【正文】 MuWFA5uxY7JnD6YWR。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 40 內(nèi)部資料 ， 請(qǐng)勿外傳！ XuyUP2kNXpRWXm Aamp。 可以預(yù)計(jì)，本項(xiàng)目的實(shí)施，將為常德市的酒店服務(wù)業(yè)起到很好的領(lǐng)路作用，并為常德市的城市品位和城市綜合競(jìng)爭(zhēng) 力將有大大的提升作用。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)因子變化，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，故從敏感性分析項(xiàng)目是可行的?？勺馐勖娣e為： 61744m2，故 10年內(nèi)： 研究期內(nèi)單位平均可變成本總額： 1888 元 /m2 研究期內(nèi)單位平均價(jià)格總額 10335 元 /m2 產(chǎn)品促本銷(xiāo)售、出租數(shù)量： 317863000/（ 103351888） =37630m2 產(chǎn)品促本收入總量： 37630*10335=38890 萬(wàn)元 產(chǎn)品促本交易率： 37630/61744==61% 結(jié)論：項(xiàng)目促本交易率 61%，小于行業(yè)基準(zhǔn)促銷(xiāo)率 70%，因此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 假設(shè)二：交易價(jià)格，交易價(jià)格為研究期內(nèi)總收入 /租售面積之和。 （ 10） 財(cái)務(wù)盈利能力分析 通過(guò)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算（見(jiàn)附表 5），按此計(jì)算的各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng) 所得說(shuō)前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ %） 因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，資金流動(dòng)與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來(lái)判斷項(xiàng)目是否可行。 （ 9） 利潤(rùn) 34 在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，各年度利潤(rùn)總額也不是一個(gè)常數(shù)，利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，按此計(jì)算的投資利潤(rùn)率為 %，投 資利稅率 %。 （ 8） 稅金 按照國(guó)家有關(guān)財(cái)稅規(guī)定，酒店應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅及附加，營(yíng)業(yè)稅率為 3%，附加包括：城市維護(hù)建設(shè)稅、稅率 7%；教育費(fèi)附加，費(fèi)率為 3%，各年稅金額詳見(jiàn)附表 1。按照項(xiàng)目變化，試營(yíng)業(yè)年按正常收入的 60%計(jì)算。（見(jiàn)附表 3） 從成本構(gòu)成來(lái)看按平均年總成本費(fèi)用計(jì)算，水、電及物料消耗費(fèi)用所占比例為 20%，因此在生 產(chǎn)中，加強(qiáng)科學(xué)管理，節(jié)約物料消耗是降低成本的重要途徑。 （ 5） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用按經(jīng)營(yíng)收入的 5%計(jì)算。職工福利基金按 14%計(jì)取，定員編制案 280人計(jì)算。 （ 2） 固定資產(chǎn)采用平均年限法分類(lèi)進(jìn)行折舊，預(yù)備費(fèi)按比 例分?jǐn)偟礁髡叟f類(lèi)別中。試營(yíng)業(yè)按 60%計(jì)算。詳見(jiàn)下表： 銷(xiāo)售收入年估算： 2021 年： 160048000*50%=80， 024， 000元 2021 年 ： 160048000*30%=48， 014， 400元 2021 年： 160048000*20%=32， 009， 600元 正常年出租收入?yún)R總表（試營(yíng)業(yè)按 60%計(jì)算。 主要酒店客房?jī)r(jià)格 酒店名稱(chēng) 星級(jí) 客房數(shù) 價(jià)格 出租率 備注 標(biāo)價(jià) 優(yōu)惠 協(xié)議 華天大酒店 四 218 358+15% 328 258 85%以 旺季時(shí)滿員 32 上 芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時(shí)滿員 華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時(shí)滿員 金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時(shí)滿員 八百里酒店 三 95 308 228 200 70% 考慮地段因素、人文環(huán)境、自然環(huán)境故本項(xiàng)目客房出售價(jià)格均價(jià)定為 4000元 /m2；客房經(jīng)營(yíng)價(jià)格均價(jià)定為 350元 /套；租賃價(jià)格均價(jià)定為 20 元 /月 .m2。 主要樓盤(pán)出售、出租價(jià)格 樓盤(pán)名稱(chēng) 產(chǎn)品定位 建筑面積 價(jià)格 銷(xiāo)售情況 金鉆廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)商鋪公寓 88000 7500/20210 出售出租% 銅鑼灣廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)商鋪酒店 29990 4800/20210 商鋪 40% 得利紫荊酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 180間 3688 剩約 10間 匯美家居廣場(chǎng) 商住 12層 約 8000平米 500012021 金鉆廣場(chǎng)寫(xiě)字樓投放 現(xiàn)狀：寫(xiě)字樓在 G 區(qū)二、三層共計(jì) 209 間左右，每間平均分隔面積約為 30— 40 平方米。 按現(xiàn)行規(guī)定，工程在完成投資額的 25%后開(kāi)始銷(xiāo)售工作，預(yù)計(jì)從 2021 年開(kāi)始預(yù)售起 3年內(nèi)可全 部銷(xiāo)售完畢。 包括餐飲 9715平方米 ，會(huì)議中心 3243 平方米 ，娛樂(lè)中心 8879 平方米 ，商業(yè) 3138 平方米 ，酒店辦公輔助 2880 平方米 ，大堂 2758 平方米 ，客房 40012 平方米 。 資金籌措計(jì)劃 本項(xiàng)目客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，其他建筑除大堂和酒店輔助面積外考慮出租的融資方案，資金擬按如下方式籌措： 1） 自籌資金： 5000 萬(wàn)元 2） 開(kāi)發(fā)貸款： 6000 萬(wàn)元 3） 產(chǎn)權(quán)出售滾動(dòng)投入 12021 萬(wàn)元（考慮利用銷(xiāo)售 收入的 75%）。 2021 年 712 月完成酒店?duì)I業(yè)準(zhǔn)備工作， 2021 年元月 1 日試營(yíng)業(yè)。 2021 年 112 月建筑主體工程完工。概念性規(guī)劃和征地拆遷全部完成。如， 1）設(shè) 27 計(jì)上各系統(tǒng)的優(yōu)化組合； 2）采用節(jié)水型衛(wèi)生器具； 3）采用高效節(jié)能式光源； 4）充分利用市政給水管道的壓力； 5）采用變頻供水技術(shù)； 6）空調(diào)機(jī)房送風(fēng)主管上均設(shè)有消聲器等； 7）制冷機(jī)房 、空調(diào)機(jī)房、平時(shí)使用的風(fēng)機(jī)房等采用吸間及隔音措施； 8）熱水鍋爐煙氣由土建風(fēng)道從裙樓屋頂排放。消防控制中心設(shè)在酒店地下一層，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制器、消防電話及消防廣播柜。 ． 2 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。（略） 滅火器設(shè)置。 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 消火栓箱設(shè)有消防按鈕可直接啟動(dòng)消防泵。 至內(nèi)消火栓系統(tǒng) 賓館、商場(chǎng)、公共場(chǎng)所及車(chē)庫(kù)均設(shè)置室內(nèi)消火栓，消火栓的布置保證同層的兩支水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。 室外消火栓系統(tǒng)： 室外消火栓系統(tǒng)由酒店市政壓力給水管直供。 在建筑地下室設(shè)消防儲(chǔ)水池，儲(chǔ)存室內(nèi)消防用水 600M179。 消防系統(tǒng) 26 ． 1 消防給水系統(tǒng) 本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 智能弱電系統(tǒng) 智能弱電系統(tǒng)以計(jì)算機(jī)智能化信息處理、寬帶交互式多媒體網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為核心。 另本機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)還起到防排煙系統(tǒng)的作用。 中等空間采用吊裝式可變風(fēng)時(shí)空調(diào)機(jī)組，低速風(fēng)道集中送風(fēng)，頂送頂回方式 客房、小開(kāi)間等采用風(fēng)機(jī)盤(pán)管加獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)方式 另分層設(shè)立新風(fēng)系統(tǒng)，由設(shè)在走道吊頂內(nèi)的吊 裝式新風(fēng)機(jī)組集中處理后送至各空調(diào)房間。 空 調(diào)冷熱源 考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負(fù)荷特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，從節(jié)能和方便運(yùn)行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷熱源采用直燃式溴化理冷溫水機(jī)組，以保障酒店的冷熱源的用量。 本工程采用 TNS系統(tǒng)，設(shè)置總等位聯(lián)接，在衛(wèi)生間某處設(shè)置局部等電位聯(lián)接。 消防中心、消防泵房、變配電房、空調(diào)機(jī)記等重要機(jī)房采用專(zhuān)用接地線。 防雷接地系統(tǒng) 本系統(tǒng)按二類(lèi)防雷建筑物進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充電電池相結(jié)合的方式供電。公用部位采用高效節(jié)能燈源。 照明系統(tǒng)。 動(dòng)力、照明系統(tǒng) 動(dòng)力部分。另設(shè)置一組約 600KW 的柴油發(fā)電機(jī)組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設(shè)施的一級(jí)負(fù)荷供電用。 高低壓供配電系統(tǒng)。 地下室的排水和消防電梯下的積水匯集至水井，經(jīng)潛水泵提升后排出。 污水系統(tǒng) 生活污水量按生活給水量的 90%計(jì)。 24 5) 熱水供應(yīng)方式：在地下室設(shè)置兩臺(tái)熱水鍋爐，水溫為 60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃?xì)?、用電，根?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際環(huán)境況而定。 3) 生活熱水系統(tǒng)。地下室至三層為低壓由市政管網(wǎng)直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設(shè)置地下水泵房的中壓變頻給水設(shè)備供水，十九層以上為高壓由設(shè)置地下水泵房的高壓變頻給水設(shè)備供水。 2) 生活給水系統(tǒng)。地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水，同時(shí)設(shè)立 200M179。 技術(shù)設(shè)計(jì) 給水系統(tǒng)（包括室內(nèi)外給水系統(tǒng)） 1) 水源：從市政給水管網(wǎng)管段上引入兩路 DN200 給水水管，在紅線以內(nèi)開(kāi)成環(huán)網(wǎng)，供酒店的生活和消防用水，環(huán)狀管 網(wǎng)上按規(guī)范要求布置室外消防栓和消防接合器以確保本酒店的室外消防用水。 良好的建筑序列形成了豐富優(yōu)美的建筑天際線，結(jié)合自然地形以及多個(gè)高度上的大量休息平臺(tái)，創(chuàng)造出了沿沅江逐級(jí)后退，層層疊疊的景觀效果 ，并很好的結(jié)合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區(qū)觀江景觀的一部分。 23 景觀系統(tǒng) 方案設(shè)計(jì)采用三個(gè)各具特點(diǎn)，不同標(biāo)高的景觀院落與一條景觀軸線構(gòu)成了整個(gè)區(qū)域的景觀體系核心，加以大量不同高度上的休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)了參與性與娛樂(lè)性，保證了整體區(qū)域令人激動(dòng)人心的景觀效果與充滿生機(jī)活力的氣氛。 方案設(shè)計(jì)中，在基地內(nèi)通過(guò)臨江設(shè)置的主干道及西側(cè)的原有道路通過(guò)盡端創(chuàng)造性的以地下停車(chē)場(chǎng)作為連接，同時(shí)結(jié)合中部連接路在場(chǎng)地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。結(jié)合當(dāng)?shù)蒯烎~(yú)臺(tái)的傳說(shuō)，利用 地形的自然高差，設(shè)置了大面積的觀江平臺(tái)，配以設(shè)置的古文物，作為臨江親水休閑區(qū)的終結(jié)與高潮，是整個(gè)區(qū)域最佳的江景觀賞點(diǎn)。 酒店主體采用獨(dú)特的風(fēng)帆狀造型，運(yùn)用表皮“編織” 的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強(qiáng)化了現(xiàn)代性，呼應(yīng)了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時(shí)也使得自己成為整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 基地面積 94408 平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％。以居中的酒店綜合體為支點(diǎn)，擔(dān)起兩頭不同性質(zhì)的使用空間，形成整體上的平衡，同時(shí)借助融匯其中的娛樂(lè)及商業(yè)將其熔鑄為一個(gè)完備的整體。 總平面布局及酒店綜合體方案 總平面布局 設(shè)計(jì)方案用一條強(qiáng)有力的景觀軸線及視覺(jué)通廊將用地劃分為兩塊，西側(cè)作為向自然山體過(guò)渡的緩沖帶，東側(cè)臨江面為主要的建設(shè)用地，獲得了較為規(guī)整的建 22 設(shè)地塊的同時(shí)也為建筑獲得了最好的江景觀賞面。 用地西面為一中學(xué)，建筑質(zhì)量不 高，從景觀方面考慮應(yīng)予以遮擋。 基地南面有兩條城市道路交匯，為該地段陸上主要交通依托，東南面臨江有舊的挖砂碼頭，為水上交通主要來(lái)源，有改造利用價(jià)值。 用地分析 建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復(fù)雜，高差變化較多。 土地的混合使用： 充分利用地形，形成各種功能網(wǎng)狀交叉，相互滲透 , 資源共享，相互依存的整體結(jié)構(gòu)。 建筑定位：建成為常德標(biāo)志性建筑，打造成綜合型服務(wù)酒店品牌。 本酒店市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟(jì)情況和收入水平，本項(xiàng)目應(yīng)已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場(chǎng)，努力開(kāi)拓國(guó)內(nèi) 市場(chǎng)，全力爭(zhēng)取外來(lái)游客。按預(yù)測(cè)模型： Y=N*（ 1+r） t Y：旅客規(guī)模， N：基數(shù)， r 為增長(zhǎng)率， t：時(shí)間 20 本項(xiàng)目旅客規(guī)模預(yù)測(cè)表 序號(hào) r Y（萬(wàn)人） 2021 年 2021 年 2021 年 1 5% 16 19． 4 24． 8 2 10% 16 23． 4 37． 7 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從高速增長(zhǎng)，然后增長(zhǎng)趨于緩慢，故項(xiàng)目建成時(shí)，市場(chǎng)總量約 16 萬(wàn)人 /年，然后基本穩(wěn)定在 2325 萬(wàn)人 /年。長(zhǎng)沙市人口 170 萬(wàn)人，擁有日營(yíng)業(yè)額過(guò) 5 萬(wàn)的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華天酒店外無(wú)一家酒樓日營(yíng)業(yè)收入過(guò) 5 萬(wàn)，由此可見(jiàn)，常德市民消費(fèi)能力還有很大的增長(zhǎng)空間。 規(guī)模預(yù)測(cè)。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞，這就是市民在消費(fèi)方面一個(gè)對(duì)求變、求新的心理表現(xiàn)。 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè)假設(shè) :1. 釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店為現(xiàn)實(shí)五星級(jí)酒店 。 19 另外根據(jù)前面對(duì)常德是旅游市場(chǎng)分析 :常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來(lái)常德并不是來(lái)旅游觀光而是來(lái)休閑度假；常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來(lái)接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開(kāi)房數(shù)的 30%以上。年齡在 30— 55歲的這一階層是主要的消費(fèi)群體，其中公務(wù)員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費(fèi)的中堅(jiān)力量。 從常德市體育健身休閑市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，以消費(fèi)者調(diào)查作為基礎(chǔ)，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ)，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場(chǎng)所無(wú)疑將吸引大量的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。雖然價(jià)格便宜，但缺乏核心的競(jìng)爭(zhēng)力。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過(guò)這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休 閑市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。多種項(xiàng)目于一身的娛樂(lè)場(chǎng)所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟(jì)效益。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。缺乏集多種娛樂(lè)項(xiàng)目為一體 的綜合性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所。在充分考慮到消費(fèi)者的消費(fèi)需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務(wù)質(zhì)量與個(gè)性服務(wù)的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，就必定能顯現(xiàn)整體效應(yīng)，樹(shù)立企業(yè)品牌。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識(shí)不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動(dòng)與連帶效應(yīng)有關(guān)。 C、品牌效應(yīng)沒(méi)能充分發(fā)揮 目前常德市的休閑娛樂(lè)市場(chǎng)內(nèi)的品牌缺乏長(zhǎng)久的生命力。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒(méi)有體現(xiàn)自己的獨(dú)特風(fēng)格。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒(méi)有形成自己的風(fēng)格。同時(shí)目前常德市休閑娛樂(lè)場(chǎng)所不論從硬件還是從軟件上來(lái)看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的潛力巨大。 C、消費(fèi)狀況 現(xiàn)將幾類(lèi)娛樂(lè)項(xiàng)目消費(fèi)情況進(jìn)行列表說(shuō)明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得