【正文】 體育運動： 為豐富老年人的生活，滿足其強身健體的需要， 設立 各類適宜老年人進行的體育活動所需的場所，如高爾夫球場（低于標準桿）、網(wǎng)球場、設置帶有標示的不同長度的散步道等。 家政服務： 針對老年人特別是單身老人和體弱多病的老人，不愿為料理家務、打掃衛(wèi)生花費很多時間， 廉孝苑 將提供其提供體貼周到的家政服務，幫助老人料理日常生活，如清潔衛(wèi)生服務、商品代購服務和專車接送服務等。 （二）基礎(chǔ)服務 針對老年人基礎(chǔ)衣食住行的需求， 廉孝苑 為老年人提供了不同風味的飲食服務和體貼周到的家政服務。如設立心血管?？啤⒑粑膊？?、癌癥?？?、皮膚病?？啤⒗夏臧V呆癥?？频?，促使“候鳥式”養(yǎng)老的實現(xiàn)。 康復醫(yī)療 ：針對老年人術(shù)后和病后的看護需要，我們?yōu)槠涮峁┝税?24小時看護、中醫(yī)按摩、針灸等在內(nèi)的醫(yī)療服務，使入住 廉孝苑 的老年人能都得到比較及時和周到的康復醫(yī)療服務，使其可以盡快的康復。 （一）醫(yī)療衛(wèi)生 為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求， 廉孝苑 將在提供日常醫(yī)療服務和康復醫(yī)療服務的基礎(chǔ)上，在各個養(yǎng)老基地間設立針對各類老年病的“產(chǎn)、研、學”一體化的老年病的醫(yī)療主題公園。使其在生命的最艱難的階段，體會到社會對于其的關(guān)懷，能夠安度晚年。而 廉孝苑 的康復居住區(qū)將為此類老人提供健身、看護、養(yǎng)生等點對點的護理服務，達到頤養(yǎng)生命，提高生命質(zhì)量的目標。 養(yǎng)老養(yǎng)生項目 支持性需求 預防性需求 看護性需求 康復養(yǎng)老 休閑養(yǎng)老 醫(yī)療養(yǎng)老 康復居住區(qū) 休閑居住區(qū) 醫(yī)療看護區(qū) 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項目可行性研究報告 14 – （二） 康復居住區(qū) 一些年齡較高以及療后和術(shù)后身體活動不 便的老年人，其洗澡、穿衣、飲食、如廁、病后看護等活動均需經(jīng)過專業(yè)化培訓的服務人員為其提供貼心的服務。休閑居住區(qū)，其形式多樣，包括 家庭式的養(yǎng)老公寓及酒店式的養(yǎng)老酒店。國外為此類老年人提供了活力居住社區(qū)和獨立居住社區(qū)，以滿足老年人休閑、旅游的需求。 借鑒發(fā)達國家的成熟經(jīng)驗，結(jié)合我國具體國情， 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生項目根據(jù)老年人休閑養(yǎng)老、康復養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)老的基本需求，在功能設計上將養(yǎng)老社區(qū)劃分為休閑居住區(qū)、康復居住區(qū)及醫(yī)療看護區(qū)三大相對獨立的功能區(qū)。隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年人養(yǎng)老需求的內(nèi)容將從前期的預防性和支持性的需求逐步轉(zhuǎn)化為后期的長期看護及精細護理需要 。 二 、項目功能設計 由于個體差異，老年人對養(yǎng)老需求的內(nèi)容也不盡相同。 “管理科學“： 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生項目將引入和貫徹最先進服務理念， 整合各個領(lǐng)域中的優(yōu)秀團隊， 把 廉孝苑 的資源優(yōu)勢同專業(yè)機構(gòu)的人才 優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和經(jīng)驗進行有效結(jié)合，從而對養(yǎng)老養(yǎng)生項目進行全方位、 專業(yè)化 、科學化的 管理。這里生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美，老人可盡享自然之美；這里功能完善，多姿多彩，老人可盡享生活之樂；這里平臺多樣，活動豐富，老人可發(fā)揮余熱，實現(xiàn)人生價值。 養(yǎng)老服務 工作是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi) 容，也 是一個社會是否和諧的重要標志。而通過搭建社區(qū)志愿者平臺，使老年人有機會發(fā)揮自身的潛能余熱，繼續(xù)奉獻、參與社會發(fā)展。 老年人 是我國小康 社會的建設者， 也 是 小康 社會的共享者。關(guān)愛老年人，提供生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套齊全的養(yǎng)老產(chǎn)品，滿足老年人的養(yǎng)老需求，提高他們的生命生活質(zhì)量，是 廉孝苑 堅持以人為本、履行社會責任、恪守”雙成“理念的現(xiàn)實體現(xiàn)，對于發(fā)展經(jīng)濟、 構(gòu)建社會主義和諧社會具有十分重要 的 意義。 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項目可行性研究報告 12 – （ 二）經(jīng)營理念 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生項目以“關(guān)愛老人、奉獻社會、共建和諧、管理科學”為理念，著力打造一個充滿人文關(guān)懷、尊重生命價值、服務社會和諧、環(huán)境自然優(yōu)美、生態(tài)平衡持續(xù)、功能服務完備、管理專業(yè)科學的 老年幸福 家 園 ，使老年人真正實現(xiàn)“老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學，老有所樂，老有所用”。而目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品供給主要集中于低端市場，針對中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴重不足，是養(yǎng)老市場供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，不利于社會的和諧與穩(wěn)定，針對這部分中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的商機和財富空間。 從國內(nèi)養(yǎng)老市場狀況來看，隨著我國居民收入水平的不斷提高，客觀上已經(jīng)形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級和富裕群體。 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項目可行性研究報告 11 – 第三章 總體規(guī)劃 廉孝苑國際老年公寓 項目將本著 “關(guān)愛老人、奉獻社會、共建和諧、管理科學”的經(jīng) 營理念， 在市場定位上 以中高端市場為目標市場； 在區(qū)域規(guī)劃和選址上 要充分考慮經(jīng)濟、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，建立差異化有代表性的養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使候鳥式養(yǎng)老成為可能； 在功能設計上 ，參照國內(nèi)外成功模式設計休閑居住社區(qū)、康復居住社區(qū)和醫(yī)療看護社區(qū)三個相對獨立的功能區(qū)； 在配套服務上 ，根據(jù)老年人不同需求特點和需求層次，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的綜合配套體系； 在發(fā)展思路上 ，通過品牌建設、品牌滲透和品牌輸出三個階段，構(gòu)建布局合理、規(guī)劃科學的 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡體系，走品牌化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、連鎖化、規(guī)范 化、專業(yè)化的發(fā)展道路，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立中國養(yǎng)老養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)標準，并最終推動我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。而我國 政府對養(yǎng)老機構(gòu)建設的支持力度較小，除了每月每床位 50元的補貼外，沒有直接對入住老人進行資助，僅提供營業(yè)稅減免等優(yōu)惠措施。 在政府補貼方面，發(fā)達國家由于養(yǎng)老機構(gòu)普遍帶有公益性質(zhì)，大多數(shù)老人在養(yǎng)老機構(gòu)生活的最低生活費用由政府或社會慈善機構(gòu)支付。 而我國目前還沒有相關(guān)法律對養(yǎng)老市場予以規(guī)范，對于養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)療保障、醫(yī)療護理體系也沒有資質(zhì)認定和監(jiān)管，沒有明確特定的監(jiān)管機構(gòu)。 （三）監(jiān)管比較分析 在監(jiān)管方面，發(fā)達國家對于除有自理能力的老年人社區(qū)以外，均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照。 與發(fā)達國家相 比，我國養(yǎng)老市場還不成熟，養(yǎng)老產(chǎn)品供給數(shù)量和種類均較少，養(yǎng)老社區(qū)建設主要針對生活可自理的老年人，對于 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項目可行性研究報告 10 – 生活半自理或不可自理的老年人缺乏專業(yè)化的機構(gòu)進行照顧，無法滿足不同類型老年人的養(yǎng)老需求。 （二）供給比較分析 從養(yǎng)老服務供給的內(nèi)容來看，發(fā)達國家的養(yǎng)老市場較為成熟，其養(yǎng)老服務的供給形式多樣、內(nèi)容豐富、功能齊全、服務專業(yè)。 與國外市場比 較，我國人口基數(shù)較大，導致我國老齡人口的絕對數(shù)量龐大。 從需求內(nèi)容來看，由于發(fā)達國家居民收入水平較高，養(yǎng)老需求也更為豐富。 二 、國內(nèi)外養(yǎng)老市場比較分析 （一）需求比較分析 從養(yǎng)老市場的推動因素來看，我國養(yǎng)老市場與國外發(fā)達國家并無較大差異。主要原因在于目前從事安養(yǎng)服務的機構(gòu)或個人在經(jīng)濟實力以及專業(yè)經(jīng)驗上尚不具備從事高檔康復護理的市場開拓。即使收費偏高也擁有 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項目可行性研究報告 9 – 較高的入住率；而一些投資規(guī)模不大、遠離城區(qū)、設施條件差、服務和管理水平低、缺乏醫(yī)療配套的養(yǎng)老機構(gòu)，即便收費低廉，老人前往入住的意愿也較低。像北京太申祥和國際敬老院、東方綜合養(yǎng)老院等投資較大，具有較好的設施和管理水平的，一般入住率可達到 80— 95%。具有較好的居住環(huán)境和醫(yī)療配套設施，管理也比較規(guī)范。主要是為照顧本單 位職工入?。欢鎸ι鐣盏臋C構(gòu)則入住率相對較低。 第三類 是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府設立的養(yǎng)老機構(gòu)，一般規(guī)模在 100張床以內(nèi)，月人均收費 10002021元，條件較好的入住率還可以；但一些條件簡陋，服務較差，管理欠缺的養(yǎng)老機構(gòu)，入住率比較低。一般規(guī)模在 100張床以內(nèi)，月人均 收費 10002500元。具有較好的住宿、醫(yī)療條件，服務周到，管理規(guī)范，收費合理且有政府補貼，入住率常年為 100%，目前仍有上千人排隊等候入住。具體分析如下： 根據(jù)規(guī)模、收費、管理水平等綜合情況，北京市各類養(yǎng)老機構(gòu)基本可以分為公辦和民辦兩種形式并在此基礎(chǔ)上劃分為五種類型： 第一類 是直屬市民政局的養(yǎng)老機構(gòu)。這些養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模都不大，一般床位都在 100張以內(nèi)，住宿及設施條件比較簡陋，服務和管理水平不高，主要服務對象是附近區(qū)域的老人。隨著“ 4＋ 2＋ 1”家庭增多，人口壽命延長，我國快速進入老齡化階段，將有越來越多的老人從家中走出來，選擇“機構(gòu)養(yǎng)老”。 養(yǎng)老機構(gòu)供給總量 當前我國城鄉(xiāng)公辦的各類敬老院、福利院、養(yǎng)老院等老年社會福利 機構(gòu)共有 39500多個，養(yǎng)老床位 ，但平均每千名老人占有床位僅有 ，與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)5070張的水平相差甚遠，供需嚴重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無法得到實現(xiàn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間十分廣闊。以看護養(yǎng)老為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對半自理或無自理能力的老年人。以養(yǎng)老公寓為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對有自理能力的老年人。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老 用房。 老年社區(qū)。公立敬老院通常建設費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。 敬老院主要針對城鎮(zhèn)的各類有一定經(jīng)濟能力的老年人。社會福利院的主要資金來源為政府補助。 社會福利院。針對這部分高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的財富空間。當前，中國的富裕人群主要集中在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，其中， 30%生活在北京、上海、廣州和深圳這四個大都市中，居住在最富裕的 10個城市中的富裕消費者占全國總數(shù)的 50%。據(jù)全球管理咨詢投資者 麥肯錫研究報告，到 2021年 富裕家庭 將達到 440萬個 。據(jù)全國老齡委抽樣調(diào)查，有 %的老年人表示 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項目可行性研究報告 6 – 愿意到養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年，且年紀較小的老年人表示愿意的比例大于年紀較大的老年人，顯示出中國人養(yǎng)老的觀念正在發(fā)生著變化，養(yǎng)老需求日益社會化，將形成一個體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。全國老齡委辦公室發(fā)布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告 (2021)》稱，隨著 1952年和 1953 年出生的人口進入老年期，中國迎來了第一個老年人口增長高峰，截至 2021 年底，我國老年人口數(shù)量達到 億，比上年增加 891 萬，占總?cè)丝诘?%。 一 、國內(nèi)養(yǎng)老市場概況 （一）國內(nèi)養(yǎng)老需求市場概況 總體需求規(guī)模龐大 “十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。國內(nèi)養(yǎng)老市場需求龐大，高端需求強勁，但供給嚴重不足，普遍集中于低端養(yǎng)老市場，競爭無序，監(jiān)管缺失，缺乏具有規(guī)模性的大型養(yǎng)老社區(qū)。多元化的養(yǎng)老產(chǎn)品切合了各層次年齡段的養(yǎng)老需求。因此 投資者 投資發(fā)展養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮 投資者 對經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定運行的支持作用，參與解決我國社會老齡化問題，體現(xiàn)了