【正文】 契合，結(jié)合沿江的條狀綠化，創(chuàng)造出舒適宜人的生活環(huán)境擯棄傳統(tǒng)規(guī)劃中房子圍合綠地的單調(diào)模式，提出“公園中的建筑”的開放式結(jié)構(gòu)概念，將各類建筑與環(huán)境相結(jié)合，使得建筑如同從自然中生長出來一樣。 24區(qū)域內(nèi)利用地形將大多數(shù)停車設(shè)置在地下，大量引入步行交通，除保證了商業(yè)娛樂必要的人氣，同時也使得人們有更多的視角觀賞江景，有更多的機(jī)會親近自然。所有餐飲面向江面展開，使得來賓享受美食的同時也獲得了良好的視覺享受。所有商業(yè)空間均沿江設(shè)置，對江面開放，結(jié)合臨江大面積的開放休閑空間，形成了不同高度上的多個休閑娛樂平臺，從而將商業(yè)從室內(nèi)引向了室外，創(chuàng)造了多元化的商業(yè)娛樂空間。 規(guī)劃概念借鑒造船上的概念，充分利用了地形高差，先用多層不同標(biāo)高的“甲板”作為各種功能的載體，再用各類不同性質(zhì)的交通及活動場地加以連接并最終將其熔鑄為一個“超級平面” ，使得整個地段成為沅江岸邊一艘超級游輪。用地中部地勢較緩，建設(shè)及景觀條件最佳。22第四篇 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計理念 規(guī)劃原則尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。從客房入住率考慮，假設(shè)本酒店為 500 間，故每年需 12 萬人左右即能滿足設(shè)計要求。常德市區(qū)的年人均收入 萬元/年左右，人口 60 多萬。本穩(wěn)定.常德市民除了“愛消費” 、 “敢消費”外，還“想消費” ， “愛熱鬧” ，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費。各家酒店將消費水平確定地 200—350(元/人次)的范圍內(nèi)也主要是針對這部分消費群體。加之，健康與自然的概念逐漸深入19人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運動的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費者休閑娛樂的重要組成部分。E、運動休閑初露苗頭，但缺乏設(shè)施配套，條件有限常德市休閑娛樂市場已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場所，這證明常德市市場有體育休閑的需求。隨著時間的推移，人們對娛樂生活將會呈現(xiàn)多元化的需求，對健康、運動等保健性項目，將會逐步增強。再者與管理與服務(wù)水平也有關(guān)系。如果市場上能夠出現(xiàn)重特色、有獨特文化品位的休閑場所，在市場上必將異軍突起，形成強大的競爭優(yōu)勢。B、特色不鮮明、缺乏文化品位常德市現(xiàn)有的康體娛樂項目，在經(jīng)營上均沒有形成自身的特色。但是，隨著收入的提高和娛樂市場不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進(jìn)來，定會給娛樂市場帶來一個更大的客源空間。客源基本上集中到規(guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項目非常火爆。（2）第二類（休閑類）以上列表中所述幾家茶藝場所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對這些項目比較熱愛。普遍的上座率均在 50%—60%。15第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營較好，生意紅火的場所，如 KTV 就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場有百家劇場、芙蓉劇場，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽光臺球俱樂部。這恰恰證明了社會在進(jìn)步，需求在提高。從常德旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展。而這恰恰是目前中國旅游發(fā)展的重要趨勢?，F(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基，本上是一個類型的。常德是個旅游資源極為豐富的城市。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)大，繁華區(qū)也會擴(kuò)充。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點：一個是量的增加：另一個是質(zhì)的提高。常德市星級旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表人均消費(元)酒店名稱星級大廳(個)包房(個)餐位(個)日均營業(yè)額(萬元)大廳 包房華天 四 3 13 1000 8 5060 150200芙蓉 四 2 13 600 6 5060 150200華都 三 2 23 800 5 4050 120150金海 三 2 12 500 4 3545 120150八百里 三 2 15 700 3545 100120宏大 三 2 10 600 /常德市星級旅游住宿接待設(shè)施娛樂項目一覽表酒店名稱星級 娛樂 健身 休閑華天 四 卡拉 OK 電游 / 臺球乒乓球健身 桑拿美容美發(fā)芙蓉 四 大劇場 電游 臺球保齡球游泳館健身 桑拿美容美發(fā)華都 三 卡拉 OK 電游 /保齡球游泳館健身 桑拿美容美發(fā)金海 三 卡拉 OK 歌舞 / / / / 桑拿 美容美13廳 發(fā)八百里三 演藝廳 / / / / / 桑拿美容美發(fā)宏大 三 卡拉 OK / / / / / 桑拿美容美發(fā)從以上六家星級旅游住宿接待設(shè)施的營業(yè)構(gòu)成來看，他們各具特色。 （如圖所示）價格酒店名稱 星級客房數(shù) 標(biāo)價 優(yōu)惠 協(xié)議出租率備注華天大酒店 四 218 358+15% 328 25885%以上旺季時滿員芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時滿員華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時滿員金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時滿員八百里酒店 三 95 308 228 200 70%宏大賓館 三 110 298 238 200 50%12從以上星級旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來看，在常德市高星級的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。就這兩點而言，常德建設(shè)高星級旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。而屬于高級別的五星級酒店，在整個常德市來講，仍然是個空白。 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量常德市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（包括星級酒店、賓館）共十五家。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個比例達(dá)到了 35%。常德市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施：飯店：300 家客房：3000 間床位：10000 個常德市旅游飯店客房的平均出租率：2021 年：75%。隨著常德市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費時尚，60 萬常德市民具有龐大的旅游市場消費力。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達(dá)長江。常德是一個歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國優(yōu)秀旅游城市” 、 “全國衛(wèi)生先進(jìn)城市”的稱號，還是湖南省9唯一的“省級園林城市”和省 “文明城市” ，現(xiàn)在正爭創(chuàng)“國家園林城市”和“國家交通管理模范城市” ，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢。2021 年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費性 總支出為 元， 購商品房人平支出占總?cè)似街С龅?22%。常德人均可支配收入為 元。在追求 GDP 增長的過程中，粗放型的增長方式還沒有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟(jì)在高速增長的同時，資源的消耗也在高速增長。本項目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。因此，從整體市政施工時間進(jìn)度分析，常德五星級大酒店項目正處于整個市政交通施工期，雖然在常德五星級大酒店項目交盤期，市政項目未完全竣工，但6至少常德五星級大酒店項目的地理優(yōu)勢已完全凸顯，其潛在消費者對常德五星級大酒店項目的心理信心指數(shù)將同步提升。 德山城市發(fā)展對酒店服務(wù)的要求德山開發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 市區(qū)人口規(guī)劃根據(jù)〈常德市城市總體規(guī)劃 19992020〉和湖南省人民政府對該規(guī)劃的批5準(zhǔn)，至 2021 年，都市人口擴(kuò)容增量為 66 萬，2020 年為 85100 萬。水路：（1）通行 500 噸級的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級航道。常德市整體交通體系構(gòu)建：公路：借新建和原有 20319 過境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國道20319 和省道 1801801 及常張高速公路通過立交形式組織在一起，保證出城口暢通。進(jìn)一步增強常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。關(guān)于政策扶持：因德山開發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對本項目的影響顯而易見，恰恰該項目的實施對提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進(jìn)作用，本著互利互惠的原則，建議政府務(wù)必落實項目談判時的最好政策優(yōu)惠。 問題和建議關(guān)于項目名稱：“釣魚臺國際飯店”為項目暫定名稱，項目實施時需進(jìn)一步優(yōu)化。酒店將與孤峰公園互通，有一個天然的休閑景區(qū)，酒店開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍(lán)天相結(jié)合，建成園林式的酒店商務(wù)區(qū)?？偼顿Y約23680 萬元，建設(shè)期 2021 年 11 月至 2021 年 11 月。工業(yè)用電均價 元/度，重點工業(yè) 元/度，低谷電價 元/度。常德市位于華南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城——常德地震帶，屬中強地震活動區(qū)，但活動頻率較低。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山） ，古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠(yuǎn)近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。項目占地 畝，其中釣魚臺國際飯店占地 103 畝，釣魚臺國際公寓占地 畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已基本完成。地質(zhì)條件:常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項目所在地為平原小面積山峰出露，工程尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，參考相關(guān)地質(zhì)資料，地基土層很可能由第四系全新統(tǒng)（Q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫、卵石組成。供電、供水:常德已成為湖南最大的能源基地?；孛娣e94408 平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％。釣魚臺國際飯店總高約 ，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務(wù)金融于一體。財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%） （萬元） 　 動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 　 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 　 投資利潤率（%） 　 　 投資利稅率（%） 　 　上繳稅金（萬元） 根據(jù)上述指標(biāo)，該項目經(jīng)濟(jì)財務(wù)評價可行。關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本項目進(jìn)度同步實施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營造都市文化氛圍。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關(guān)港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫鐵路專用線。航空：桃花源機(jī)場配套設(shè)施建設(shè)，加強機(jī)場周圍環(huán)境的保護(hù)。 城市擴(kuò)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對人口增量的推動力按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗，在城市擴(kuò)展及經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴(kuò)增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市化水平的將不斷提高，在 2021～2021 年將出現(xiàn)人口較高的增長期，戶籍人口年增長量達(dá) 15000 人,到 2021 年，中心區(qū)人口達(dá)到 66 萬，2020 年，達(dá)到 85100 萬。由此可知，常德五星級大酒店項目既處于一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點，又位于南北向主干道和沅江的交匯點，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢。以滿足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高消費要求的客人，因此本項目的建設(shè)很有必要。7第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀20 世紀(jì) 90 年代以來，湖南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，取得了令人注目的經(jīng)濟(jì)成就， “八五”時期經(jīng)濟(jì)增長速度年均達(dá) %“九五”時期經(jīng)濟(jì)增長速度年均達(dá)%,2021—2021 年經(jīng)濟(jì)增長速度分別為 %、%、%，到 2021 年湖南經(jīng)濟(jì)總量已達(dá) 億元。根據(jù)常德統(tǒng)計局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為,平均每戶就業(yè)人數(shù)為 ，就業(yè)負(fù)擔(dān)系數(shù)為 。家庭收入在 6000 元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費目標(biāo)。其中山區(qū)(山地、丘陵、崗地)面積 9879．82 平方公里，占全市總面積的 %；平原面積 平方公里，占全市總面積的 %；水面面積 平方公里，占全市總面積的 %。枝柳鐵路縱跨 3 縣，石長鐵路橫連枝柳線，對接京廣線路。2021 年城市人均收入 1078 元/月，旅游收入 21 億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場基礎(chǔ)。2021 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對入境旅游者欠缺吸引力。B、對高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大通過對常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的 30%以上。 常德市主要酒店調(diào)查分析我們首先對常德市旅游住宿市場狀況進(jìn)行一個詳細(xì)的分析。 中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占 40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級別的旅游住宿接待設(shè)施（四星級） ，僅僅只有兩家。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。 出租情況常德市星級旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在 80%以上。 營業(yè)構(gòu)成縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級酒店的營業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢分析常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。143）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展。常德市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒有風(fēng)景如畫的康體、娛樂型度假村。常德市