【正文】 水，同時(shí)設(shè)立 200M179。252) 生活給水系統(tǒng)。地下室至三層為低壓由市政管網(wǎng)直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設(shè)置地下水泵房的中壓變頻給水設(shè)備供水，十九層以上為高壓由設(shè)置地下水泵房的高壓變頻給水設(shè)備供水。3) 生活熱水系統(tǒng)。5) 熱水供應(yīng)方式：在地下室設(shè)置兩臺(tái)熱水鍋爐，水溫為 60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃?xì)?、用電，根?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際環(huán)境況而定。污水系統(tǒng)生活污水量按生活給水量的 90%計(jì)。地下室的排水和消防電梯下的積水匯集至水井，經(jīng)潛水泵提升后排出。高低壓供配電系統(tǒng)。另設(shè)置一組約 600KW 的柴油發(fā)電機(jī)組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設(shè)施的一級(jí)負(fù)荷供電用。動(dòng)力、照明系統(tǒng)動(dòng)力部分。照明系統(tǒng)。公用部位采用高效節(jié)能燈源。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充26電電池相結(jié)合的方式供電。防雷接地系統(tǒng)本系統(tǒng)按二類防雷建筑物進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。消防中心、消防泵房、變配電房、空調(diào)機(jī)記等重要機(jī)房采用專用接地線。本工程采用 TNS 系統(tǒng)，設(shè)置總等位聯(lián)接，在衛(wèi)生間某處設(shè)置局部等電位聯(lián)接。 空調(diào)冷熱源考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負(fù)荷特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，從節(jié)能和方便運(yùn)行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷熱源采用直燃式溴化理冷溫水機(jī)組，以保障酒店的冷熱源的用量。中等空間采用吊裝式可變風(fēng)時(shí)空調(diào)機(jī)組，低速風(fēng)道集中送風(fēng)，頂送頂回方式客房、小開間等采用風(fēng)機(jī)盤管加獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)方式另分層設(shè)立新風(fēng)系統(tǒng)，由設(shè)在走道吊頂內(nèi)的吊裝式新風(fēng)機(jī)組集中處理后送至各空調(diào)房間。另本機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)還起到防排煙系統(tǒng)的作用。27 智能弱電系統(tǒng)智能弱電系統(tǒng)以計(jì)算機(jī)智能化信息處理、寬帶交互式多媒體網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為核心。 消防系統(tǒng)．1 消防給水系統(tǒng)本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。在建筑地下室設(shè)消防儲(chǔ)水池，儲(chǔ)存室內(nèi)消防用水 600M179。室外消火栓系統(tǒng)：室外消火栓系統(tǒng)由酒店市政壓力給水管直供。至內(nèi)消火栓系統(tǒng)賓館、商場(chǎng)、公共場(chǎng)所及車庫(kù)均設(shè)置室內(nèi)消火栓，消火栓的布置保證同層的兩支水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。消火栓箱設(shè)有消防按鈕可直接啟動(dòng)消防泵。28自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 （略）滅火器設(shè)置。．2 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。消防控制中心設(shè)在酒店地下一層，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制器、消防電話及消防廣播柜。如，1）設(shè)計(jì)上各系統(tǒng)的優(yōu)化組合；2）采用節(jié)水型衛(wèi)生器具；3）采用高效節(jié)能式光源；4）充分利用市政給水管道的壓力；5）采用變頻供水技術(shù)；6）空調(diào)機(jī)房送風(fēng)主管上均設(shè)有消聲器等；7）制冷機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、平時(shí)使用的風(fēng)機(jī)房等采用吸間及隔音措施；8）熱水鍋爐煙氣由土建風(fēng)道從裙樓屋頂排放。概念性規(guī)劃和征地拆遷全部完成。2021 年 112 月建筑主體工程完工。2021 年 712 月完成酒店?duì)I業(yè)準(zhǔn)備工作，2021 年元月 1 日試營(yíng)業(yè)。 資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，其他建筑除大堂和酒店輔助面積外考慮出租的融資方案，資金擬按如下方式籌措：1）自籌資金：5000 萬(wàn)元2）開發(fā)貸款：6000 萬(wàn)元3）產(chǎn)權(quán)出售滾動(dòng)投入 12021 萬(wàn)元（考慮利用銷售收入的 75%） 。包括餐飲9715 平方米，會(huì)議中心 3243 平方米，娛樂(lè)中心 8879 平方米，商業(yè) 3138 平方米，酒店辦公輔助 2880 平方米，大堂 2758 平方米，客房 40012 平方米。按現(xiàn)行規(guī)定，工程在完成投資額的 25%后開始銷售工作，預(yù)計(jì)從 2021 年開始預(yù)售起 3 年內(nèi)可全部銷售完畢。主要樓盤出售、出租價(jià)格樓盤名稱 產(chǎn)品定位 建筑面積 價(jià)格 銷售情況金鉆廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)商鋪公寓 88000 7500/20210出售出租%銅鑼灣廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)商鋪酒店 29990 4800/20210 商鋪 40%得利紫荊酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 180 間 3688 剩約 10 間匯美家居廣場(chǎng) 商住12 層約 8000 平米500012021金鉆廣場(chǎng)寫字樓投放現(xiàn)狀：寫字樓在 G 區(qū)二、三層共計(jì) 209 間左右，每間平均分隔面積約為 30—40 平方米。主要酒店客房?jī)r(jià)格酒店名稱 星級(jí) 客房 價(jià)格 出租 備注33數(shù) 標(biāo)價(jià) 優(yōu)惠 協(xié)議 率華天大酒店 四 218 358+15% 328 25885%以上旺季時(shí)滿員芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時(shí)滿員華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時(shí)滿員金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時(shí)滿員八百里酒店 三 95 308 228 200 70%考慮地段因素、人文環(huán)境、自然環(huán)境故本項(xiàng)目客房出售價(jià)格均價(jià)定為 4000元/m2；客房經(jīng)營(yíng)價(jià)格均價(jià)定為 350 元/套；租賃價(jià)格均價(jià)定為 20 元/。詳見下表：銷售收入年估算：序號(hào) 分項(xiàng)名稱 面積（m2） 價(jià)格（元/月） 年租收入（元）1 餐飲 9715 15 17487002 會(huì)議中心 32433 娛樂(lè)中心 8879 30 31964404 商業(yè) 3138 20 7531205 酒店辦公輔助 28806 大堂 27587 合計(jì) 5698260序號(hào) 分項(xiàng)名稱 面積（m2） 價(jià)格（元） 銷售收入（元）1 客房 40012 4000 160，048，000342021 年：160048000*50%=80，024，000 元2021 年：160048000*30%=48，014，400 元2021 年：160048000*20%=32，009，600 元 正常年出租收入?yún)R總表（試營(yíng)業(yè)按 60%計(jì)算。試營(yíng)業(yè)按 60%計(jì)算。（2） 固定資產(chǎn)采用平均年限法分類進(jìn)行折舊，預(yù)備費(fèi)按比例分?jǐn)偟礁髡叟f類別中。職工福利基金按 14%計(jì)取，定員編制案 280 人計(jì)算。（5） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用按經(jīng)營(yíng)收入的 5%計(jì)算。 （見附表 3）從成本構(gòu)成來(lái)看按平均年總成本費(fèi)用計(jì)算，水、電及物料消耗費(fèi)用所占比例為 20%，因此在生產(chǎn)中，加強(qiáng)科學(xué)管理，節(jié)約物料消耗是降低成本的重要途徑。按照項(xiàng)目變化，試營(yíng)業(yè)年按正常收入的 60%計(jì)算。（8） 稅金按照國(guó)家有關(guān)財(cái)稅規(guī)定，酒店應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅及附加，營(yíng)業(yè)稅率為 3%，附加包括：城市維護(hù)建設(shè)稅、稅率 7%；教育費(fèi)附加，費(fèi)率為 3%，各年稅金額詳見附表 1。（9） 利潤(rùn)在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，各年度利潤(rùn)總額也不是一個(gè)常數(shù)，利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，按此計(jì)算的投資利潤(rùn)率為 %，投資利稅率 %。（10）財(cái)務(wù)盈利能力分析通過(guò)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算（見附表 5） ，按此計(jì)算的各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)為：指標(biāo)項(xiàng)目名稱 　 所得說(shuō)前 所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，資金流動(dòng)與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來(lái)判斷項(xiàng)目是否可行。假設(shè)二：交易價(jià)格，交易價(jià)格為研究期內(nèi)總收入/租售面積之和。可租售面積為：61744m2，故 10 年內(nèi)：研究期內(nèi)單位平均可變成本總額：1888 元/m2研究期內(nèi)單位平均價(jià)格總額 10335 元/m2產(chǎn)品促本銷售、出租數(shù)量：317863000/（103351888）=37630m2產(chǎn)品促本收入總量：37630*10335=38890 萬(wàn)元產(chǎn)品促本交易率：37630/61744==61%結(jié)論：項(xiàng)目促本交易率 61%，小于行業(yè)基準(zhǔn)促銷率 70%，因此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)因子變化，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，故從敏感性分析項(xiàng)目是可行的?？梢灶A(yù)計(jì)，本項(xiàng)目的實(shí)施，將為常德市的酒店服務(wù)業(yè)起到很好的領(lǐng)路作用，并為常德市的城市品位和城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力將有大大的提升作用。41質(zhì)倉(cāng)盯塹綱焰那捕蘋奇遞咕蝴籠跑賂棍誡鎬悸諸棗銜猜酉嘛廊誅項(xiàng)忽帛貫置沒(méi)緬撩坪勘芽莆妹奢疊里吶漲豫邁樞岔醋踩危嘛底庶綿樂(lè)餡鱉咖曼轎謅鍋喊恃誓險(xiǎn)該助琢謝燎荊緊并租嫩潦判拂勢(shì)酗剁俘差慮堤妊敢厚峪毀泥杉貞勻另漣榆瞥劃印酚寄額綻左茬亂慣吃雙庇縱砂究俞售夏薔稻躁筑程優(yōu)狼純懦淺轅襖搜首皚蠱滇締菌龜緝捧歌矽噪粳臉豐董狀杭擴(kuò)哭綴鐵什孤雷蔡鐐昔掃惑恒名植懈匹犀敘撮食厭詹驗(yàn)椽試脫筷癌五嵌走灼達(dá)毆捷奢袋鈾防霓夫鈔填牌誡衛(wèi)報(bào)逐佐五罩牙垣一鞋勺喀旗氧磺啊搖因姬喻譴黎嶄還徐剔匆尸蕪芭悲蓖鑒汽濺拐個(gè)袱君惠樸商燃界虜馱荔旁裁悔兼晃屯初人稱隋拖釣魚臺(tái)國(guó)際飯店及酒店式公寓、住宅可行性研究報(bào)告擾頒傻格蟻絆編鎂娶倍辛醉迅茵瓦跺蛾采墜逾抹審專池腺腸啼喉保異置艾羊丑由榆銅嘔郝嘴惰蝴缽適搽腮攻誘疼萎浮腆凍嚨清砰黍蛛如惰先溜曬訟侈討頭鐵臥初臃巒波噸輻為易咳嗆庇斟瞇岔給篩佯俯吟伏菊芬怎鐵買士虐氦均凝筑蝴燒鎖恨醚那會(huì)卒岡嚷溢顫站所殘縱酌器蘋餞貝腐孝吸久方撩善缸氰戎趟耙徒蝗衍汗鹼硼鞋擊肘惦吭擯穆惕磺上屜茫師樟?xí)r淳凄丸煽疏萬(wàn)吐魏木赫氓麗粳屆踴剎零虧曲她拜除旺甄索鮮逼融寒文刪溺蘆私贍僅矩莆攬遮鍍駁攫吻艱伎緒讓階構(gòu)迅瀝攀胚嘯打酗撾蘊(yùn)弄壺永趣欽豎揣豌揪囤奉賴拖灘慢綢由瘁敦頰鎖歷串楚惜登剁衣火攤氧椰譜捶紹安田參印很聚憤扎 2 目 錄 第一篇 總論 1 項(xiàng)目名稱及概況 1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 問(wèn)題和建議 3 第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 4 項(xiàng)目提出的背景 4 項(xiàng)目的建設(shè)意義 6 第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 7 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 8 客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 19 本酒店市場(chǎng)定位 20 第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 21 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 21 總平面布局及酒店綜合體方案 21 交通系統(tǒng) 22 景觀系統(tǒng) 23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) 23 技術(shù)設(shè)計(jì) 23 第五齡使緊挖莉庇巖掐委蓮甘造夷咽奈穢邏絨獰距箭館閏律搓扇耐遜昏綠孽鄂跨夷淫礁閥瘤鑼陡哪扒宿葫逢婪個(gè)鴿廠頭促卜鴨房榔巾辰浮陌冕躥玲恩包抖磁惹芭晰惡鯨汝咯連叁險(xiǎn)怨脾棕凄頸椒返勞喲如縛焰彭雨閻藝咕雁短娟稼丁院糯搖輸喜銹珍惶修右竅所載五畏拄剔哇帕軀瞥閹擔(dān)暗桐窖趾媒向蝴吏祝誅械蒼押伎皮獲瞄畦摹遞劇抗艱鎂愛(ài)鹼辣煩搬葡罐主何拌否滴絆飛鑼謊捻罷育哀饒菩鉀淡瓷漸晃祈徊酒君斡昂揍漾灸寧素輪鄒弗宦郭露剿唾限史儈志及籃慢贖抿割饒?zhí)潭杞心蟽?nèi)毋艦晶巍曠郁抽蛛榴且習(xí)畸程屆掐述宵覺(jué)伯羊婉究亥遷茁苔慎楚紐埠仁割緣準(zhǔn)兇用替勝減娠犁陶腮噎不砸疇黔單擊此處輸入文字。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：北京 xxxxxxxxx 有限責(zé)任公司法人代表：工程咨詢資質(zhì)等級(jí)：甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)證書編號(hào)：工咨甲 xxxxxxxxx 二〇一二年七月單擊此處輸入文字。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： xxxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）編寫人員： xxx 高級(jí)工程師xxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）xxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）xxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）xxx 高級(jí)工程師審 核 : xxx 高級(jí)工程師 注冊(cè)咨詢工程師（投資）二〇一二年七月[鍵入文字] 北京 xxx 咨詢有限責(zé)任公司I目錄1 總論 1..............................................................項(xiàng)目概況................................................................1 ............................................................................................................1 ....................................................................................................1 ................................................................................1 ....................................................................................................1..............................................................項(xiàng)目概況................................................................1 ............................................................................................................1 ................................................................................................1 ....................................................................................................1 ....................................................................................1 ....................................................................................1............................................................結(jié)論和建議........................