【正文】 800 2770 1000 600 400 注：縣城“一日游”景區(qū)含“十八丈瀑布”、“石佛臺(tái)”，朱鹮基地，寨溝田園風(fēng)光，城隍廟、縣城森林公園、寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 白神洞等。 （ 3）個(gè)性化。未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)圍繞人們?cè)诼糜畏矫娴男枰l(fā)展一系列相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，傳統(tǒng)的娛樂(lè)業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、玩具業(yè)、影視業(yè)等將會(huì)有更大發(fā)展。一方面，各旅游目的地之間的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈，各地區(qū)將大力度加強(qiáng)旅游營(yíng)銷(xiāo)，以占據(jù)更 大的市場(chǎng)份額，旅游業(yè)將進(jìn)入一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代；另一方面，受旅游資源和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)等因素的影響，一個(gè)地區(qū)難以單獨(dú)成為對(duì)旅游者具有長(zhǎng)期吸引力的旅游目的地，必須發(fā)展大旅游和大區(qū)域思想，加強(qiáng)同周邊地區(qū)的合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和資源互補(bǔ)。項(xiàng)目建成后在當(dāng)?shù)靥幱谝I(lǐng)酒店業(yè)發(fā)展龍頭地位的同時(shí)，當(dāng)?shù)芈糜谓哟龢I(yè)仍屬于供小于求的局面，隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)尤其是旅游產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展壯大，本項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景十分看好。 3． 2． 2 秦嶺森林大酒店項(xiàng)目所在地的寧陜縣把“食、藥、游”作為縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，響亮地提出旅游強(qiáng)縣的口號(hào)，先后出臺(tái)了一系列招商引資的優(yōu)惠政策，編制并 評(píng)審了寧陜縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃，幾年來(lái)，斥巨資著力改善縣城市政基礎(chǔ)設(shè)施，奮力奠定旅游縣城的發(fā)展基礎(chǔ)，為本項(xiàng)目的選址和建設(shè)規(guī)模創(chuàng)造了極好的歷史機(jī)遇，外部條件和政策條件，為未來(lái)全縣旅游產(chǎn)業(yè)的快速持續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持和寬松優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。 弱勢(shì)與威脅 雖然寧陜縣以及城關(guān)鎮(zhèn)和縣級(jí)相關(guān)部門(mén)對(duì)旅游強(qiáng)縣戰(zhàn)略有了較深的共識(shí)，但當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)特別是酒 店業(yè)起步晚，對(duì)旅游接待業(yè)的基本定位，策略引導(dǎo)，科學(xué)布局，激勵(lì)機(jī)制等仍需要一個(gè)實(shí)踐過(guò)程。住宅群修建環(huán)形道路。裙樓為十字交叉基礎(chǔ)，抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)地震分組屬第二組，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 設(shè)計(jì)特征周期為；主體主樓部分為框剪，部分結(jié)構(gòu)為框 架。 167。 給排水 水源采用市政自來(lái)水，給水采用生活、消防合用低壓供水系統(tǒng)；室外污水經(jīng)排水管道匯集至化糞池，室外雨水采用有組織排水，暴雨強(qiáng)度為 ㎡設(shè)計(jì)重現(xiàn)期 P=3 年雨水經(jīng)水口收集，通過(guò)室外重力流雨水管道排入市政雨水管道，屋面雨水采用內(nèi)排水系統(tǒng)、暴雨強(qiáng)度為 94 ㎜ /n。 主要生態(tài)影響 地理地貌影響 項(xiàng)目建設(shè)占地 平方米，改變了局部小區(qū)域地理地貌影響地理?xiàng)l件和自然地貌。預(yù)防措施：施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置封閉防護(hù)圍欄，必要時(shí)進(jìn)行灑水清掃，以減輕施工揚(yáng)塵對(duì)周?chē)h(huán)境的影響。 廢水 施工廢水 施工廢水主要來(lái)源于沙石料清洗，混泥土燒筑、養(yǎng)護(hù)、灌漿、車(chē)輛沖 洗，砌塊加濕等生產(chǎn)工序。臨時(shí)堆放場(chǎng)應(yīng)加護(hù)坎四周修挖臨時(shí)導(dǎo)流渠以利雨水排放。詳見(jiàn)附表： 表 工 程 內(nèi) 容 20xx 年度 20xx 年度 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 工程 前期準(zhǔn) 備 辦理 項(xiàng)目備 案 工程 地質(zhì)勘 察 二土建 主體工程 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 結(jié)構(gòu) 封頂 安裝及裝飾工程 輔助工程 停車(chē)場(chǎng) 綠化工程 竣工驗(yàn)收 交付使用 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 第七章 投資估算與資金籌措 167。 成本費(fèi)用 成本費(fèi)用相關(guān)參數(shù)來(lái)源于業(yè)主單位提供的數(shù)據(jù)和向有關(guān)部寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 門(mén)的咨詢(xún)，由于市場(chǎng)調(diào)價(jià)的變數(shù)較多，本分析僅供經(jīng)營(yíng)者參考。對(duì)投資收益起著決定性作用。 盡可能使淡季變平，平季轉(zhuǎn)旺，旺季保滿(mǎn)。 167。 167。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 本項(xiàng)目選擇在欠發(fā)達(dá)地區(qū)同時(shí)又是極具發(fā)展前景的地區(qū)建設(shè)是投資業(yè)主戰(zhàn)略眼光的體現(xiàn)。 強(qiáng)化融資工作 資金支持是本項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵，企業(yè)自籌和申請(qǐng)銀行貸款工作同時(shí)進(jìn)行。 。 建議 加快行政審批 項(xiàng)目涉及的行政審批事項(xiàng)較多，投資者 應(yīng)盡快完善相關(guān)報(bào)批資料。 167。 工資水平人均 120xx元 /年，實(shí)行定額加績(jī)工資制。 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 720xx 間次（開(kāi)房率平均 73％） 61000 人次 167。 產(chǎn)品價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 作為三星級(jí)飯店，間房晝夜預(yù)期價(jià)位 280元，應(yīng)該是中度偏下水平，但實(shí)際運(yùn)作中將面對(duì)各個(gè)旅游景區(qū)客源分流的壓力，自助游中低收入人群的消費(fèi)承受能力的影響。 投資風(fēng)險(xiǎn)與控制 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自融資、市場(chǎng)、產(chǎn)品價(jià)格等主要方面。 營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)收入包括酒店長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入和住宅小區(qū)房地產(chǎn)短效收入。土建安裝裝飾工程約16 個(gè)月，主要目標(biāo)進(jìn)度日期為 20xx 年已完成酒店主體結(jié)構(gòu)正負(fù)零，主體結(jié)構(gòu)正負(fù)零 20xx 年 12 月完成整體工程形象進(jìn)度 65%， 20xx 年 6 月完成結(jié)構(gòu)封頂， 20xx 年 9 月整體裝修竣工 20xx 年 12月交付使用， 20xx 年 1 月 1 日營(yíng)運(yùn)開(kāi)業(yè)。采取內(nèi)部雨、污收集系統(tǒng)集中于化糞池，再經(jīng)市政污水排放管道進(jìn)入污水處理廠。 噪聲防護(hù)措施： （ 1） 盡可能引進(jìn)低噪聲設(shè)備，對(duì)現(xiàn)有設(shè)備強(qiáng)化保養(yǎng)； （ 2） 場(chǎng)地四周采取隔離措施，如反射板、防護(hù)欄板等。 167。依照建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前置條件要求，向當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門(mén)申請(qǐng)環(huán)境評(píng)價(jià)和評(píng)估，并嚴(yán)格按照批復(fù)的總量排放指標(biāo)和規(guī)定環(huán)境工程項(xiàng)目執(zhí)行，使項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng) 全過(guò)程保持良好的生態(tài)環(huán)境。 /12℃。 （ 4）通信、寬帶、有線電視：電話線自市話網(wǎng)直接導(dǎo)入，市寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 內(nèi)電話干線采用 HYAm※ 2 電纜沿橋梁敷設(shè)，自電話分線箱至各電話插座的線路采用 HPV2（ 2 導(dǎo)線）；寬帶網(wǎng)絡(luò)由市政引來(lái)電纜 4 蕊光纖、 進(jìn)入電氣小間，引入端設(shè)置過(guò)電壓保護(hù)裝置；有線電視由有線電視網(wǎng)直接埋入，在配電小間設(shè)放大裝置，用戶(hù)終端電平滿(mǎn)足 64177。 167。 總平面 酒店 18+1 層主樓南、東、西三面直接落地，正面延迎賓大道南北展布與相鄰建筑樓群距 69 米。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)等級(jí)在當(dāng)?shù)啬酥林苓吙h級(jí)城市同行業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)十分明顯。 167。未來(lái)旅游出行人群追求享受、健康、舒適性接待將成為消費(fèi)主流趨向，星級(jí)接待空白區(qū)域 有著現(xiàn)實(shí)的中高檔接待市場(chǎng)需求。借助信息化的力量，旅游目的地營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)將更激烈。工業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)旅游、森林旅游生態(tài)旅 游等也成為新熱點(diǎn)。 （ 2）健康化。 客源接待量 客源接待量與旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)的規(guī)模，景區(qū)建設(shè)質(zhì)量，特色看點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)推薦等因素關(guān)系密切，本客流量分析以景區(qū)開(kāi)發(fā)起步期和成長(zhǎng)期低水平保守預(yù)測(cè)為基點(diǎn)，淡、平。地表水屬軟質(zhì)水，俗稱(chēng)“普通泉水，是茶道愛(ài)好者崇尚的上選之水；地下水則屬中度硬水。全縣年平均氣溫℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃最冷月 1月平均氣溫 ℃，最熱月 7 月平均氣溫 ℃，氣溫平均日較差 ℃ 12℃，年較差 ℃。 該縣屬陜南山地北秦嶺高中山地貌，地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，地貌寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 景觀多樣，在海拔比較高的秦嶺主脊存在冰緣地貌。15〞 108゜ 56180。是發(fā)展生態(tài)旅游、綠色食品、地道名貴中藥材的最佳地區(qū)。天然林保護(hù)區(qū)內(nèi)有野生動(dòng)物 250余種，鳥(niǎo)類(lèi)、魚(yú)類(lèi)、兩棲爬行類(lèi)動(dòng)物寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 繁雜多樣，大熊貓、金絲猴、羚羊、白天鵝、朱鹮等 20 余種珍惜吉祥的野生 動(dòng)物和珍禽頻頻出現(xiàn)，可謂天然的動(dòng)物園。 167。 （ 8） 年凈利潤(rùn) 。 （ 6） 綠化面積 。 20xx 年 8 月 1 日交付使用。 主要建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位 寧陜縣城關(guān)鎮(zhèn)三星開(kāi)發(fā)區(qū)南端，項(xiàng)目用地為三角形不規(guī)則用地、東高西低、面山背水、西北面是長(zhǎng)安河步行商業(yè)街，北面是縣檢察院技偵大樓、商居樓，東北側(cè)依次是縣發(fā)展計(jì)劃局、縣交通局、縣衛(wèi)生局辦公樓區(qū)，南側(cè)為開(kāi)發(fā)區(qū)未利用地， 大酒店主入口設(shè)在迎賓大道緊鄰環(huán)山公 園“兩寧” Ⅱ級(jí)公路經(jīng)大門(mén)口進(jìn)寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 入縣城并與 GZ40連接線交匯。 （ 2） 業(yè)主單位提供的相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)方案等資料。 （ 4） 寧陜縣城建局《建設(shè)項(xiàng)目選址建議書(shū)》寧建選號(hào)【 20xx】 004 號(hào)。 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目設(shè)立的區(qū)位、交通情況、項(xiàng)目業(yè)主 項(xiàng)目 位于陜西省寧陜縣三星開(kāi)發(fā)區(qū)南端，隸屬寧陜縣城關(guān)鎮(zhèn)管轄，為寧陜縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 建設(shè)規(guī)模 ........................................37 167。 主要預(yù)防措施 .....................................25 第六章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度方案 .................................28 第七章 投資估算與資金籌措 .......................................30 167。 主面 .....................................................21 167。 項(xiàng)目區(qū)域旅游資源特點(diǎn) ......................................11 167。 目 錄 第一章 總論 .........