【導讀】寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告。（一）、建設協(xié)議書。（二）、計劃局文件。（三）、國土局預審意見。（四）、建設工程選址申請。（五）、寧陜縣城建局建設項目選址意見書。（六）、項目備案的確認書。（七）、縣政府專項問題記要。（八）、陜西燎原建筑設計研究院設計方案。（九）、項目業(yè)主

　　

【正文】 三 售樓管理費 067 四 強制性建類工程 消防、防雷、垃圾中轉(zhuǎn)站 五 不價預備費 六 流動資金 ▲ 總投資 100 ▲ 回走資產(chǎn) 167。 資金籌措 項目總投資 萬元，資金籌措方案：業(yè)主自籌資金寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告 34 萬元，占總投資的 ％，申請銀行貸款 4600 萬元，占總投資的 ％ . 167。 投資用款進度 20xx 年度 810 萬元， 20xx 年 4 月至 12月 3410 萬元， 20xx年 5 月至 20xx 年 8 月 。 第八章 財務分析 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告 35 167。 營業(yè)收入 營業(yè)收入包括酒店長期經(jīng)營收入和住宅小區(qū)房地產(chǎn)短效收入。 表 酒店年營業(yè)收入分析表 序 號 收入項目 計量單位 單位價格 收入金額 （萬元） 備注 一 客房收入 開房 30375 間次 280/房 年平均開房 率 73％ 二 餐飲收入 上座 720xx 人次 /年 50 年平均上座 率 30％℅ 三 門面房租收 入 四 物業(yè)合理收入 25455 平米 10 合 計 填表： 住宅小區(qū)售房收入 序號 收入項目 計量單位 收入金額 （萬元） 備注 一 1樓（多層） ㎡ /1700 二 2樓（高層） ㎡ /3000 三 3樓（高層） ㎡ /3000 四 酒店 1318層 ㎡ /3000 收入合計 167。 成本費用 成本費用相關(guān)參數(shù)來源于業(yè)主單位提供的數(shù)據(jù)和向有關(guān)部寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告 36 門的咨詢，由于市場調(diào)價的變數(shù)較多，本分析僅供經(jīng)營者參考。 表 .1 酒店經(jīng)營成本費用分析表 序號 項目 金額（萬元） 備注 一 原輔材料費用 1． 餐飲 主要為菜品消耗 2. 客房 一次性用品、公共用品消耗 3. 其他 宣傳營銷費用 二 工資及福利 1. 工資 人平均收入 萬元 2. 福利（含統(tǒng)籌、保險） 工資總額 15℅ 三 水、強弱電、環(huán)衛(wèi) 電耗年 10萬 kw/h，水耗 1萬 t/年 四 維修費 固定資產(chǎn)總額 5‰ 五 折舊費 綜合折舊率 2℅， 50 年不計殘值 六 銀行利息 年息 ‰靜態(tài)簡易計算 七 經(jīng)營管理費 含營業(yè)稅附加 成本費用總額 填表： 167。 利潤測算 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告 37 項目利潤測算利用簡易算術(shù)法，實際經(jīng)營過程中利潤結(jié)果影響因素很多，除了經(jīng)營者管理水平外，更多的是來自客觀方面的影響，因此，測算結(jié)果僅供經(jīng)營者參考。 表 住宅小區(qū)樓盤成本測算表 序號 成本項目 成本（萬元） 備注 一 建設投資 二 貸款利息 1800 萬元 2年年息 三 建設期管理費 四 銷售稅金 合計 表 酒店經(jīng)營利潤測算表 序號 項目 金額（萬元） 備注 一． 經(jīng)營收入 二． 成本費用總額 三． 稅前利潤 四． 企業(yè)所得稅 五． 凈利潤 △ 稅利 總額 含營業(yè)稅及附加 △ 企業(yè)內(nèi)部利益 凈利潤 +折舊 表 住宅小區(qū)樓盤利息測算表 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告 38 序號 項目 金額（萬元） 備注 一 售樓收入 二 建設總成本 三 稅前利潤 四 所得稅 五 凈利潤 167。 投資回收期測算 酒店靜態(tài)投資回收期 項目總投資 投資回收期 = （年凈利潤 15％法定計提基金） +年折舊費 = （ ） + = 住宅小區(qū)投資回收期 （年） 動態(tài)投資回收期（酒店） 表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告 39 時期 年份 負荷 （ %） 現(xiàn)金流入 現(xiàn) 金 流 出 凈 現(xiàn) 金 流 量 累計現(xiàn)金流量 合計 經(jīng)營 收 入 提取 折舊 合計 建設投資 經(jīng)營成本 貸款利息 所得稅 建設期 20xx 0 20xx 0 20xx 25 試營期 20xx 60 20xx 90 達數(shù)期 20xx 100 20xx 100 20xx 100 說明：根據(jù)當?shù)卣咭Y優(yōu)惠政策，所得稅免三年減半兩年。 從現(xiàn)金流量表測算前已看出會三年建設期，兩年試營期到第八年累計現(xiàn)金流量出現(xiàn)正直，投資動態(tài)回收期為 （年） 167。 投資風險與控制 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告 40 本項目投資風險來自融資、市場、產(chǎn)品價格等主要方面。 融資風險 本項目建設總投資 萬元， %即 4600 萬元依靠貸款，能不能得到或者延遲得到貸款，直接影響建設工程成與否和建設工期。對投資收益起著決定性作用。 控制措施，盡早向銀行努力爭取，優(yōu)化方案減少投資總額和貸款量，科學調(diào)度資金，最大限度延緩資金支付時間，如可能，可將一部分資產(chǎn)作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營，盡快回流資金先期還貸，降低負債壓力。 167。 市場風險 本項目獲取利益的關(guān)鍵是客源市場是否達到預期目標，本項目達產(chǎn)期五大經(jīng)營項目預期為接待能力的 75％，即年營業(yè)收入 萬元，如實際客源負增長 10％，則收入減少 萬元，企業(yè)內(nèi)部收益降低 個百分點。住宅市場看好，關(guān)鍵取決銷售樓盤總用時。 控制措施：加大產(chǎn)品推廣宣傳力度，強化內(nèi)部管理水平，以宣傳召客 源，以經(jīng)營贏客源，最大限度的提高資產(chǎn)利用率。 產(chǎn)品價格風險 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告 41 作為三星級飯店，間房晝夜預期價位 280元，應該是中度偏下水平，但實際運作中將面對各個旅游景區(qū)客源分流的壓力，自助游中低收入人群的消費承受能力的影響。 控制措施：科學合理定價，靈活淡、平、旺價格調(diào)節(jié)；實行貴賓卡制度，贏取回頭客源，對旅行社、團體、會議等客源實行價格優(yōu)惠待遇，合理設置戶型，滿足不同消費水平需求。 盡可能使淡季變平，平季轉(zhuǎn)旺，旺季保滿。 第九章 技術(shù)經(jīng)濟 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告 42 167。 建設規(guī)模 總用地 。 層高 19層、地下一層、地上 18層共三幢，多層 6+1幢。 總建筑面積 ㎡。 綠化 167。 經(jīng)營規(guī)模 720xx 間次（開房率平均 73％） 61000 人次 167。 投資與資金籌措 總投資 基本建設 、占總投資 ％ 流動資金 300萬元、占總投資 ％ 固定資產(chǎn) 、占總投資 ％ 自籌資金 、申請銀行貸款 4600萬元。 167。 企業(yè)組織定員及工資 企業(yè)組織 實行總經(jīng)理負責制，酒店經(jīng)營班子分為營銷策劃部、財務部、采供部。 二級機構(gòu)設客房部、餐飲部、公關(guān)管理部。 定員與工資 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告 43 酒店定員 60 人，管理人員 6 人，總經(jīng)理 1 人、副總經(jīng)理 1人，職能部門及二級機構(gòu)經(jīng)理 ,4人，職員 8 人。員工 46 人，其中合同員工 30人。臨時 16人。 工資水平人均 120xx元 /年，實行定額加績工資制。 職工福利按工資總額 15％提取，主要用于勞動保護、養(yǎng)老、醫(yī)療、意外傷害等保險。 167。 損益 酒店經(jīng)營收入 萬元，住宅銷售 萬元。 總成本酒店 萬元，住宅小區(qū) 萬元。 稅前利潤酒店 萬元，住宅小區(qū) 萬元。 所得稅酒店 萬元，住宅小區(qū) 萬元。 凈利潤酒店 萬元，住宅小區(qū) 萬元。 167。 經(jīng)濟效益指標 投資利稅率 ％ 投資利潤率 ％ 貸款償還期 年（含建設期和試產(chǎn)期 5 年） 投資回收期 年（含建設期和試產(chǎn)期 5 年） 第十章 結(jié)論與建議 167。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告 44 本項目選擇在欠發(fā)達地區(qū)同時又是極具發(fā)展前景的地區(qū)建設是投資業(yè)主戰(zhàn)略眼光的體現(xiàn)。項目依托當?shù)貎?yōu)勢旅游資源開發(fā)帶來的活躍客源，順應當?shù)卣膭畎l(fā)展產(chǎn)業(yè)方向，高起點、大手筆投資星級酒店符合市場發(fā)展的客觀要求。項目建設的“軟”、“硬”條件優(yōu)越。經(jīng)可行性分析研究，項目設計方案，綜合技術(shù)經(jīng)濟風險與控制等綜合指標具有一定的前瞻性、科學性，在留有充分發(fā)展余地的基礎上，項目經(jīng)濟、社會效益好。項目有較高的可行性。 167。 建議 加快行政審批 項目涉及的行政審批事項較多，投資者 應盡快完善相關(guān)報批資料。請有關(guān)部門及時辦理審查、審批手續(xù)，使項目在合法的環(huán)境中加快建設進度，盡早產(chǎn)生經(jīng)濟、社會效益。 強化融資工作 資金支持是本項目建設的關(guān)鍵，企業(yè)自籌和申請銀行貸款工作同時進行。保障項目資金調(diào)度的需要，加快項目建設速度。 優(yōu)化建設方案 在堅持原設計方案，保證三星級酒店建設標準的前提下，進一步優(yōu)化建設方案。適當控制資金投入量，最大限度的規(guī)避投資風險，追求投資效益最大化。 搶抓機遇 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告 45 充分利用當?shù)卣猩桃Y優(yōu)惠政策的時差，抓住西漢“高速公路通車、引漢 濟渭”南水北調(diào)工程開工。諸多景區(qū)接待能力形成的機遇，力爭如期開業(yè)，迎接 20xx年五一黃金周開門紅。