【正文】 層住宅1800元/平方米，小高層住宅2000元/平方米，商鋪3800元/平方米，并以此價(jià)格進(jìn)行銷售收入計(jì)算。 開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)：（前期費(fèi)用+中期費(fèi)用+后期費(fèi)用）2%=（2130萬+5850萬+1290萬）2%=216。 中期費(fèi)用序 號(hào)費(fèi)用科目金 額1建管費(fèi)30萬元2地質(zhì)勘探費(fèi)30萬3質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)60萬元4施工監(jiān)理費(fèi)60萬元5樁基費(fèi)（綜合取費(fèi)）800萬元6招標(biāo)費(fèi)20萬元7土建施工費(fèi)（綜合取費(fèi)）2600萬元8水電、消防安裝施工1000萬元9室外排水工程（含水循環(huán)系統(tǒng)）300萬元10室外道路工程500萬元11綠化景觀工程300萬元12噪音防治費(fèi)20萬元13公建、配套裝修及設(shè)施設(shè)備100萬元14電梯費(fèi)用30萬元合計(jì)5850萬216。建設(shè)開發(fā)成本估算216。 總?cè)丝冢喊慈司?8㎡計(jì)算約為1128人216。 綠化面積：40% 216。 建筑高度：（多層約6層） —（小高層約12層） m 216。 使用功能：居住養(yǎng)老216。216。四、項(xiàng)目投資成本預(yù)算（一）項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算地塊項(xiàng)目開發(fā)假設(shè)條件216。216。 戶型要合理化應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每戶面積控制在40～60㎡左右。 環(huán)境要園林化應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場(chǎng)所。 生活要智能化應(yīng)配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。 設(shè)計(jì)要人性化要方便老人出行，不能有過多的臺(tái)階，有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問題。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。 “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。總之中檔老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)將成為未來一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。216。 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老院等福利機(jī)構(gòu)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在，體制機(jī)制靈活，適應(yīng)性強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)策略上更多思考；管理手段上多樣，市場(chǎng)化運(yùn)作；負(fù)責(zé)程度上責(zé)任心強(qiáng)，全年無休，以院為家，是事業(yè)型；運(yùn)作成本上更經(jīng)濟(jì)、有效。 民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)縱觀重慶市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。從實(shí)際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個(gè)寄宿和同齡人交流的場(chǎng)所，功能相對(duì)單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差。 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。 環(huán)境質(zhì)量有待提升重慶市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡(jiǎn)陋，內(nèi)部安全隱患突出，綠化植被缺乏，總體環(huán)境質(zhì)量有待提升。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。216。 216。而按照發(fā)達(dá)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，100名老人中，應(yīng)有5至7人能住進(jìn)養(yǎng)老院。 但目前重慶市年滿60周歲及以上老年人有414萬人。 老年人住宅明顯不足截止到2006年，重慶城鄉(xiāng)社會(huì)福利院有142個(gè)，農(nóng)村敬老院1126個(gè)。事實(shí)上，人口老齡化趨勢(shì)也考驗(yàn)著養(yǎng)老體制。重慶市老年協(xié)會(huì)的一項(xiàng)問卷調(diào)查顯示，近半數(shù)老年人由于經(jīng)濟(jì)收入低影響生活質(zhì)量的提高，其余的依次為缺乏科學(xué)養(yǎng)生知識(shí)、居住環(huán)境差、身體健康狀況不好、生活內(nèi)容單調(diào)、情緒不穩(wěn)定和子女不孝敬等因素。 216。而從贍養(yǎng)費(fèi)看，%的城市家庭每年花費(fèi)超過1萬元。 4個(gè)老人、1對(duì)夫妻、1個(gè)孩子，這種被稱為“421”模式的家庭正越來越多。 “421”家庭的“泛濫”長(zhǎng)期以來，重慶一直是實(shí)行計(jì)劃生育政策相對(duì)嚴(yán)格的地區(qū)之一，出生率、死亡率和自然增長(zhǎng)率的不斷降低，鞏固了“低出生、低死亡、低增長(zhǎng)”的現(xiàn)代型人口再生產(chǎn)模式。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前重慶市有“空巢老人”180萬人，約占全市老年人總數(shù)的40%以上。目前，這種壯觀的老齡化趨勢(shì)不會(huì)停滯，在未來幾年還會(huì)逐年上升，到2010年，老年人口將達(dá)到500萬，占全市總?cè)丝诘?5%，相當(dāng)于每6個(gè)重慶人里就有1位老人。 人口老齡化加劇中國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量最多的直轄市——相信這是重慶不得不戴上的桂冠?？梢灶A(yù)見，老年人住宅逐步被消費(fèi)者（老年人極其子女）所接受，誰搶占了開發(fā)先機(jī)，誰就開拓了新的市場(chǎng)，也就贏得了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?？偨Y(jié)：縱觀我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，許多年來，大眾化住宅開發(fā)一直是市場(chǎng)開發(fā)的主體，造成這種市場(chǎng)開發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場(chǎng)尚不成熟。在2003年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。216。 家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。216。 “老年人住宅市場(chǎng)”潛力巨大2000年國(guó)家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，%；到2040年，%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。二、老年人住宅市場(chǎng)分析（一）老齡化市場(chǎng)機(jī)遇分析216。下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的延續(xù)和發(fā)展，前兩個(gè)季度房地產(chǎn)運(yùn)行的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和成為新特區(qū)后的市場(chǎng)預(yù)期必然將影響下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和走勢(shì)。這些企業(yè)均擁有先進(jìn)的營(yíng)銷理念、雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)良的管理團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的技術(shù)水平，這無疑將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也有利于進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)重慶樓市逐漸由低端價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)變，調(diào)整和提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和品質(zhì)，提高重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至去年，“砸”入重慶樓市，資金總量占到了全市外商投資企業(yè)的“總盤子”%。 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸重慶隨著重慶成為繼上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之后的又一“新特區(qū)”，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)所蘊(yùn)含著的巨大潛力日益彰顯；同時(shí)，處于全國(guó)中游水平，同發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)發(fā)達(dá)城市相比還有很大的發(fā)展空間，居民住房需求潛力大；重慶市地價(jià)底、房?jī)r(jià)低，利潤(rùn)上升空間也很大。上半年：㎡，%；㎡，%。216。1至5月，%。 消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，商品房銷售連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)商品房銷售勢(shì)頭良好。上半年，增長(zhǎng) %。上半年，%。 216。其中：，%，% （，%）。216。%，%，竣工面積增長(zhǎng)幅度大于新開工面積增長(zhǎng)幅度；%，銷（預(yù)）%，銷（預(yù)）售面積增長(zhǎng)幅度大于竣工面積增長(zhǎng)幅度。His first task was to write his story, but he had to do it carefully. Although he realized the man had been lying, Zhou Yang knew he must not accuse him directly. He would have to be accurate, Concise too! He knew how to do that. Months of training had taught him to write with no wasted words or phrases. He sat down at his puter and began to work. GETTING THE “SCOOP”HX: Perhaps you will. You never know. HX: Yes, but it was a long time ago. This is how the story goes. A footballer was accused of taking money for deliberately not scoring goals so as to let the other team win. We went to interview him. He denied taking money but we were skeptical. So we arranged an interview between the footballer and the man supposed to bribe him. When we saw them together we guessed from the footballer’s body language that he was not telling the truth. So we wrote an article suggesting he was guilty. It was a dilemma because the footballer could have demanded damages if we were wrong. He tried to stop us publishing it but later we were proved right. HX: This is a trick of the trade. If the interviewee agrees, you can use a recorder to get the facts straight. It’s also useful if a person wants to challenge you. You have the evidence to support your story.HX: Well, you have to listen for detailed facts. Meanwhile you have to prepare the next question depending on what the person says.HX: Here es my list of dos and don’ts: don’t miss your deadline, don’t be rude, don’t talk too much, but make sure you listen to the interviewee carefully.HX: You need to be curious.