【正文】 九、資金計劃及投資回報 開發(fā)計劃 。計劃分五期開發(fā)建設(shè)，詳見表91《項目開發(fā)計劃表》。其中含商業(yè)：43000萬M2，地下室：。表91 《項目開發(fā)計劃表》 首期（M2）二期（M2）三期（M2）四期（m2）合計（M2）62750M2其中計容面積61250M2其中計容面積其中計容面積其中計容面積計容面積其中療養(yǎng)公寓6750M2辦公、醫(yī)療7500M2溫泉療養(yǎng)公寓42000M2其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓商業(yè)5000M2商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)地下室1500M2地下室地下室地下室地下室注：配套項目， 開發(fā)指標(biāo)該項目用地面積：621378平方米（933畝）；規(guī)劃用地面積: 621378平方米（933畝）；容積率：；綠地率：36%；建筑密度：30%；建筑限高：60米；建筑總面積：765000平方米；計容積率建筑面積：639000平方米；其中：1，療養(yǎng)會所、療養(yǎng)客房、培訓(xùn)中心:55000平方米； 2，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護理、療養(yǎng)公寓及食堂。配餐等綜合服務(wù):48000平方米； 3，高層療養(yǎng)公寓：340000平方米； 4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米； 5, 商 業(yè)： 43000平方米；地下建筑面積：126000平方米；可經(jīng)營面積：765000平方米。A 成本支出估算地 租：120萬元/年x50年=6000萬場地平整：621378平方米x5元/平方米=310萬元用地測繪費：621378平方米x5元/平方米=310萬元用地規(guī)劃許可證辦證費：621378平方米x1元/平方米=62萬元質(zhì)檢費：765000平方米x5元/平方米=地質(zhì)鉆探費（含物探）：300孔x15米x60元/米=27萬元設(shè)計費：綜合設(shè)計費（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）：35元/㎡765000m2x35元/m2=審圖費：（）x15%=400萬元（可不審）臨水、臨電費用：50萬元建筑工程造價：1，療養(yǎng)會所、療養(yǎng)客房、培訓(xùn)中心：55000平方米x1500元/平方米=8250萬元2，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護理、療養(yǎng)公寓、食堂配餐等：48000平方米x1500元/平方米=7200萬元3，住 宅：340000平方米x1500元/平方米=51000萬元4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米x1600元/平方米=24480萬元5，商 業(yè)：43000平方米x1600元/平方米=6880萬元6，地下室：126000平方米x2000元/平方米=25200萬元7，園 建：535500平方米x300元/平方米=16065萬元8，小區(qū)道路（含市政）：9，圍 墻：8000米x300元/平方米=450萬元10，防盜監(jiān)控：765000平方米x10元/平方米=765萬元11，電梯購買及安裝費：108樘x25萬/樘=2700萬元建筑工程造價小計：146718萬元（作為控制成本目標(biāo)）用水報裝費：小區(qū)用水報裝費：500萬元用電報裝費：療養(yǎng)公寓、辦公醫(yī)療、療養(yǎng)客房及療養(yǎng)會所。培訓(xùn)中心等：30000KVAx850=2550萬元商業(yè)：20000KVAx1000=2000萬元企業(yè)管理費：146718x5%=不可預(yù)見費：146718x3%=以上成本項合計：B 銷售收益估算一、高層療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價20元/平方米、月經(jīng)營收入：340000平方米x20元/平方米=680萬元/月二、溫泉療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價 元/平方米、月三、療養(yǎng)公寓（特護）：四、臨終關(guān)懷公寓：五、療養(yǎng)客房：六、活動中心、培訓(xùn)中心：七、療養(yǎng)會所：八、商業(yè)銷售均價8000元/平方米銷售收入：140000平方米x8000元/平方米=112000萬元九、車位： 50000元/個，共計330000247。40=8250個。車位收入：8250個x5萬元=41250萬元總收入：693250萬元（作為總目標(biāo)）C 銷售成本費用：策劃、銷售、廣告費：693250萬元x2%=13865萬元稅 費：693250萬元x10%=69325萬元D毛利：=毛利率：投資比率：注：以上銷售價格為目前該區(qū)域的平均銷售價格，本項目要在兩年后開盤，屆時將會有1000—2000元/m2的升值空間。五年后可有3000—5000元/m2的升值空間。十、開發(fā)時間計劃 開發(fā)概況本項目建設(shè)周期為810年，銷售周期68年。項目分五期開發(fā)，實行邊開發(fā)邊經(jīng)營的策略。第一期開發(fā)總建筑面積62750平方米，地上建筑面積為61250平方米，其中：辦公醫(yī)療7500，療養(yǎng)公寓6750，溫泉療養(yǎng)公寓42000，商業(yè)5000，地下室1500及400M跑道運動場一處。園林面積65000平方米。 第一期投資估算A 初期成本估算：地 租：1200萬元場地平整：130000平方米x5元/平方米=65萬元用地測繪費（含物探）：130000平方米x5元/平方米=65萬元用地規(guī)劃許可證辦證費：130000平方米x1元/平方米=13萬元質(zhì)檢費：62750平方米x5元/平方米=地質(zhì)鉆探費：50孔x15米x80元/米=6萬元設(shè)計費：綜合設(shè)計費（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）：35元/m2 62750m2x35元/m2=審圖費：（）x15%=33萬元（可不審）臨水、臨電費用：20萬元建筑工程造價：1，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)公寓：14250平方米x1500元/平方米=2，溫泉療養(yǎng)公寓：42000平方米x1500元/平方米=6300萬元3，商 業(yè)：5000平方米x1600元/平方米=800萬元4，地下室：1500平方米x2000元/平方米=300萬元5，園建：65000平方米x300元/平方米=1950萬元6，小區(qū)道路（含市政）：7，圍墻：1000米x300元/平方米=30萬元8，防盜監(jiān)控：62750平方米x10元/平方米=9，電梯購買及安裝費：5樘x25萬/樘=125萬元建筑工程造價小計：（作為控制成本目標(biāo)）用水報裝費：小區(qū)用水報裝費：100萬元用電報裝費：療養(yǎng)（溫泉）公寓、辦公醫(yī)療：3000KVAx850=255萬元商業(yè)：2000KVAx1000=200萬元企業(yè)管理費：%=不可預(yù)見費：%=以上成本項合計：B銷售收益：住宅：銷售均價5000元/平方米銷售收入：170000平方米x5000元/平方米=85000萬元商業(yè)：銷售均價8000元/平方米銷售收入：30000平方米x8000元/平方米=24000萬元車位：銷售均價50000元/個，共計70000247。40=1750個。銷售收入：1750個x50000元/個=8750萬元總收入：117750萬元C 銷售成本費用：策劃、銷售、廣告費：117750萬元x5%=稅費：117750萬元x10%=11775萬元D毛利：=（平均每平方米毛利：4342元/m2）E、首期啟動資金：+1200萬元（總地租）= 萬元（）十一、項目整體規(guī)劃圖十二、可行性結(jié)論通過上述比較保守的估算數(shù)據(jù)可以看到，該項目的開發(fā)運作是極其可行的，不但五年計劃還款毫無問題，后續(xù)的開發(fā)必將獲得十分豐厚的投資回報