【正文】 是縣發(fā)展計(jì)劃局、縣交通局、縣衛(wèi)生局辦公樓區(qū)，南側(cè)為開(kāi)發(fā)區(qū)未利用地， 大酒店主入口設(shè)在迎賓大道緊鄰環(huán)山公 園“兩寧” Ⅱ級(jí)公路經(jīng)大門(mén)口進(jìn)寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 入縣城并與 GZ40連接線交匯。 建設(shè)等級(jí) 秦嶺森林大酒店為三星級(jí)酒店。 建設(shè)規(guī)模 建設(shè)總用地 公頃，總建筑面積 平方米，共四幢，酒店 3樓為 18+1 層，一幢為 6+1 多層，建筑密度℃，容積率 ，綠化率大于 ℅，設(shè)有 10 個(gè)地面停車(chē)位，總床位 228個(gè)，住宅 198套。 167。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 20xx 年 6 月至 20xx 年末至酒店 1 層結(jié)構(gòu)達(dá)正負(fù)零。 20xx年 3 月重新開(kāi)工建設(shè)，年末形象進(jìn)度達(dá) 45%。 20xx 年 8 月結(jié)構(gòu)封頂。 20xx 年 5 月 1 日整體裝修竣工。 20xx 年 8 月 1 日交付使用。 20xx 年 5 月 1 日 2,3交付使用。 167。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)指標(biāo) （ 1） 總占地面積： 。 （ 2） 總建筑面積： 。 （ 3） 客房接待能力： 228床位，預(yù)計(jì)平均開(kāi)房率 7375%。 （ 4） 住宅 198套， ㎡。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 （ 5） 年餐飲上座 720xx人次。 （ 6） 綠化面積 。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1） 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn) 萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn) 300萬(wàn)元。 （ 2） 資金來(lái)源：自籌 ，貸款 4600萬(wàn)元。 （ 3） 企業(yè)固定員工 60人。 （ 4） 酒店年經(jīng)營(yíng)收入 。 （ 5） 年總成本 。 （ 6） 年稅前利潤(rùn) 。 （ 7） 年所得稅 。 （ 8） 年凈利潤(rùn) 。 （ 9） 投年稅利率 ℅。 （ 10） 投資利潤(rùn)率 ℅。 （ 11） 貸款償還期 （含建設(shè)期、試營(yíng)期 5 年）。 （ 12） 投資回收期 (含建設(shè)期、試營(yíng)期 4 年 )。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 167。 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 項(xiàng)目為三星級(jí)大酒店，基本定位為 以旅游度假接待為主的餐飲住宿服務(wù)。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，市場(chǎng)分析與當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。 167。 項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 寧陜縣地處秦嶺中段南麓，屬北亞熱帶濕潤(rùn)型氣候，是我國(guó)南北氣候的過(guò)渡帶，長(zhǎng)江、黃河水系的分水嶺。是省會(huì)西安市南枕的綠色屏障，安康市的北大門(mén)，距西安最近距離僅 72 公里，是關(guān)中通往川渝的交通要塞。東接柞水、鎮(zhèn)安，南接石泉、漢陰、安康，西鄰佛坪，北靠長(zhǎng)安、周至、戶縣。自清朝設(shè)“寧陜廳”，取其“安寧陜西”之意。地域南北長(zhǎng) 130公里，東西寬 110 公里，總面積 3678 平方公里。在國(guó)土面積中，山地占 ℅，耕地占 ℅，水域占 ℅，地貌特點(diǎn)是“九山半水半分田”。轄14鄉(xiāng)鎮(zhèn) 98個(gè)行政村，共有漢、回、蒙、滿、壯五個(gè)民族，常住人口 22106 戶 74497 人（其中農(nóng)業(yè)人口 16468 戶 60687 人，有森林 448萬(wàn)畝，森林覆蓋率達(dá) 82℅，分別是全省、全國(guó)的 3 倍和 6倍；林地面積分別占陜西省和安康市的 ℅和 ℅。天然林保護(hù)區(qū)內(nèi)有野生動(dòng)物 250余種，鳥(niǎo)類、魚(yú)類、兩棲爬行類動(dòng)物寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 繁雜多樣，大熊貓、金絲猴、羚羊、白天鵝、朱鹮等 20 余種珍惜吉祥的野生 動(dòng)物和珍禽頻頻出現(xiàn)，可謂天然的動(dòng)物園。由于地處南北植物區(qū)系的交匯過(guò)渡地帶，境內(nèi)生物資源、植被類型十分豐富?，F(xiàn)有種子植物 136 科 591 屬 1178 種，有“自然生態(tài)大觀園“之稱。生漆、木耳、香菇、板栗、山野菜、核桃等土特產(chǎn)年產(chǎn)量均在數(shù)百噸以上；有植物類中藥材 395種，礦物類中藥材 4種，黨參、天麻、棗皮、豬苓、茯苓等名貴中藥材發(fā)展初具規(guī)模。礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量可觀，探明具有開(kāi)采價(jià)值的有 20 余個(gè)礦種，以水晶、鉬礦、石英、花崗巖、大理石等最為豐富。生態(tài)旅游資源特別豐富，自然景觀美妙多姿，奇異罕見(jiàn)；人文景觀底蘊(yùn)深厚，別具特色；森 林植物景觀古樸幽美，秀冠三秦。全縣有景區(qū)景點(diǎn)209 處，其中自然景觀 158 處，人文景觀 51 處，古棧道遺址、旬陽(yáng)扒溶洞群、七畝坪陜谷、平河梁林海、十八丈瀑布、城隍廟等風(fēng)景名勝令人心曠神怡。水資源優(yōu)勢(shì)明顯，境內(nèi)河流縱橫，流域面積在 5 平方公里以上的河流達(dá) 120 多條，年徑流總量達(dá) 14億立方米以上。是發(fā)展生態(tài)旅游、綠色食品、地道名貴中藥材的最佳地區(qū)。近兩年，先后被國(guó)家確定為全國(guó)生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)縣、全國(guó)扶貧開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣、中藥材規(guī)范化種植示范縣和國(guó)家絞股藍(lán)種植示范基地。 版圖大縣、人口小縣，資源豐富、經(jīng)濟(jì)窮縣，是寧陜的基本縣情特點(diǎn)。 1998 年以前，寧陜是一個(gè)“林業(yè)為主導(dǎo)，農(nóng)業(yè)為溫飽，工業(yè)跟著林業(yè)跑“的典型”木頭經(jīng)濟(jì)“縣。國(guó)家”天保“工寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 程實(shí)施后，縣委、縣政府迅速把戰(zhàn)略重心從”砍山吃山，木頭立縣“轉(zhuǎn)移到”養(yǎng)山護(hù)水，生態(tài)立縣“上來(lái)，全面實(shí)施山川秀美工程，大力改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，狠抓生態(tài)環(huán)境保護(hù)，積極調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和工業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展生態(tài)旅游、綠色食品和地道名貴中藥材為主的產(chǎn)業(yè)，農(nóng)民收入從“天?！惫こ虒?shí)施之初急驟下滑趨勢(shì)逐漸平穩(wěn)回升，社會(huì)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)態(tài)。20xx 年，全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 億，財(cái)政收入 875萬(wàn)元 ，農(nóng)民人均收入 1662元。 167。 項(xiàng)目區(qū)域旅游資源特點(diǎn) 南山位于陜西省南部，安康市西北部，地處秦嶺中段南麓，地理坐標(biāo)為東經(jīng) 108゜ 2180。15〞 108゜ 56180。44〞與北緯 33゜ 7180。9〞 33゜ 50180。32〞。北依長(zhǎng)安、戶縣、周至，東鄰柞水、鎮(zhèn)安，南接石泉、漢陰、安康，西連佛坪。南北縱伸 ，東西橫延 127千米，總土地面積 3678平方千米。 該縣地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，屬秦嶺準(zhǔn)地槽 褶皺系中段，跨北秦嶺加里東褶皺帶、南秦嶺海西褶皺帶和南秦嶺印支褶皺帶多個(gè)地槽內(nèi)部單元，褶皺和斷裂發(fā)育，并具多期次 、多級(jí)別發(fā)育的特點(diǎn)。境內(nèi)巖漿巖分布廣泛，晚古生代和中生代侵入巖體出露面積約占全縣的 1/2，巖石大部分屬花崗巖、千枚巖、片麻巖等火成巖和變質(zhì)巖質(zhì)。 該縣屬陜南山地北秦嶺高中山地貌，地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，地貌寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 景觀多樣，在海拔比較高的秦嶺主脊存在冰緣地貌。依海拔高度自南至北可劃分為低山、中低山、中高山三種地貌類型，分別占全縣總面積的 ℅、 ℅和 ℅。境內(nèi)山嶺縱橫，河谷深切，海拔一般在 1400 米以上。秦嶺主脊橫亙境北，高峰有天華山、草椏子、秦嶺梁、沙溝嶺、黃花嶺；支脈多自北向南延伸，其中平和梁縱橫貫縣境中 部，山體高大，南伸最遠(yuǎn)，與秦嶺主脊構(gòu)成全縣地形的主要骨架，整個(gè)地勢(shì)北高南低，多數(shù)地方溝深谷狹、峭崖壁立。最高點(diǎn)位境北的秦嶺東梁，海拔 米，最低點(diǎn)為縣南的鐵爐壩磨石灣，海拔 540米，相對(duì)高差 2425米。 獨(dú)特的地理位置和復(fù)雜的地質(zhì)構(gòu)造形成了豐富多樣的地貌景觀，或雄山異峰峻拔天表，或溶洞峽谷深邃幽曲，或奇崖怪石千姿百態(tài)，構(gòu)成了一道道靚麗獨(dú)特的自然風(fēng)景。 氣候?qū)俦眮啛釒降貪駶?rùn)氣候，具有雨多、云霧多、濕度大、日照短、夏無(wú)酷暑、冬無(wú)嚴(yán)寒、氣候溫涼、舒適宜人等特點(diǎn)，年旅游舒適期長(zhǎng)達(dá) 180天左右，具有發(fā)展旅游 業(yè)的最佳氣候條件。受海拔高度與地形地貌的影響，氣候不僅垂直變化明顯，而且南北差異較大，并常形成奇特的天象氣象景觀。全縣年平均氣溫℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃最冷月 1月平均氣溫 ℃，最熱月 7 月平均氣溫 ℃，氣溫平均日較差 ℃ 12℃，年較差 ℃。年平均降水量 ㎜，四季中以夏季降水量最多，占全年額度 ℅；秋季次之，占 ℅；春季占 ℅；冬季最少，僅占 ℅。年平均日照時(shí)數(shù)寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 小時(shí)；年平均蒸發(fā)量 ㎜；你那平均風(fēng)速 ；年平均無(wú)霜期 216天，初霜日 10月 30日，終霜日 3 月 28日。 境內(nèi)溝壑交織，河流密布，水資源十分豐富，并具有河、溪、瀑、泉、潭、庫(kù)、塘、湖等多種水體景觀。流域面積在 5 平方千米的河流有 120條，均屬長(zhǎng)江流域漢江水系，其中主要河流有汶水河、旬河、池河、長(zhǎng)安河和蒲河等 5 條大河。全縣徑流量為 億立方米，水能理論儲(chǔ)藏量 萬(wàn) kw?？砷_(kāi)發(fā)利用量3615kw?？h內(nèi)水質(zhì)良好，清甜爽口。地表水屬軟質(zhì)水，俗稱“普通泉水，是茶道愛(ài)好者崇尚的上選之水；地下水則屬中度硬水。地表水與地下水 PH 值均呈中性微酸，經(jīng) 有關(guān)部門(mén)化驗(yàn)分析，均符合國(guó)家規(guī)定的人畜飲水標(biāo)準(zhǔn)。 167。 項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域餐飲、住宿接待能力現(xiàn)狀 截止 20xx 年年，寧陜縣城沒(méi)有星級(jí)接待單位，僅有普通賓館 5 家，招待所及個(gè)體小旅館 8 家，總床位 432張，餐飲日接待能力 620人次，平時(shí)住宿開(kāi)放率 67%，雙休日、長(zhǎng)假及旅游旺季經(jīng)?？蜐M為患。 客源市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)及目標(biāo)客戶 近期酒店客源區(qū)域市場(chǎng)以本省關(guān)中地區(qū)、漢中、安康為主，以國(guó)內(nèi)其他區(qū)域市場(chǎng)為輔。中期以國(guó)內(nèi)其他區(qū)域和本省區(qū)域客源寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 市場(chǎng)并重，遠(yuǎn)期以國(guó)內(nèi)省外區(qū)域客源為主。本省區(qū)域客源為 輔。目標(biāo)：旅行社團(tuán)體客戶、自助旅游客戶、官方機(jī)構(gòu)會(huì)議出差客戶、來(lái)當(dāng)?shù)赝顿Y商客戶，住宅客戶以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，以周邊市縣購(gòu)避暑休閑房為輔。 客源接待量 客源接待量與旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)的規(guī)模，景區(qū)建設(shè)質(zhì)量，特色看點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)推薦等因素關(guān)系密切，本客流量分析以景區(qū)開(kāi)發(fā)起步期和成長(zhǎng)期低水平保守預(yù)測(cè)為基點(diǎn)，淡、平。枉季加權(quán)平均預(yù)算。詳見(jiàn)表 寧陜縣旅游客源流量分析表 表 旅 游 景 點(diǎn) 名 稱 日環(huán)境 容量 （人次） 日實(shí)際 實(shí)現(xiàn)流量 （人次） 本項(xiàng)目地日 停留 入住 流量（人次 其他接待 單位日分 流（人次） 本項(xiàng)目日 預(yù)期客源 （人次） 縣城“一日游”景區(qū) 1500 500 300 200 100 天華山國(guó)家森林公園 2200 800 100 50 50 蒿溝生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū) 500 150 50 30 20 朝陽(yáng)溝旅游度假區(qū) 1200 400 50 30 20 七畝坪峽谷探險(xiǎn)區(qū) 600 150 50 30 20 南京溝自然風(fēng)光區(qū) 600 150 50 30 20 筒車(chē)灣漂流、探險(xiǎn)區(qū) 300 150 100 50 50 上壩河森林公園 （含國(guó)際狩獵 場(chǎng)） 300 150 100 50 50 旬陽(yáng)壩溶洞旅游區(qū) 100 70 50 30 20 平和梁高山早旬旅游區(qū) 200 100 50 30 20 太白渡假風(fēng)景區(qū) 20