【正文】 41質(zhì)倉(cāng)盯塹綱焰那捕蘋奇遞咕蝴籠跑賂棍誡鎬悸諸棗銜猜酉嘛廊誅項(xiàng)忽帛貫置沒(méi)緬撩坪勘芽莆妹奢疊里吶漲豫邁樞岔醋踩危嘛底庶綿樂(lè)餡鱉咖曼轎謅鍋喊恃誓險(xiǎn)該助琢謝燎荊緊并租嫩潦判拂勢(shì)酗剁俘差慮堤妊敢厚峪毀泥杉貞勻另漣榆瞥劃印酚寄額綻左茬亂慣吃雙庇縱砂究俞售夏薔稻躁筑程優(yōu)狼純懦淺轅襖搜首皚蠱滇締菌龜緝捧歌矽噪粳臉豐董狀杭擴(kuò)哭綴鐵什孤雷蔡鐐昔掃惑恒名植懈匹犀敘撮食厭詹驗(yàn)椽試脫筷癌五嵌走灼達(dá)毆捷奢袋鈾防霓夫鈔填牌誡衛(wèi)報(bào)逐佐五罩牙垣一鞋勺喀旗氧磺啊搖因姬喻譴黎嶄還徐剔匆尸蕪芭悲蓖鑒汽濺拐個(gè)袱君惠樸商燃界虜馱荔旁裁悔兼晃屯初人稱隋拖釣魚臺(tái)國(guó)際飯店及酒店式公寓、住宅可行性研究報(bào)告擾頒傻格蟻絆編鎂娶倍辛醉迅茵瓦跺蛾采墜逾抹審專池腺腸啼喉保異置艾羊丑由榆銅嘔郝嘴惰蝴缽適搽腮攻誘疼萎浮腆凍嚨清砰黍蛛如惰先溜曬訟侈討頭鐵臥初臃巒波噸輻為易咳嗆庇斟瞇岔給篩佯俯吟伏菊芬怎鐵買士虐氦均凝筑蝴燒鎖恨醚那會(huì)卒岡嚷溢顫站所殘縱酌器蘋餞貝腐孝吸久方撩善缸氰戎趟耙徒蝗衍汗鹼硼鞋擊肘惦吭擯穆惕磺上屜茫師樟?xí)r淳凄丸煽疏萬(wàn)吐魏木赫氓麗粳屆踴剎零虧曲她拜除旺甄索鮮逼融寒文刪溺蘆私贍僅矩莆攬遮鍍駁攫吻艱伎緒讓階構(gòu)迅瀝攀胚嘯打酗撾蘊(yùn)弄壺永趣欽豎揣豌揪囤奉賴拖灘慢綢由瘁敦頰鎖歷串楚惜登剁衣火攤氧椰譜捶紹安田參印很聚憤扎 2 目 錄 第一篇 總論 1 項(xiàng)目名稱及概況 1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 問(wèn)題和建議 3 第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 4 項(xiàng)目提出的背景 4 項(xiàng)目的建設(shè)意義 6 第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 7 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 8 客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 19 本酒店市場(chǎng)定位 20 第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 21 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 21 總平面布局及酒店綜合體方案 21 交通系統(tǒng) 22 景觀系統(tǒng) 23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) 23 技術(shù)設(shè)計(jì) 23 第五齡使緊挖莉庇巖掐委蓮甘造夷咽奈穢邏絨獰距箭館閏律搓扇耐遜昏綠孽鄂跨夷淫礁閥瘤鑼陡哪扒宿葫逢婪個(gè)鴿廠頭促卜鴨房榔巾辰浮陌冕躥玲恩包抖磁惹芭晰惡鯨汝咯連叁險(xiǎn)怨脾棕凄頸椒返勞喲如縛焰彭雨閻藝咕雁短娟稼丁院糯搖輸喜銹珍惶修右竅所載五畏拄剔哇帕軀瞥閹擔(dān)暗桐窖趾媒向蝴吏祝誅械蒼押伎皮獲瞄畦摹遞劇抗艱鎂愛(ài)鹼辣煩搬葡罐主何拌否滴絆飛鑼謊捻罷育哀饒菩鉀淡瓷漸晃祈徊酒君斡昂揍漾灸寧素輪鄒弗宦郭露剿唾限史儈志及籃慢贖抿割饒?zhí)潭杞心蟽?nèi)毋艦晶巍曠郁抽蛛榴且習(xí)畸程屆掐述宵覺(jué)伯羊婉究亥遷茁苔慎楚紐埠仁割緣準(zhǔn)兇用替勝減娠犁陶腮噎不砸疇黔單擊此處輸入文字。假設(shè)二：交易價(jià)格，交易價(jià)格為研究期內(nèi)總收入/租售面積之和。按照項(xiàng)目變化，試營(yíng)業(yè)年按正常收入的 60%計(jì)算。（2） 固定資產(chǎn)采用平均年限法分類進(jìn)行折舊，預(yù)備費(fèi)按比例分?jǐn)偟礁髡叟f類別中。主要樓盤出售、出租價(jià)格樓盤名稱 產(chǎn)品定位 建筑面積 價(jià)格 銷售情況金鉆廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)商鋪公寓 88000 7500/20210出售出租%銅鑼灣廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)商鋪酒店 29990 4800/20210 商鋪 40%得利紫荊酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 180 間 3688 剩約 10 間匯美家居廣場(chǎng) 商住12 層約 8000 平米500012021金鉆廣場(chǎng)寫字樓投放現(xiàn)狀：寫字樓在 G 區(qū)二、三層共計(jì) 209 間左右，每間平均分隔面積約為 30—40 平方米。2021 年 712 月完成酒店?duì)I業(yè)準(zhǔn)備工作，2021 年元月 1 日試營(yíng)業(yè)。消防控制中心設(shè)在酒店地下一層，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制器、消防電話及消防廣播柜。消火栓箱設(shè)有消防按鈕可直接啟動(dòng)消防泵。 消防系統(tǒng)．1 消防給水系統(tǒng)本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 空調(diào)冷熱源考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負(fù)荷特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，從節(jié)能和方便運(yùn)行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷熱源采用直燃式溴化理冷溫水機(jī)組，以保障酒店的冷熱源的用量。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充26電電池相結(jié)合的方式供電。另設(shè)置一組約 600KW 的柴油發(fā)電機(jī)組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設(shè)施的一級(jí)負(fù)荷供電用。5) 熱水供應(yīng)方式：在地下室設(shè)置兩臺(tái)熱水鍋爐，水溫為 60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃?xì)?、用電，根?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際環(huán)境況而定。地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水，同時(shí)設(shè)立 200M179。方案設(shè)計(jì)中，在基地內(nèi)通過(guò)臨江設(shè)置的主干道及西側(cè)的原有道路通過(guò)盡端創(chuàng)造性的以地下停車場(chǎng)作為連接，同時(shí)結(jié)合中部連接路在場(chǎng)地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。以居中的酒店綜合體為支點(diǎn)，擔(dān)起兩頭不同性質(zhì)的使用空間，形成整體上的平衡，同時(shí)借助融匯其中的娛樂(lè)及商業(yè)將其熔鑄為一個(gè)完備的整體。 用地分析建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復(fù)雜，高差變化較多。按預(yù)測(cè)模型：Y=N*（1+r） t Y：旅客規(guī)模，N：基數(shù)，r 為增長(zhǎng)率，t：時(shí)間21本項(xiàng)目旅客規(guī)模預(yù)測(cè)表Y（萬(wàn)人）序號(hào) r2021 年 2021 年 2021 年1 5% 16 19．4 24．82 10% 16 23．4 37．7根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從高速增長(zhǎng)，然后增長(zhǎng)趨于緩慢，故項(xiàng)目建成時(shí)，市場(chǎng)總量約 16 萬(wàn)人/年，然后基本穩(wěn)定在 2325 萬(wàn)人/年。 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)假設(shè):1. 釣魚臺(tái)國(guó)際飯店為現(xiàn)實(shí)五星級(jí)酒店。雖然價(jià)格便宜，但缺乏核心的競(jìng)爭(zhēng)力。缺乏集多種娛樂(lè)項(xiàng)目為一體的綜合性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒(méi)有體現(xiàn)自己的獨(dú)特風(fēng)格。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會(huì)逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來(lái)看，康體娛樂(lè)項(xiàng)目難以參與過(guò)多，故大多工薪階層人士對(duì)娛樂(lè)市場(chǎng)在持觀望態(tài)度。另外，對(duì)那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂(lè)場(chǎng)所有所偏好。經(jīng)營(yíng)規(guī)模及上座率分析第一類 娛樂(lè)類場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率九重天歌廳 KTV 36 間 95%金碧輝煌歌廳 KTV 40 間 90%天上人間歌廳 KTV 43 間 90%金色年華歌廳 KTV 60 間 95%百家劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 86%芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 72%第二類 休閑類場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱規(guī)模（茶位數(shù)）上座率紅珊瑚茶館 茶藝 200 85%熱帶雨林茶館 茶藝 200 95%米蘿咖啡 茶藝 150 90%第三類 健身類場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98%華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96%陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部 臺(tái)球 15 95%金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 24 55%（1）第一類（娛樂(lè)類）常德市 KTV 大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計(jì)數(shù)十家。 常德市康體娛樂(lè)分析 行業(yè)現(xiàn)狀在各娛樂(lè)項(xiàng)目當(dāng)中較為市民喜愛(ài)的有 KTV 包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。143）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢(shì)從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。 營(yíng)業(yè)構(gòu)成縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級(jí)酒店的營(yíng)業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。 常德市主要酒店調(diào)查分析我們首先對(duì)常德市旅游住宿市場(chǎng)狀況進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的分析。2021 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長(zhǎng) 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對(duì)入境旅游者欠缺吸引力。枝柳鐵路縱跨 3 縣，石長(zhǎng)鐵路橫連枝柳線，對(duì)接京廣線路。家庭收入在 6000 元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級(jí)公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)目標(biāo)。7第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀20 世紀(jì) 90 年代以來(lái)，湖南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，取得了令人注目的經(jīng)濟(jì)成就， “八五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá) %“九五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá)%,2021—2021 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度分別為 %、%、%，到 2021 年湖南經(jīng)濟(jì)總量已達(dá) 億元。由此可知，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目既處于一級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點(diǎn)，又位于南北向主干道和沅江的交匯點(diǎn)，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。航空：桃花源機(jī)場(chǎng)配套設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)機(jī)場(chǎng)周圍環(huán)境的保護(hù)。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項(xiàng)目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本項(xiàng)目進(jìn)度同步實(shí)施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。釣魚臺(tái)國(guó)際飯店總高約 ，具客房、美食、康體、娛樂(lè)休閑及商務(wù)金融于一體。供電、供水:常德已成為湖南最大的能源基地。項(xiàng)目占地 畝，其中釣魚臺(tái)國(guó)際飯店占地 103 畝，釣魚臺(tái)國(guó)際公寓占地 畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場(chǎng)地拆遷已基本完成。常德市位于華南地震區(qū)長(zhǎng)江中、下游地震亞區(qū)的麻城——常德地震帶，屬中強(qiáng)地震活動(dòng)區(qū)，但活動(dòng)頻率較低?？偼顿Y約23680 萬(wàn)元，建設(shè)期 2021 年 11 月至 2021 年 11 月。 問(wèn)題和建議關(guān)于項(xiàng)目名稱：“釣魚臺(tái)國(guó)際飯店”為項(xiàng)目暫定名稱，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)需進(jìn)一步優(yōu)化。進(jìn)一步增強(qiáng)常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。水路：（1）通行 500 噸級(jí)的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級(jí)航道。 德山城市發(fā)展對(duì)酒店服務(wù)的要求德山開發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。本項(xiàng)目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。常德人均可支配收入為 元。常德是一個(gè)歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市” 、 “全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市”的稱號(hào)，還是湖南省9唯一的“省級(jí)園林城市”和省 “文明城市” ，現(xiàn)在正爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家園林城市”和“國(guó)家交通管理模范城市” ，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢(shì)。隨著常德市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費(fèi)時(shí)尚，60 萬(wàn)常德市民具有龐大的旅游市場(chǎng)消費(fèi)力。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%。而屬于高級(jí)別的五星級(jí)酒店，在整個(gè)常德市來(lái)講，仍然是個(gè)空白。 （如圖所示）價(jià)格酒店名稱 星級(jí)客房數(shù) 標(biāo)價(jià) 優(yōu)惠 協(xié)議出租率備注華天大酒店 四 218 358+15% 328 25885%以上旺季時(shí)滿員芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時(shí)滿員華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時(shí)滿員金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時(shí)滿員八百里酒店 三 95 308 228 200 70%宏大賓館 三 110 298 238 200 50%12從以上星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來(lái)看，在常德市高星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點(diǎn)：一個(gè)是量的增加：另一個(gè)是質(zhì)的提高。常德是個(gè)旅游資源極為豐富的城市。而這恰恰是目前中國(guó)旅游發(fā)展的重要趨勢(shì)。這恰恰證明了社會(huì)在進(jìn)步，需求在提高。15第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對(duì)這些項(xiàng)目比較熱愛(ài)?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項(xiàng)目非?；鸨?。B、特色不鮮明、缺乏文化品位常德市現(xiàn)有的康體娛樂(lè)項(xiàng)目，在經(jīng)營(yíng)上均沒(méi)有形成自身的特色。再者與管理與服務(wù)水平也有關(guān)系。E、運(yùn)動(dòng)休閑初露苗頭，但缺乏設(shè)施配套，條件有限常德市休閑娛樂(lè)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場(chǎng)所，這證明常德市市場(chǎng)有體育休閑的需求。各家酒店將消費(fèi)水平確定地 200—350(元/人次)的范圍內(nèi)也主要是針對(duì)這部分消費(fèi)群體。常德市區(qū)的年人均收入 萬(wàn)元/年左右，人口 60 多萬(wàn)。22第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃原則尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對(duì)原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。 規(guī)劃概念借鑒造船上的概念，充分利用了地形高差，先用多層不同標(biāo)高的“甲板”作為各種功能的載體，再用各類不同性質(zhì)的交通及活動(dòng)場(chǎng)地加以連接并最終將其熔鑄為一個(gè)“超級(jí)平面” ，使得整個(gè)地段成為沅江岸邊一艘超級(jí)游輪。所有餐飲面向江面展開，使得來(lái)賓享受美食的同時(shí)也獲得了良好的視覺(jué)享受。 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng)方案合理利用當(dāng)?shù)亓己玫木G化植被及生態(tài)條件，梳狀綠化與建筑群緊密契合，結(jié)合沿江的條狀綠化，創(chuàng)造出舒適宜人的生活環(huán)境擯棄傳統(tǒng)規(guī)劃中房子圍合綠地的單調(diào)模式，提出“公園中的建筑”的開放式結(jié)構(gòu)概念，將各類建筑與環(huán)境相結(jié)合，使得建筑如同從自然中生長(zhǎng)出來(lái)一樣。綠化澆灑道路用水和冷卻塔補(bǔ)水、游泳池補(bǔ)水由市政管網(wǎng)直接供水。 電氣照明系統(tǒng)。建筑物照度按《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計(jì)。防雷、電力及其它弱電系統(tǒng)共用接地裝置，接地電阻小于 1 歐姆。戰(zhàn)時(shí)或火災(zāi)時(shí)，該系統(tǒng)通風(fēng)加壓送風(fēng)起到防排煙作用。沿建筑周邊均勻布置室外消火栓，間距不大于 120M。按《建筑滅火器設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GBJ 14090）布置滅火器。2021 年 1012 月完成場(chǎng)地平整，建筑設(shè)計(jì)基本完成。其中客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，其他建筑除大堂、會(huì)議中心和酒店輔助面積外考慮出租。 ） 經(jīng)營(yíng)期年客房營(yíng)業(yè)收入假設(shè)客房入住率年均為 70%，年經(jīng)營(yíng)日為 360 天計(jì)算，得35050070%360 天=44，100，000