【正文】 建議本項目盡快立項實施。 40 第八篇 綜合評價與結(jié)論 通過以上對本項目技術(shù)及國民經(jīng)濟(jì)和財務(wù)效益計算分析結(jié)論表明，投資開發(fā)釣魚臺國際飯店（暫定名）項目，經(jīng)濟(jì)技術(shù)上是可行的，各項經(jīng)濟(jì)財務(wù)指標(biāo)也均符合國家酒店旅游業(yè)項目建設(shè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。盈虧平衡圖如下： 37 （千萬元） 銷 售 60 收 入 50 40 BEP 30 20 10 1 2 3 5 6 銷 售量（萬平方米） 盈虧平衡圖 38 敏感性分析 本項目敏感性分析按單一因素變化進(jìn)行分析，影響因素主要 分析了銷售收入影響、出租（包括客房）影響、固定資產(chǎn)投資成本影響，如下： 凈現(xiàn)值變化率 經(jīng)營狀況敏感度 成本敏感度 產(chǎn)權(quán)銷售敏感度 10% 5% 因子變化率 15% 10% 5% 5% 10% 15% 5% 10% 15% 20% 敏感性分析示意圖 影響因素 因素異動 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 變動后 /變動前 凈現(xiàn)值異動 % 銷售收入 5 10 出租收入 （經(jīng)營狀況） 5 10 固定投資成本 5 3209． 2/ 10 3051/ 39 棕上，銷售收入、經(jīng)營狀況（出租 收入）、固定資產(chǎn)投資成本對本項目經(jīng)濟(jì)效益影響的大小順序依次是： 經(jīng)營狀況（出租收入）； 銷售收入； 固定資產(chǎn)投資成本。 根據(jù)《總成本費用表》（表 3），本方案基準(zhǔn)投資回收期內(nèi) (10 年 )固定成本總數(shù)為 萬元，可變成本總額為 萬元，預(yù)計營業(yè)總收入為 63811萬元。 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=12%）（萬元） 動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 投資利潤 率（ %） 投資利稅率（ %） 上繳稅金（萬元） 營業(yè)收入與營業(yè)稅金（表 1） 固定資產(chǎn)折舊估算表（表 2） 總成本費用表（表 3） 損益表（表 4） 全部資金財務(wù)現(xiàn)金流量表（表 5） 財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)（表 5） (以上表見附表 ) 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析 由于本項目組成較為復(fù)雜，酒店客房產(chǎn)權(quán)出售，再以每年 10%的回報反租 36 經(jīng)營；酒店餐飲、娛樂等擬外租經(jīng)營，故做盈 虧平衡分析時有如下基本假設(shè)： 假設(shè)一：項目銷售率、出租率同比變動。 企業(yè)每年從所得稅后利潤是提 10%盈余公積金，各年度未分配利潤見附表4。 35 企業(yè)所得稅率按 33%計算。各年收入見附表 1。 （ 7） 經(jīng)營收入及稅金 經(jīng)營收入項目包括產(chǎn)權(quán)酒店銷售收入、反租房營業(yè)收入、餐飲娛樂商業(yè)設(shè)施的租賃收入。 （ 6） 成本估算 由于折舊費是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計算，并且利息支出列入費用，故總成本費用各年度不是一個常數(shù)，平均年總本費用見附表，年經(jīng)營成本平均為 萬元左右。 （ 4） 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按 15 年進(jìn)行攤銷，每年攤銷額為 萬元。（見附表 2） （ 3） 職工年平均工資按人，年 9600 元計算，包括各種工資性補(bǔ)貼。 項目財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價 基本前提與說明 （ 1） 水、電及各項物料消耗參照類似旅游區(qū)消耗指標(biāo)及常德市現(xiàn)行價格計算。） 序號 分項名稱 面積（ m2） 價格（元 /月） 年租收入（元） 1 餐飲 9715 15 1748700 2 會議中心 3243 3 娛樂中心 8879 30 3196440 4 商業(yè) 3138 20 753120 5 酒店辦公輔助 2880 6 大堂 2758 7 合計 5698260 序號 分項名稱 面積（ m2） 價格（元） 銷售收入（元） 1 客房 40012 4000 160， 048， 000 34 經(jīng)營期年客房營業(yè)收入 假設(shè)客房入住率年均為 70%，年經(jīng)營日為 360 天計算，得 350 500 70% 360 天 =44， 100， 000 元。 銷售收入 按以上原則估算各期收入，從 2020 年開始預(yù)售，至 2020 年底銷售完畢，并按第一年 50%，第二年 30%，第三年銷售完畢估算，預(yù)計項目完成后總銷售收入為 萬元。租賃價約為 25 元 / 平方米； F 區(qū)二至六層總計面積約 17000 平方米，目前已全部租賃做家具博覽中心，年租金為 450 萬。 銷售價格 通過對常德市房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)查分析研究， 并按市場比較法推算確定本項目出售、出租價格及客房價格。其中客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂、會議中心和酒店輔助面積外考慮出租。 31 見附表 .投資估算 32 第七篇 投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析 銷售收入估算 本項目工程 占地面積 公頃，總建筑面積 70625 平方米。 項目進(jìn)度計劃表 見附表 .進(jìn)度計劃 30 第六 篇 投資估算與資金籌措 投資估算表 估算依據(jù)： 依據(jù)本項目設(shè)計方案確定的建設(shè)規(guī)模； 依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》； 依據(jù)萬馬公司與政府簽訂的項目開發(fā)協(xié)議及會議紀(jì)要； 參照本地區(qū)同類型房地產(chǎn)開發(fā)已完工項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)； 總投資 23680 萬元，估算表附后。 2020 年 110月完成全部裝飾裝修及附屬設(shè)施。 2020 年 1012 月完成場地平整，建筑設(shè)計基本完成。 29 第五篇 項目實施進(jìn)度計劃 項目實施進(jìn)度建議 2020 年 810 月完成全部可行性論證，公司融資意向基本完成。 環(huán)保及節(jié)能措施 從節(jié)約型社會理念考慮，本酒店盡量采用環(huán)保、節(jié)能的設(shè)備和器具。 本工程采用智能型二總線火災(zāi)自動報警系統(tǒng)負(fù)責(zé)各建筑物的火災(zāi)自動報警及聯(lián) 28 動控制。按《建筑滅火器設(shè)計規(guī)范》（ GBJ 14090）布置滅火器。（略） 水噴霧系統(tǒng)。在室外設(shè)置多臺水泵接合器與室內(nèi)管網(wǎng)接通，供城市消防車加壓之用。 室內(nèi)消火栓，采用臨時高壓系統(tǒng)，在地下水泵房內(nèi)設(shè)消火栓泵兩臺（一用一備）。沿建筑周邊均勻布置室外消火栓，間距不大于 120M。包括 3小時的室內(nèi)消火栓用水量及 1 小時的自 動噴水滅火用水量。 消防用水量： 室外消火栓用水量： 30L/S 室內(nèi)消火栓用水量： 40L/S 自動噴水滅火系統(tǒng)： 30L/S 消防給水及儲水量： 從市政給水管網(wǎng)不同管段上引入兩根 DN200 給水管，開成環(huán)網(wǎng)，供應(yīng)酒店的生活及消防用水。 有線電視信號從當(dāng)?shù)赜芯€電視網(wǎng)接入，寬帶上網(wǎng)從當(dāng)?shù)仉娦欧?wù)提供商接入Inter；酒店管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)酒店商務(wù)的日常工作處理，客人來了可以快速開房， 27 客人在住期間提供優(yōu)質(zhì)、舒適、便捷的五星級服務(wù)，客人離開可 以快速結(jié)帳；酒店辦公自動化系統(tǒng)為酒店日常的經(jīng)營管理助力，加強(qiáng)酒店日常管理工作的自動化。戰(zhàn)時或火災(zāi)時，該系統(tǒng)通風(fēng)加壓送風(fēng)起到防排煙作用。 ． 3 通風(fēng)系統(tǒng) 本酒店根據(jù)各空間的功能不同，采用自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)兩種方式。 ． 2 空調(diào)風(fēng)系統(tǒng) 本酒店采用三種空調(diào)送風(fēng)形式： 大空調(diào)場所采用柜式空調(diào)機(jī)組，低走單風(fēng)道集中送回風(fēng)方式，送風(fēng)采用散流器頂送各雙層百葉風(fēng)口側(cè)送方式，回風(fēng)采用格柵風(fēng)口頂部回風(fēng)或側(cè)墻回風(fēng)。 暖通系統(tǒng)及通風(fēng)系統(tǒng) 從節(jié)約能源考慮，采用循環(huán)水及補(bǔ)充水系統(tǒng)，保障冷、暖空調(diào)系統(tǒng)的正常工作。防雷、電力及其它弱電系統(tǒng)共用接地裝置，接地電阻小于 1歐姆。 利用自然基礎(chǔ)接地，在本酒店 20 米高以上，每隔 3 層作一個閉合的均壓環(huán)，防側(cè)擊雷。 亮泛照明系統(tǒng) 用電容量考慮 為 1000KW，保障節(jié)假日及重大商務(wù)活動本酒店的亮泛照明。 在地下室、大廳、樓梯間、消防前室、走道、電力設(shè)備房等重要場所設(shè)置應(yīng)急照明，出口指示燈及疏散指示燈。 建筑物照度按《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計。 所有供消防、報警、消防電梯等動力配電，按一級負(fù)荷考慮，實行雙電源供電。 本酒店用電負(fù)荷按 6000KW 考慮。 酒店地下一層設(shè)立一座高低壓變配電室，電源由市區(qū)兩座變電站分別引來二路10KV 的電源 ，一用一備。 電氣照明系統(tǒng)。 糞便污水由管道及檢查井收集后經(jīng)化糞池處理，動力自流排至市污水管。 排水系統(tǒng) 排水體制，采用雨水、污水分流制。 4) 熱水用水量：酒店客房按 200L/人 d考慮，其它人員按 50L/人 d考慮 ，生活熱水日用量估計 200M179。綠化澆灑道路用水 25 和冷卻塔補(bǔ)水、游泳池補(bǔ)水由市政管網(wǎng)直接供水。生活給水系統(tǒng)分為三個區(qū)。的不銹鋼生活水箱保證酒店的生活用水。設(shè)立 600M179。 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) 方案合理利用當(dāng)?shù)亓己玫木G化植被及生態(tài)條件，梳狀綠化與建筑群緊密契合，結(jié)合沿江的條狀綠化，創(chuàng)造出舒適宜人的生活環(huán)境 擯棄傳統(tǒng)規(guī)劃中房子圍合綠地的單調(diào)模式，提出“公園中的建筑”的開放式結(jié)構(gòu)概念，將各類建筑與環(huán)境相結(jié)合，使得建筑如同從自然中生長出來一樣。 方案充分利用沅江極為優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢，沿江形成多個觀江小廣場，以自然步道連接，創(chuàng)造了充滿活力的濱江親水休閑區(qū)。 區(qū)域內(nèi)利用地形將大多數(shù)停車設(shè)置在地下，大量引入步行交通，除保證了商 24 業(yè)娛樂必要的人氣，同時也使得 人們有更多的視角觀賞江景，有更多的機(jī)會親近自然。 交通系統(tǒng) 基地南側(cè)的城市干道乾明路以及沅江的水上交通是本區(qū)域與其他區(qū)域間良好交通的有力保證。所有餐飲面向江面展開，使得來賓享受美食的同時也獲得了良好的視覺享受。 酒店綜合體方案 酒店主體高 米，地下兩層，地上 27層，建筑面積 70625 平米，共 500套客房，配置有餐飲中心、會議中心、娛樂中心、商業(yè)、及酒店辦公輔助設(shè)施。 所有商業(yè)空間均沿江設(shè)置，對江面開放，結(jié)合臨江大面積的開放休閑空間，形成了不同高度上的多個休閑娛樂平臺，從而將商業(yè)從室內(nèi)引向了室外，創(chuàng)造了多元化的商業(yè)娛樂空間。 整個地段順地勢被分為 、 、 三個不同高度的平臺，分別設(shè)置了高級住宅區(qū)、酒店綜合體、超豪華客房等不同的功能，形成了三個形態(tài)各異，功能不同的院落，并用一條景觀軸線將其聯(lián)結(jié)。 規(guī)劃概念 借鑒造船上的概念，充分利用了地形高差，先用多層不同標(biāo)高的“甲板”作為各種功能的載體，再用各類不同性質(zhì)的交通及活動場地加以連接并最終將其熔鑄為一個“超級平面”，使得整個地段成為沅江岸邊一艘超級游輪。 用地西北為常德十景之一“德山古韻”，應(yīng)考慮建筑與其的關(guān)系以及借景作用。用地中部地勢較緩，建設(shè)及景觀條件最佳。 可持續(xù)發(fā)展： 充分考慮不同 建設(shè)時期的用地價值變化和建設(shè)的規(guī)模效應(yīng)，對分期開發(fā)計劃的實施次序給予科學(xué)的安排。 22 第四篇 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計理念 規(guī)劃原則 尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。 功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級酒店，滿足高級別客人的服務(wù)需求，引領(lǐng)常德的酒店、休閑以及健康娛樂消費市場。從客房入住率考慮，假設(shè)本酒店為 500 間，故每年需 12萬人左右即能滿足設(shè)計要求。 一般來講，一個地區(qū)較富裕的人群站當(dāng)?shù)乇壤?22%，假如其中 30%入住五星級酒店 次，常德市約每年有 10 萬人入住 ,加上外來入住者 ,每年約有 16萬人入住。常德市區(qū)的年人均收入 萬元 /年左右