【正文】 、項(xiàng)目備案的確認(rèn)書 （七）、縣政府專項(xiàng)問題記要 （八）、陜西燎原建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)方案 （九）、項(xiàng)目業(yè)主法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 （十）、項(xiàng)目業(yè)主組織機(jī)構(gòu)代碼證副本復(fù)印件 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 第一章 總 論 167。地處秦嶺南麓腹地，屬北亞熱帶山地濕潤氣候，植被茂密，雨量充沛，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，風(fēng)光秀麗，景色宜人，是旅游度假休閑的良好去處。 項(xiàng)目業(yè)主 陜西鑫潤泰實(shí)業(yè)有限公司 20xx 年在陜西省工商局注冊(cè)成立，公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)銷售、物業(yè)管理、五金建設(shè)、日用百貨、文體機(jī)械等，公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司。 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) 依據(jù)的相關(guān)文件 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 （ 1） 寧陜縣人民政府專項(xiàng)問題會(huì)議紀(jì)要【 20xx】 10號(hào)。 （ 3） 寧陜縣發(fā)展計(jì)劃局寧計(jì)字【 20xx】 85 號(hào)關(guān)于《秦嶺森林酒店項(xiàng)目備案確認(rèn)書》。 （ 5） 寧陜縣國土局《關(guān)于對(duì)西安朗杰置業(yè)有限公司酒店建設(shè)項(xiàng)目用地的預(yù)審意見》寧國資【 20xx】 50號(hào)。 依據(jù)的主要法律、法規(guī) （ 1） 《中華人民共和國土地法》。 （ 3） 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》。 基礎(chǔ)資料 （ 1） 中國建筑技術(shù)集團(tuán)有限公司和陜西燎原建筑設(shè)計(jì)研究院編制的《安康市寧陜縣森林大酒店及公寓住宅小區(qū)設(shè)計(jì)方案》。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 167。 GZ40“西漢”段建成通車后給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步帶來千載難逢的機(jī)遇，當(dāng)?shù)刎S富的動(dòng)植物、旅游、礦產(chǎn)資源潛在著巨大的開發(fā)前景。陜西鑫潤泰實(shí)業(yè)有限公司擁有資本、先進(jìn)管理能力、各種優(yōu)勢(shì)因素的結(jié)合使地方和企業(yè)共識(shí)達(dá)到了高度統(tǒng)一，項(xiàng)目的提出和建設(shè)的必要性不言而喻。 167。 建設(shè)等級(jí) 秦嶺森林大酒店為三星級(jí)酒店。 167。 20xx年 3 月重新開工建設(shè)，年末形象進(jìn)度達(dá) 45%。 20xx 年 5 月 1 日整體裝修竣工。 20xx 年 5 月 1 日 2,3交付使用。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)指標(biāo) （ 1） 總占地面積： 。 （ 3） 客房接待能力： 228床位，預(yù)計(jì)平均開房率 7375%。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 （ 5） 年餐飲上座 720xx人次。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1） 項(xiàng)目總投資 萬元，其中固定資產(chǎn) 萬元，流動(dòng)資產(chǎn) 300萬元。 （ 3） 企業(yè)固定員工 60人。 （ 5） 年總成本 。 （ 7） 年所得稅 。 （ 9） 投年稅利率 ℅。 （ 11） 貸款償還期 （含建設(shè)期、試營期 5 年）。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 167。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，市場(chǎng)分析與當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。 項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 寧陜縣地處秦嶺中段南麓，屬北亞熱帶濕潤型氣候，是我國南北氣候的過渡帶，長江、黃河水系的分水嶺。東接柞水、鎮(zhèn)安，南接石泉、漢陰、安康，西鄰佛坪，北靠長安、周至、戶縣。地域南北長 130公里，東西寬 110 公里，總面積 3678 平方公里。轄14鄉(xiāng)鎮(zhèn) 98個(gè)行政村，共有漢、回、蒙、滿、壯五個(gè)民族，常住人口 22106 戶 74497 人（其中農(nóng)業(yè)人口 16468 戶 60687 人，有森林 448萬畝，森林覆蓋率達(dá) 82℅，分別是全省、全國的 3 倍和 6倍；林地面積分別占陜西省和安康市的 ℅和 ℅。由于地處南北植物區(qū)系的交匯過渡地帶，境內(nèi)生物資源、植被類型十分豐富。生漆、木耳、香菇、板栗、山野菜、核桃等土特產(chǎn)年產(chǎn)量均在數(shù)百噸以上；有植物類中藥材 395種，礦物類中藥材 4種，黨參、天麻、棗皮、豬苓、茯苓等名貴中藥材發(fā)展初具規(guī)模。生態(tài)旅游資源特別豐富，自然景觀美妙多姿，奇異罕見；人文景觀底蘊(yùn)深厚，別具特色；森 林植物景觀古樸幽美，秀冠三秦。水資源優(yōu)勢(shì)明顯，境內(nèi)河流縱橫，流域面積在 5 平方公里以上的河流達(dá) 120 多條，年徑流總量達(dá) 14億立方米以上。近兩年，先后被國家確定為全國生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)縣、全國扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣、中藥材規(guī)范化種植示范縣和國家絞股藍(lán)種植示范基地。 1998 年以前，寧陜是一個(gè)“林業(yè)為主導(dǎo)，農(nóng)業(yè)為溫飽，工業(yè)跟著林業(yè)跑“的典型”木頭經(jīng)濟(jì)“縣。20xx 年，全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 億，財(cái)政收入 875萬元 ，農(nóng)民人均收入 1662元。 項(xiàng)目區(qū)域旅游資源特點(diǎn) 南山位于陜西省南部，安康市西北部，地處秦嶺中段南麓，地理坐標(biāo)為東經(jīng) 108゜ 2180。44〞與北緯 33゜ 7180。32〞。南北縱伸 ，東西橫延 127千米，總土地面積 3678平方千米。境內(nèi)巖漿巖分布廣泛，晚古生代和中生代侵入巖體出露面積約占全縣的 1/2，巖石大部分屬花崗巖、千枚巖、片麻巖等火成巖和變質(zhì)巖質(zhì)。依海拔高度自南至北可劃分為低山、中低山、中高山三種地貌類型，分別占全縣總面積的 ℅、 ℅和 ℅。秦嶺主脊橫亙境北，高峰有天華山、草椏子、秦嶺梁、沙溝嶺、黃花嶺；支脈多自北向南延伸，其中平和梁縱橫貫縣境中 部，山體高大，南伸最遠(yuǎn)，與秦嶺主脊構(gòu)成全縣地形的主要骨架，整個(gè)地勢(shì)北高南低，多數(shù)地方溝深谷狹、峭崖壁立。 獨(dú)特的地理位置和復(fù)雜的地質(zhì)構(gòu)造形成了豐富多樣的地貌景觀，或雄山異峰峻拔天表，或溶洞峽谷深邃幽曲，或奇崖怪石千姿百態(tài)，構(gòu)成了一道道靚麗獨(dú)特的自然風(fēng)景。受海拔高度與地形地貌的影響，氣候不僅垂直變化明顯，而且南北差異較大，并常形成奇特的天象氣象景觀。年平均降水量 ㎜，四季中以夏季降水量最多，占全年額度 ℅；秋季次之，占 ℅；春季占 ℅；冬季最少，僅占 ℅。 境內(nèi)溝壑交織，河流密布，水資源十分豐富，并具有河、溪、瀑、泉、潭、庫、塘、湖等多種水體景觀。全縣徑流量為 億立方米，水能理論儲(chǔ)藏量 萬 kw。縣內(nèi)水質(zhì)良好，清甜爽口。地表水與地下水 PH 值均呈中性微酸，經(jīng) 有關(guān)部門化驗(yàn)分析，均符合國家規(guī)定的人畜飲水標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域餐飲、住宿接待能力現(xiàn)狀 截止 20xx 年年，寧陜縣城沒有星級(jí)接待單位，僅有普通賓館 5 家，招待所及個(gè)體小旅館 8 家，總床位 432張，餐飲日接待能力 620人次，平時(shí)住宿開放率 67%，雙休日、長假及旅游旺季經(jīng)?？蜐M為患。中期以國內(nèi)其他區(qū)域和本省區(qū)域客源寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 市場(chǎng)并重，遠(yuǎn)期以國內(nèi)省外區(qū)域客源為主。目標(biāo)：旅行社團(tuán)體客戶、自助旅游客戶、官方機(jī)構(gòu)會(huì)議出差客戶、來當(dāng)?shù)赝顿Y商客戶，住宅客戶以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎灾苓吺锌h購避暑休閑房為輔。枉季加權(quán)平均預(yù)算?？土魅舜伟ㄟ^境旅客如及會(huì)議接待。 市場(chǎng)前景分析 未來旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)特點(diǎn) （ 1）普及化。越來越多的青少年、老年人和婦女兒童將加入旅游隊(duì)伍，未來旅游隊(duì)伍的構(gòu)成將更加多元化。旅游的目的更多是為了身心健康，因此人們將會(huì)把休閑旅游與健康緊密聯(lián)系起來，與健康密切聯(lián)系的休閑旅游活動(dòng)也會(huì)大受人們的歡迎；非典后，最喜愛旅游目的地的選擇上，旅游者更加關(guān)注安全和健康保障。由于物質(zhì)的日益豐富，人們可以 依據(jù)自己個(gè)人的愛好自由地選擇旅游的方式，自助游、探險(xiǎn)游、生態(tài)游將會(huì)越來越成為時(shí)尚。 （ 4）多樣化。冰雪游、海洋游、溫泉游、沙漠游、冰川游等新型旅游產(chǎn)品也越來越受歡迎。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 （ 5）產(chǎn)業(yè)化。商務(wù)旅游將越來越突出?？萍悸糜魏吐糜慰萍冀幌噍x映，旅游將更加高質(zhì)化，知性之旅、深度之旅都會(huì)得到加強(qiáng)。人們可從網(wǎng)絡(luò)中獲取各種旅游信息，從而可自由地選擇旅游方式和旅游目的地。 （ 8）競(jìng)合化。以策略聯(lián)盟的形式廣拓客源、共享利潤，將是未來旅游業(yè)的一大趨勢(shì)。休閑經(jīng)濟(jì)將帶來許多新觀念、新視野和新的活動(dòng)。 （ 10）接待檔次化。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 2． 5． 2 項(xiàng)目建設(shè)的前景展望 本項(xiàng)目的建設(shè)符合當(dāng)?shù)卣罅Πl(fā)展旅游業(yè)總體方向順應(yīng)當(dāng)?shù)靥嵘糜谓哟?，市?chǎng)需求是旅游縣城亮點(diǎn)工程的主要看點(diǎn)之一。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 第三章 項(xiàng)目開發(fā) SWOT 分析 167。 它是通過對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)主體自身所具備的強(qiáng)勢(shì)（ S） 和弱勢(shì)（ W）的分析來判斷經(jīng)濟(jì)主體的實(shí)力，通過對(duì)經(jīng)濟(jì)主體所處環(huán)境中的機(jī)會(huì)（ O）和威脅 (T)來判斷環(huán)境的吸引力。 因此，為了更好的研究秦嶺森林大酒店建設(shè)的可行性，促進(jìn)本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，采用國際上通行的 SWOT 分析法，對(duì)秦嶺森林大酒店項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，并將分析結(jié)果作為制定大酒店發(fā)展戰(zhàn)略和提升酒店發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)和依據(jù)。 優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇 3． 20xx 年陜西大力開展旅游宣傳促銷活動(dòng)，塑造陜西旅游形象，制定了“縱橫山水間，探索文明源”的宣傳主題口號(hào)，當(dāng)年陜西省用于旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和旅游開發(fā)的資金總額約為31 億元，同比增長了 ℅，以后的幾年政府投資呈兩位數(shù)增長，建設(shè)項(xiàng)目促進(jìn)了山西省旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，為陜西省旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展增添了后勁，亦為本項(xiàng)目借勢(shì)發(fā)展創(chuàng)造了極為有利寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 的外部條件。 3． 2． 3 寧陜縣對(duì)外開放水平逐步提高，在“真招商，招大商”，借助外力發(fā)展寧陜縣經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)思想的引導(dǎo)下，引資入戶企業(yè)逐年增多，年實(shí)際招商引資額由三年前的 3700 萬元增加到 20xx 年的 億元，本年度預(yù)計(jì)將超過 2 億元。 3． 修編后的省、市、縣三級(jí)“十一五”現(xiàn)規(guī)劃均著力強(qiáng)調(diào)了發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略謀劃，陜西省把陜南突破發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃擠進(jìn)了國家中央預(yù)算內(nèi)專項(xiàng)資金支持的盤子，生態(tài)旅游成為各級(jí)政府謀發(fā)展的重頭戲，本項(xiàng)目作為當(dāng)?shù)卣蛟炻糜螐?qiáng)縣的配套骨干項(xiàng)目之一，將成為該縣建設(shè)旅游縣城戰(zhàn)略格局的重要組成部寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 分。都市遠(yuǎn)郊，短線旅游是項(xiàng)目實(shí)施地旅游的基本特色。 167。 當(dāng)?shù)貒撩娣e較大，人口密度小，財(cái)政經(jīng)濟(jì)狀況仍處于恢復(fù)性發(fā)展階段，自身支持旅游業(yè)發(fā)展的能力尚需時(shí)間培植，短時(shí)間難以形成旅游業(yè)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力源，旅游扶貧、旅游富民工作的力度只能逐步加大。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 項(xiàng)目區(qū)為新興的旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)，與知名的熱點(diǎn)區(qū)域相比還缺乏 核心競(jìng)爭(zhēng)力，一些景區(qū)開發(fā)商追求大而全、小而全，勢(shì)必使旅游接待過于分散，客源分流因素較多。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 第四章 項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容