【正文】 167。住宅 1樓為多層 6+1,3 樓位于酒店與檢察院高層樓，計(jì)劃局交通局、衛(wèi)生局環(huán)繞中心地帶。 167。 167。各層高側(cè)有利于充分采光，滿足良好的感受。 地基結(jié)構(gòu) 場(chǎng)地類別Ⅱ類，土層分類：雜填土、素填土、卵石、中粗砂，寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 含圓礫粉質(zhì)粘土，溫風(fēng)化花崗巖、中一微風(fēng)花崗巖，地下水位： 米；基礎(chǔ)：主樓為梁筏基礎(chǔ)，基坑開挖深度暫定 米。 167。一般照明負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)負(fù)荷，采取一路 10KV 電源供電，電纜采用直埋方式引入，備用柴油發(fā)電機(jī)組一臺(tái)，滿足一級(jí)負(fù)荷用電量。 （ 3）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：保護(hù)等級(jí)為一級(jí)，集中報(bào)警系統(tǒng)設(shè)置，消防控制室設(shè)本建筑底層，采用兩臺(tái) JBLD7800A 系列火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，各層設(shè)置火災(zāi)探測(cè)器或區(qū)域控制模塊，在火災(zāi)發(fā)生前后發(fā)出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)或設(shè)備動(dòng)作信號(hào)，報(bào)警控制器接到火災(zāi)信號(hào)并確認(rèn)后立即向各消防設(shè)施發(fā)出滅火指令程序。 4dB,線路采用 SYWV75 系列射頻電纜。 暖 通 工程為一類高層建筑，設(shè)置中央空調(diào)。防煙樓梯間及其前室，消防電梯裝室設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 /50℃夏季供回水 7176。 167。設(shè)計(jì)重現(xiàn)期 P=5 年，室內(nèi)排水糞便污水，洗滌水和流排水，經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。 綠 化 項(xiàng)目綠化面積 公頃，占總面積的 33%，栽植樹種為水杉，庭院及林間草坪種植蔭發(fā)能力較強(qiáng)的花草，使項(xiàng)目建筑群在翠綠花香的襯托下更顯溫馨宜人。 綠色環(huán)保理念 本項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)應(yīng)本著綠色、環(huán)保的理念、嚴(yán)格遵守和執(zhí)行國(guó)家環(huán)境保護(hù)各項(xiàng)及法律法規(guī)。 167。 水土流失影響 項(xiàng)目建設(shè)期基礎(chǔ)及通平工程開挖臨時(shí)堆放的棄土棄渣受暴雨沖刷、產(chǎn)生微量的水土流失現(xiàn)象，增加長(zhǎng)安河泥沙量。 水污染物主要是運(yùn)營(yíng)期產(chǎn)生的生活污水和動(dòng)植物油的懸浮物。 噪聲主要是施工期施工機(jī)械及人工勞作產(chǎn)生的噪聲，運(yùn)營(yíng)期廚房大功率引風(fēng)、換氣、中央空調(diào)等設(shè)備運(yùn)作時(shí)產(chǎn)生的噪聲。 主要防治措施 大氣環(huán)境的影響分析及環(huán)保措施 施工期大氣污染影響的主要因子是顆粒物（ TSP）污染、主要來(lái)源是土石方挖掘、堆放、清運(yùn)回填、建筑材料水泥、石灰、沙石卸裝、堆放及混凝土攪拌、施工場(chǎng)地其他活動(dòng)引起的粉塵。 固體廢物的管理和利用 工程建設(shè)中產(chǎn)生的主要固體廢物為建筑垃圾。 生活垃圾主要產(chǎn)生于運(yùn)營(yíng)期酒店人流帶來(lái)的塑料袋、紙張、及其他生活廢棄物以及餐飲制作和就餐過(guò)程產(chǎn)生的垃圾等。 聲環(huán)境的影響分析 及環(huán)保措施 施工噪聲的噪聲源有施工機(jī)器、運(yùn)輸機(jī)器、開挖和加工機(jī)器等。 （ 3） 對(duì)在高噪聲區(qū)工作的施工人員作好勞動(dòng)保護(hù)； （ 4） 施工過(guò)程盡量采用濕法作業(yè)，可使噪聲降低 2030 分貝； （ 5） 對(duì)難以避免的交通噪聲，采用限速措施并合理安排運(yùn)行時(shí)間； （ 6） 禁止夜間實(shí)施高噪聲作業(yè)，盡量加快高噪聲建筑環(huán)節(jié)施工進(jìn)度、縮短施工周期。 防治措施： （ 1）沙石料，砌塊加濕每?jī)蓚€(gè)沉淀池、保持廢水在池中沉淀時(shí)間達(dá) 2 小時(shí)以上，澄清廢水再次利用。加快沉淀速度、中和 PH 值、澄清水再次利用。 生活廢水 生活廢水主要產(chǎn)入人流洗滌水、餐飲水等。 水土流失預(yù)防減緩措施 （ 1）棄土棄渣科學(xué)堆放。 （ 2）施工現(xiàn)場(chǎng)附近有需填埋物時(shí)盡快將廢棄物移動(dòng)加以利用。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 第六章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度方案 項(xiàng)目自 20xx 年 4 月按照業(yè)主與寧陜縣人民政府簽訂開發(fā)協(xié) 議規(guī)定開始工程建設(shè)準(zhǔn)備工作，到 20xx 年 11 月工程達(dá)到酒店正負(fù)零，因其他原因停工到 20xx 年 5 月調(diào)整項(xiàng)目并重新開工，預(yù)計(jì)到 20xx 年 12 月竣工。其中工程前期工作約三個(gè)月，主要完成項(xiàng)目立項(xiàng)（備案）、工程地質(zhì)勘查、辦理建設(shè)項(xiàng)目施工許可等。輔助工程穿插進(jìn)行，大體安排綠化工程在不與主體工程發(fā)生沖突的地點(diǎn)在前期工作期間完成，其余綠化在交付使用前后完成，地面停車場(chǎng)及場(chǎng)地硬化工程在主 體封頂至工程竣工期間完成。 投資估算 投資估算的依據(jù) 投資估算的基本依據(jù)為國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的 20xx 定額參照清單計(jì)價(jià)法并充分考慮到地域經(jīng)濟(jì)的差異，建筑主材來(lái)源條件和物價(jià)水平的波動(dòng)等諸多因素，投資估算留有一定上浮空間，僅供項(xiàng)目建設(shè)決策時(shí)參考。 資金籌措 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，資金籌措方案：業(yè)主自籌資金寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 萬(wàn)元，占總投資的 ％，申請(qǐng)銀行貸款 4600 萬(wàn)元，占總投資的 ％ . 167。 第八章 財(cái)務(wù)分析 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 167。 表 酒店年?duì)I業(yè)收入分析表 序 號(hào) 收入項(xiàng)目 計(jì)量單位 單位價(jià)格 收入金額 （萬(wàn)元） 備注 一 客房收入 開房 30375 間次 280/房 年平均開房 率 73％ 二 餐飲收入 上座 720xx 人次 /年 50 年平均上座 率 30％℅ 三 門面房租收 入 四 物業(yè)合理收入 25455 平米 10 合 計(jì) 填表： 住宅小區(qū)售房收入 序號(hào) 收入項(xiàng)目 計(jì)量單位 收入金額 （萬(wàn)元） 備注 一 1樓（多層） ㎡ /1700 二 2樓（高層） ㎡ /3000 三 3樓（高層） ㎡ /3000 四 酒店 1318層 ㎡ /3000 收入合計(jì) 167。 表 .1 酒店經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用分析表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 備注 一 原輔材料費(fèi)用 1． 餐飲 主要為菜品消耗 2. 客房 一次性用品、公共用品消耗 3. 其他 宣傳營(yíng)銷費(fèi)用 二 工資及福利 1. 工資 人平均收入 萬(wàn)元 2. 福利（含統(tǒng)籌、保險(xiǎn)） 工資總額 15℅ 三 水、強(qiáng)弱電、環(huán)衛(wèi) 電耗年 10萬(wàn) kw/h，水耗 1萬(wàn) t/年 四 維修費(fèi) 固定資產(chǎn)總額 5‰ 五 折舊費(fèi) 綜合折舊率 2℅， 50 年不計(jì)殘值 六 銀行利息 年息 ‰靜態(tài)簡(jiǎn)易計(jì)算 七 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 含營(yíng)業(yè)稅附加 成本費(fèi)用總額 填表： 167。 表 住宅小區(qū)樓盤成本測(cè)算表 序號(hào) 成本項(xiàng)目 成本（萬(wàn)元） 備注 一 建設(shè)投資 二 貸款利息 1800 萬(wàn)元 2年年息 三 建設(shè)期管理費(fèi) 四 銷售稅金 合計(jì) 表 酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 備注 一． 經(jīng)營(yíng)收入 二． 成本費(fèi)用總額 三． 稅前利潤(rùn) 四． 企業(yè)所得稅 五． 凈利潤(rùn) △ 稅利 總額 含營(yíng)業(yè)稅及附加 △ 企業(yè)內(nèi)部利益 凈利潤(rùn) +折舊 表 住宅小區(qū)樓盤利息測(cè)算表 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 備注 一 售樓收入 二 建設(shè)總成本 三 稅前利潤(rùn) 四 所得稅 五 凈利潤(rùn) 167。 從現(xiàn)金流量表測(cè)算前已看出會(huì)三年建設(shè)期，兩年試營(yíng)期到第八年累計(jì)現(xiàn)金流量出現(xiàn)正直，投資動(dòng)態(tài)回收期為 （年） 167。 融資風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬(wàn)元， %即 4600 萬(wàn)元依靠貸款，能不能得到或者延遲得到貸款，直接影響建設(shè)工程成與否和建設(shè)工期。 控制措施，盡早向銀行努力爭(zhēng)取，優(yōu)化方案減少投資總額和貸款量，科學(xué)調(diào)度資金，最大限度延緩資金支付時(shí)間，如可能，可將一部分資產(chǎn)作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)，盡快回流資金先期還貸，降低負(fù)債壓力。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目獲取利益的關(guān)鍵是客源市場(chǎng)是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)期五大經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目預(yù)期為接待能力的 75％，即年?duì)I業(yè)收入 萬(wàn)元，如實(shí)際客源負(fù)增長(zhǎng) 10％，則收入減少 萬(wàn)元，企業(yè)內(nèi)部收益降低 個(gè)百分點(diǎn)。 控制措施：加大產(chǎn)品推廣宣傳力度，強(qiáng)化內(nèi)部管理水平，以宣傳召客 源，以經(jīng)營(yíng)贏客源，最大限度的提高資產(chǎn)利用率。 控制措施：科學(xué)合理定價(jià)，靈活淡、平、旺價(jià)格調(diào)節(jié)；實(shí)行貴賓卡制度，贏取回頭客源，對(duì)旅行社、團(tuán)體、會(huì)議等客源實(shí)行價(jià)格優(yōu)惠待遇，合理設(shè)置戶型，滿足不同消費(fèi)水平需求。 第九章 技術(shù)經(jīng)濟(jì) 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 167。 層高 19層、地下一層、地上 18層共三幢，多層 6+1幢。 綠化 167。 投資與資金籌措 總投資 基本建設(shè) 、占總投資 ％ 流動(dòng)資金 300萬(wàn)元、占總投資 ％ 固定資產(chǎn) 、占總投資 ％ 自籌資金 、申請(qǐng)銀行貸款 4600萬(wàn)元。 企業(yè)組織定員及工資 企業(yè)組織 實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，酒店經(jīng)營(yíng)班子分為營(yíng)銷策劃部、財(cái)務(wù)部、采供部。 定員與工資 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 酒店定員 60 人，管理人員 6 人，總經(jīng)理 1 人、副總經(jīng)理 1人，職能部門及二級(jí)機(jī)構(gòu)經(jīng)理 ,4人，職員 8 人。臨時(shí) 16人。 職工福利按工資總額 15％提取，主要用于勞動(dòng)保護(hù)、養(yǎng)老、醫(yī)療、意外傷害等保險(xiǎn)。 損益 酒店經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元，住宅銷售 萬(wàn)元。 稅前利潤(rùn)酒店 萬(wàn)元，住宅小區(qū) 萬(wàn)元。 凈利潤(rùn)酒店 萬(wàn)元，住宅小區(qū) 萬(wàn)元。 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 投資利稅率 ％ 投資利潤(rùn)率 ％ 貸款償還期 年（含建設(shè)期和試產(chǎn)期 5 年） 投資回收期 年（含建設(shè)期和試產(chǎn)期 5 年） 第十章 結(jié)論與建議 167。項(xiàng)目依托當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)旅游資源開發(fā)帶來(lái)的活躍客源，順應(yīng)當(dāng)?shù)卣膭?lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)方向，高起點(diǎn)、大手筆投資星級(jí)酒店符合市場(chǎng)發(fā)展的客觀要求。經(jīng)可行性分析研究，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與控制等綜合指標(biāo)具有一定的前瞻性、科學(xué)性，在留有充分發(fā)展余地的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益好。 167。請(qǐng)有關(guān)部門及時(shí)辦理審查、審批手續(xù)，使項(xiàng)目在合法的環(huán)境中加快建設(shè)進(jìn)度，盡早產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。保障項(xiàng)目資金調(diào)度的需要，加快項(xiàng)目建設(shè)速度。適當(dāng)控制資金投入量，最大限度的規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，追求投資效益最大化。諸多景區(qū)接待能力形成的機(jī)遇，力爭(zhēng)如期開業(yè)，迎接 20xx年五一黃金周開