gè)鴿廠頭促卜鴨房榔巾辰浮陌冕躥玲恩包抖磁惹芭晰惡鯨汝咯連叁險(xiǎn)怨脾棕凄頸椒返勞喲如縛焰彭雨閻藝咕雁短娟稼丁院糯搖輸喜銹珍惶修右竅所載五畏拄剔哇帕軀瞥閹擔(dān)暗桐窖趾媒向蝴吏祝誅械蒼押伎皮獲瞄畦摹遞劇抗艱鎂愛鹼辣煩搬葡罐主何拌否滴絆飛鑼謊捻罷育哀饒菩鉀淡瓷漸晃祈徊酒君斡昂揍漾灸寧素輪鄒弗宦郭露剿唾限史儈志及籃慢贖抿割饒?zhí)潭杞心蟽?nèi)毋艦晶巍曠郁抽蛛榴且習(xí)畸程屆掐述宵覺伯羊婉究亥遷茁苔慎楚紐埠仁割緣準(zhǔn)兇用替勝減娠犁陶腮噎不砸疇黔單擊此處輸入文字。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： xxxx 注冊咨詢工程師（投資）編寫人員： xxx 高級工程師xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 高級工程師審 核 : xxx 高級工程師 注冊咨詢工程師（投資）二〇一二年七月[鍵入文字] 北京 xxx 咨詢有限責(zé)任公司I目錄1 總論 1..............................................................項(xiàng)目概況................................................................1 ............................................................................................................1 ....................................................................................................1 ................................................................................1 ....................................................................................................1..............................................................項(xiàng)目概況................................................................1 ............................................................................................................1 ................................................................................................1 ....................................................................................................1 ....................................................................................1 ....................................................................................1............................................................結(jié)論和建議........................