【正文】 九、資金計(jì)劃及投資回報(bào) 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 。計(jì)劃分五期開(kāi)發(fā)建設(shè)，詳見(jiàn)表91《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃表》。其中含商業(yè)：43000萬(wàn)M2，地下室：。表91 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃表》 首期（M2）二期（M2）三期（M2）四期（m2）合計(jì)（M2）62750M2其中計(jì)容面積61250M2其中計(jì)容面積其中計(jì)容面積其中計(jì)容面積計(jì)容面積其中療養(yǎng)公寓6750M2辦公、醫(yī)療7500M2溫泉療養(yǎng)公寓42000M2其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓商業(yè)5000M2商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)地下室1500M2地下室地下室地下室地下室注：配套項(xiàng)目， 開(kāi)發(fā)指標(biāo)該項(xiàng)目用地面積：621378平方米（933畝）；規(guī)劃用地面積: 621378平方米（933畝）；容積率：；綠地率：36%；建筑密度：30%；建筑限高：60米；建筑總面積：765000平方米；計(jì)容積率建筑面積：639000平方米；其中：1，療養(yǎng)會(huì)所、療養(yǎng)客房、培訓(xùn)中心:55000平方米； 2，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護(hù)理、療養(yǎng)公寓及食堂。配餐等綜合服務(wù):48000平方米； 3，高層療養(yǎng)公寓：340000平方米； 4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米； 5, 商 業(yè)： 43000平方米；地下建筑面積：126000平方米；可經(jīng)營(yíng)面積：765000平方米。A 成本支出估算地 租：120萬(wàn)元/年x50年=6000萬(wàn)場(chǎng)地平整：621378平方米x5元/平方米=310萬(wàn)元用地測(cè)繪費(fèi)：621378平方米x5元/平方米=310萬(wàn)元用地規(guī)劃許可證辦證費(fèi)：621378平方米x1元/平方米=62萬(wàn)元質(zhì)檢費(fèi)：765000平方米x5元/平方米=地質(zhì)鉆探費(fèi)（含物探）：300孔x15米x60元/米=27萬(wàn)元設(shè)計(jì)費(fèi)：綜合設(shè)計(jì)費(fèi)（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）：35元/㎡765000m2x35元/m2=審圖費(fèi)：（）x15%=400萬(wàn)元（可不審）臨水、臨電費(fèi)用：50萬(wàn)元建筑工程造價(jià)：1，療養(yǎng)會(huì)所、療養(yǎng)客房、培訓(xùn)中心：55000平方米x1500元/平方米=8250萬(wàn)元2，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護(hù)理、療養(yǎng)公寓、食堂配餐等：48000平方米x1500元/平方米=7200萬(wàn)元3，住 宅：340000平方米x1500元/平方米=51000萬(wàn)元4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米x1600元/平方米=24480萬(wàn)元5，商 業(yè)：43000平方米x1600元/平方米=6880萬(wàn)元6，地下室：126000平方米x2000元/平方米=25200萬(wàn)元7，園 建：535500平方米x300元/平方米=16065萬(wàn)元8，小區(qū)道路（含市政）：9，圍 墻：8000米x300元/平方米=450萬(wàn)元10，防盜監(jiān)控：765000平方米x10元/平方米=765萬(wàn)元11，電梯購(gòu)買(mǎi)及安裝費(fèi)：108樘x25萬(wàn)/樘=2700萬(wàn)元建筑工程造價(jià)小計(jì)：146718萬(wàn)元（作為控制成本目標(biāo)）用水報(bào)裝費(fèi)：小區(qū)用水報(bào)裝費(fèi)：500萬(wàn)元用電報(bào)裝費(fèi)：療養(yǎng)公寓、辦公醫(yī)療、療養(yǎng)客房及療養(yǎng)會(huì)所。培訓(xùn)中心等：30000KVAx850=2550萬(wàn)元商業(yè)：20000KVAx1000=2000萬(wàn)元企業(yè)管理費(fèi)：146718x5%=不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：146718x3%=以上成本項(xiàng)合計(jì)：B 銷售收益估算一、高層療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價(jià)20元/平方米、月經(jīng)營(yíng)收入：340000平方米x20元/平方米=680萬(wàn)元/月二、溫泉療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價(jià) 元/平方米、月三、療養(yǎng)公寓（特護(hù)）：四、臨終關(guān)懷公寓：五、療養(yǎng)客房：六、活動(dòng)中心、培訓(xùn)中心：七、療養(yǎng)會(huì)所：八、商業(yè)銷售均價(jià)8000元/平方米銷售收入：140000平方米x8000元/平方米=112000萬(wàn)元九、車位： 50000元/個(gè)，共計(jì)330000247。40=8250個(gè)。車位收入：8250個(gè)x5萬(wàn)元=41250萬(wàn)元總收入：693250萬(wàn)元（作為總目標(biāo)）C 銷售成本費(fèi)用：策劃、銷售、廣告費(fèi)：693250萬(wàn)元x2%=13865萬(wàn)元稅 費(fèi)：693250萬(wàn)元x10%=69325萬(wàn)元D毛利：=毛利率：投資比率：注：以上銷售價(jià)格為目前該區(qū)域的平均銷售價(jià)格，本項(xiàng)目要在兩年后開(kāi)盤(pán)，屆時(shí)將會(huì)有1000—2000元/m2的升值空間。五年后可有3000—5000元/m2的升值空間。十、開(kāi)發(fā)時(shí)間計(jì)劃 開(kāi)發(fā)概況本項(xiàng)目建設(shè)周期為810年，銷售周期68年。項(xiàng)目分五期開(kāi)發(fā)，實(shí)行邊開(kāi)發(fā)邊經(jīng)營(yíng)的策略。第一期開(kāi)發(fā)總建筑面積62750平方米，地上建筑面積為61250平方米，其中：辦公醫(yī)療7500，療養(yǎng)公寓6750，溫泉療養(yǎng)公寓42000，商業(yè)5000，地下室1500及400M跑道運(yùn)動(dòng)場(chǎng)一處。園林面積65000平方米。 第一期投資估算A 初期成本估算：地 租：1200萬(wàn)元場(chǎng)地平整：130000平方米x5元/平方米=65萬(wàn)元用地測(cè)繪費(fèi)（含物探）：130000平方米x5元/平方米=65萬(wàn)元用地規(guī)劃許可證辦證費(fèi)：130000平方米x1元/平方米=13萬(wàn)元質(zhì)檢費(fèi)：62750平方米x5元/平方米=地質(zhì)鉆探費(fèi)：50孔x15米x80元/米=6萬(wàn)元設(shè)計(jì)費(fèi)：綜合設(shè)計(jì)費(fèi)（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）：35元/m2 62750m2x35元/m2=審圖費(fèi)：（）x15%=33萬(wàn)元（可不審）臨水、臨電費(fèi)用：20萬(wàn)元建筑工程造價(jià)：1，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)公寓：14250平方米x1500元/平方米=2，溫泉療養(yǎng)公寓：42000平方米x1500元/平方米=6300萬(wàn)元3，商 業(yè)：5000平方米x1600元/平方米=800萬(wàn)元4，地下室：1500平方米x2000元/平方米=300萬(wàn)元5，園建：65000平方米x300元/平方米=1950萬(wàn)元6，小區(qū)道路（含市政）：7，圍墻：1000米x300元/平方米=30萬(wàn)元8，防盜監(jiān)控：62750平方米x10元/平方米=9，電梯購(gòu)買(mǎi)及安裝費(fèi)：5樘x25萬(wàn)/樘=125萬(wàn)元建筑工程造價(jià)小計(jì)：（作為控制成本目標(biāo)）用水報(bào)裝費(fèi)：小區(qū)用水報(bào)裝費(fèi)：100萬(wàn)元用電報(bào)裝費(fèi)：療養(yǎng)（溫泉）公寓、辦公醫(yī)療：3000KVAx850=255萬(wàn)元商業(yè)：2000KVAx1000=200萬(wàn)元企業(yè)管理費(fèi)：%=不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：%=以上成本項(xiàng)合計(jì)：B銷售收益：住宅：銷售均價(jià)5000元/平方米銷售收入：170000平方米x5000元/平方米=85000萬(wàn)元商業(yè)：銷售均價(jià)8000元/平方米銷售收入：30000平方米x8000元/平方米=24000萬(wàn)元車位：銷售均價(jià)50000元/個(gè)，共計(jì)70000247。40=1750個(gè)。銷售收入：1750個(gè)x50000元/個(gè)=8750萬(wàn)元總收入：117750萬(wàn)元C 銷售成本費(fèi)用：策劃、銷售、廣告費(fèi)：117750萬(wàn)元x5%=稅費(fèi)：117750萬(wàn)元x10%=11775萬(wàn)元D毛利：=（平均每平方米毛利：4342元/m2）E、首期啟動(dòng)資金：+1200萬(wàn)元（總地租）= 萬(wàn)元（）十一、項(xiàng)目整體規(guī)劃圖十二、可行性結(jié)論通過(guò)上述比較保守的估算數(shù)據(jù)可以看到，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作是極其可行的，不但五年計(jì)劃還款毫無(wú)問(wèn)題，后續(xù)的開(kāi)發(fā)必將獲得十分豐厚的投資回報(bào)