【正文】 并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。環(huán)境影響咨詢費(fèi)，依據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)?？偩钟?jì)價(jià)格[2002]125號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，按國(guó)家發(fā)改委計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。編制工程量清單及預(yù)算控制價(jià)、全過(guò)程造價(jià)控制、結(jié)算審計(jì)依據(jù)武建價(jià)協(xié)[2006]1號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。（3）預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的4%估算。二、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息與流動(dòng)資金。（，），無(wú)建設(shè)期利息，流動(dòng)資金100萬(wàn)元。工程建設(shè)費(fèi)用估算表序號(hào)用地性質(zhì)費(fèi)用建筑總面積（m2) 備注一西湖國(guó)際大酒店　　高檔商務(wù)1樁 基150 　框剪結(jié)構(gòu)2土建安裝22501584元/㎡　3裝修及設(shè)備600　　合 計(jì)3000工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表費(fèi)用名稱單 位費(fèi) 用土地征用費(fèi)用萬(wàn)元/畝 土地稅費(fèi)萬(wàn)元 前期規(guī)費(fèi)萬(wàn)元 電力工程費(fèi)萬(wàn)元 環(huán)保萬(wàn)元 防雷中心萬(wàn)元 圖紙測(cè)繪費(fèi)萬(wàn)元 造價(jià)咨詢費(fèi)萬(wàn)元 人防費(fèi)萬(wàn)元 建設(shè)局配套費(fèi)萬(wàn)元 建設(shè)局建黨費(fèi)萬(wàn)元 綠化補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元 占道費(fèi)萬(wàn)元 墻體專項(xiàng)費(fèi)萬(wàn)元 環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)萬(wàn)元 勘察費(fèi)萬(wàn)元 小 計(jì) 項(xiàng)目總投資估算表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱費(fèi) 用備 注一工程費(fèi)用3000二工程建設(shè)其他費(fèi)用三預(yù)備費(fèi)四建設(shè)期利息五流動(dòng)資金總投資三、資金籌措。建設(shè)資金來(lái)源：（1）目前已投入資金已投入資金匯總表序號(hào)費(fèi)用金額1規(guī)費(fèi)2052土地款5503土地稅費(fèi)2547樓已開(kāi)票樁基10057樓已開(kāi)票毛渣6后期樁基開(kāi)票507后期土建開(kāi)票（到第10層）9008投入貨幣資金1289合計(jì)（2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入約1200萬(wàn)元：一、㎡*1584元/㎡=?。喊串?dāng)?shù)乇Ｊ鼐?500元/㎡，周圍金山福星城均價(jià)已過(guò)2600元/㎡一、㎡*2500元/㎡=?。好麧?rùn)==所得稅=*25%=凈利潤(rùn)==（3）還需要自籌資金萬(wàn)元=四、投資使用計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期1年，全部投資均在1年內(nèi)按照實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃投入使用。第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)費(fèi)用與效益估算依據(jù)（1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（2）《中華人民共和國(guó)公司法》及其實(shí)施條例（3）《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅法》及其實(shí)施細(xì)則（4）《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例（5）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定（6）國(guó)家及武漢市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)勞動(dòng)工資管理和社會(huì)保障等有關(guān)規(guī)定費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選?。?）項(xiàng)目計(jì)算期：項(xiàng)目計(jì)算期定為11年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營(yíng)期11年。（2）。（3）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定：目前全國(guó)社會(huì)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%，參照國(guó)家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%，因此本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為8%。（4）主要稅率的選取：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)稅法規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅率為25%、營(yíng)業(yè)稅率5%、城建稅率為7%，教育附加費(fèi)率3%，%。二、經(jīng)營(yíng)成本和總成本費(fèi)用估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營(yíng)業(yè)成本及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、制造費(fèi)用等期間費(fèi)用計(jì)算。為便于本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算及評(píng)價(jià)，本報(bào)告依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》及《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》的方法，將上述費(fèi)用中的相同各項(xiàng)費(fèi)用歸并后，本項(xiàng)目總成本費(fèi)用按直接成本、工資及福利、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用等成本要素進(jìn)行測(cè)算?？偝杀举M(fèi)用估算表詳見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表。直接成本項(xiàng)目一期的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、商鋪?zhàn)赓U直接成本、娛樂(lè)項(xiàng)目直接成本、會(huì)務(wù)會(huì)展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。據(jù)目前湖北省內(nèi)同類旅游景區(qū)的成本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務(wù)的平均直接成本分別為其營(yíng)業(yè)收入的60%；客房業(yè)務(wù)、娛樂(lè)業(yè)務(wù)、會(huì)務(wù)會(huì)展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營(yíng)業(yè)收入的50%估算；工資及福利項(xiàng)目一期勞動(dòng)定員80人，福利費(fèi)按工資的14%提取，預(yù)計(jì)年均工資及福利費(fèi)為131萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表：工資及福利費(fèi)估算表。固定資產(chǎn)折舊費(fèi)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊年限40年，%。折舊費(fèi)從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第一年開(kāi)始計(jì)提。攤銷費(fèi)用本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中的項(xiàng)目遞延資產(chǎn)主要為：建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，遞延資產(chǎn)應(yīng)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后五年內(nèi)等額攤銷。詳見(jiàn)附表：遞延資產(chǎn)攤銷表。修理費(fèi)%計(jì)算。其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括除工資及福利費(fèi)，固定資產(chǎn)折舊，修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)用、物業(yè)營(yíng)運(yùn)及保養(yǎng)費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、招待費(fèi)等?？偝杀举M(fèi)用本項(xiàng)目在攤銷完遞延資產(chǎn)后年均總成本費(fèi)用為4388 萬(wàn)元，見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表?？偝杀緲?gòu)成：根據(jù)財(cái)務(wù)分析和可行性研究的需要，總成本費(fèi)用按其性態(tài)可劃分為固定成本及變動(dòng)成本；按項(xiàng)目評(píng)價(jià)則采用經(jīng)營(yíng)成本。（1）固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模限度內(nèi)，不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費(fèi)用。具體包括工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、部分直接成本等。（2）變動(dòng)成本變動(dòng)成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費(fèi)用，包括部分直接成本等。（3）經(jīng)營(yíng)成本按項(xiàng)目評(píng)價(jià)原則，經(jīng)營(yíng)成本是從經(jīng)濟(jì)分析角度，將其從總成本費(fèi)用分離出來(lái)的一部分成本，其計(jì)算表達(dá)式為：經(jīng)營(yíng)成本=總成本費(fèi)用折舊費(fèi)攤銷費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用。，見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表。三、營(yíng)業(yè)收入、稅金測(cè)算項(xiàng)目建成后的營(yíng)業(yè)內(nèi)容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂(lè)項(xiàng)目收入、會(huì)務(wù)會(huì)展收入、商品銷售收入。餐飲收入項(xiàng)目建成后平均每年可接待8萬(wàn)人就餐，參照漢川市同類高檔賓館餐飲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定位在120元/位。按上述的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、就餐人數(shù)計(jì)，預(yù)計(jì)年餐飲收入合計(jì)為960萬(wàn)元。住宿收入?yún)⒄諠h川市同類賓館收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，年?duì)I業(yè)天數(shù)按360天測(cè)算，預(yù)計(jì)年均出租率70%—80%。（客房）住宿年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表 單位：萬(wàn)元序號(hào)房間類型房?jī)r(jià)（元/套）入住人數(shù)單位（套）天數(shù)出租率收入小計(jì)1標(biāo)準(zhǔn)間1882人/間9636580%2商務(wù)間2882人/間4836580%3豪華商務(wù)間3882人/間2436570%合計(jì)168娛樂(lè)收入娛樂(lè)旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡廳等收入。收入測(cè)算詳見(jiàn)下表：娛樂(lè)項(xiàng)目年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)數(shù) 量時(shí) 間出租率收入小計(jì)（萬(wàn)元）單價(jià)單位數(shù)量單位時(shí)間單位1棋牌室100元/天6個(gè)360天90%2商務(wù)中心、洗浴中心、酒吧、棋牌廳等收入300合 計(jì)會(huì)務(wù)收入項(xiàng)目建成后，將形成大、中、小型會(huì)議室。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將參照同類級(jí)別會(huì)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。詳見(jiàn)下表：會(huì)務(wù)會(huì)展年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)會(huì)議室類型個(gè)數(shù)（個(gè)）出租價(jià)格（元/天）年可出租天數(shù)（天）出租率（%）收入（萬(wàn)元）1A廳（50人/廳）150036080%2B廳（300人/廳）1150036060%會(huì)展收入　　　　旅游商品銷售收入項(xiàng)目一期建成后平均每年可接待8萬(wàn)游客，參照湖北省同類景點(diǎn)旅游商品銷售收入水平，平均標(biāo)準(zhǔn)暫定位在100元/人。營(yíng)業(yè)收入測(cè)算根據(jù)上述計(jì)算，詳見(jiàn)附表：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。營(yíng)業(yè)稅金及附加測(cè)算根據(jù)費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取中的各種稅率取費(fèi)依據(jù)：；、。見(jiàn)附表：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。四、利潤(rùn)測(cè)算 從損益測(cè)算可以看出，。各年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)按25%交納所得稅， 萬(wàn)元。五、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)按《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（2006年第三版）中相關(guān)行業(yè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取值，根據(jù)“損益表”、“投資估算表”、“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”、 “資本金現(xiàn)金流量表”計(jì)算出本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)單位　數(shù)值　備注　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元ic=8%項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期年年項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元ic=8%項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期年年總投資收益率萬(wàn)元%　六、盈虧平衡分析按項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第3年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營(yíng)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為：盈虧平衡點(diǎn)＝()100% ＝%；計(jì)算表明，%，可不虧不盈。七、風(fēng)險(xiǎn)因素分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（1）可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)客源市場(chǎng)受消費(fèi)心理和消費(fèi)欲望等影響，任何一個(gè)因素的改變都可能影響到客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響到酒店業(yè)的發(fā)展。這些影響因素中，消費(fèi)者收入變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，屬系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，同質(zhì)產(chǎn)品可能會(huì)分流相當(dāng)一部分客源。為盡量避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，應(yīng)著力加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，加大宣傳促銷力度，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長(zhǎng)，并不斷研究市場(chǎng)變化，根據(jù)旅游者的消費(fèi)要求推陳出新，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨(dú)有，經(jīng)久不衰”的特色飲食文化，從而降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。生態(tài)維護(hù)及項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng)完整，自然景觀優(yōu)美。（1）生態(tài)環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)會(huì)造成景區(qū)內(nèi)局部景觀變化，；建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)不當(dāng)會(huì)產(chǎn)生與自然環(huán)境不協(xié)調(diào)；建筑垃圾處理不當(dāng)會(huì)產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境污染等問(wèn)題，都應(yīng)引起項(xiàng)目建設(shè)單位高度重視，并按各項(xiàng)環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?shí)，嚴(yán)格實(shí)行“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)保護(hù)、誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的制度，堅(jiān)決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。（2）建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資較大，建設(shè)內(nèi)容多，周期短，環(huán)保要求高，技術(shù)設(shè)計(jì)涉及多個(gè)專業(yè)和不同技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，牽涉多個(gè)行業(yè)、部門和單位。因此，要成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。（3）環(huán)保和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施針對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，只要項(xiàng)目建設(shè)單位嚴(yán)格按項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求進(jìn)行，同時(shí)按本報(bào)告中所提出的各種環(huán)保措施來(lái)操作，完全可以避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)過(guò)程中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和成本控制風(fēng)險(xiǎn)只要建立和健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、組織體制和各項(xiàng)規(guī)章制度，引入現(xiàn)代工程管理技術(shù)，加強(qiáng)系統(tǒng)管理，也是完全可以避免的。政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家宏觀政策以及湖北省有關(guān)規(guī)定對(duì)本項(xiàng)目的影響較大，主要集中在：（1）影響資金來(lái)源從目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境來(lái)看，酒店業(yè)已經(jīng)成為勢(shì)在必行的產(chǎn)業(yè)，無(wú)論從消費(fèi)需求，還是國(guó)家旅游開(kāi)發(fā)政策與消費(fèi)導(dǎo)向，酒店業(yè)發(fā)展都具備了宏觀政策條件，未來(lái)一定階段內(nèi)，國(guó)家政策對(duì)旅游、酒店開(kāi)發(fā)投資的影響主要是積極層面的。（2）影響居民收入與消費(fèi)方式從目前國(guó)家政策來(lái)看，進(jìn)一步提高居民的收入水平，提倡積極而健康的消費(fèi)，是國(guó)家的既定方針。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段看，發(fā)展水平越高的階段，對(duì)酒店產(chǎn)品的需求也越豐富，這些都將對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生積極的影響。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目實(shí)施后要時(shí)刻注意分析客源市場(chǎng)的需求變化趨勢(shì)，按客源的結(jié)構(gòu)性變化和功能轉(zhuǎn)型及時(shí)改造產(chǎn)品組合，創(chuàng)新服務(wù)。只有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)管理水平不斷提高，項(xiàng)目的社會(huì)、生態(tài)和經(jīng)濟(jì)效益才能充分發(fā)揮，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。八、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論綜上分析。，，%，%，大于零。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)效益較好，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。 第十三章 結(jié)論及建議一、結(jié)論項(xiàng)目的建設(shè)是必要的項(xiàng)目的建設(shè)是認(rèn)真貫徹落實(shí)漢川市委、市政府提出的“加快旅游興市”戰(zhàn)略部署，打造武漢城市后花園的目標(biāo)，更好地促進(jìn)漢川市“兩型”社會(huì)的建設(shè)，提升漢川旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實(shí)際問(wèn)題，打造漢川市高規(guī)格接待服務(wù)平臺(tái)。項(xiàng)目規(guī)模是適宜的（1）本項(xiàng)目為漢川市西湖國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目。（不含住宅樓部分），為高檔綠色商務(wù)大酒店。（2），資金由企業(yè)自籌資金解決（3）經(jīng)測(cè)算，，%，%，（含建設(shè)期1年），%，有較好的經(jīng)濟(jì)效益和一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二、建議建議在建設(shè)進(jìn)度、資金調(diào)度、建筑物品質(zhì)等諸多方面于項(xiàng)目的實(shí)施前期作進(jìn)一步的統(tǒng)籌規(guī)劃，完善該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。建議采取切實(shí)可行的環(huán)保措施，減少污染，加強(qiáng)對(duì)環(huán)境的保護(hù)。在建設(shè)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理，經(jīng)濟(jì)、合理的控制項(xiàng)目成本，爭(zhēng)取早日建成受益。