【正文】 視角觀賞江景，有更多的機(jī)會(huì)親近自然。 交通系統(tǒng) 基地南側(cè)的城市干道乾明路以及沅江的水上交通是本區(qū)域與其他區(qū)域間良好交通的有力保證。所有餐飲面向江面展開，使得來賓享受美食的同時(shí)也獲得了良好的視覺享受。 酒店綜合體方案 酒店主體高 米，地下兩層，地上 27 層，建筑面積 70625 平米，共 500套客房，配置有餐飲中心、會(huì)議中心、娛樂中心、商業(yè)、及酒店辦公輔助設(shè)施。 所有商業(yè)空間均沿江設(shè)置，對(duì)江面開放，結(jié)合臨江大面積的開放休閑空間，形成了不同高度上的多個(gè)休閑娛樂平臺(tái)，從而將商業(yè)從室內(nèi)引向了室外，創(chuàng)造了多元化的商業(yè)娛樂空間。 整個(gè)地段順地勢(shì)被分為 、 、 三個(gè)不同高度的平臺(tái)，分別設(shè)置了高級(jí)住宅區(qū)、酒店綜合體、超豪華客房等不同的功能，形成了三個(gè)形態(tài)各異，功能不同的院落，并用一條景觀軸線將其聯(lián)結(jié)。 規(guī)劃概念 借鑒造船上的概念，充分利用了地形高差，先用多層不同標(biāo)高的“甲板”作為各種功能的載體，再用各類不同性質(zhì)的交通及活動(dòng)場(chǎng)地加以連接并最終將其熔鑄為一個(gè)“超級(jí)平面”，使得整個(gè)地段成為沅江岸邊一艘超級(jí)游輪。 用地西北為常德十景之一“德山古韻”，應(yīng)考慮建筑與其的關(guān)系以及借景作用。用地中部地勢(shì)較緩，建設(shè)及景觀條件最佳。 可持續(xù)發(fā)展： 充分考慮不同 建設(shè)時(shí)期的用地價(jià)值變化和建設(shè)的規(guī)模效應(yīng)，對(duì)分期開發(fā)計(jì)劃的實(shí)施次序給予科學(xué)的安排。 釣魚臺(tái)國際飯店、釣魚臺(tái)國際公寓可行性研究報(bào)告 22 第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃原則 尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對(duì)原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。 功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級(jí)酒店，滿足高級(jí)別客人的服務(wù)需求，引領(lǐng)常德的酒店、休閑以及健康娛樂消費(fèi)市場(chǎng)。從客房入住率考慮，假設(shè)本酒店為 500 間，故每年需 12 萬人左右即能滿足設(shè)計(jì)要求。 一般來講，一個(gè)地區(qū)較富裕的人群站當(dāng)?shù)乇壤?22%，假如其中 30%入住五星級(jí)酒店 次，常德市約每年有 10 萬人入住 ,加上外來入住者 ,每年約有 16萬人入住。常德市區(qū)的年人均收入 萬元 /年左右，人口 60 多萬。大酒店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī) 模所帶來的火旺人氣也更體現(xiàn)出了民眾對(duì)于愛熱鬧的消費(fèi)心理體現(xiàn)?；痉€(wěn)定 . 常德市民除了“愛消費(fèi)”、“敢消費(fèi)”外，還“想消費(fèi)”，“愛熱鬧”，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費(fèi)。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%； 商務(wù)和會(huì)議客源增大。各家酒店將消費(fèi)水平確定地 200— 350(元 /人次 )的范圍內(nèi)也主要是針對(duì)這部分消費(fèi)群體。 客源調(diào)查分析 與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 客源分析 常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對(duì)比較富裕的消費(fèi)者。加之，健康與自然的概念逐漸深入人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運(yùn)動(dòng)的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費(fèi)者休閑娛樂的重要組成部分。以常德市與常德市的體育休閑場(chǎng)所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設(shè)施種類、服務(wù)質(zhì)量等等方面，常德市的體育休閑場(chǎng)所都有很大的不足，同時(shí)配套設(shè)施差，沒有規(guī)模。 E、運(yùn)動(dòng)休閑初露苗頭，但缺乏設(shè)施配套，條件有限 常德市休閑娛樂市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場(chǎng)所，這證明常德市市場(chǎng)有體育休閑的需求。這樣既滿足了人們對(duì)休閑娛樂的多元化需求，又促進(jìn)社會(huì)的消費(fèi)刺激地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)娛樂生活將會(huì)呈現(xiàn)多元化的需求，對(duì)健康、運(yùn)動(dòng)等保健性項(xiàng)目，將會(huì)逐步增強(qiáng)。 D、項(xiàng)目單一，未能整合 從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂場(chǎng)所（除酒店外）都只經(jīng)營單一的項(xiàng)目。再者與管理與服務(wù)水平也有關(guān)系。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。如果市場(chǎng)上能夠出現(xiàn)重特色、有獨(dú)特文化品位的休閑場(chǎng)所，在市場(chǎng)上必將異軍突起，形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上，釣魚臺(tái)國際飯店、釣魚臺(tái)國際公寓可行性研究報(bào)告 18 頗具一定特色，具有中國傳統(tǒng)茶藝文化的特點(diǎn)，但也僅僅如此。 B、特色不鮮明、缺乏文化品位 常德市現(xiàn)有的康體娛樂項(xiàng)目，在經(jīng)營上均沒有形成自身的特色。 休閑類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（座位） 紅珊瑚茶館 茶藝 10 元 /人 200 釣魚臺(tái)國際飯店、釣魚臺(tái)國際公寓可行性研究報(bào)告 17 熱帶雨林茶館 茶藝 10 元 /人 200 米蘿咖啡 茶藝 25 元 /人 150 娛樂類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（座位） 九重天歌廳 KTV 68— 98 元 /小時(shí) 36 金碧輝煌歌廳 KTV 68— 98 元 /小時(shí) 40 天上人間歌廳 KTV 68— 98 元 /小時(shí) 43 金色年華歌廳 KTV 68— 98 元 /小時(shí) 60 百家劇場(chǎng) 演藝歌舞 40 元 /人 近 1000 芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 40 元 /人 近 1000 健身類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（人） 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 300— 450 元 /2 小時(shí) 24 華天桑拿中心 桑拿、足浴 350— 500 元 /2 小時(shí) 30 陽光臺(tái)球俱樂部 臺(tái)球 15 元 /小時(shí) 15 金太陽保齡球館 保齡球 20— 60 元 /小時(shí) 24 經(jīng)營現(xiàn)狀分析 A、消費(fèi)潛力巨大 從各項(xiàng)資料分析可看出，常德市休閑娛樂業(yè)總體；肖費(fèi)偏高，即便在這種情況下，娛樂行業(yè)的上座率依然保持在 80%至 90%以上，這足以證明常德市民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，目 前休閑娛樂市場(chǎng)的消費(fèi)能力有市場(chǎng)溢出。但是，隨著收入的提高和娛樂市場(chǎng)不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進(jìn)來，定會(huì)給娛樂市場(chǎng)帶來一個(gè)更大的客源空間。 在調(diào)查的過程中，了解到現(xiàn)在康體娛樂業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務(wù)與旅游客人為輔：從經(jīng)濟(jì)角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層 為輔?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項(xiàng)目非?；鸨?。 （ 3）第三 類（健身類） 目前健身類項(xiàng)目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時(shí)下流行的鹽浴和鹽水足浴。 （ 2）第二類（休閑類） 以上列表中所述幾家茶藝場(chǎng)所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對(duì)這些項(xiàng)目比較熱愛。有時(shí)還需要提前預(yù)訂。普遍的上座率均在 50%— 60%。 B、行業(yè)容量與經(jīng)營概況 : 從統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)字 2020 年游客帶來的消費(fèi)收入為 21 億元。 釣魚臺(tái)國際飯店、釣魚臺(tái)國際公寓可行性研究報(bào)告 15 第二類 休閑類，其中包括 茶藝與美容按摩。另據(jù)調(diào)查 2020— 2020 年之間常德市保齡球運(yùn)動(dòng)、健身房、臺(tái)球等娛樂項(xiàng)目開始時(shí)均有眾多場(chǎng)所，但市民對(duì)這一項(xiàng)目的熱情不大，至使這些娛樂項(xiàng)目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營較好，生意紅火的場(chǎng)所，如 KTV 就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場(chǎng)、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場(chǎng)有百家劇場(chǎng)、芙蓉劇場(chǎng)，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽光臺(tái)球俱樂部 。何況，常德市本身就沒有一家五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。這恰恰證明了社會(huì)在進(jìn)步，需求在提高。反之經(jīng)營狀況就差一些。從常德旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是發(fā)展的速度。而這恰恰是目前中國旅游發(fā)展的重要趨勢(shì)。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級(jí)階段?，F(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基，本上是一個(gè)類型的。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價(jià)值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供了空間。常德是個(gè)旅游資源極為豐富的城市。 2） 自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)大，繁華區(qū)也會(huì)擴(kuò)充。 1）旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域 從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看發(fā)展。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點(diǎn)：一個(gè)是量的增加：另一個(gè)是質(zhì)的提高。 未來旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況 今年常德市教委有一家“教育賓館” —— 凱悅賓館于 2020 年 5 月試營業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無限期停建階段或法律糾紛時(shí)期，未來兩年內(nèi)不會(huì)有所舉動(dòng)。 常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表 酒店名稱 星級(jí) 大廳(個(gè) ) 包房(個(gè) ) 餐位(個(gè) ) 日均營業(yè)額(萬元 ) 人均消費(fèi) (元 ) 大廳 包房 華天 四 3 13 1000 8 5060 150200 芙蓉 四 2 13 600 6 5060 150200 華都 三 2 23 800 5 4050 120150 金海 三 2 12 500 4 3545 120150 八百里 三 2 15 700 3545 100120 宏大 三 2 10 600 / 常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施娛樂項(xiàng)目一覽表 酒店名稱 星級(jí) 娛樂 健身 休閑 華天 四 卡拉 OK 電游 / 臺(tái)球 乒乓球 健身 桑拿 美容美發(fā) 芙蓉 四 大劇場(chǎng) 電游 臺(tái)球 保齡球 游泳館 健身 桑拿 美容美發(fā) 華都 三 卡拉 OK 電游 / 保齡球 游泳館 健身 桑拿 美容美發(fā) 金海 三 卡拉 OK 歌舞 / / / / 桑拿 美容美釣魚臺(tái)國際飯店、釣魚臺(tái)國際公寓可行性研究報(bào)告 13 廳 發(fā) 八百里 三 演藝廳 / / / / / 桑拿 美容美發(fā) 宏大 三 卡拉 OK / / / / / 桑拿 美容美發(fā) 從以上六家星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的營業(yè)構(gòu)成來看，他們各具特色。這一方面由于常德市五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施市場(chǎng)空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。（如圖所示） 酒店名稱 星級(jí) 客房數(shù) 價(jià)格 出租率 備注 標(biāo)價(jià) 優(yōu)惠 協(xié)議 華天大酒店 四 218 358+15% 328 258 85%以上 旺季時(shí)滿員 芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時(shí)滿員 華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時(shí)滿員 金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時(shí)滿員 八百里酒店 三 95 308 228 200 70% 宏大賓館 三 110 298 238 200 50% 釣魚臺(tái)國際飯店、釣魚臺(tái)國際公寓可行性研究報(bào)告 12 從以上星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來看，在常德市高星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。較高級(jí)別的房間 343間（套），僅占星級(jí)酒店房間的 22%左右；舒適型房間（指三星級(jí)酒店）計(jì) 413 間（套）僅占星級(jí)酒店 房間總數(shù)的 27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá) 800余間（套），竟占星級(jí)酒店客房總數(shù)的一半還要多。就這兩點(diǎn)而言，常德建設(shè)高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。而屬于高級(jí)別的五星級(jí)酒店，在整個(gè)常德市來講，仍然是個(gè)空白。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量 常德市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（包括星級(jí)酒店、賓館）共十五家。 上述情況還表明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項(xiàng)目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場(chǎng)空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個(gè)優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實(shí)需要。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%。 同時(shí)，常德市的旅游市場(chǎng)有以下發(fā)展趨勢(shì)： A、