【正文】 的推移，人們對娛樂生活將會呈現多元化的需求，對健康、運動等保健性項目，將會逐步增強。如果市場上能夠出現重特色、有獨特文化品位的休閑場所，在市場上必將異軍突起，形成強大的競爭優(yōu)勢。但是，隨著收入的提高和娛樂市場不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進來，定會給娛樂市場帶來一個更大的客源空間。（2）第二類（休閑類）以上列表中所述幾家茶藝場所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。普遍的上座率均在 50%—60%。在市區(qū)內不乏一些經營較好，生意紅火的場所，如 KTV 就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場有百家劇場、芙蓉劇場，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽光臺球俱樂部。從常德旅游住宿接待設施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設施業(yè)的發(fā)展?，F在的旅游住宿接待設施基，本上是一個類型的。隨著城市的發(fā)展和擴大，繁華區(qū)也會擴充。常德市星級旅游住宿接待設施餐飲狀況一覽表人均消費(元)酒店名稱星級大廳(個)包房(個)餐位(個)日均營業(yè)額(萬元)大廳 包房華天 四 3 13 1000 8 5060 150200芙蓉 四 2 13 600 6 5060 150200華都 三 2 23 800 5 4050 120150金海 三 2 12 500 4 3545 120150八百里 三 2 15 700 3545 100120宏大 三 2 10 600 /常德市星級旅游住宿接待設施娛樂項目一覽表酒店名稱星級 娛樂 健身 休閑華天 四 卡拉 OK 電游 / 臺球乒乓球健身 桑拿美容美發(fā)芙蓉 四 大劇場 電游 臺球保齡球游泳館健身 桑拿美容美發(fā)華都 三 卡拉 OK 電游 /保齡球游泳館健身 桑拿美容美發(fā)金海 三 卡拉 OK 歌舞 / / / / 桑拿 美容美13廳 發(fā)八百里三 演藝廳 / / / / / 桑拿美容美發(fā)宏大 三 卡拉 OK / / / / / 桑拿美容美發(fā)從以上六家星級旅游住宿接待設施的營業(yè)構成來看，他們各具特色。就這兩點而言，常德建設高星級旅游住宿接待設施已迫在眉睫。 旅游住宿接待設施數量常德市城區(qū)擁有旅游住宿設施（包括星級酒店、賓館）共十五家。常德市現有旅游接待設施：飯店：300 家客房：3000 間床位：10000 個常德市旅游飯店客房的平均出租率：2021 年：75%。沅江、澧水客貨船只可經洞庭湖直達長江。2021 年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費性 總支出為 元， 購商品房人平支出占總人平支出的 22%。在追求 GDP 增長的過程中，粗放型的增長方式還沒有根本轉變，湖南經濟在高速增長的同時，資源的消耗也在高速增長。因此，從整體市政施工時間進度分析，常德五星級大酒店項目正處于整個市政交通施工期，雖然在常德五星級大酒店項目交盤期，市政項目未完全竣工，但6至少常德五星級大酒店項目的地理優(yōu)勢已完全凸顯，其潛在消費者對常德五星級大酒店項目的心理信心指數將同步提升。 市區(qū)人口規(guī)劃根據〈常德市城市總體規(guī)劃 19992020〉和湖南省人民政府對該規(guī)劃的批5準，至 2021 年，都市人口擴容增量為 66 萬，2020 年為 85100 萬。常德市整體交通體系構建：公路：借新建和原有 20319 過境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國道20319 和省道 1801801 及常張高速公路通過立交形式組織在一起，保證出城口暢通。關于政策扶持：因德山開發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對本項目的影響顯而易見，恰恰該項目的實施對提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進作用，本著互利互惠的原則，建議政府務必落實項目談判時的最好政策優(yōu)惠。酒店將與孤峰公園互通，有一個天然的休閑景區(qū)，酒店開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍天相結合，建成園林式的酒店商務區(qū)。工業(yè)用電均價 元/度，重點工業(yè) 元/度，低谷電價 元/度。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山） ，古木參天，四季常青，園內有遠近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數千年的文化積淀，據傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。地質條件:常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項目所在地為平原小面積山峰出露，工程尚未進行地質勘探，參考相關地質資料，地基土層很可能由第四系全新統(tǒng)（Q4）雜填土，粉質粘土、粉土、圓礫、卵石組成?；孛娣e94408 平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％。財務凈現值（I=12%） （萬元） 　 動態(tài)投資回收期（含建設期） 　 靜態(tài)投資回收期（含建設期） 　 投資利潤率（%） 　 　 投資利稅率（%） 　 　上繳稅金（萬元） 根據上述指標，該項目經濟財務評價可行。構筑高科技產業(yè)群；營造都市文化氛圍。鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫鐵路專用線。 城市擴展與經濟發(fā)展對人口增量的推動力按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經驗，在城市擴展及經濟高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現人口迅速擴增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺及交通網絡的構建，以及常德經濟的快速發(fā)展，城市化進程加快，城市化水平的將不斷提高，在 2021～2021 年將出現人口較高的增長期，戶籍人口年增長量達 15000 人,到 2021 年，中心區(qū)人口達到 66 萬，2020 年，達到 85100 萬。以滿足那些經濟條件較好，有較高消費要求的客人，因此本項目的建設很有必要。根據常德統(tǒng)計局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數約為,平均每戶就業(yè)人數為 ，就業(yè)負擔系數為 。其中山區(qū)(山地、丘陵、崗地)面積 9879．82 平方公里，占全市總面積的 %；平原面積 平方公里，占全市總面積的 %；水面面積 平方公里，占全市總面積的 %。2021 年城市人均收入 1078 元/月，旅游收入 21 億元，已經具有發(fā)展旅游產業(yè)的市場基礎。B、對高檔次的旅游住宿接待設施需求逐漸增大通過對常德市旅游住宿接待設施的一個調查表明，常德市旅游住宿接待設施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設施開房數的 30%以上。 中、高檔旅游住宿接待設施只占 40%，在這些旅游住宿接待設施中較高級別的旅游住宿接待設施（四星級） ，僅僅只有兩家。 出租情況常德市星級旅游住宿接待設施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設施的客房出租率一般都在 80%以上。 旅游住宿接待設施業(yè)發(fā)展趨勢分析常德市的旅游旅游住宿接待設施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數量。從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。常德市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設施，更沒有風景如畫的康體、娛樂型度假村。它充分說明了社會需要高質量的生活。A、常德市的康體娛樂項目的構成可分為三大類：第一類 娛樂類，其中包括 KTV 包房和演藝劇場。兩家劇場的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達到了 70%—80%。像提供這樣項目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規(guī)模較小的場所終未受到大眾的青睞。同時目前常德市休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的18休閑娛樂市場的潛力巨大。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識不足有關，另一方面也體現缺乏規(guī)模與特色，很難產生品牌轟動與連帶效應有關。多種項目于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經濟效益。年齡在 30—55 歲的這一階層是主要的消費群體，其中公務員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費的中堅力量。規(guī)模預測。建筑定位：建成為常德標志性建筑，打造成綜合型服務酒店品牌。用地西面為一中學，建筑質量不高，從景觀方面考慮應予以遮擋。酒店主體采用獨特的風帆狀造型，運用表皮“編織” 的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強化了現代性，呼應了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時也使得自己成為整個區(qū)域的標志性建筑。良好的建筑序列形成了豐富優(yōu)美的建筑天際線，結合自然地形以及多個高度上的大量休息平臺，創(chuàng)造出了沿沅江逐級后退，層層疊疊的景觀效果，并很好的結合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區(qū)觀江景觀的一部分。地下室至三層為低壓由市政管網直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設置地下水泵房的中壓變頻給水設備供水，十九層以上為高壓由設置地下水泵房的高壓變頻給水設備供水。地下室的排水和消防電梯下的積水匯集至水井，經潛水泵提升后排出。照明系統(tǒng)。消防中心、消防泵房、變配電房、空調機記等重要機房采用專用接地線。另本機械通風系統(tǒng)還起到防排煙系統(tǒng)的作用。室外消火栓系統(tǒng)：室外消火栓系統(tǒng)由酒店市政壓力給水管直供。 （略）滅火器設置。概念性規(guī)劃和征地拆遷全部完成。包括餐飲9715 平方米，會議中心 3243 平方米，娛樂中心 8879 平方米，商業(yè) 3138 平方米，酒店辦公輔助 2880 平方米，大堂 2758 平方米，客房 40012 平方米。詳見下表：銷售收入年估算：序號 分項名稱 面積（m2） 價格（元/月） 年租收入（元）1 餐飲 9715 15 17487002 會議中心 32433 娛樂中心 8879 30 31964404 商業(yè) 3138 20 7531205 酒店辦公輔助 28806 大堂 27587 合計 5698260序號 分項名稱 面積（m2） 價格（元） 銷售收入（元）1 客房 40012 4000 160，048，000342021 年：160048000*50%=80，024，000 元2021 年：160048000*30%=48，014，400 元2021 年：160048000*20%=32，009，600 元 正常年出租收入匯總表（試營業(yè)按 60%計算。（5） 經營費用按經營收入的 5%計算。（9） 利潤在經營期內，各年度利潤總額也不是一個常數，利潤總額為 萬元，按此計算的投資利潤率為 %，投資利稅率 %。根據經濟因子變化，財務凈現值均大于零，故從敏感性分析項目是可行的。項目可行性研究報告項目負責人： xxxx 注冊咨詢工程師（投資）編寫人員： xxx 高級工程師xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 高級工程師審 核 : xxx 高級工程師 注冊咨詢工程師（投資）二〇一二年七月[鍵入文字] 北京 xxx 咨詢有限責任公司I目錄1 總論 1..............................................................項目概況................................................................1 ............................................................................................................1 ....................................................................................................1 ................................................................................1 ....................................................................................................1..............................................................項目概況................................................................1 ............................................................................................................1 ................................................................................................1 ....................................................................................................1 ....................................................................................1 ....................................................................................1............................................................結論和建議........................